臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第7313號原 告 丙○○○訴訟代理人 洪國誌律師複 代理人 李耀馨律師被 告 乙○○兼訴訟代理人甲○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於中華民國96年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣貳拾壹萬陸仟捌佰元，及其中壹拾伍萬柒仟肆佰元部分自中華民國九十五年五月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條定有明文。
本件原告於95年3月24日起訴請求：被告甲○○遷讓返還原告所有門牌號碼臺北南昌路一段35號7樓之房屋 (下稱「系爭房屋」)，請求被告自民國94年12月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付新臺幣1萬6200元，並連帶給付12萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於同年9月21日，稱被告已於同年4月6日將系爭房屋返還原告，並繳清積欠之大樓管理費6萬元，而變更聲明為被告應連帶給付原告21萬1400元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，及給付原告56萬7000元，核屬因情事變更而以他項聲明代最初之聲明之情形，且被告於訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論，亦視為同意變更，睽諸首開規定，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告甲○○於88年10月20日與原告訂立房屋租賃契約 (下稱「系爭租約」)，約定租用原告所有門牌號碼臺北南昌路一段35號7樓之房屋，租期自民國88年10月20日至94年11月30日，並於系爭租約第3條約定租金金額，其中自89年11月起為按月給付2萬7,000元，第6條約定「乙方（即被告甲○○）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，……如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」第12條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由甲方負責賠償」，被告乙○○則擔任被告甲○○之連帶保證人，於第13條約定「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方 (即被告乙○○)應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。」詎被告甲○○自93年5月起至94年11月期間，每月只給付租金2萬5,000元，少給付2,000元，原告甚為困擾，分別於94年11月25日及12月20日通知被告甲○○不再續約，惟被告甲○○自94年12月1日起無權占用系爭房屋，經原告多次催促，始於95年4 月6日交還。被告甲○○自94年12月1日起至95年4月6日止，無權占有系爭房屋達4個月又6天，爰依不當得利之法律關係，請求返還相當於每月租金2萬7,000元之利益，共11萬3,400元，又未即時交還系爭房屋，爰依契約第6條約定，請求給付按租金5倍計算之違約金56萬7,000元，另有19個月之租金均短少給付2,000元，爰依債務不履行規定，請求給付租金共3萬8,000元。原告因被告違約交還情事，已起訴請求返還系爭房屋，所支出之律師費6萬元，爰依契約第12條約定，請求被告負責賠償。另依系爭契約第13條約定，請求被告乙○○連帶給付上開金額。並聲明：(一)被告應連帶給付原告新臺幣21萬1,400元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。(二)被告應連帶給付原告新臺幣56萬7,000元。(三)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：(一)系爭租約原訂11月30日到期，但伊向原告要求延緩搬遷，經交涉後，原告於94年11月底在電話中承諾伊得續租系爭房屋至95年1月30日，並免收租金2個月。95年1月26日，適逢農曆過年，伊向原告表示搬家不方便，可否展延至元宵節即95年2月13日再搬遷，未搬遷前之房租則從3個月的押金中扣除，原告也表示同意，伊因而遞延搬遷日期，此間伊並非無權占用。95年2月10日，伊自系爭房屋遷空，在他處租屋居住，並提前於95年2月6日通知原告可於3日後交屋，但原告置之不理，伊復於95年3月20日、3月21日、3月23日、3月24日多次向原告要求交屋，但原告均不理會，並拒收存證信函或拒絕交屋，導致伊於95年4月6日始將系爭房屋鑰匙交付原告，伊並無違約交還。(二)至於系爭房屋約定租金之更改，係因93年間不景氣，房租下滑，且因地震造成水管破裂，原告不欲修繕，而同意以調降房租方式，改定租金為25000元，伊始按月給付租金25000元，再徵諸原告長期皆無異議等情，可見確有調降租金之事。(三)原告請求按租金5倍之違約金，顯然過高。(四)被告既於2月10日告知原告欲交還房屋乙事，原告自無需起訴，亦不得請求被告給付律師費等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、查兩造訂有房屋租賃契約 (下稱「系爭租約」)，約定租用原告所有門牌號碼臺北南昌路一段35號7樓之房屋，租期自民國88年10月20日至94年11月30日，並於系爭租約第3條約定租金金額，其中自89年11月起為按月給付2萬7,000元，第6條約定「乙方（即被告甲○○）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，……如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」第12條約定「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由甲方負責賠償」，被告乙○○則擔任被告甲○○之連帶保證人，於第13條約定「乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方(即被告乙○○)應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。
」，另於93年5月至94年11月連續19個月，被告均按月給付租金2萬5,000元予原告，原告94年12月1日後則未向原告支付租金，而於95年2月10日前仍居住系爭房屋，嗣於
95 年4月6日將系爭房屋鑰匙交付訴外人劉健治等情，有原告提出被告不爭執真正之臺北市建物登記謄本1份 (本院95年度北簡字第15922號卷第7頁)、房屋租賃契約書1份 (前卷第10頁)、原告華南銀行活期儲蓄存款存摺影本1份、交付鑰匙收據影本1紙為憑，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張被告應於94年11月30日交還系爭房屋，竟遲至95 年4月6日始交還，無權占有該屋達4個月又6天，且伊從未同意更改租金為2萬5,000元等節，則為被告否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：(一)被告甲○○應於何時交還系爭房屋? (二)兩造間違約金之約定過高? (三)原告有無同意減付租金? (四)原告得否請求律師費?
五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證尚有瑕疵，亦應駁回原告之請求（最高法院17 年上字第917號判例參照）。查被告主張原告同意續約2個月且免除租金之事實、更改租金為2萬5,000元之事實，核屬兩造契約發生後之權利消滅或變動之要件事實，且為有利於被告之事實，自應由被告負舉證責任。經查：
(一)被告甲○○應於95年1月30日返還系爭房屋：
1.按系爭租約第6條約定「乙方（即被告甲○○）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，……如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」查被告王秀珠主張系爭租約雖於94年11月30日屆期，但原告於94年12月6日以電話向沈明松表示同意伊續租2個月並免除租金之事實，業經證人陳秋金到庭陳稱：「我那一天…大約是下午兩三點，…我去的時候，他 (即沈明松)已經在講電話，只是我到後沒多久，另外壹支電話又響起，沈明松講電話是用按免持聽筒的方式講的，電話中有個女的聲音稱是劉太太，她說王小姐之前有跟他講說他要搬遷騰空房，他說有兩個月給他搬遷房，不收任何租金」等語明確，核與證人沈明松陳述：「…後來王小姐有說一時找不到房子，能否續租2個月，…有一次他 (即原告)是打來跟我說，…之前王小姐要求說那2個月是否可以給他免租金，當作搬遷期，我現在打電話跟你講，我已經同意了，請你轉達王小姐，…當時另外一位證人陳秋金也在場…」情節大致相符，自堪信為真實。原告雖質疑證人證言之真實性，稱：被告起初陳報訴外人張韻容曾經在場聽聞免除租金一事，嗣後改稱應係證人陳秋金在場，前後反覆不一，則證人陳秋金94年12月6日當日是否在場，即有可疑，再者，事發日期距今久遠，證人陳秋金偶然送貨到證人沈明松之補習班，竟對無關於己之沈明松與原告電話對談內容記憶深刻，顯係配合被告請託，其陳述內容並不可信，另證人沈明松為被告甲○○前夫，目前同財共居，共同經營補習班，彼此關係猶為密切，其證詞亦不可採等語，惟按證人陳秋金與兩造非親非故，衡情應無甘冒觸犯偽證罪之危險而配合作偽證，且該待證事項距今尚非久遠，證人陳秋金陳述內容又屬明確，可見其陳述內容應無不可信，另查證人沈明松亦當庭具結，證言內容又與證人陳秋金陳述內容大致相符，自不能僅以其與被告甲○○關係密切遽認有偏頗之虞，率予排除該證詞。是原告於94年12月6日承諾被告甲○○得續租2個月至95年1月30日，且同意減免租金之事實，堪可認定。
2.被告甲○○復抗辯原告再次同意伊展延至元宵節即95年2 月13日再搬遷，並稱伊於95年1月30日前向原告表示「適逢農曆春節，沒有辦法搬家，是否可再延幾天，但這部分會付房租…」，原告也沒有反對等情 (參見本院95年度北簡字第15922號卷第26頁之被告民事聲請狀)，惟該等情事為原告否認之，被告甲○○就原告有再次同意展期之事實，於言詞辯論終結前仍未舉證以實其說，本院自難信為真實。又被告甲○○於95年4月6日始交還系爭房屋鑰匙予原告之事實，有原告提出交付鑰匙收據影本1紙為證，並為兩造所不爭執，已如前述，被告甲○○雖抗辯稱係原告受領遲延，陳稱伊於95年2月6日告知原告可於2月9日交屋，但原告置之不理，95年2月10日，伊已自系爭房屋遷出，又於95年3月20日至24日期間，連日通知原告欲交還房屋，於3月20日、21日為原告訴訟代理人所拒絕，22日寄發存證信函遭原告拒領，23日帶訴外人張韻容到原告住處辦理交屋但遭拒絕等情，並提出房屋租賃契約1份 (臺北市○○○路○段○○巷8樓、出租人李鄭"糸段"、承租人甲○○、期間自95年3月1日至98年2月28日)、95年2月11日房屋搬遷相片2張、95年3月22日國內快遞郵件回執影本1紙 ( 參見本院95年度北簡字第15922號卷第29頁)為憑。惟被告甲○○所提之95年3月22日國內快遞郵件內容不明，尚難認與返還系爭房屋乙事有何關連，又系爭契約第6條約定，被告甲○○負有遷空交還系爭房屋之義務，其雖以房屋租賃契約1份及95年2月11日房屋搬遷相片2張主張已遷出之事實，然因其未交還鑰匙予原告，則系爭房屋仍為被告甲○○所管領，自不能認其已依約履行返還租賃物之義務。此外被告甲○○就其他催告受領交還之事實，未舉證以實其說，其主張原告受領遲延乙節，即不可採。是被告甲○○未於續約到期日即95年1月30日即時返還系爭房屋，遲至95年4月6日始返還之事實，洵堪認定。
3.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。查本件被告甲○○經原告同意續租系爭房屋至95年1月30日，已如前述，自非無法律上原因而受有利益，但95年2月1日至95年4月6日期間，其無權占用系爭房屋2個月又6天，受有使用房屋之利益，原告為系爭房屋所有權人，受有不能使用房屋之損害，原告請求被告返還相當於租金之不當得利5萬9,400元 (計算式：27000*2 + 27000*6/30 )，為有理由，應予准許，逾此部分請求即屬無據，應不許可。
(二)本件原告請求之違約金過高，應予核減：
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。經查，系爭書面租賃契約第6條約定：「乙方（即被告甲○○）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還甲方，……如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」等語，本件被告王秀珠於95年1月30日續租期屆滿時，未即時返還，仍占有系爭房屋，則原告請求被告甲○○給付95年2月1日至4月6日期間，因違約事實所生之違約金，自屬有據。
2.次按「約定之違約金過高者，法院得減至相當數額。」民法第252條定有明文，而約定之損害賠償違約金是否過高，應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減。（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。被告主張按租金5倍計算違約金過高，經本院審酌返還房屋非他人能代履行之客觀事實，及被告甲○○未如期返還，原告無法使用系爭房屋所受損害等情形，認按租金5倍計算違約金過高，爰依職權核減違約金為相當於租金1倍計算之5萬9400元 (計算式：27000*2+27000*6/30 )。原告逾此部分請求，即無理由，應不允許。
(三)系爭租約並未更改租金：被告甲○○主張原告同意更改租金為2萬5,000元，稱92年間原告因系爭房屋水管漏水等問題而同意改定租金為2萬5,000元，且徵諸原告長期收受租金均無異議等情，可見確有其事等語，惟原告否認之，主張租金始終為2萬7,000元，並以系爭租約為證。經查系爭租約第3條，明確約定租金金額，其中自89年11月起為2萬7,000 元，並無任何更改或附註文字，有該契約書影本在卷可稽，被告空言原告曾同意更改租金之事實，復無法舉證以實其說，其所述自不可採。查被告自93年5月起至94 年11月之19個月按月給付租金2萬5,000元，已如前述，是被告尚未給付租金共計3萬8000元，洵堪認定，本件原告請求被告給付未償之租金3萬8,000元，為有理由。
(四)原告得請求律師費：按系爭租約第12條約定「乙方若有違約情事，…如甲方因涉訟所繳納之訴訟費用、律師費用，均應由乙方負責賠償」，查被告逾期返還系爭房屋，構成違約，已如前述，原告於95年2月16日支付律師費6萬元，亦有律師公費收據影本1紙、帳戶交易憑條影本1紙為證(參見本院95年度北簡字第15922號卷第18、19頁)，則原告依系爭租約第12條約定，請求被告給付因涉訟所生之律師費用，為有理由。
六、又依兩造系爭租約第13條約定「乙方 (即被告甲○○)如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方 (即被告乙○○)應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。」查被告甲○○有違反系爭租約第6條、第12條、第3條之情事，已如前述，則乙○○為被告甲○○之連帶保證人，原告依系爭租約第13條約定，請求被告乙○○負連帶責任，自屬有據，亦應准許。
七、綜上所述，原告請求被告連帶給付95年2月1日至4月6日期間相當於租金之不當得利5萬9,400元、自93年5月起至94年11 月之租金共計3萬8,000元、不即時遷讓交還房屋之違約金5萬9,400元、律師費用6萬元，共計21萬6,800元，及其中15 萬7,400元部分自起訴狀繕本送達翌日即95年5月26日起按週年利率5%計算之利息，為有理由，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。被告給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行。至於原告敗訴部分其訴既經駁回，其假執行之聲請即無必要，亦應一併駁回之。
八、本件之事實及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張陳述及攻擊防禦方法，對判決之結果無影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 96 年 7 月 11 日
民事第一庭 法 官 朱漢寶以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 11 日
書記官 黃瓊玉