臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第8271號原 告 永信開發有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 劉興業律師複 代理人 余梅涓律師
沈宏裕律師余忠益律師曾郁智律師被 告 周林良如即丁○
丙○○ 即丁○甲○○ 即丁○乙○○ 即丁○己○○上列五人共同訴 訟代理 人 羅廷祥律師上列當事人間請求確認契約無效事件，本院於民國96年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告己○○對於坐落於台北市○○區○○街3小段569地號土地，權利範圍為13/16之土地無優先承買權存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被告丁○○於訴訟中之民國95年10月22日死亡，其繼承人為周林良如、丙○○、甲○○、乙○○等4人（下稱周林良如等4人），有戶籍謄本可證，茲周林良如等4人聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
二、本件原告原起訴請求確認原被告周敏賢與被告己○○簽訂就坐落於台北市○○區○○街3小段569地號土地，權利範圍為13/16之土地（下稱系爭土地）租賃契約無效。嗣訴訟中，另追加請求確認被告己○○對於系爭土地無優先承買權存在，雖屬訴之追加，惟不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第7款之規定，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：原被告丁○○與被告己○○於86年11月1日簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），丁○○將其所有系爭土地租給被告己○○，租期自86年11月1日起至106年10月31日止20年，茲因系爭土地現為本院民事執行處95年度民執字第11486號執行查封拍賣中，本院民事執行處就拍賣條件以被告己○○與原被告丁○○間就系爭土地有租地建物關係，認定被告己○○就系爭土地有優先承買權。而伊為系爭土地共有人之一，依土地法第34條之1第4項規定亦有優先承買權，倘被告己○○與原被告丁○○間確有系爭租約存在，勢將影響伊對系爭土地之優先購買權，因此伊對被告提起本件確認之訴，自有確認之法律上利益。參以系爭租約約定租金為1萬元，然本件拍賣即使以持分計算，底價就高達上億元，豈有以區區1萬元租得；又系爭租約自86年即開始，何以至今已歷10年，被告己○○迄未點交、使用該土地；又原被告丁○○曾於94年間對訴外人鄭進財提起拆屋還地訴訟，於該案中卻從未提及出租系爭土地予被告己○○一事；又系爭土地自89年即被查封，原被告丁○○與被告己○○卻直至最近才提出系爭租約，主張對系爭土地有租賃權，此均不合常理，足見原被告丁○○與被告己○○簽訂之系爭租約應係通謀虛偽，依民法第87條第1項前段規定應屬無效。退步言，縱認原被告丁○○與被告己○○間之系爭租約為真正，惟被告己○○並未於系爭土地上蓋有房屋，僅有臨時搭建之鐵皮屋存在，依最高法院65年台上字第530號判例意旨，被告己○○對系爭土地亦無優先承買權存在等語。爰求為確認原被告周敏賢與被告己○○簽訂之系爭租約無效，及被告己○○對系爭土地無優先承買權存在。
二、被告則以：85年以前由於丁○○事業繁忙，疏於管理系爭土地，系爭土地遭訴外人王信雄、陳志皇、鄭進財（原占用人林明輝）擅自於上建造房屋，無權占用，經丁○○對該等人提起拆屋還地之訴訟，獲勝訴判決或經雙方達成和解（鄭進財部分尚在訴訟中），系爭租約訂立之際，關於王信雄無權占用部分，丁○○已獲勝訴判決，並聲請強制執行，結果王信雄與丁○○各委任之代理人在執行中成立和解，由丁○○支付建物補償費，王信雄同意自動遷離，王信雄遷離之後，丁○○唯恐又遭他人占用，遂決定委請適當之人管理及護衛系爭土地，適己○○亦有長期使用土地及其上建物之需求，希望承租王信雄遷讓後所遺之建物及其空地，但以其使用之方法（僅堆放物品、自己停車等），未能產生相對之利潤，並無意願支付較高之租金，雙方遂合意以丁○○委任其管理系爭土地本應給付之報酬與己○○承租系爭土地應支付較高之租金相抵，將租金定為每月1萬元，此所以系爭土地之租金較為低廉之故。倘雙方為通謀虛偽而訂立者，何不訂立高額租金以收偽裝之效？又己○○受領系爭土地及其上建物後，作為存放物品及停車之用，迄至95年6、7月間，因其上建物老舊不堪，曾另行建造鐵皮屋，並予整地，以應使用之需並徵得丁○○之同意，拆除舊建物，倘若己○○未曾受領系爭土地並予使用，豈有在其上建造鐵皮屋及花費整地費用之理？又94年間丁○○對鄭進財提起拆屋還地之訴訟，係對鄭進財無權占有之訴訟，與己○○無關，何必提及己○○承租之事？原告以丁○○於該案中未提及己○○承租之事而質疑系爭租約之真正，並不可採。另系爭土地在89年間被查封。但其案由為假扣押（債權人第一銀行），並非本案之拍賣執行，並無共有人或承租人聲明優先承買之可言，迨至94年間，，始有訴外人龍星昇第一資產管理公司之併案執行，聲請拍賣，斯時第一銀行已撤回其假扣押執行，在此之前，己○○並無必要在假扣押之執行階段聲明優先承買，因而未提出系爭租約，並無可議。況共有人或承租人是否聲明先優先承買，在不同時間本有不同之考量，原告執此主張系爭租約為虛假，並無可取等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地原為原被告丁○○所有，嗣丁○○死亡，由被告周林良如、丙○○、乙○○、甲○○共同繼承為公同共有，現為本院民事執行處95年度民執字第11486號查封拍賣中（委託臺灣金融資產服務股份有限公司拍賣），並於拍賣不動產之使用情形欄註記「第三人己○○其租地建屋（租期86年11月1日起至106年10月31日）就土地部分有優先承買權」（見卷第14頁）。
（二）原告為台北市○○區○○街3小段569地號土地之共有人。
（三）被告己○○於94年6月20日與訴外人吳煌斌訂立承攬契約（見卷第59-61頁）。
（四）原告曾向臺灣台北地方法院檢察署（下稱台北地檢署）告訴己○○、丁○○涉嫌偽造文書等罪嫌，經台北地檢署檢察官偵查結果，先後以95年度偵字第22536號、95年度偵續字第823號為不起訴處分。
四、兩造之爭點及論述：原告主張原被告丁○○與被告己○○所簽訂之系爭租約係通謀虛偽為無效，又被告己○○未於系爭土地上蓋有房屋，其對系爭土地亦無優先承買權存在等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
（一）按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。
而所謂有即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號、52年台上字第1237號、52年台上字第1240號判例參照）。查原告主張原被告丁○○與被告己○○所簽訂之系爭租約係通謀虛偽為無效，又被告己○○未於系爭土地上蓋有房屋，其對系爭土地亦無優先承買權存在等語，為被告所否認，次查原告為系爭土地之共有人，對於系爭土地有優先承買權，而系爭土地現為本院民事執行處95年度民執字第11486號查封拍賣中（委託臺灣金融資產服務股份有限公司拍賣），因被告己○○向該處聲明其就系爭土地與丁○○間有租地建物關係，致該拍賣不動產使用情形欄註記「第三人己○○其租地建屋（租期86年11月1日起至106年10月31日）就土地部分有優先承買權」等語，準此，原被告丁○○與被告己○○間之系爭租約是否有效，及被告己○○對系爭土地是否有優先承買權，已影響原告優先購買權之權益，致原告在法律上之地位及權利有不安之狀態存在，而此種狀態得以本件確認判決予以除去，揆諸上開說明，上訴人提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益，合先敘明。
（二）次按當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院48年台上字第29號判例參照）；再凡原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。本件原告主張原被告丁○○與被告己○○簽訂系爭租約係通謀虛偽為無效云云，為被告所否認，自應由原告就其主張負舉證之責任。惟查原告並未舉證證明原被告丁○○與被告己○○間就訂立系爭租約係出於通謀虛偽意思表示之事實。又被告辯稱系爭土地曾遭王信雄、陳志皇、鄭進財等人無權占用建造房屋，經丁○○對該等人提起拆屋還地之訴訟，獲勝訴判決或經雙方達成和解解決，丁○○因恐又遭他人占用，遂決定委請適當之人管理及護衛系爭土地，適己○○有長期使用土地及其上建物之需求，遂將系爭土地租予己○○堆放物品及停車使用，己○○受領系爭土地及其上建物（鐵皮屋）後，迄至95年6、7月間，因其上建物老舊不堪，曾另行建造鐵皮屋並予整地等語，核與周、蔡2人於原告就本件糾紛另案告訴丁○○、己○○涉嫌偽造文書等之台北地方法院檢察署（下稱台北地檢署）95年度偵字第2253 6號案件中陳述情節大抵相符，有本院調閱該偵查案卷可稽（見該案件之95年度他字第5433號卷）。又系爭土地曾遭王信雄、陳志皇、鄭進財等人於其上建造房屋占用，周敏賢並對該3人提起拆屋還地之訴訟，並分別於85年11月19日、94年5月27日與王信雄、陳志皇達成和解，有被告所提出之本院84年度重訴字第1234號民事判決、和解書及和解筆錄在卷足憑。再己○○於94年6、7月間在系爭土地上建造新之鐵皮屋，及委託祥義實業有限公司整地及清運，並該鐵皮屋遭台北市政府工務局強制拆除之後，己○○以違建所有人之名義函臺北市政府工務局陳情請求賠償等情，亦經證人即該鐵皮屋承攬人吳煌斌於台北地檢署95年度偵續字第723號案件中證稱屬實，並有被告提出該工程承包切結書、發票在卷可稽，復經本院調閱該偵查卷核閱屬實。另上開偵查案件，經檢察官偵查結果亦為不起訴處分，有95年度偵字第22536號、95年度偵續字第823號為不起訴處分附卷可參。足見被告上開所辯，應屬可信。倘系爭租約為虛偽，被告己○○豈有在系爭土地上建造鐵皮屋及花費整地，並向工務局陳情之理？又租賃是否出於通謀虛偽意思表示，與租金之多寡及使用情形，並無必然之關係，租金較低或不長使用，不即表示未有效成立租約。原告僅以系爭租約之租金、使用情形有不合常理，即謂其係通謀虛偽，要非可取。此外，原告無法舉證系爭租約之簽訂係出於通謀虛偽意思表示，揆諸首揭說明，其訴請確認系爭租約無效，自不可採。
（三）末按「土地法第一百零四條係規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用」，最高法院65年台上字第530號著有判例。本件被告己○○於94年6、7月間將系爭土地上原本之鐵皮屋拆除，建造新之鐵皮屋，然己○○所興建之鐵皮屋已為台北市政府工務局所拆除，故現系爭土地上已無鐵皮屋等情，為被告所自認（見卷第193頁），並有台北市松山地政事務所測量圖、本院民事執行處96年9月11日北院錦95執甲字第11486號函在卷可按（見卷第200-202頁），足見在本件事實審言詞辯論終結時，被告己○○在系爭土地上未有房屋之建築，揆諸前揭判例意旨，其自不得對系爭土地主張有優先承購權。從而，原告訴請確認被告己○○對系爭土地無優先承買權存在，即為有理由。
五、綜上所述，原告訴請確認被告己○○對系爭土地無優先承買權存在，為有理由，應予准許。逾此之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已明，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 30 日
民事第六庭 法 官 曾部倫以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 12 月 3 日
書記官 謝梅琴