臺灣臺北地方法院民事判決原 告 甲○○訴訟代理人 林健智律師被 告 乙○○訴訟代理人 王振志律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於中華民國95年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張及聲明如下：
(一)原告於民國70年7 月17日出資購得坐落於台北市○○區○○段759 建號，門牌號碼為台北市○○區○○街○ 巷○○○○號2樓房屋（下稱系爭建物），並就系爭建物之基地即同地段13之2 、28、29地號權利範圍各為1000分之25之土地（下稱系爭土地）設定地上權（下稱系爭地上權）。原告於82年間將系爭房屋無償借予被告使用後，被告嗣提議以新台幣（下同）280 萬元向原告購買系爭建物，惟經原告承諾後，被告皆未履行上開買賣契約（下稱系爭買賣契約）。直至95年4 月間，原告查閱地籍資料，始知被告與訴外人關得基（即原告之同居人、被告之公公）未經原告同意，竊取原告之印鑑章及印鑑證明書，再由被告持原告之印鑑、印鑑證明書於91年
5 月2 日向文山區地政事務所申請補發系爭建物及地上權之建物所有權狀、他項權利證明書，被告再持上開權狀及他項權利證明書將系爭建物及系爭地上權移轉登記於被告名下，嗣後被告再以地上權人身份向訴外人即系爭土地之所有人祭祀公業王五祥管理人王竣民購買系爭土地，系爭地上權即因混同而消滅。原告得知上情後，遂於95年4 月11日催告被告給付買賣價金280 萬元，再於95年5 月24日催告被告應於5日內給付買賣價金且逾期將解除買賣契約，惟被告迄今仍未給付，原告乃以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，並依民法第229 條第2 項、第254 條、第258 條、第
259 條、第179 條等規定，請求被告將系爭地上權登記予原告及將系爭建物所有權移轉登記予原告。
(二)原告之聲明：⒈被告應將坐落台北市○○區○○段13-2、28、29地號設定權利範圍各為1000分之25之地上權登記予原告。
⒉被告應將上開土地上建物即同段759 建號（門牌號碼為台北
市○○區○○街○ 巷○○○○號2 樓）權利範圍所有權全部移轉登記予原告。
二、被告抗辯及聲明如下：
(一)系爭建物及地上權係訴外人關得基出資購得，僅借名登記於原告名下，系爭地上權之租金在89年之前由訴外人關得基與原告繳納，自89年起則由被告繳納。訴外人關得基與原告於91年初知悉訴外人祭祀公業王五祥管理人王竣民欲出售系爭土地，訴外人關得基乃要求原告提供印鑑章、印鑑證明書、戶籍謄本等文件，並將系爭建物及地上權贈與訴外人即被告之夫關仁正得指定移轉登記之人（嗣指定移轉登記之人為被告），再由被告將系爭建物及地上權移轉登記於被告名下，嗣後再由被告及其夫出資向訴外人即系爭土地之所有人祭祀公業王五祥管理人王竣民購買系爭土地。故兩造之間就系爭建物及地上權並無成立買賣之法律關係，且被告取得系爭建物及地上權係基於訴外人關得基之贈與，非無法律上原因，另被告因取得系爭土地之所有權，系爭地上權因混同而消滅，原告請求將系爭地上權回復登記予原告已無可能，且亦與公寓大廈管理條例第4 條之規定相牴觸，是原告請求顯無理由。
(二)被告之聲明：駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，亦有最高法院17年上字第
917 號判例可資參照。經查，本件原告本係系爭建物及地上權之登記權利人，嗣於91年5 月20日系爭建物及地上權經移轉登記予被告，有兩造不爭執其真正之他項權利證明書3 件、建築改良物所有權狀1 件（參本院卷第73頁至第76頁）及系爭建物登記謄本影本1 紙（參本院卷第18頁）在卷可憑。
本件原告雖主張兩造前曾合意由被告以280 萬元之代價向原告購買系爭建物及系爭地上權，並提出前揭載明登記原因為「買賣」之系爭建物登記謄本影本1 紙（參本院卷第18頁）為證，惟上開原告主張之事實業據被告所否認，並以前揭情詞置辯。則參之首開說明，原告自應就兩造間對於系爭建物及地上權存有買賣關係一節負舉證之責。又本件原告雖舉前揭建物登記謄本影本為有利其主張之證物依據，然其自始即主張被告盜用其印鑑及印鑑證明書而為系爭建物及地上權之移轉登記事宜，此有原告之民事準備㈠狀在卷可憑（參本院卷第40頁），其既否認兩造就系爭建物及地上權存有合意移轉登記之物權契約，則上開建物移轉登記登記謄本自難作為兩造間就系爭建物及地上權有買賣關係之佐證，此外原告復無提出其他任何契約書或文件就其上開主張之事實予以舉證，是其主張被告向其購買系爭建物及地上權之事實，已難憑採。從而，原告以被告遲未履行給付買賣價金為由，而依解除契約後之法律關係，請求被告設定系爭地上權予原告及將系爭建物所有權移轉登記予原告，即屬無據。
(二)本件原告雖又主張被告與訴外人關得基竊取其印鑑章及印鑑證明而將系爭建物及地上權擅自移轉登記予被告等語，並以其尚持有系爭地上權之他項權利證明書3 件及系爭建物之建築改良物所有權狀1 件（參本院卷第73頁至第76頁）為據。
然為被告所否認，並抗辯系爭建物及系爭地上權係訴外人關得基所有而借名登記於原告名下，嗣徵得原告之同意出具印鑑及印鑑證明後，始移轉登記予被告等語。按私人之印章，由自己使用為常態，被人盜用為變態，主張變態事實之當事人，自應就此印章被盜用之事實負舉證之責任。本件原告既主張其私人之印鑑及印鑑證明書遭被告盜用而申辦系爭建物及地上權之移轉登記如前所述，則參之上開說明，原告就此盜用之事實，自應負舉證之責。經查：
⒈系爭建物及地上權之登記名義人原係原告一節，固為兩造所
不爭，並有前揭原告所提出之系爭地上權之他項權利證明書
3 件及系爭建物之建築改良物所有權狀1 件（參本院卷第73頁至第76頁）在卷可憑。惟原告亦自認系爭91年3 月13日印鑑證明、91年3 月26日印鑑證明係其本人所申請，91年3 月29日辦理系爭建物及地上權之申請補發權狀及移轉登記文件上之原告名義印文亦屬真正等情，此有原告民事準備㈠狀（參本院卷第40頁）及本院95年10月12日言詞辯論筆錄（參本院卷第156 頁背面）附卷可稽，則參之最高院37年上字第8816號所載：「借據內印章及作押房契既均屬真正，雖由他人代為立據而除有確切反證外，自應推定為本人授權行為。」等語，原告主張被告未經其授權而辦理系爭建物及地上權之移轉登記等語，已堪置疑。
⒉原告雖又陳稱：系爭3 份印鑑證明書由其申請後置於家中，
作為辦理宜蘭縣頭城鎮建物之過戶使用，事後即遭訴外人關得基及被告所竊取等語（參本院卷第40頁之原告民事準備㈠狀及本院卷第156 頁背面之言詞辯論筆錄）。然徵之常情，一般人均係於不動產有移轉過戶之必要時，始向戶政事務所申請發印鑑證明，鮮見事前即申請備用之印鑑證明置於家中之情況。而原告前揭所指其所有宜蘭縣頭城鎮建物之移轉登記情事，又未於本院審理時舉證證明之，則其主張其事先申請印鑑證明置於家中之情，並進而遭訴外人關得基與被告共同竊取等語，即有違常情，尚難憑採。
⒊況且，①原告申請印鑑證明之日期分別為91年3 月22日及91
年3 月26日（參本院卷第22頁、第49頁），與被告代理原告於91年3 月29日申請補發權狀（參本院卷第43頁至第46頁）之日期及91年5 月2 日系爭建物及地上權經申請移轉登記（參本院卷第5 頁至第12頁）之日期均甚接近，較符合一般人辦理移轉登記不動產而申請印鑑證明之通常程序。②原告於本院審理時並未提出任何出資購買系爭建物及地上權之證物。至其所提出另件坐落台北市景美區之土地及建物之購買及嗣後再賣出之土地所有權登記申請書2 份（參本院卷120 頁至第153 頁），僅能證明原告有售出該不動產之事實，並不足以證明原告售出該不動產確有得款或所得款項係作為支付本件系爭建物及地上權價款之證明依據。③原告於起訴狀內自認被告自82年起即無償使用系爭建物。④系爭建物之地租自89年起即由被告繳納，此有土地租金繳款收據影本3 紙在卷可憑（參本院卷第33頁至第35頁）。⑤原告主張其於91年10月間即發現其印鑑遺失（參本院卷第118 頁之民事準備㈡暨爭點整理狀），惟原告於該時並未申報遺失該印鑑，亦未查覺系爭建物及地上權之移轉登記之情，卻於訴外人關得基死亡後之95年4 月間主張其印鑑及印鑑證明書由關得基竊取後，交由被告辦理系爭建物及地上權之移轉登記等情，有悖於一般事理。是綜上可證以觀，應認被告抗辯系爭建物及系爭地上權係訴外人關得基所有而借名登記於原告名下，嗣徵得原告之同意而由原告出具印鑑及印鑑證明後，始將系爭建物及地上權移轉登記予被告等語，較為可採。
(三)再者，公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有權標的之專有部分，不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第3 條第3 款及第4 條第2 項亦有明文。故如已登記之區分所有建物與基地所有權之權利人為同一人者，其建物或基地所有權移轉時應受上開條例禁止規定之限制。而系爭建物為5 層樓房公寓之第2 層，系爭土地則為系爭建物坐落基地之應有部分，系爭建物及系爭土地目前登記之所有權人均為被告等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地及建物謄本影本在卷可憑（參本院卷第15頁至第18頁），則參之前開說明，原告僅請求被告將系爭建物之所有權移轉登記予原告，而致系爭建物與其基地所有權之應有部分分離而為移轉，亦於法不符，尚難允准。
(四)綜上所述，原告依民法第229 條第2 項、第254 條、第258條、第259 條、第179 條等規定，請求被告將系爭地上權登記予原告，並將系爭建物所有權移轉登記予原告，均為無理由，應予駁回。
四、本件之事證已臻明確，兩造之其餘主張陳述及攻防方法，對判決之結枎不當影響，爰不一一論錄述，併此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 2 月 15 日
民事第二庭 法 官 黃蓓蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 2 月 15 日
法院書記官 劉碧輝