臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第7959號原 告 甲○○
遠健實業有限公司上 一 人法定代理人 乙○○共 同訴訟代理人 王一翰律師被 告 向毅科技股份有限公司法定代理人 丙○○上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國95年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告遠健實業有限公司新臺幣玖拾貳萬肆仟元，及自民國九十五年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告甲○○新臺幣貳拾萬元，及自民國九十五年九月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告遠健實業有限公司以新臺幣叁拾萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣玖拾貳萬肆仟元為原告遠健實業有限公司預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告甲○○預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：被告向毅科技股份有限公司與原告遠健實業有限公司（下稱原告遠健公司）於民國94年11月29日簽訂不動產出售委託契約書（下稱系爭出售委託契約），約定由被告委託原告遠健公司代為銷售被告所有坐落台北縣新店市○○路○○○巷○○○號8樓之4之房地（下稱系爭房地），委託銷售總價為新臺幣（下同）1,385萬元，且合意以系爭房地買賣成交價額之4%為原告遠健公司之服務報酬。嗣原告遠健公司旋覓得買主，惟被告卻藉故不履行系爭出售委託契約，原告遠健公司遂又於95年3月6日與被告簽訂和解書（下稱系爭和解書），約定自系爭和解書簽訂之日起1年內，被告仍同意由原告遠健公司負責仲介系爭房地買賣，在此1年之期間內，如原告遠健公司將系爭房地依被告原訂條件售出，被告即應依前開系爭出售委託契約之約定，給付服務報酬予原告遠健公司；如被告違反此和解協議，原告遠健公司仍保有系爭出售委託契約之權利，並得向被告請求給付服務報酬。其後，原告遠健公司於95年5月8日覓得原告甲○○出價1,540萬元欲買受系爭房地，原告甲○○復先行支付訂金20萬元，且由原告遠健公司代為收受，依民法第248條規定，被告與原告甲○○間就系爭房地之買賣契約，即推定其契約成立。原告遠健公司旋通知被告已覓得系爭房地買主情事，詎被告竟又反悔不欲出售系爭房地，雖經原告遠健公司多次請求被告履約，被告皆置之不理。是前開系爭房地之買賣契約既因可歸責於被告之事由，致不能履行，被告即應加倍返還所受訂金，計40萬元於原告甲○○，扣除現由原告遠健公司保管之20萬元後，被告尚應給付原告甲○○20萬元。又被告亦違反系爭和解書之約定，依約仍應給付原告遠健公司以系爭房地買賣成交價額4%計算之服務報酬，計61萬6千元（計算式：1,540 萬元*4%=61萬6千元）；另因被告不履行渠公司與原告甲○○間系爭房地之買賣契約，致原告遠健公司受有無法自買主即原告甲○○方面取得服務報酬之損害，計30萬8千元（即系爭房地成交價額2%，算式：1,540萬元*2%=30萬8千元），被告亦應負損害賠償之責。爰各依系爭和解書第1條、第5條、民法第249條第3項等規定起訴請求，並聲明：㈠被告應給付原告遠健公司92萬4千元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（即95年9月16日）至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡被告應給付原告甲○○20萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起（即95年9月16日）至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：渠公司總務人員劉耀徽曾向原告遠健公司詢價，表示欲出售系爭房地，系爭出售委託契約上雖有渠公司之便章，然渠公司並未授權劉耀徽與原告遠健公司簽訂系爭出售委託契約，且渠公司亦未同意以1,385萬元為系爭房地之委託銷售總價。其後，因劉耀徽未看清楚系爭房地之委託銷售總價即逕與原告遠健公司簽約，渠公司副總劉端陽遂再於95年3月6日與原告遠健公司簽訂系爭和解書，渠公司同意系爭和解書所定內容。又系爭和解書第1條所謂「甲方（即被告）之原訂條件」，係指以1,540萬元為系爭房地之委託銷售總價而言。另渠公司曾收受原告遠健公司通知已覓得系爭房地買主之律師函，惟當時渠公司已另與訴外人康翔公司洽談系爭房地之售價，嗣渠公司即於95年6月14日與康翔公司簽訂買賣契約，將系爭房地以1,580萬元之價格售予康翔公司。渠公司自行出售系爭房地，依系爭和解書約定，渠公司本應給付違約金5萬元予原告遠健公司，然因渠公司至95年8月31日始自康翔公司收受價金尾款，又忙於搬遷事宜，以致未即通知原告遠健公司系爭房地已另出售他人情事，亦迄未給付前開違約金予原告遠健公司云云。並聲明：㈠駁回原告之訴及其假執行之聲請；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠、查本件原告起訴主張原告遠健公司與被告前於95年3月6日簽訂系爭和解書，其後，原告遠健公司依約於95年5月8日覓得原告甲○○出價1,540萬元買受系爭房地，並將上情以律師函通知被告，被告復已收受該律師函之事實，業據原告提出和解書、不動產購買意願書各1份、至遠法律事務所95年5月11日律師函2份等件為證（本院卷第6、7頁、第9至13頁參照），且為被告所不爭執（本院卷第21頁反面、第22頁、第22頁反面參照），故上開原告主張之事實，自堪信為真實。
㈡、又原告主張被告違反系爭和解書之約定，依約仍應給付原告遠健公司以系爭房地買賣成交價額4%計算之服務報酬，暨賠償原告遠健公司無法取得買主即原告甲○○方面之服務報酬之損害等語；被告則辯稱系爭出售委託出售契約，為渠公司總務人員未經授權所簽訂，渠公司並未同意以1,385萬元之價格委託原告遠健公司出售系爭房地云云，並以前揭情辭置辯，是以，本件兩造主要之爭點即在於：系爭出售委託出售契約是否對被告發生效力？被告是否應依系爭和解書之約定，給付服務報酬予原告遠健公司，並賠償原告遠健公司不能自原告甲○○取得服務報酬之損害？被告對原告甲○○是否應負加倍返還訂金之責？爰審究如下：
１、系爭出售委託契約之效力是否及於被告？被告辯稱系爭出售委託出售契約，為渠公司總務人員劉耀徽未經授權所訂，渠公司並未同意以1,385萬元之價格委託原告遠健公司出售系爭房地云云。惟查，被告對於系爭委託出售契約上被告公司大、小章之真正，並無爭執，又被告公司總務人員劉耀徽平常即有保管及使用被告公司大、小章之權限，劉耀徽曾與原告遠健公司洽訂系爭房地以1,540萬元之價格，委託原告遠健公司出售之契約一事，復為被告公司法定代理人丙○○所明知，此經被告公司法定代理人丙○○自承在卷可參（本院95年9月11日言詞辯論，第21頁反面參照），劉耀徽既有使用被告公司大、小章之權限，被告公司法定代理人復明知劉耀徽與原告遠健公司洽商系爭房地委託出售事宜，堪認劉耀徽有權代表被告公司與原告遠健公司訂立系爭出售委託出售契約。嗣後，被告公司副總劉端陽復於95年3月6日與原告遠健公司，就系爭出售委託契約之履行爭議訂立系爭和解書，以及被告對於系爭和解書所約定之內容，亦表同意等事實，為兩造所不爭執，是縱使被告確未授權劉耀徽以1,385萬元之價格與原告遠健公司締約，然被告公司事後既同意系爭和解書各項約定內容，即已承認劉耀徽代表被告與原告遠健公司簽訂系爭出售委託出售契約，則依民法第115條規定，系爭委託出售契約之效力，應溯及自94年11月29日訂立時，對被告發生效力，被告於該契約有效存續期間內，均應受該契約所定條款之拘束。故辯稱渠公司並未授權劉耀徽訂立系爭出售委託契約云云，不足採信。
２、被告是否應依系爭和解書之約定，給付服務報酬予原告遠健公司，並賠償原告遠健公司不能自原告甲○○取得服務報酬之損害？系爭和解書第1條約定：「甲方（即被告）同意由乙方（即原告遠健公司）自本和解書簽訂日起一年內仲介前揭不動產（即系爭房地）之買賣，若乙方順利將前揭不動產依甲方之原訂條件售出者，甲方依原不動產出售委託契約書之約定計算方式給付仲介服務費予乙方。」（本院卷第6頁參照），故自系爭和解書簽訂之日起（即95年3月6日，系爭和解書誤載為「96年3月6日」）1年以內，如原告遠健公司依上開約定仲介出售系爭房地成功，被告依約即應給付仲介服務報酬予原告遠健公司。原告遠健公司係於95年5月8日覓得系爭房地之買主即原告甲○○，且原告甲○○願以1,540萬元之價格買受系爭房地，復先行簽發受款人為被告，面額為20萬元之定金支票交付原告遠健公司代收等情，業據原告提出甲○○不動產買賣意願書及支票為證（本院卷第6、7頁參照），且原告遠健公司亦已於95年5月11日通知被告找到買主，有律師函在卷可憑（本院卷第9、10頁），而被告公司另洽他人購買系爭房地情事係於95年6月14日始簽約，此經被告自承，並提出契約原本核閱後發還（本院95年9月11日筆錄，本院卷第22頁），是被告自行將系爭房地正式簽約出售之時間係在原告遠健公司已成功將系爭房地按被告所定價格條件仲介出售之後，則依系爭和解書第1條之約定，被告即應依前揭系爭委託出售契約所定計算服務報酬之方式，即系爭房地買賣成交價額之4%，給付61萬6千元之服務報酬予原告遠健公司（計算式：1,540萬元*4%=61萬6千元）。又原告遠健公司因被告不履行渠公司與原告甲○○間系爭房地之買賣契約，致原告遠健公司受有無法自原告甲○○方面取得服務報酬之損害，依買賣契約第7條第2項約定，此部分所失利益應按買賣成交價額之2％計算為30萬8千元，是原告遠健公司請求此部分之所失利益，亦有理由，應予准許。
３、被告對原告甲○○是否應負加倍返還定金之責？按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。又除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第248條、第249條第3款分別定有明文。查原告遠健公司於95年5月8日已覓得系爭房地之買主即原告甲○○，且原告甲○○願以1,540萬元之價格買受系爭房地，復先行簽發受款人為被告，面額為20萬元之定金支票交付原告遠健公司代收，原告遠健公司已依約將系爭房地按被告所定價格條件仲介出售予原告甲○○等事實，均已如前述，是原告遠健公司既已為被告代收系爭房地買賣定金，依首揭民法規定，被告與原告甲○○間就系爭房地之買賣，即應推定其買賣契約成立。次查，被告已將系爭房地另行出售予原告甲○○以外之人，復已移轉占有予該他人，業據被告公司法定代理人自承在卷足參（本院卷第22頁參照），故被告與原告甲○○間就系爭房地之買賣契約，顯已陷於給付不能，且屬可歸責於債務人即被告之事由所致，是依上開民法第249條第3款規定，被告應負加倍返還定金予原告甲○○之責。從而，原告甲○○依上開民法規定，請求被告返還定金20萬元，即屬有據，應予准許。
㈢、綜上所述，被告依兩造系爭和解書之約定，應給付服務報酬61萬6千元及所失利益30萬8千元予原告遠健公司；又被告依民法第249條第3款規定，亦應返還定金20萬元予原告甲○○，從而，原告遠健公司、甲○○各依系爭和解書第1條、民法第249條第3款之約定，分別請求被告給付如主文所示之金額，及均自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起（即95年9 月16日）至清償日止之法定遲延利息，為有理由，均應予准許。
四、本判決主文第2項，所命給付之金額未逾50萬元，應依職權宣告假執行。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核並無不合，茲分別酌定相當之擔保金額准許之。
叁、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，均核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
肆、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第389條第1項第5款、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 11 日
民事第六庭 法 官 楊晉佳以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內依對造人數檢具繕本向本院提出上訴狀上訴於臺灣高等法院。
中 華 民 國 95 年 10 月 11 日
書記官 朱俶伶