臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第5796號原 告 台金建設股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 林東乾律師複代理人 徐念懷律師被 告 彥星建設有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 丁○○
乙○○上列當事人間，請求返還定金等事件，本院於95年8月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訴費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國94年8月17日經由訴外人丙○○、盧金賜、羅澤彰等居間介紹，向被告購買座落台北市○○區○○段2小段第227、228地號土地（含建照執照90建字第233號），雙方議定買賣總價新台幣（下同）6,030萬元，原告於簽約日支付定金100萬元，其後並給付丙○○、盧金賜、羅澤彰三人仲介費35萬元。原告於簽約後，即積極向銀行洽辦抵押貸款，以便支付買賣尾款，詎被告竟於二造系爭買賣契約尚存在時，於95年4月26日將系爭土地移轉登記予訴外人黃慶章，致無法給付系爭土地予原告，原告乃於95年5月3日委由律師發函於被告解除系爭契約，該解約之意思表示於95年5月4日到達被告，故爰依民法第226條第1項、第256條、第249條第3款、第260條之規定請求加倍退還定金100萬元及賠償原告所受之仲介費損失35萬，共計
235 萬元（計算式為：100×2＋35＝235）為此依法提起本訴訟等語。
（二）原告並未違約，係被告違約：系爭契約書第3條之付款辦法僅約定：「尾款新台幣5,800 萬元正，甲方應於銀行貸款核撥日付給乙方」，並無貸款期限之約定，因被告要求將原告預定之貸款期限載入，故另於附註第2條記載：「買方承諾於94年10月15日以前完成貸款手續」，然就該附註條款，並未約定若有違反即視為違約，而需依系爭買賣契約第9條之規定處理，是被告主張原告違約，應依買賣契約第9條解除兩造之買賣契約，並無理由。
（三）被告未合法解除契約：被告於95年4月26日將系爭土地出售並移轉登記予訴外人黃慶章前，並未通知原告解除系爭買賣契約及沒收定金，僅一再告知原告請於文到3日內儘速處理，否則即依系爭買賣契約第9條規定辦理，「…再次發函通知，本公司將依契約書第9條規定辦理」，「…如貴公司仍希望繼續完成此筆交易，希望拿出誠意於文到三日內提出解決方案…」，「…同意於最後期限94年12月15日完成買賣交易，否則即依契約書第9條規定執行沒收所繳價金，且所簽定之契約書自動失效解約…」云云，亦即兩造在此期間內，尚不斷就貸款期限問題加以協商，被告並未將解除契約及沒收定金之意思表示送達於原告，竟於兩造之買賣契約尚存在時，而將買賣標的之系爭土地出售並移轉登記予訴外人，致無法給付系爭土地於原告，是縱令被告有權於94年10 月15日或94年12月15日後，因原告未完成貸款而解除系爭買賣契約，亦未為合法之解約，而係原告於95年5月3日發函解除系爭契約。
（四）爰聲明：⒈被告應給付原告新台幣235萬元，並自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
（一）被告並未違約，係原告違約：於二造所簽訂之土地買賣契約之「附註」中第2條已約定「買方承諾於94年10月15日以前完成貸款手續」，而後因逾約定期日原告均未完成約定，故被告即於94年10月17日以台北青田郵局第106號存證信函通知並限3日內處理，逾期後被告再於94年10月28日以台北青田郵局第152號存證信函通知將依約第9條沒收訂金及解除契約，原告於94年11月1日以三重中山路郵局第2984號存證信函告知因為新成立之建設公司故於貸款部分較無經驗無法順利核發，請再寬限40日；被告收執後即再於94年11月7日以台北青田郵局第202存證信函通知並未同意寬限，惟得於3日內告之解決方式並經股東同意後處理；原告收執存證信函後即通知仲介人丙○○協調並確認最後之期限為94年12月15日完成貸款否則沒收定金，就此約定被告於94年11月28日以台北青田郵局第268號存證信函通知；原告收執後並於94年12月1日以三重中山路郵局第3115號存證信函通知將近期完成，原告並未完成，卻於
95 年5月3日委請律師通知解除契約。本件之原因為原告無法完成核貸，並非被告之責。依最後之約定期限為94年
12 月15日完成貸款，即自94年12月15日後倘原告未依約完成買賣，被告即可依約第9條「甲方如違反本契約時，甲方已交付之定金及價款，應由乙方沒收為違約金，不得異議」，被告係依約沒收定金。
（二）依上開約定，本件買賣因原告無法完成核貸，故於94年12月15日即已終止契約，被告當得依二側合約第9條主張沒收定金，而原告以95年4月26日登記買賣予黃慶章已距94年12月15日四個月有餘，實與原告無關。又該買賣為二造所約定，仲介費用之返還與被告無涉，原告請求被告支付，實屬無據，況本件之原因乃原告所致，非被告之責，原告請求應予駁回。
（三）原告以合約第9條並無期限之限制而是加註於附註條款，故無違約情事。然查依照一般不動產買賣之慣例分期支付本為正常之常態，而加註約定之期限亦屬習慣，一般商業實際之運作上焉有未定期限之買賣？如此對兩造如何保護？原告之謂顯為無理由，縱不論習慣為何，惟合約已明確記載期限，本即屬兩造應予遵從之事項，而就期限之部分係為兩造意思一致，惟原告違約，是被告依法解除買賣契約及沒收定金本屬正當。
（四）被告業合法解除契約：原告以95年4月26日前未通知原告而未有意思表示解約，故主張不應另出售系爭土地予訴外人黃慶章云云，惟依約第9條「甲方如違反本契約時，甲方已交付之定金及價款，應由乙方沒收為違約金，不得異議」就附註條款之部分原告早已違約，被告亦於94年10月28日以台北青田郵局第152號存證信函通知將依約第9條沒收定金及解除契約，原告因來函請求延展，惟被告收執後於94年11月1日以台北青田郵局第202號存證信函通知表示並未同意寬限，故就「沒收定金及解除契約」部分業於94年10月28日有意思表示之通知，原告未能依約定行事，被告基於考量當另覓買主本屬商業之習慣，被告亦無再函通知解除之需，原告概以「將依」、「否則」而辯駁乃屬強辯。
（三）爰聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保免於假執行。
四、不爭執之事項：
（一）二造於94年8月17日簽訂土地買賣契約，由原告向被告購買座落台北市○○區○○段2小段第227、228地號土地（含建照執照90建字第233號），雙方議定買賣總價6,030萬元，原告於簽約日支付定金100萬元，其後並給付丙○○、盧金賜、羅澤彰三人仲介費35萬元。有原告所提土地賣契約書、支票影本為憑。
（二）雙方往返寄發之存證信函皆已收受。
五、得心證之理由：本件依二造之主張及陳述，本件之爭點厥為：（一）二造之土地買賣契約就價金之給付是否定有期限？原告是否違約？（二）被告有無合法解除契約？（三）原告請求加倍返還定金及賠償仲介費用有無理由？茲分別論斷如下：
（一）二造之土地買賣契約就價金之給付是否定有期限？原告是否違約？原告主張系爭契約書第3條之付款辦法僅約定：「尾款新台幣5,800萬元正，甲方應於銀行貸款核撥日付給乙方」，並無貸款期限之約定，因被告要求將原告預定之貸款期限載入，故另於附註第2條記載：「買方承諾於94年10月15日以前完成貸款手續」，然就該附註條款，並未約定若有違反即視為違約，是原告並無違約云云。此為被告否認。按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第345條第1項定有明文，是支付價金為買受人之主給付義務。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第229條第1項亦定有明文。經查，二造系爭土地買賣契約第3條之付款辦法約定：「尾款新台幣5,800萬元正，甲方應於銀行貸款核撥日付給乙方」，並於附註第2條記載：「買方承諾於94年10月15日以前完成貸款手續」，該附註第二條應認為對買方即被告支付價金給付期限之特別約定，自構成契約之一部，原告應於94年10月15日完成貸款手續，原告若有違反，即構成遲延給付而為債務不履行，自構成違約，原告主張該附註條款，並未約定若有違反即視為違約，是原告並無違約云云，即不足採。
（二）被告有無合法解除契約？原告主張被告於95年4月26日將系爭土地出售並移轉登記予訴外人黃慶章前，並未通知原告解除系爭買賣契約及沒收定金，僅一再告知原告請於文到3日內儘速處理，否則即依系爭買賣契約第9條規定辦理，兩造在此期間內，尚不斷就貸款期限問題加以協商，被告並未將解除契約及沒收定金之意思表示送達於原告云云。此為被告否認。按解除契約之意思表示，並非不得附以停止條件，又解除契約之意思表示，為不要式行為，得於訴訟外或訴訟上為之，在訴訟中以書狀或言詞表示解除契約之意思，或為與契約之繼續存在不相容之請求，即已發生效力，最高法院74年度台上字第1122號裁判參照。又按，契約當事人之一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示，最高法院86年度台上字第2012號裁判參照。經查，二造約定原告應於94年10月15日完成貸款手續已如前述，嗣被告未依約履行，二造嗣經協調雙方達成買賣契約最後期限為94年12月15日，亦據證人丙○○證述在卷（見本院95年8月17日言詞辯論筆錄）；而原告於
94 年11月28日以台北青田郵局第268號存證信函通知被告：「有關貴公司未履行土地買賣契約書一事，本公司陸續於10月17日、10月26日及11月7日共寄出三封存證信函告知，並於11月22日雙方經仲介人丙○○先生在場協調，同意於最後期限94年12月15日完成買賣交易，否則即依契約書第九條規定執行沒收所繳價金，且所簽訂之契約書自動失效解約。.... 」依上開內容，應認為係表示附有停止條件之解除契約之意思表示，倘原告未依限履行，則停止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除契約之意思表示，原告亦以三重郵局第3115號信函承認已收悉上開存證信函，而原告並未提出其於94年12月15日前已完成貸款手續之證據，應認被告解除契約之停止條件成就，系爭契約業經被告合法解除，原告主張系爭契約未經被告合法解除，亦不足採。
（三）原告請求加倍返還定金及賠償仲介費用有無理由？原告主張因被告於95年4月26日將系爭土地移轉登記予訴外人黃慶章，致無法給付系爭土地予原告，原告乃於95年5月3日委由律師發函於被告解除系爭契約，該解約之意思表示於95年5月4日到達被告，請求被告加倍退還定金
100 萬元及賠償原告所受之仲介費損失35萬云云，惟按，解除權為形成權，契約解除權之行使，僅需有解除權之一方以意思表示向他方為之，於意思表示到達他方時，即生效力。契約一經合法解除，契約關係即告消滅，自無另一次解約生效之問題，最高法院88年度台上字第2589號裁判參照。經查，二造土地買賣契約第9條約定「甲方（按即原告）如違反本契約時，甲方已交付之定金及價款，應由乙方沒收為違約金，不得異議」，原告因未依約完成貸款給付價金手續，被告依二造之約定以原告違約沒收定金100萬元，應屬有據。又二造系爭買賣契約為被告合法解除已如前述，二造契約關係消滅，自無另一次解約賠償之問題，是原告請求被告加倍返還定金及賠償仲介費用，均無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告主張為無理由，從而，原告請求被告給付235萬元，並自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即不應准許，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
七、二造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不一一論述。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 8 月 31 日
民事第二庭 法 官 吳淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 9 月 1 日
書記官 蔡凱如