臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第7214號原 告 台北夢享家不動產投資顧問股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 己○○被 告 丙○○訴訟代理人 郭睦萱律師上列當事人間給付報酬事件，本院於民國96年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：被告委託原告仲介銷售被告所有不動產坐落台北市○○○路○○○巷○○弄○號房地（下稱系爭不動產），雙方於95年1月3日簽立「專任委託銷售契約書」壹紙為證（下稱系爭銷售契約書），委託另於95年1月25日並再簽立「委託銷售契約內容變更合意書」（下稱內容變更合意書），變更委託總價額為新台幣（下同）1,620萬元，並延長委託期間至95年3月31日。經其努力透過市○○○○道、製作廣告刊播於「台北夢享家」電視頻道。於委託期間得一買方即訴外人丁○○（下稱第三人）願以1,620萬元購買並給付定金50萬元且簽立「定金收據」壹紙。嗣其於95年3月31日以存證信函通知被告依「定金收據」履行簽約義務，後又再以兩次存證信函催促履行，惟被告仍不置理。據銷售契約書第6條第2項「…若與本委託書相當或有利於甲方 (被告)時，甲方同意乙方 (原告)全權代理收受定金，…且同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效。」，前揭買賣合意既已成立，被告卻拒為履行，自應負債務不履行之責。且契約書同條第3項第2款有約定「…乙方依本契約書條件尋得買方，並代理甲方收受定金後，在簽立買賣契約之前，若：… (二)契約不履行係可歸責於甲方者，…乙方受託任務視為履行完成，甲方同意支付成交價額的4%作為服務報酬予乙方，甲方絕無異議。」故買賣契約既已成立，故被告應依約履行，爰依契約書第6條第3項第2款請求被告給付報酬。並聲明：(一)被告應給付原告64萬8千元，並自本訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二)原告願提供擔保請准為假執行。
貳、被告方面：原告向被告起訴請求給付報酬應為無理由。按兩造簽立之契約內容，係兩造合意以「一般委託契約」，並非原告所稱之「專任委託契約」。從兩造所簽之「專任委託銷售契約書」第13條有明文加註「此為一般約，屋主及同行可自售」並有被告與訴外人戊○○ (原告之代理人)於該條款上簽名，故知該契約已由「專任委託」轉換為「一般委託」甚明。(備註：房仲業者與賣方所簽立之委託契約，通常均分為「一般委託契約」以及「專任委託契約」兩種，前者賣方可同時與多家房仲業者簽約、不限業者家數；後者不可以同時委託多家業者，違者必須賠償違約金)後於95年1月25日另再簽立「委託銷售契約內容變更合意書」，並未提及要將契約改為「專任委託契約」且簽約當時該合意書第4條「變更其他約定事項」乙欄為空白，並無加註「自95.元.25 日至95.3.31止為專任約，屋主不可自售，同行不可銷售」等字樣。經查該條款為原告事後加註；且該條款特別載明「本欄約定事項經雙方簽章，始生效力」，也無被告與訴外人戊○○之簽章，由此可知該條款項並未經被告同意，依民法第153條之規定，自不得拘束被告。茲因兩造所簽署為「一般委託契約」，被告尚委託其他房仲業者代售系爭標的物，且於95年3月11日由信義房屋覓得買方訴外人李杰修，被告並於簽約當日及隔日分別通知所有房仲業者、包含原告此事。
95年3月中旬原告之店長訴外人陸順義，曾前往被告店內，向被告出示「信義房屋95年3月載有系爭標的物銷售成功案件」之廣告單，並表示被告出售系爭標的物已違約，應賠償原告60幾萬元等語，由此可知原告確已知悉系爭房屋已出售乙事。詎料，原告知悉被告售屋後，意圖不軌，找來假買方訴外人丁○○，通謀虛偽意思表示簽立「定金收據」並於委託期間之最後一日 (95年3月31日)通知被告履行簽約。按民法第87條第1項之規定，通謀虛偽意思表示無效。故被告何來的債務不履行？原告以爭議性之手段，先假造被告違約之假象，再進而向被告索取高額之違約金，其行為顯然違反誠信原則，應為無效。並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
叁、兩造不爭執之事項：（見本院96年5月8日之言詞辯論筆錄）
一、95年1月3日兩造簽署「台北夢享家不動產事業部專任委託銷售契約書」。
二、95年1月25日兩造簽署「委託銷售契約內容變更合約書」。
三、訴外人陸順義 (原告之店長)及訴外人戊○○ (原告之業務員)曾執信義房屋廣告單前往被告店中，當時訴外人乙○○ (證人)亦在場。
肆、得心證之理由：
一、原告主張被告委託伊仲介銷售被告所有系爭不動產，雙方於95年1月3日簽立系爭銷售契約書，另於95年1月25日並再簽立內容變更合意書，變更委託總價額為1,620萬元，並延長委託期間至95年3月31日等情，業據其提出與所述相符之台北夢享家不動產事業部專任委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更合意書等件影本為證，被告對之亦不爭執，應堪信原告上開主張為實在。
二、查兩造於95年1月3日所簽署之委託銷售契約書係以「一般委託契約」，並非原告所稱之「專任委託契約」。此從兩造所簽之「專任委託銷售契約書」第13條有明文加註「此為一般約，屋主及同行可自售」並有被告與訴外人戊○○（原告之代理人）於該條款上簽名可知，故被告抗辯兩造於95年1月3日所簽署之系爭銷售契約書係一般委託契約即賣方可同時與多家房仲業者簽約、不限業者家數乙節，應堪採信。又兩造於95年1月25日另再簽立之內容變更合意書，依原告提出之內容變更合意書影本，其第4條「變更其他約定事項」乙欄雖加註有「自95.元.25 日至95.3.31止為專任約，屋主不可自售，同行不可銷售」等字樣，惟被告否認簽約當時有加註上開字樣。經查該條款特別載明「本欄約定事項經雙方簽章，始生效力」，而原告所提出之內容變更合意書上並無被告與訴外人戊○○或原告公司之簽章。依民法第166條之規定，此部分之約定並不成立，自不得拘束被告，應認兩造間所簽立之系爭銷售契約書仍係一般委託契約。
三、原告對於被告抗辯伊於95年3月11日委由信義房屋覓得買方即訴外人李杰修乙節，並不爭執，應堪信被告上開抗辯為實在。依系爭銷售契約書前言載明「居間仲介銷售」等字樣，自屬民法第565條之居間契約。而本件係一般委託契約，依民法第568條第1項之規定，自以最早報告訂約機會，而因其報告或媒介而成立買賣契約之居間人即房屋仲介業者，如能請求報酬。本件被告既已由信義房屋覓得買方，其給付報酬之義務，類推適用民法第164條第2項之規定，自僅限於給付信義房屋報酬。原告縱然業已報告訂約機會，然依上開說明，被告並無給付居間報酬之義務。則原告基於居間契約請求被告給付約定報酬，即屬無理由，應予駁回。至於原告依據契約書第6條第3項第2款請求被告給付報酬部分，因該約定係屬於專任委託契約之約定，本件依上述說明，既屬於一般委託契約，該約定條款自不能拘束被告。另外，居間人之相對人即契約當事人，僅於其有給付報酬義務時，負給付義務。本件依上開說明，被告對原告並無給付報酬之義務，自無原告所謂之債務不履行可言，則原告基於債務不履行損害賠償請求權請求被告給付損害，亦屬無理由，應併予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，亦應併予駁回。
伍、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由、依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 22 日
民事第四庭 法 官 陳文正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 5 月 22 日
書記官 呂欣穎