臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第8354號原 告 甲○○訴訟代理人 李威廷律師被 告 己○○
乙○○○辛○○丙○○原名；丑○丁○○庚○○共 同訴訟代理人 李弘仁律師被 告 壬○○原名丑○均
戊○○昇丰國際有限公司兼 上一人法定代理人 癸○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國97年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告己○○、癸○○、昇丰國際有限公司應自台北市○○路○段○○○號一樓建物（如附圖一樓部分）遷出。
被告己○○應自民國九十五年六月十九日起至自前項建物遷出之日止，按月給付原告新台幣壹萬參仟壹佰貳拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告己○○、癸○○、昇丰國際有限公司負擔百分之二十五，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣捌萬元為被告己○○、癸○○、昇丰國際有限公司供擔保後，得假執行。但被告己○○、癸○○、昇丰國際有限公司如以新台幣貳拾參萬玖仟玖佰元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告壬○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第2項定有明文。查本件原告起訴時其訴之聲明分別請求：「一、被告己○○、庚○○應將坐落台北市○○區○○段3小段421地號土地上之建物門牌號台北市○○路○段○○○號4樓拆除後與被告乙○○○、丑○均（更名為壬○○）、辛○○、戊○○、丑○偉（更名為丙○○）、丁○○共同將土地返還原告。二、被告己○○、庚○○應自民國82年1月1日起至返還前項土地予原告之日止，按月給付原告新台幣（下同）9,361.7元。三、被告己○○、乙○○○、丑○均、辛○○、戊○○、丑○偉、丁○○、庚○○應自門牌號台北市○○區○○路1段166號1樓至4樓建物遷出。四、被告己○○、丑○均、辛○○、戊○○、丑○偉、丁○○、庚○○應自95年6月19日起至自前項建物遷出之日止，按月給付原告新台幣105,000元。五、被告癸○○及昇丰國際有限公司應自門牌號台北市○○區○○路1段166號1樓建物遷出」；嗣於97年5月9日變更訴之聲明為如下原告聲明欄所示。查其據以請求之基礎事實並未變更，或僅減縮，或依現場履勘及測量結果變更應受判決事項之聲明，且被告己○○、乙○○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○就原告所為訴之變更無異議而為言詞辯論，核與首揭規定相符，自應准許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）緣原告之父辰○○生前係坐落台北市○○區○○段3小段421地號土地（以下簡稱系爭土地）及其上建物門牌號碼台北市○○路○段○○○號1樓至3樓建物（以下簡稱系爭房屋1至3樓）之所有權人，先後將該房地借與其親戚即訴外人寅○○、卯○○及被告己○○及其家屬使用，其間卯○○及寅○○先後過世，該房地繼續由被告己○○及其家屬（妻乙○○○，子壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、女丁○○）及卯○○之養子即被告庚○○等人借用。被告己○○於借用該房地期間，未經辰○○同意，擅自於82年，在前揭建物上搭建有獨立出入口之4樓違章建物（以下簡稱系爭房屋4樓），由被告己○○、乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○共同占有使用。辰○○於92年間過世，原告繼承取得系爭土地及其上建物1至3樓之所有權。
（二）原告已依民法第470條第2項規定，於95年5月15日，委請律師發函通知被告己○○及庚○○終止系爭房屋之使用借貸契約，並請求其等應於30日期限內遷讓交還借用房屋，被告迄未遷出即屬無權占有。被告己○○、乙○○○，壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○占有系爭房地均無正當權源，原告依民法第767條規定，自得請求遷讓返還。又被告己○○無權占用原告所有系爭土地搭蓋系爭房屋4樓違建，原告依民法第767條規定，亦得請求被告己○○拆除該建物後與被告乙○○○，壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○共同將土地返還原告。
（三）被告己○○於94年9月12日，未經原告同意將系爭房屋1樓出租予被告癸○○經營昇丰國際有限公司使用，每月租金35,000元，因違反民法第467條第2項之禁止規定，依最高法院43年台上字第868號判決意旨，所訂立之租約當然無效，被告癸○○及昇丰國際有限公司基於無效之租賃契約而占有系爭房屋1樓亦無正當權源。
（四）被告己○○自82年1月1日起至返還系爭土地之日止無權占有原告所有系爭土地搭建4樓違建，消極減免其應支付使用該土地之代價而受有利益，致原告受有損害，原告自得依民法第179條規定之不當得利法律關係，請求被告返還相當於租金之利益即每月新台幣9,361元（計算式：申報地價33534.4元×土地面積134平方公尺＝0000000.6元，0000000. 6元×年息10%÷12個月÷4層樓＝9,361元，小數點捨去）。又被告己○○、乙○○○，壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○無權占有原告所有系爭房地1至3樓，原告亦得依不當得利法律關係分別請求被告己○○、乙○○○，壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○返還自95年6月19日起至遷出交還系爭房地之日止相當於租金之利益即每月各13,125元（計算式：每月35000元×3層樓＝105000元，105000元÷8人＝13125元）。
（五）對被告答辯所為之陳述：
1、系爭土地及房屋1、2樓原為被告庚○○之父卯○○以原告之父辰○○所供給之資金所購置，故卯○○乃同意將該等不動產所有權移轉登記與辰○○，當時雙方書立「贈與財產書」之目的在於確認卯○○返還系爭土地及房屋1、2樓之債務，卯○○因此被免除其返還辰○○出資款之債務，並非無償贈與；況卯○○應將系爭土地及房屋1、2樓返還登記與辰○○之債務，已由繼承人即被告庚○○繼承並移轉登記完竣，縱認「贈與財產書」係贈與契約，系爭不動產之移轉登記債務既為被告庚○○所繼承且已完成移轉登記，何來贈與或移轉登記不生效力之說？被告己○○等所謂因被告庚○○年幼始借用辰○○名義移轉登記云云，殊屬無稽
2、系爭房屋3樓並非被告己○○出資興建，且己○○亦非該3樓房屋稅之納稅義務人，況據被告己○○等提出之被證六同意書上所載，該3樓房屋如原係被告己○○所有，辰○○何能擬將之贈與庚○○。又系爭房屋3樓縱為被告己○○所出資興建，惟原告否認辰○○曾同意或授權被告己○○為該增建行為。況系爭房屋3樓並不能獨立使用，而係附屬於系爭房屋2樓而存在，其所有權已依附合之法律規定而由辰○○取得，是以在稅籍登記上，系爭房屋3樓與2樓為同一稅籍編號，納稅義務人均為辰○○（現為原告）。
3、原告之被繼承人辰○○雖曾立書擬將系爭房屋2樓贈與被告己○○，3樓贈與被告庚○○，惟迄未完成權利移轉；且系爭房屋2樓及3樓為不能分割之單一不動產，辰○○即不能將該3樓與2樓所有權分割贈與被告庚○○，該3樓之所有權並非不能隨2樓所有權移轉登記而移轉，並無「事實上處分權」概念之適用，因此在受贈與人充受贈與且取得贈與物之所有權以前，辰○○（及其繼承人）均得撤銷該贈與；原告已依法以台北光武郵局第801號存證信函（見原證三）為撤銷贈與之意思表示。
4、辰○○於92年2月16日死亡後，系爭不動產經全體繼承人協議分割由原告單獨繼承。而贈與契約之成立，必須贈與物係贈與人之財產，且經受贈人允受贈與；辰○○之其他繼承人已因遺產協議分割而非系爭房地之所有權人，因此已不能成為系爭贈與契約之「贈與人」，則原告本於系爭房地之唯一所有權人及系爭贈與契約之唯一贈與人之地位，自得在被告允受贈與前，甚至在系爭不動產權利移轉前，單獨撤銷系爭贈與，無須取得其他繼承人之同意或授權。況辰○○之其餘繼承人均已同意由原告單獨行使系爭不動產之相關權利，包括但不限於請求第三人返還系爭不動產及撤銷贈與之權利。
5、被告己○○等所提之協議書草稿上明載「協議書內容須經由巳○○（即原告之母）簽字同意才生效」（見被證七），是被告等執此主張原告曾同意返還房屋云云，殊非可採。
6、系爭房屋加蓋3樓後，原僅有一室內梯由2樓通往3樓，並無獨立出入口，不能獨立使用，增建之3樓應為2樓之附屬建物要無疑議。3樓於加建當時既僅有室內梯而無獨立出入口，已附合成為2樓之一部分，自不可能因嗣後加建外梯，使已因附合成為2樓重要成分之3樓再變成所謂獨立建物。況嗣後雖於2樓後陽台加蓋樓梯上3樓，惟無論是後院1樓至2樓後陽台之外梯，乃至於2樓後陽台均為原告所有之建物，出入系爭房屋3樓既須經原告所有之外梯及後陽台，仍不能謂其有獨立出入口。是被告所辯3樓有獨立出入口為獨立建物云云無可採。
7、辰○○過世後，全體繼承人即簽署授權書授權原告處理及／或出售／放棄辰○○之全部及或部分遺產，是原告依授權書既有處理系爭不動產之授權，則其無論是撤銷系爭不動產之贈與契約，終止系爭不動產之借貸契約或請求返還系爭不動產均無須其餘繼承人之另行同意或更為授權。
8、被告己○○主張自63年起至94年底代原告及其被繼承人支付歷年之房屋稅、地價稅計950,234元，得依不當得利規定請求返還，與被告己○○應支付之金額相抵銷云云。惟被告己○○主張之不當得利請求權，於扣除81年前已罹於15年時效而消滅部分後僅餘660,298元。而原告於90年7月20日前得請求之租金利益於95年7月20日起訴時縱經時效而消滅，惟時效未完成前即82年1月7日起至90年7月19日止，原告得請求之租金利益為970,274元，該債務已適於抵銷，依民法第337條之規定，原告仍得以此與被告己○○請求原告給付之不當得利債務互為抵銷；另被告己○○領取補償費800,000元，扣除興建系爭房屋3樓費用349,435元，尚餘有450,565元，原告得依不當得利法律關係請求被告己○○返還，此部分亦對被告己○○請求原告給付之不當得利債務主張抵銷，並以訴狀之送達作為抵銷之意思表示通知。
（六）並聲明：（1）被告己○○應將坐落台北市○○區○○段3小段421地號土地上之建物門牌號台北市○○路○段○○○號4樓（面積79.96平方公尺，如附圖所示4樓部分）拆除後與被告乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○共同將土地返還原告。（2）被告己○○、乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○應自台北市○○路○段○○○號4樓遷出。（3）被告己○○應自90年7月20日起至返還如聲明第1項土地予原告之日止，按月給付原告9,361元。（4）被告己○○、乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○應自台北市○○路○段○○○號1至3樓遷出。（5）被告己○○、乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○應自95年6月19日起至自前項建物遷出之日止，按月各給付原告新台幣13,125元。（6）被告癸○○及昇丰國際有限公司應自台北市○○區○○路1段166號1樓建物遷出。（7）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）被告己○○、乙○○○、辛○○、丙○○、丁○○、庚○○部分：
1、被告庚○○之父卯○○於40年間響應政府僑民政策，自印尼來台定居，並購買系爭土地興建系爭房屋1樓，卯○○並在當地經營雜貨店定居，嗣卯○○於64年間去世，由養子即被告庚○○繼承，惟因當時庚○○年僅9歲無法管理，祖母寅○○為恐子孫會將房屋變賣，故與在印尼居住之親戚即原告之父辰○○協議，借用辰○○名義以買賣原因移轉登記，但約定此為祖產不得變賣及仍由被告家人在台無償使用收益及管理，故系爭房屋1樓係在未經當時年幼庚○○之同意移轉登記為辰○○，直至92年間辰○○去世而由原告繼承。
2、系爭房屋2樓，係卯○○及寅○○於56年間所興建，當時尚未辦理產權登記，直至63年間，卯○○因身體健康不佳，恐不久人世，而庚○○尚年幼，遂由寅○○與辰○○協議，借用辰○○名義，由卯○○於63年10月間直接辦理保存登記為辰○○所有，至92年間辰○○去世，由原告繼承。
3、系爭房屋3樓，乃由被告己○○出資興建，未辦理保存登記，雖稅籍登記礙於法令，須借用當時2樓登記名義人辰○○之名義，惟稅籍登記與產權歸屬無必然之關連，系爭房屋3樓既為被告己○○出資興建，且有構造上及使用上之獨立性，屬民法第66條之定著物，依法由被告己○○原始取得所有權。原告雖稱被告己○○等提出之被證六同意書上所載，該3樓房屋如原係被告己○○所有，辰○○何能擬將之贈與庚○○云云，惟該同意書係辰○○與被告協商如何以贈與方式歸還系爭房屋，屬被告為取回不動產所為之協議退讓條件，與被告對系爭房屋3樓是否原始取得所有權無涉。
4、系爭房屋4樓，亦為被告己○○所出資加蓋，亦由其原始取得所有權。
5、系爭房屋1、2樓，因僅係借用辰○○名義登記，實際所有人仍為卯○○及繼承人即被告庚○○，所以雙方約定由被告家人使用、管理收益，除有被告己○○歷年所繳交之房屋稅、地價稅單可茲證明外，辰○○於90年7月來台，在台北市○○路○段之未○餐廳，於親戚子○○之見證下，辰○○承認借用名義約定存在，願依當時與寅○○之約定，同意先以贈與名義將系爭房屋2樓移轉給被告己○○，系爭房屋3樓則同意由被告庚○○所有，系爭房屋1樓則暫時保留，並附有不得出售之條件及1樓由被告己○○收租，惟辰○○隨即返回印尼後因病逝世，致使未及辦理上開移轉登記，而由原告繼承。原告於94年間，原本也願依其父之生前意願，配合將房屋移轉返還被告，並簽立協議書，然於被告委託代書欲辦理移轉登記時，原告卻反悔；原告雖稱協議書上明載「協議書內容須經由巳○○簽字同意才生效」云云，惟該段文字係兩造協議簽署完成已生法律拘束力後，始由原告取回擅自片面加註，並非雙方意思表示合致之產生，故該段文字之記載，不得拘束被告，原告仍應依協議書履行。
6、被告占有系爭土地及房屋1、2樓，係基於與辰○○之借名契約，同意由被告家人實際使用收益及管理之合法權源，被告並非無權占有，原告既概括繼承辰○○之權利義務，應受該借名契約之拘束，依法不得請求被告遷讓房屋。系爭房屋3、4樓未辦保存登記，為被告己○○出資加蓋增建完成，當時辰○○遠在印尼不曾參與，依法自應由被告己○○原始取得所有權，原告及原告之父自始至終既不曾取得所有權，依法不得請求被告遷讓。若認系爭土地及房屋1樓兩造無借用名義契約存在，辰○○既明知出賣人庚○○為未成年人，又非為庚○○之利益而處分該不動產，則辰○○於68年間受讓系爭土地及房屋1樓，為民法第1088條第2項、第1101條所不許，買賣及移轉登記依法無效，原告為辰○○之繼承人，亦非依法律行為而取得權利之第三人，不受登記公信力之保護，依法自尚未取得系爭不動產之所有權，自不得行使民法第767條之所有物返還請求權。縱認系爭房屋3樓所有權人為辰○○，但辰○○既於90年7月間將系爭房屋3樓贈與給被告庚○○，則庚○○也已於當日受領交付而取得事實上處分權，原告也無權請求遷讓房屋。
7、本件縱於59年間，卯○○與辰○○曾簽訂贈與財產書，惟因當時卯○○並未移轉登記予辰○○，依修正前民法第407條規定，該贈與不生法律效力。原告雖稱已依法撤銷贈與之意思表示云云，惟被告庚○○早已受讓系爭房屋3樓之事實上處分權，權利業已移轉，依法不得撤銷。況原告僅為辰○○眾多繼承人之一，未經其他繼承人全體同意，無權撤銷辰○○所為之贈與行為，被告均得合法使用系爭所有不動產。縱如原告所主張系爭土地及房屋1至3樓由辰○○借與被告家人使用及已於94年5月15日發函終止使用借貸契約云云，惟原告僅為辰○○之眾多繼承人之一，原告未經其他繼承人全體之同意所為之終止意思表示，依法無效，被告依法仍得占有使用收益，並無不當得利。
8、原告主張以年息10%計算之租金誠屬過高，被告己○○自63年起至94年底止，已代原告及辰○○支付歷年之房屋稅、地價稅共計950,234元，如認原告之訴有理由時，原告即受有免除稅捐之支出利益，自應依民法第179條不當得利返還請求權規定，將上開代墊款返還給被告己○○，被告己○○亦得以此款項與原告起訴主張被告應支付之金額相抵銷，並以訴狀之送達，作為抵銷之意思表示通知。
9、系爭房地實際上為印尼林姓家族之祖產，凡印尼林家子孫來台，均得居住系爭房屋以團聚家族之力量，原告來台亦同樣居住該處並由被告等照顧，今日原告卻枉顧家族之利益及 其父之遺願，欲將系爭不動產據為己有單獨出售，致引發爭端，實有違誠信。
10、並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（二）被告壬○○部分：其戶籍已遷到台北市○○街○段○○巷○○號，但在系爭房屋2樓還保留1個房間，偶而回來。
（三）被告戊○○部分：
1、其戶籍雖一直設在系爭房屋，但於83年間至92年間不住在系爭房屋，92年11月25日後才搬回系爭房屋。
2、並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（四）被告癸○○、昇丰國際有限公司部分：
1、被告癸○○於94年9月12日，與己○○訂立房屋租賃契約書，向己○○承租系爭房屋1樓，作為經營昇丰國際有限公司之行動電話電信設備業務使用；當時己○○已使用系爭房屋1樓多時，且提出以往與其他承租人所簽訂之租約供被告癸○○觀看，足認系爭房屋1樓長期在己○○實力支配之下，被告癸○○始與己○○訂立系爭房屋租賃契約書。於原告提起本件訴訟後，被告始知原告係系爭房屋1樓之所有權人，惟租賃契約出租人並不以所有權人為限，被告癸○○與己○○所簽訂之系爭房屋租賃契約自屬有效存在，並因此合法使用系爭不動產，實非無權占有。
2、被告癸○○係與原對系爭房屋1樓具有使用權限之出租人己○○簽訂系爭房屋租賃契約書，簽訂時認己○○係有權出租之人，被告癸○○等因租賃關係而占有系爭房屋1樓，占有之初係基於善意而為，依民法第948條規定，自應受法律之保護；況於租賃關係合法存在之情況下，依同法第943條規定，自應推定有繼續使用之權限，原告主張被告癸○○等無權占有應遷讓房屋，顯屬無據。
3、原告所提高法院43年台上字第868號判決，係針對租賃關係下，原承租人違約再將租賃物轉租第三人之法律效果而言，與本件並非轉租之情況不同。
4、並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地及房屋1、2樓原為卯○○所有，卯○○與辰○○於59年10月23日簽訂贈與財產書，約定卯○○將系爭土地及房屋1、2樓贈與辰○○。嗣系爭房屋2樓於63年10月5日，以新建為登記原因，登記予辰○○；卯○○於64年間死亡，系爭土地及房屋1樓於64年5月29日，以繼承為登記原因，登記予被告庚○○；系爭房屋1樓及系爭土地分別於68年8月29日、69年12月20日，以買賣為登記原因，均登記予辰○○。辰○○於92年2月16日死亡，系爭土地及房屋1、2樓於93年3月4日，以分割繼承為登記原因，登記予原告。此有卯○○為所有權人之土地所有權狀、公證書及贈與財產書、建築改良物登記簿、辰○○為所有權人之土地所有權狀、土地及建物登記謄本在卷可稽（見被證一、原證六1至6頁、被證三及四、原證六第7頁、原證一）。
（二）被告己○○於72年2月25日，與訴外人午○○簽訂增建第3層樓房工程承攬契約書，增建系爭房屋3樓，嗣於82年間被告己○○又增建系爭房屋4樓。此有該契約書在卷可稽（見被證八）。
（三）系爭房屋1樓由被告己○○於94年9月12日，出租予被告癸○○經營昇丰國際有限公司，開設通訊行使用，每月租金35,000元。系爭房屋2至4樓現由被告己○○、乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○居住使用。
四、兩造爭執之事項：
（一）系爭房屋3、4樓所有權人為何人？
（二）原告請求被告己○○將系爭房屋4樓拆除，與乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○共同將土地返還原告，有無理由？
（三）原告得否請求被告自系爭房屋1至4樓遷出，即被告占有使用系爭房屋1至4樓有無正當權源？
（四）原告得否請求不當得利？
五、原告主張被告無權占有系爭房地等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲分述如下：
（一）有關系爭房屋3、4樓所有權歸屬何人所有部分：
1、按於原有建築物之外另行增建者，如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在，而與之作為一體使用者，因不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權之範圍因而擴張；增建部分若已具構造上之獨立性，但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者，則為附屬物，其使用上既與原有建築物成為一體，其所有權應歸於消滅，被附屬之原有建築物所有權範圍，則因二所有權歸於一所有權而擴張。
2、查系爭房屋層數原僅第1、2層，第3、4層為嗣後增建且未辦保存登記，此為兩造所不爭執。又系爭房屋2樓有5房1廳1衛1廚房，室內設一樓梯通往3樓，3樓有6房1衛，室內設一鐵梯通往4樓，4樓有4房1衛，則上開3、4樓增建部分雖設有室內梯，且房間、浴廁等雖均設有門扇，然係作為2至4樓間及各房間往返互通之用，並非獨立之出入口，縱使系爭房屋3樓增建部分後方設有一樓梯，亦須經由2樓廚房後陽台，始可通往該房屋封閉之後院，對外仍須經原始建築物之後院大門出入等情，業經本院至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及照片可稽（見本院卷95年12月21日勘驗測量筆錄、被證9），是增建部分並不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，而為系爭房屋之一部分。被告己○○雖辯稱系爭房屋3、4樓由其出資興建，其係所有權人等語；惟按動產因附合而成為不動產重要成分者，不動產之所有人，取得動產所有權，民法第811條定有明文；是以該增建之3、4樓因附合關係，無論其係由何人出資興建，既不能單獨成為獨立之不動產，而為原建物之重要成分不能與原物分離時，該增建部分因與原建物附合而為單一所有權客體，依前開民法第811條規定，即應由系爭房屋2樓原所有權人，取得增建部分所有權；是被告己○○辯稱系爭建物之第3、4樓為其取得所有權一節，尚無足採。
（二）有關原告請求被告己○○將系爭房屋4樓拆除，與乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○共同將系爭土地返還原告，有無理由部分：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。
2、查系爭房屋4樓係己○○於82年間增建乙節，雖為兩造所不爭執，惟系爭房屋3、4樓因附合關係，由原2樓所有權人辰○○取得增建部分所有權，嗣辰○○於92年間死亡，由原告繼承取得等情，已如前述，被告己○○既非系爭房屋4樓之所有權人，就系爭房屋4樓並無處分權限，即不負任何拆除系爭房屋4樓之義務。至原告請求被告己○○、乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○返還土地，查使用房屋雖與土地之使用不可分離，然本件被告己○○等人係經由房屋所有權人而取得系爭房屋4樓之占有使用，以使用系爭房屋4樓為目的，並非占有使用系爭土地，況且被告己○○等人就系爭房屋4樓並無處分權限，無法將系爭房屋拆除後返還坐落之系爭土地予原告，則原告請求被告己○○等人返還系爭土地部分，亦屬無據。
（三）關於原告得否請求被告自系爭房屋1至4樓遷出，即被告占有使用系爭房屋1至4樓有無正當權源部分：
1、按當事人約定，一方（借名者）經他方（出名者）同意，而就屬於一方之財產，以他方之名義，登記為所有權人或其他權利人，為借名契約。借名契約為無名契約，當事人基於特定目的，依私法自治原則而訂立借名契約，固無不可，惟主張有此事實者，應就借名契約確已成立之事實，負舉證責任，若其先不能舉證，縱他方就其抗辯事實不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回該一方之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。被告抗辯系爭土地及1、2樓房屋係卯○○所有，由被告庚○○繼承，惟借用辰○○名義以買賣原因移轉登記云云，並提出卯○○為所有權人之土地所有權狀、財政部糧商營業執照、建築改良物登記簿、房屋稅及地價稅繳款書、辰○○贈與同意書、協議書草稿為據（見被證一至六）。惟所有權移轉登記、為他人繳納稅款、將房屋贈與他人等原因不一，自不能以系爭土地及1、2樓房屋原係卯○○所有，由被告庚○○繼承，嗣以買賣原因移轉登記予辰○○，及被告己○○曾繳納稅捐，辰○○與原告嗣後分別簽訂同意書及協議書草稿等情，遽以認定成立借名契約。況卯○○與辰○○於59年10月23日簽訂贈與財產書記載：「... 卯○○茲因過去置業所有產權全部財源確係由親戚辰○○供給事實，...全部所有權贈與辰○○... 」等語，並經公證，有公證書及贈與財產書在卷可稽（見原證六）；此外，被告就辰○○與庚○○間就系爭房地存有借名契約一節，無法舉證以實其說，此項主張，洵屬無據。是被告辯稱占有系爭房地係基於借名契約，被告並非無權占有云云，並非可採。
2、按以非經登記不得移轉之財產為贈與者，在未為移轉登記前，其贈與不生效力，固為民法第407條所明定（註：修正前民法第407條，現已刪除）；惟當事人間對於無償給與不動產之約定，如已互相表示意思一致，依同法第153條第1項之規定，其契約即為成立，縱未具備贈與契約特別生效之要件，要難謂其一般契約之效力亦未發生，債務人自應受此契約之拘束，負有移轉登記使生贈與效力之義務（最高法院41年台上字第175號判例參照）。查卯○○與辰○○於59年10月23日，簽訂贈與財產書，約定由卯○○贈與系爭土地及房屋1、2樓予辰○○，有公證書及贈與財產書在卷可稽（見原證六），嗣系爭房屋2樓於63年10月5日，以新建為登記原因，登記予辰○○，自係卯○○履行贈與契約義務，則系爭房屋2樓所有權應屬辰○○所有。又系爭土地及房屋1樓於卯○○生前雖未登記予辰○○，而於卯○○死亡後由被告庚○○繼承；然不動產之贈與因未為所有權移轉登記尚未能發生贈與之效力，惟此僅係不動產贈與之特別生效要件有所欠缺，依上開說明，其一般契約之效力究已發生，卯○○應受其拘束，負有依約履行，使生贈與效力之義務，是項義務已因卯○○之死亡而由其繼承人包括繼承，被告庚○○係卯○○之繼承人，自不能違反該契約。次按監護人對受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用或處分，如其處分之標的物為不動產時，雖其處分係為受監護人之利益，亦須得親屬會議之允許始得為之，民法第1101條固定有明文，第此項處分權之行使，係指由監護人以自己名義為處分之情形而言；此與監護人以限制行為能力人（受監護人）法定代理人地位，同意限制行為能力人（受監護人）為該財產之處分，應適用民法第78條、第79條或第84條規定者，並非相同（最高法院82年台上字第2056號判決參照）。查本件系爭土地及房屋1樓依卷附土地及建築改良物所有權登記申請書、土地及建築改良物買賣所有權移轉契約書、契稅及監證費繳納通知書、印鑑證明書等件以觀，係由被告庚○○以出賣人之地位以買賣為原因，將所有權移轉登記於辰○○（見本院卷台北市古亭地政事務所96年4月3日函附件），物權契約之當事人為被告庚○○人而由其監護人寅○○以法定代理人之身分同意之；縱被告否認兩造間有買賣契約屬實，惟亦係被告庚○○包括繼承卯○○贈與義務而將系爭土地及房屋1樓所有權移轉登記予辰○○，被告庚○○為00年00月00日出生，此有戶籍登記簿在卷可稽（見被證二第9頁），斯時係12餘歲為限制行為能力人，依前揭說明，應適用民法第79條規定，被告庚○○之法定代理人寅○○既已同意上開契約，已如前述，則被告庚○○將系爭土地及房屋1樓所有權移轉登記予辰○○，自屬有效。是被告辯稱當時庚○○為未成年人，又非為庚○○之利益而處分該不動產，則辰○○受讓系爭土地及房屋1樓，買賣及移轉登記依法無效，尚未取得系爭不動產之所有權云云，自無足採。
3、按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務，民法第1148條前段定有明文。本件原告取得系爭房地所有權，係因繼承人間之分割繼承，有土地登記申請書在卷可稽（見原證七），又原告復自承系爭房屋係被繼承人辰○○借予被告己○○等人使用，而其他繼承人又未拋棄繼承，依上開規定，辰○○與己○○等人之系爭房屋使用借貸契約自應由全體繼承人繼承，倘欲終止使用借貸契約，亦應由全體繼承人為之始為適法。次按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的，而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第2項定有明文；故此際一經貸與人向借用人為請求返還借用物之意思表示，使用借貸關係即告消滅。查本件使用借貸契約由全體繼承人繼承，則依上開民法規定，全體繼承人即得隨時請求被告交還系爭房屋；而原告主張其得其他繼承人授權，於95年5月15日以台北光武郵局第801號存證信函及本件起訴狀繕本之送達，向被告己○○等人為請求遷讓交還系爭房屋之意思表示，依上說明，本件兩造間之使用借貸關係即告消滅。被告雖辯稱原告僅為辰○○之眾多繼承人之一，未經其他繼承人全體之同意所為之終止意思表示，依法無效，被告依法仍得占有使用收益云云；惟辰○○之其他繼承人已於96年9月28日出具經印尼丹格朗市公證事務所公證員公證並經我國駐印尼台北經濟貿易代表處證明之之聲明書，其上記載：「... 甲○○... 是以下房屋和土地的合法擁有者... 甲○○有權提起訴訟、請求、辯護，提起反訴，有權撤銷贈與不動產相關的... 」、「... 甲○○有權，自己斷定拒絕已故者給予她的贈與物，宣告對該房產的所有權，行使法律予以私有財產擁有者的一切權益... 為確認所述協議和共識，我們與甲○○於95年4月1日簽定附加協議書，該協議書已提交台北地方法院... 」等語，足認辰○○之其他繼承人於95年4月1日已授權原告行使與系爭房屋有關之權利，自包括終止系爭房屋使用借貸契約無訛。是被告辯稱原告終止使用借貸契約不合法云云，要非可採。
4、按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文。本件被告辯稱原告於94年11月27日與被告己○○、庚○○簽訂協議書草稿（見被證六第2頁），同意將系爭房屋2樓過戶己○○、3樓過戶庚○○等語；原告則主張系爭協議書草稿載明「本協議書內容須經由巳○○（即原告之母）簽字同意才生效」，是該協議書草稿尚未生效等語。查系爭協議書草稿內容係庚○○所書寫，「本協議書內容須經由巳○○簽字同意才生效」係由原告書寫，同意人己○○、庚○○、甲○○之簽名各為本人所為等情，為兩造所不爭執，依上開規定，系爭協議書草稿應為真正。被告雖另辯稱「本協議書內容須經由巳○○簽字同意才生效」之文字係兩造協議簽署完成後，始由原告以辦理過戶為由取回保管並擅自片面加註，並非雙方意思表示合致之產生，故該段文字之記載，不得拘束被告云云，然為原告所否認；而依兩造各自提出之協議書草稿均有記載「本協議書內容須經由巳○○簽字同意才生效」等字，且係記載「協議書草稿」而非「協議書」，該協議書草稿既兩造各有一份，衡情如過戶需要使用，原告使用自己持有之協議書草稿即已足，被告豈有將自己持有之協議書草稿交付原告保管之必要？顯與常情有為，被告復未能證明「本協議書內容須經由巳○○簽字同意才生效」等字係原告片面加註，所辯即不足採，是原告主張加註「本協議書內容須經由巳○○簽字同意才生效」等字係經被告同意等語，堪予採信，系爭協議書草稿既尚未得巳○○同意，為被告所不否認，即尚未生效。
5、按贈與物之權利未移轉前，贈與人得撤銷其贈與，其一部已移轉者，得就其未移轉之部分撤銷之，民法第408條第1項固定有明文。本件被繼承人辰○○於90年7月5日簽立書面將系爭房屋2樓贈與己○○、3樓贈與庚○○等情，有同意書在卷可稽（見被證六第1頁），而系爭房屋3、4樓附合於2樓，已如前述，該不動產所有權尚未移轉登記予己○○或庚○○，為兩造所不爭執；原告雖主張依上開規定撤銷贈與，惟按民法第408條第1項之規定，係贈與人之撤銷權，而本件原告係贈與人辰○○之繼承人，依民法第417條規定須受贈人因故意不法之行為，致贈與人死亡或妨礙其為贈與之撤銷者，贈與人之繼承人，始得撤銷其贈與。且本件被繼承人辰○○前迄未為撤銷贈與或拒絕履行之表示，是原告既不爭執系爭同意書為真正，即不得本於繼承人之身分為反於被繼承人之意思表示而撤銷本件贈與，最高法院51年度台上字第1416號判例要旨「被繼承人之遺贈，在不違反特留分規定之範圍內，繼承人不得拒絕履行，誠以被繼承人處分自己之財產，不許繼承人擅為干與，本件贈與雖為生前行為，但如被繼承人至死亡時，仍無撤銷或拒絕履行之表示，依同一理由，繼承人不得拒絕履行，原判認被上訴人得任意拒絕履行，於法自屬不合」，足資參照。本件原告既未舉證證明被告己○○、庚○○有故意不法之行為，致辰○○死亡或妨礙辰○○為贈與之撤銷，原告自不得撤銷辰○○就系爭房屋所為之贈與。
6、綜上，關於原告得否請求被告自系爭房屋1至4樓遷出，茲分述如下：
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約；借貸未定期限，亦不能依借貸之目的，而定其期限者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第767條、第464條、第470條第2項分別定有明文。
⑵原告主張被告己○○、乙○○○、壬○○、辛○○、戊○
○、丙○○、丁○○、庚○○無權占有系爭房屋2至4樓，然為被告己○○等否認。而因原告不得撤銷辰○○就系爭房屋2、3樓（含附合於原建物之4樓）之贈與，已如前述，則被告己○○、庚○○自90年7月5日（即辰○○贈與之日）起，占有系爭房屋2至4樓，係基於贈與之法律關係所交付，具有正當權源，被告乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○占有系爭房屋2至4樓為被告己○○、庚○○所同意，亦屬有正當權源。是原告自不得認係無權占有而請求被告己○○、乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○自系爭房屋2至4樓遷出。
⑶原告主張被告己○○、癸○○、昇丰國際有限公司無權占
有系爭房屋1樓，然為被告己○○等否認。本件辰○○將系爭房屋1樓借與被告己○○使用，己○○復將之出租予被告癸○○作為經營昇丰國際有限公司即通訊行使用，則被告己○○為間接占有人，被告癸○○及昇丰國際有限公司為直接占有人甚明；嗣辰○○死亡，由原告繼承系爭房屋1樓，並由原告及其他繼承人繼承系爭借貸契約，且該借貸契約已合法終止，業如前述，被告己○○等即無占有使用之正當權源，是原告依民法第767條所有物返還請求權、第470條第2項借用物返還請求權，請求被告己○○自系爭房屋1樓遷出，及依民法第767條所有物返還請求權，請求被告癸○○、昇丰國際有限公司自系爭房屋1樓遷出，為有理由。
⑷被告癸○○及昇丰國際有限公司雖辯稱：被告癸○○與己
○○所簽訂之系爭房屋租賃契約有效存在，並因此合法使用系爭房屋1樓，非無權占有云云；惟被告己○○與癸○○之租賃契約僅有債權之效力，依債權相對性原則，被告癸○○租賃物使用權之效力僅存在於立約之當事人間，其復未能證明曾得原告同意，自係屬於出租他人之物，不得以此租賃契約對抗所有權人之原告，即不得對原告主張有權占有。被告又辯稱：其等占有系爭房屋1樓之初係基於善意而為，依民法第948條規定，自應受法律之保護，依同法第943條規定，自應推定有繼續使用之權限云云；惟占有人於占有物上行使之權利，僅推定其適法有此權利而已，觀民法第943條規定自明，被告癸○○及昇丰國際有限公司依此規定，於占有物行使權利時，因推定之結果，固不須舉證證明其權利；惟本件既經原告證明其為系爭房屋1樓之所有人，而推翻法律之推定，則被告癸○○及昇丰國際有限公司就其等主張對該房屋1樓之占有有合法正當權源之事實，自應負舉證責任，是其等辯稱有民法第943條規定之適用，尚無可採。又民法第948條規定「以動產所有權，或其他物權之移轉或設定為目的，而善意受讓該動產之占有者，縱其讓與人無讓與之權利，其占有仍受法律之保護」；本件被告癸○○占有系爭房屋1樓係因被告己○○出租他人之物而來，受讓之標的為不動產使用權又非動產物權，自不能依民法第948條規定受善意受讓之保護。從而被告癸○○及昇丰國際有限公司上開所辯其等占有系爭房屋1樓有正當權源云云，不足採信。
⑸被告己○○雖辯稱原告行使權利違反誠信原則云云。按權
利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8 條固定有明文；又民法第148條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若當事人為自己之利益而行使權利，雖於他人之利益不無損害，然茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內，最高法院45年台上字第105號判例、69年度台上字第1079號判決意旨可資參照。本件原告為系爭房屋1樓之所有權人，其基於所有權人之地位主張被告己○○等為無權占用系爭房屋而起訴請求被告除去侵害、返還房屋，乃合法行使其所有權，難認其有何權利濫用之情形。故被告己○○辯稱原告請求遷讓房屋違反誠信原則云云，即無可取。
⑹原告主張被告乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○
○、丁○○、庚○○亦有無權占有系爭房屋1樓之事實，然經被告乙○○○等否認，原告復未能提出其他實際上被告乙○○○等確有使用系爭房屋1樓之證據以實其說，是原告主張依民法第767條、第470條第2項，請求被告乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○自系爭房屋1樓遷出，自無足採。
（四）關於原告得否請求不當得利部分：
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。
2、被告己○○無權占有系爭房屋1樓，消極減免其應支付使用該房屋之代價而受有利益，致原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告己○○返還相當於租金之利益，洵無不合。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條固有明文；然而，土地法第97條關於約定最高租額之限制，僅限於城市地方供住宅使用之房屋有其適用，此觀諸同法第94條第1項及第96條均係有關「自住」之規定即可推知；至城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2次民事庭會議決議參考）。查本件系爭房屋1樓自94年9月12日起由被告己○○出租予癸○○，租金每月35,000元之事實，有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷原證二），顯然被告己○○間接占有系爭房屋1樓收取租金獲有商業上之特殊利益，參酌前述說明，自不受土地法第97條規定之限制。又原告於95年5月15日以台北光武郵局第801號存證信函終止借貸契約，並限被告於文到30日遷出系爭房屋，被告己○○於95年5月18日收受該存證信函，有上開存證信函及掛號郵件收件回執在卷可稽（見原證三），從而，原告主張就系爭房屋1樓之使用收益，得向被告己○○請求自95年6月19日起至自系爭房屋1樓遷出之日止，按月給付原告13,125元相當於租金之利益，尚未逾被告己○○出租予癸○○之租金收入每月35,000元，自屬允當，被告辯稱原告請求之金額過高云云，尚無可採。被告己○○另辯稱於90年7月辰○○來台簽立系爭同意書時，同意系爭房屋1樓租金由其收取，並無不當得利云云，並提出錄音光碟及譯文為證（見被證10），然為原告所否認；而證人子○○證稱：當時有提到1樓要暫時給己○○運用，如果（辰○○）死了後，就給他女兒，因為那時候要繳稅，所以就由己○○他們去繳等語（見本院96年3月23日筆錄第5頁），足認辰○○之真意並非永久由被告己○○收取系爭房屋1樓租金，系爭房屋1樓之使用借貸契約既已終止，被告己○○自不得主張原告仍同意其繼續收取1樓租金，是被告己○○上開所辯，自無可採。
3、被告己○○雖抗辯自63年起至94年底止，已代原告及辰○○支付歷年之房屋稅、地價稅共計950,234元，自得依民法第179條不當得利規定請求原告返還，故請求以此款項與原告起訴主張被告己○○應支付之金額相抵銷云云。惟證人子○○證稱：當時有提到1樓要暫時給己○○運用，如果（辰○○）死了後，就給他女兒，因為那時候要繳稅，所以就由己○○他們去繳等語，已如前述，足見辰○○與被告己○○合意，由辰○○將1樓交予被告己○○使用，被告己○○則需代為繳交房屋稅、地價稅等稅款甚明，則原告或辰○○受有免繳稅款利益，並非無法律上原因，被告己○○請求抵銷，自無可採。因被告己○○不得請求抵銷，則原告對被告己○○之抵銷得否再主張抵銷乙節，即毋庸論述。
4、原告雖主張被告己○○應給付占用系爭土地之不當得利（即原告聲明第2項）云云，惟原告請求被告己○○拆除系爭房屋4樓、返還土地，為無理由，已如前述，則原告此部分主張亦不足採。
5、原告復請求被告乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○給付占用系爭房屋1樓之不當得利云云，惟被告乙○○○等未占用系爭房屋1樓，已如前述，則原告此部分主張，為無理由。
6、原告又請求被告己○○、乙○○○、壬○○、辛○○、戊○○、丙○○、丁○○、庚○○給付占用系爭房屋2、3樓之不當得利云云，惟被告己○○等並非無權占用系爭房屋
2、3樓，已如前述，則自無受有系爭土地相當租金之利益致原告受有損害之可能，是原告此部分主張，亦為無理由。
六、綜上所述，原告據上事實，依民法第767條所有物返還請求權、第470條第2項借用物返還請求權，請求被告己○○自系爭房屋1樓遷出，及依民法第767條所有物返還請求權，請求被告癸○○、昇丰國際有限公司自系爭房屋1樓遷出，並請求被告己○○給付占用系爭房屋1樓相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。又本件原告與被告己○○、癸○○、昇丰國際有限公司均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 13 日
民事第六庭 法 官 蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 6 月 13 日
書記官 林秀娥