臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第5538號原 告 丁○○○
號2樓訴訟代理人 黃正淮律師被 告 乙○○
19號訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求塗銷房屋所有權移轉登記等事件，本院於民國95年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告與被告就如附表所示土地暨房屋之買賣關係不存在。
被告就前項所示土地暨房屋於民國九十三年一月十六日以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落台北縣新店市○○段第248地號土地面積186
5.69平方公尺應有部分1萬分之158暨其上建物（建號2037）台北縣新店市○○路○段○○巷○○弄○○號2樓房屋（下稱系爭房地）係原告所有，民國92年11、12月間因原告擬向銀行扺押借款，卻礙於家人徵信不甚良好，為冀能貸得較多額度暨以較低利率貸得款項，乃與被告（按被告係原告之女陳愛軫之同事）商議，由原告將系爭房地之形式上所有權以變更登記方式過戶在被告名下（其實並非真正所有權處分），再以被告名義向銀行抵押借款，並獲被告允肯配合，雙方即會同赴訴外人丙○○代書處辦理簽訂不動產買賣契約書暨相關該不動產過戶登記事宜（如申報契稅單、土地增值稅單、登記規費單、土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書），及領得被告就系爭房地之所有權狀，嗣以被告名義向陽信商業銀行股份有限公司（下稱陽信銀行）扺押貸款而設定最高限額新台幣（下同）414萬元抵押權登記。而兩造辦妥上開事宜後，原告不但取得銀行貸款以資運用，且按月逐期攤繳本利予貸款銀行，迨最近因原告之女於銀行徵信良好，已經可以辦貸款，且原告耽心系爭房地產權一直寄在別人名下終究不妥，乃向被告要求回復系爭房地之所有人名義，變更登記為原告所指定之陳愛軫與陳添財所有，被告起初應允辦理，並交由丙○○代書代辦手續諸如簽訂不動產買賣契約書、申報契稅、土地增值稅諸等，惟當莊代書要向地政事務所遞送申辦登記文件時，被告忽然翻臉不認並阻止莊代書送件，經原告加以質問，被告竟稱系爭房地已過戶成伊名義，為伊房屋，並提出諸多不合情理之索求。按系爭房地確係原告所有，於93年1月16日所為「以買賣為原因」之所有權移轉登記為被告名義，純係原告為冀能以較高額度且較低利率之條件貸得款項，而求助於被告，獲其允肯配合辦理的，兩造非但無交付買賣價金，且有關申辦登記應繳之稅金，費用等概由原告支付，並系爭房地權狀皆由原告持有，原告一家人始終居住於系爭房地，未曾點交予被告，足見兩造間無真正買賣行為，茲以買賣為原因之所有權移轉登記，係兩造間通謀虛偽意思表示所致，依民法第87條規定，其意思表示無效，即系爭買賣契約無效。系爭房地仍為原告所有，而被告卻稱為伊所有並拒絕返還登記，致原告之權益受有受侵害之危險，爰提起本件確認之訴以除去危險等語。並聲明：（一）確認被告與原告就附表所示土地暨房屋之買賣關係不存在；（二）被告應將如附表所示土地暨房屋於93年1月16日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。
二、被告則以：原告係將系爭房地出賣予被告，並非信託登記，亦非借名登記，原告主張兩造間買賣係通謀虛偽，並未舉證證明。又原告女兒陳愛軫雖與被告商洽辦理所有權移轉登記，然依原告所提陳愛軫與被告於95年3月28日所簽訂不動產買賣契約書，價款議定為580萬元，且整份契約書之用語，包括第4條付款期別之約定，都是以支付價金之文字訂約，足見兩造間就系爭房地之移轉登記，確有買賣關係，故當原告女兒陳愛軫要求買回系爭房地時，才會再以「不動產買賣契約書」之方式簽訂契約。又證人丙○○亦證稱陳愛軫有與被告洽訂不動產買賣及登記事宜等語，足見陳愛軫與被告所簽訂之買賣契約係買賣房地，並原告所稱被告有義務登記給原告女兒陳愛軫名義之方式處理。另被告在向原告購買系爭房地後，所貸得抵押貸款係用以清償原告早向花旗銀行、台新銀行所借款項，並用以作為被告支付價金給原告之方法，則原告之原來貸款已因被告之清償變得「無債一身輕」，原告豈可過河拆橋，在沒有抵押貸款債務情形下，無理要求被告無條件辦理移轉登記，並非公平合理，更無法律及契約之依據。再者，原告請求被告將系爭房地辦理所有權登記予原告或伊女兒，然因被告已為原告清償抵押債務318萬3,005元，加上被告另交付價金26萬元，合計被告已支付344萬3,005元，又原告女兒陳愛軫另外積欠被告197萬5,000元，則基於同一登記原因所發生之回復原狀原告均有返還被告上開款項義務，基於同時履行抗辯權，在原告返還上開款項予被告前，被告並無移轉登記予原告之義務等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。；
三、兩造不爭執之事實：查兩造於92年11月5日就系爭房地之買賣簽訂不動產買賣契約書，並於93年1月16日以買賣為原因而為所有權移轉登記予被告，嗣由被告以系爭房地向陽信銀行貸款而設定最高限額抵押414萬元等事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、土地及建物所有權狀、土地及建物登記謄本在卷可稽，堪信為真實。
四、兩造之爭點及論述：原告主張兩造於92年11月5日就系爭房地所簽訂之不動產買賣契約及於93年1月16日所為所有權之移轉登記，乃雙方通謀而為虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定應屬無效等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造所爭執之處，應在於兩造就系爭房地之買賣及所有權移轉登記是否通謀虛偽應屬無效？經查：
（一）按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效，民法第87條第1項前段定有明文。而所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人相互故意為非真意之表示而言（最高法院62年台上字第316號判例參照）。本件原告主張：因伊擬向銀行扺押借款，卻礙於家人徵信不良，為冀能貸得較多額度暨以較低利率貸得款項，乃與伊女兒陳愛軫之同事即被告商議，由伊將系爭房地以假買賣方式移轉所有權登記在被告名下，再以被告名義向銀行抵押借款，並獲被告允肯配合，雙方會同赴丙○○代書處辦理簽訂不動產買賣契約書暨相關該不動產過戶登記事宜，嗣以被告名義向陽信銀行扺押貸款而設定最高限額414萬元抵押權登記。伊取得銀行貸款以資運用，且按月逐期攤繳本利予貸款銀行，迨最近因伊之女於銀行徵信良好，已經可以辦貸款，且伊耽心系爭房地產權一直寄在別人名下終究不妥，乃向被告要求回復系爭房地之所有人名義，變更登記為伊所指定之陳愛軫與陳添財所有，被告起初應允辦理，並交由丙○○代書代辦手續諸如簽訂不動產買賣契約書、申報契稅、土地增值稅諸等，惟當莊代書要向地政事務所遞送申辦登記文件時，被告忽然翻臉不認並阻止莊代書送件，並稱系爭房地已過戶成伊名義為伊房屋。按系爭房地於93年1月16日所為「以買賣為原因」之所有權移轉登記為被告名義，純係原告為冀能以較高額度且較低利率之條件貸得款項，而求助於被告，獲其允肯配合辦理的，兩造非但無交付買賣價金，且有關申辦登記應繳之稅金，費用等概由原告支付，並系爭房地權狀皆由原告持有，原告一家人始終居住於系爭房地，未曾點交予被告，足見兩造間無真正買賣行為，茲以買賣為原因之所有權移轉登記，乃雙方通謀虛偽意思表示而為假買賣等語，業據其提出兩造於92年11月5日簽訂之不動產買賣契約書、契稅單、土地增值稅單、登記規費單、土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、土地及建物所有權狀、土地及建物登記謄本、陳愛軫與被告於95年3月28日簽訂之不動產買賣契約書、契稅單、土地增值稅證明書、土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書等件為證。核與證人即代書丙○○到庭證稱：第1次辦理買賣過程，緣當初是原告的先生與原告剛開始是要貸款，因為增值稅的很重，所以房子的使用時間太久，銀行估出來沒有殘餘的價值，所以我向他們建議房屋過一次戶之後再貸款，就會貸到比較高的金額。後來原告與其夫有接受我的建議，剛開始是要過給小孩子，但是小孩子的信用有瑕疵，薪資也不是很好，後來他們來找我說要過給他女兒的朋友，就是被告，所以就辦過戶到被告的名下。過完戶所有權狀我還是交給原告，不是交給被告，代書費與契稅、增值稅都是原告支付給我，且第1次辦理過戶僅原告到場，因為我一開始就認定被告只是原告的人頭而已；至於第2次辦理買賣過程，乃95年2、3月的時候，原告的女兒與我聯繫要過戶，我有準備一些過戶文件給她，後來他們也將過戶相關的文件都交給我，權狀是原告交付的，印鑑證名是被告交的，之後我就聲報契稅與增值稅，稅單下來我有通知原告的女兒來繳增值稅與契稅，後來被告有打電話給我，阻止我辦理過戶，我問被告為何阻止我過戶，被告說因為原告的女兒有欠他錢，所以不能辦過戶等語大抵相符（見本院95年8月30日言詞辯論筆錄）。其次，被告就兩造92年11月5日簽訂之不動產買賣契約載系爭房地買賣總價款430萬元，始終無法證明伊有交付該買賣價金予原告之事實，被告雖辯稱係因原告之女向伊借款，遂將系爭房地出賣予伊用以抵債云云，惟為原告所否認，被告就此未舉證以實其說，且如此重要之事，兩造豈有未於契約上載明之理？被告所辯，有違常情，不足採信。另被告所提卷附自製匯款予原告之女陳愛軫之明細表及郵政存簿儲金簿名細，至多僅證明被告與陳愛軫間有金錢往來，不足以證明被告確有支付買賣價金之情事。再者，系爭房地於93年1月16日移轉登記予被告後迄今，所有權狀仍由原告持有、房地仍由原告占用、房屋稅及地價稅仍由原告繳納、系爭房地抵押向陽信銀行貸款仍由原告按期向該銀行繳交等情，為被告所不否認，並有原告所提出為被告所不爭執其真正之房屋及地價稅單、房貸分期繳款單為證。果兩造間就系爭房地之買賣為真，豈會如此？再由原告所提出被告傳予原告女兒陳愛軫之簡訊內容：「你家的房子的事要處理嗎？」、「今天是我最後一次付陽信的房貸，因為如果你們還要拖時間的話，我會直接處理房子，沒人會想如此，我希望最晚能在本週日前依我的方式處理」、「你東企的錢還未繳，何時要繳？房子的事何時處理？人的耐性是有限的，你不要挑戰我」、「陽信你家最後1次繳款是3月2日，但繳的事1月份的，所以2、3、4月皆未繳」、「給你另一條路，陽信和東企我代墊的錢要先還我，你欠我的錢和東企的欠款，寫本票和借據，分期還我每期2萬，房子就可以過戶」、「這1個月，你們遲遲不願處理，我只是要告訴你們，你們不處理我就賣房子，就這樣簡單，你們要告我最後快一點，到今天陽信少繳5期東企1期，即然如此要告，一切免談」等語，有該簡訊內容在卷可稽，益徵被告自承系爭房地仍屬原告所有，惟因原告未按期繳交銀行貸款及原告之女陳愛軫與被告間有借貸糾紛，被告拒絕將系爭房地歸還原告。綜上諸情，原告主張兩造於92年11月5日就系爭房地所簽訂之不動產買賣契約及於93年1月16日所為所有權之移轉登記，乃雙方通謀而為虛偽意思表示，應屬可信。兩造就系爭房地所為之買賣與移轉登記，既係通謀而為虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定，不但其買賣無效，其所有權移轉登記之物權行為亦歸無效。從而，原告訴請確認兩造間就系爭房地之買賣關係不存在，並請求被告塗銷該移轉登記，自屬有理。
（二）被告另辯稱：原告請求伊將系爭房地辦理所有權登記予原告或其女兒，然因伊已為原告清償抵押債務318萬3,005元，加上伊另交付價金26萬元，合計已支付344萬3,005元，又原告女兒陳愛軫另積欠伊197萬5,000元，原告均負有返還伊之義務，爰主張同時履行抗辯，在原告返還該款項予伊前，伊並無移轉登記予原告之義務云云。惟按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例參照）。本件原告係以兩造間就系爭房地之買賣契約及所有權移轉登記行為係屬通謀意思表示為無效，而請求被告塗銷移轉登記，雖原告自承兩造於過戶前，有約定以被告名義向銀行借款，並由原告繳納貸款本利，然該借款並非系爭買賣契約之價金給付，縱原告未依約繳納貸款本利，係為另一法律關係，被告僅得另訴請求，不得於本案主張同時履行之抗辯。另被告稱原告女兒向伊借款未還一節，此乃被告與原告女兒間之債權債務糾紛，被告亦不得執此對原告主張同時履行抗辯。
五、綜上所述，原告依民法第87條第1項前段之規定提起本訴，請求確認原告與被告就系爭房地之買賣關係不存在，並請求被告就系爭房地於93年1月16日以買賣為原因而為之所有權移轉登記應予塗銷，為有理由，應予准許。
六、本件為判決基礎之事證已明，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 12 月 26 日
民事第六庭 法 官 曾部倫以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 12 月 27 日
書記官 謝梅琴