臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第8425號原 告即反訴被告 甲○○○訴訟代理人 尤英夫律師
黃宗哲律師被 告即反訴原告 安琪拉企業有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃福雄律師
邱玉萍律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於96年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號二樓房屋遷讓返還原告。
被告應自民國九十五年五月十日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣貳佰萬元為被告預供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分
一、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有上列各款情徵之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚妨礙被告之防禦及訴訟終結者。」民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度臺抗字第2號裁定足資參照）。經查：
（一）本件原告提起訴訟請求⑴被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號2樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告。
⑵被告應自民國95年7月10日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告5萬元。嗣於民國96年3月1日之言詞辯論期日時當庭將上開聲明第2項變更為自95年5月10日起算，此係屬擴張應受判決事項之聲，毋需得被告之同意，被告辯稱原告追加部分對其防禦權之行使有妨礙，甚至導致延滯訴訟之結果云云，尚無足取。則原告所為是項訴之變更，核與民事訴訟法第255條第3款相符，應予准許。
（二）本件原告起訴時，係本於民法第767條、第179條請求返還所有物及給付相當於租金之不當得利，嗣於96年5月22日本於民法第455條、439條租賃物返還請求權、租金給付請求權、不當得利返還請求權，提起備位聲明，其先、備位聲明均屬相同。按所謂預備之合併，係原告預慮其提起先位之訴無理由時，同時提起不能併存之他訴（預備合併），以先位之訴無理由時，請求就預備之訴審判，其應受判決事項之聲明，有先位聲明與備位聲明之不同，如訴之聲明內容相同，則為重疊合併，不生預備合併之問題。又原告以單一之聲明主張數項訴訟標的而就各該訴訟標的定有先後請求裁判之順序，於先位訴訟標的有理由時，即不請求就備位訴訟標的為裁判者，與預備訴之合併須先位訴之聲明與備位訴之聲明，相互排斥而不相容者，尚屬有間，學說上稱為類似的預備訴之合併。本件原告所為備位之聲明與先位聲明均相同，其訴訟標的法律關係雖有不同，然依前述，其性質上仍屬重疊合併，而非預備合併。本件原告聲明雖分成先位聲明及備位聲明，然法院就原告所主張起訴原因之事實判斷其法律上之效果，不受原告所述法律上見解之拘束（最高法院26年諭上字第650號判例參照），是以本件原告先、備位聲明不合預備合併要件，法院仍得依其訴之客觀合併之方式處理，合先敘明。本院參酌其聲明之基礎事實與原聲明之主要爭點，即兩造間是否成立租賃關係有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為具有關連性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，原告所追加之新訴與舊訴係本於同一基礎事實，且對被告之防禦或訴訟之終結無礙，揆諸前引法條規定，原告所為訴之追加，應予准許。
二、原告起訴主張：原告所有坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號2樓房屋，前於90年5月17日出租予訴外人熹克企業有限公司（下稱熹克公司），熹克公司以義式PORTOFINO經典餐廳（下稱系爭餐廳）名義經營餐飲業，租期至95年7月10日，每月租金5萬元。租期屆滿前，原告以存證信函通知熹克公司，屆期不續租並收回系爭房屋等語，詎熹克公司未予回應，竟由被告回函表示，系爭房屋現由其占有經營系爭餐廳，惟兩造間並無任何租賃關係，被告顯係無權占有系爭房屋，被告無法律上原因占有系爭房屋，受有利益，致原告受有損害。縱認兩造間確有租賃關係，惟被告亦自95年5月1日起未給付每月5萬元之租金，已遲延給付租金兩期以上，原告以訴狀繕本送達被告為終止租賃契約之意思表示，租賃關係既已終止，被告自應返還系爭房屋予原告，而被告長期未給付租金，援引民法第439條第1項、第179條及契約約定，請求給付租金及不當得利。為此依民法第767條、第179條、455條、第439條請求返還系爭房屋及給付金錢等語。並聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○○路○段○○○號2樓房屋遷讓返還原告。㈡被告應自95年5月10日起至遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告5萬元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：原告固曾於90年間將系爭房屋出租予熹克公司，惟嗣後該系爭房屋之承租人陸續更替，被告係繼熹克公司、熹恩企業有限公司（下稱熹恩公司）之後，自94 1月1日起向原告承租系爭房屋經營系爭餐廳迄今，且承租期間被告均按月給付租金予原告，兩造間確有租賃關係存在等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免予執行。
四、原告主張於90年5月17日，將其所有之系爭房屋出租予熹克公司，經營系爭餐廳，租期自90年5月17日至95年7月10日，原為每月6萬5千元，復於91年11月10日起調降為每月5萬元。租期屆滿前，原加以存證信函通知熹克公司，屆期不續租並收回系爭房屋等語熹克公司，詎未予回應，而由被告回函表示，系爭房屋現由其占有經營系爭餐廳等情，為被告所不爭執，並有公證書、認證書、存證信函等影本附卷為佐（見本院卷第4至13頁），堪信並真實。惟被告辯稱：其係繼熹克公司、熹恩公司後，自94年1月1日起向原告承租系爭房屋經營系爭餐廳等語。是本院應審究者厥為㈠被告占有系爭房屋有無正當權源？㈡若無，則被告無權占有系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害額為若干？茲分別論述如下：
（一）被告占有系爭房屋有無正當權源？⒈被告辯稱：租賃契約為不要式契約，伊自94年1月1日起即
如期按月給付租金，原告亦收受無訛，則兩造間之租賃關係即已成立云云，為原告所否認。查，被告雖提出支票影本6紙（見本院卷第260頁）為佐，惟自上開支票形式觀之，上開支票之發票人係訴外人百丞德國際有限公司，而非被告，則上開支票是否被告支付承租系爭房屋之租金，即非無疑。況原告亦否認曾收受上開支票，被告復未舉證證明上開支票確已為原告所收執，難認上開支票即被告用以給付原告之租金。至於原告提出發票日分別為94年1月20日、同年2月20日、3月20日、4月20日之支票4紙（見本院卷第275頁），被告固亦指述係伊交付與原告等語，然該支票發票人亦非被告，而係熹恩公司，亦難認係被告所交付。參以證人即代原告收受租金之徐惠民於95年11月14日言詞辯期日到庭具結證稱：系爭房屋之租金係原告委託伊收取，熹克公司約自88年或89年起承租系爭房屋，關於系爭房屋租金事宜，伊均係與熹克公司陳鐸衷聯繫，伊之前係親自至熹克公司收取租金，但最近兩年都係以電話與熹克公司陳先生聯絡後，由該公司會計小姐開立以熹恩公司為發票人之支票後，直接寄給伊，一次寄6張支票，伊並未曾向被告公司負責人乙○○收取過系爭房屋之租金，該公司亦未曾郵寄過系爭房屋租金予伊等語（見本院卷第
135、136頁），亦已明確證述其未曾向被告收取系爭房屋之租金等情。
⒉被告所辯：伊公司自94年1月1日起向原告承租系爭房屋，
並開立該年度所得扣繳憑單予原告，原告亦據以申報所得稅一節，固有原告94年度各類所得扣繳暨免扣憑單、94年度綜合所得稅結算申報書及核定通知書為證（見本院卷第61頁、第93、94頁、第101至102頁）。惟查，證人徐惠民業已明確證稱：原告每年所得稅係由伊代為申報，伊只注意當年度的租金是否與扣繳憑單上相符，伊不知道系爭房屋究係由何人所承租，94年度所得扣繳憑單係94年5月間，伊打電話與會計小姐催促後始收到，伊不知道該會計小姐係任職何公司，並沒有注意到租金的扣繳憑單係由何公司所開立等語。是尚難僅憑上開所得扣繳憑、結算申報書，即認原告於申報94年度綜合所得稅時，已明知被告占有使用系爭房屋。況上開94年度各類所得扣繳暨免扣憑單係由被告所開立，尚難僅以該所得扣繳憑單上所載所得人為原告，即認兩造間已有系爭房屋租賃之合意。是被告辯稱兩造間訂有租賃契約一節，即無可取。本件被告就其有占有使用系爭房屋正當權源一節復未能舉證以實其說，則原告主張被告即無占有系爭房屋等情，應可採信。
（二）被告無權占有系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害額若干？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，民法第179條前段定有明文。且，無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，而城市房屋租金之數額，應斟酌房屋坐落之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用房屋之經濟價值及所受利益等項，並與鄰屋租金相比較，以為決定（最高法院61年臺上字第1695號判例、88年度臺上字第1894號判決意旨參照）。
⒉本件被告對於系爭房屋由其占有使用中，而被告並無合法
占用系爭房屋，已如前述，被告復陳述係自94年1月1日起占有使用系爭房屋，亦如前述。則原告主張自94年5月10日起，因該屋屋無權占有而受有無法使用之損害一節，要屬可取。而系爭房屋，94年房屋課稅現值為524,400元，有臺北市稅捐稽徵處95年期房屋稅轉帳繳納證明可稽（見本院卷第66頁）雖位於臺北市大安區，而屬城市地方，惟被告占有使用系爭房屋，係從事於經營餐廳之商業活動，已如前述。而被告向訴外人陳淑娟承租鄰房即臺北市○○區○○○路○段○○○號2樓，從事餐廳經營，每月租金5萬元，有被告提出之公證書影本為佐（見本院卷第326至331頁），復參以原告出租系爭房屋予熹克公司，所得收取租金同為5萬元，可認是系爭房屋之租金價格以每月5萬元為允當。
（三）綜上所述，被告占有使用系爭房屋無正當權源，原告依民法第767條、第179條之規定，請求遷讓交還系爭房屋，及給付自95年5月10日起至遷讓交還系爭房屋之日止，按月給付5萬元，為有理由，應予准許。又本院既已依民法第767條、第179條之規定，判准原告對被告之請求，則原告另依民法第455條、第439條請求被告返還租賃物、給付租金部分，本院不再審酌，併予併明。
五、本判決兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
貳、反訴部分
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起；當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之，民事訴訟法第259條第1項、第260條第1項、第3項分別定有明文。經查，本件原告主張被告係無權占有系爭房屋，依民法第767條請求被告應自系爭房屋遷出，並返還予原告。而被告係以原告與被告間有租賃關係存在，其占有使用系爭房屋乃於法有據為其防禦之方法，則被告依此防禦方法另行提起反訴，請求原告依兩造間租賃關係給付修繕費用及不完全給付之損害賠償，其標的顯與本訴之防禦方法相牽連，從而本件被告安琪拉公司提起之反訴，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。本件反訴原告原請求反訴被告應給付1,057,620元及自95年7月6日起至清償日止按年息5％計算之利息。嗣於96年6月28日以其提起反訴時，所受營業損失僅為一部請求，而擴張請求為反訴被告應給付1,866,418元，及自95年7月6日起至清償日止，按年息5％算之利息。
反訴被告對此雖不同意，然依前揭說明，反訴原告所為擴張應受判決事項之聲明係屬合法，應予准許，先予敘明。
三、反訴原告起訴主張：反訴原告自94年迄今繼原承租人熹克公司、熹恩公司後，向反訴被告承租系爭房屋經營系爭餐廳，系爭房屋於租賃期間，嚴重漏水，且一度持續漏水長達半年以上，除使系爭餐廳天花板、壁面之油漆、木板剝落、腐蝕外，亦使系爭餐廳之裝潢、設備及營運受有重大不利影響。
反訴原告於承租期間曾多次請求反訴被告修繕，然反訴被告均置之不理，損害反訴原告權益甚鉅，反訴原告乃於94年6月間先行墊付費用修繕漏水情形；復因系爭房屋嚴重漏水，致使反訴原告所經營之系爭餐廳長達3、4個月，僅能暫將漏水區域隔離，以剩餘之半數面積勉強營業，復因系爭房屋漏水情形嚴重，致使所需修繕工程浩大，系爭餐廳嗣於94年6月間因進行修繕工程而修業近10日，所造成之營業損失合計逾上百萬元，爰依民法第423條、第429條第1項、第430條規定，請求返還系爭房屋之修繕費用457,620元，並依民法第227條第2項規定，請求營業損失1,408,798萬元等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1,866,418元及自95年7月6日起至清償日止按年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、反訴被告抗辯：兩造間並無租賃關係存在，已如前述，反訴原告自不得向反訴被告請求修繕費用及損害賠償。且系爭餐廳係將三間房屋（除系爭房屋外，尚有臺北市○○○路○段○○○號2樓、323號2樓房屋）打通，已明顯破壞房屋結構，且亦無區別實際漏水位置，難認系爭房屋有漏水情形。倘認兩造間存有租賃關係，系爭房屋確有漏水情事，然反訴原告於找人修繕系爭房屋前，從未通知反訴被告，其逕行找人修繕，且其修繕費用亦超出市價，反訴被告自得拒絕給付等語．
並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡若受不利益之判決，供擔保請求免予假執行。
四、查，兩造間本即無租賃契約存在，已如前述。反訴原告縱因系爭房屋漏水而支出修繕費用，亦非為反訴被告管理之意而支出，則反訴原告依民法第423條、第429條第1項、第430條、及第227條第2項規定，請求反訴被告給付修繕費用及不完全給付之損害賠償，核屬無據，應予駁回。
參、本件件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
肆、綜上所論，原告之訴為有理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 19 日
民事第二庭 法 官 蔡政哲上為正本係照原本作成如對本判決不服，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 19 日
書記官 曾靖雯