臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第8630號原 告 財政部國有財產局台灣北區辦事處法定代理人 辛○○訴訟代理人 吳嘉榮律師複 代理 人 商桓朧律師被 告 甲○○
丙○○丁○○己○○庚○○戊○○乙○○共 同訴訟代理人 黃銀河律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國96年2月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣壹佰伍拾肆萬肆仟叁佰叁拾玖元，及被告甲○○、丁○○、己○○、庚○○、戊○○、乙○○自民國九十五年七月十二日起；被告丙○○自民國九十五年七月二十四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔新台幣壹萬伍仟捌佰伍拾肆元，餘新台幣壹萬叁仟玖佰伍拾伍元由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰伍拾肆萬肆仟叁佰叁拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落台北市○○區○○段○○○○○號，面積664.13平方公尺之土地 (下稱系爭土地)原為被告等7人與訴外人李福生、李淑惠及中華民國所共有，其中國有之應有部分8,466/100,000，係民國92年8月27日以抵繳遺產稅為原因所取得，並登記管理機關為原告。嗣因被告等為處分系爭土地，曾於93年4月16日以台北永春郵局001990支局第340號存證信函通知原告表示：「將依土地法第34條之1規定，連同台端(即原告)持分併同出售予郭詩翰，出售條件每坪新台幣 (下同)529,200元，台端應分得價金為900萬706 元。土地增值稅、代書費由賣方負擔‥登記規費、印花稅、仲介費 (每坪16,200元)由買方負擔」云云 (下稱系爭第一函件)，並限期原告於10日內行使優先承買權，而原告於接獲上開通知後，旋即將系爭土地交由所屬估價小組，依國有財產估價作業程序規定進行查估，結果發現被告等出賣系爭土地之單價確實低於合理市價 (每坪約70 萬元)，原告為維護國有財產權益，遂聲請假處分，經本院93年度裁全字第2277號裁定准予提供擔保，禁止被告等依土地法第34條之1第1項為處分系爭土地之行為。惟被告等於93年5 月28日以書面通知原告稱：「‥因種種原因，致使原買方不願繼續承購，造成買賣不成立」等語 (下稱系爭第二函件) ，致使原告誤信被告等與訴外人郭詩翰間就系爭土地之買賣條件未達成合意，其買賣契約尚未成立生效，而無從行使優先承買權、或請求分割之實益後，被告等竟於同年6 月28日告知函稱：「‥惟因原買賣契約仍屬有效，經吾等再與買方溝通後，雙方達成仍依買賣契約履行協議，是以原買賣契約仍然有效」 (下稱系爭第三函件)，並於翌日依土地法第34條之1第3項規定，就原告900萬706元，以原告遲延受領為原因向本院提存所以93年度存字第2320號完成提存，並再執上開提存書，於93年7月2日申請地政機關以93 年4月16日買賣為原因，完成系爭土地所有權移轉登記予訴外人郭詩翰。因系爭第三函件乃屬另一買賣關係或重新議定之買賣條件，殊無從溯及使原未達成合意之買賣契約成立生效，被告等仍應負有踐行通知原告行使優先承買權之義務，故被告等未踐行通知之義務，即以低於合理市價之每坪單價529,200 元將系爭土地出賣予訴外人郭詩翰，顯已侵害原告之優先承買權，原告自得依民法第184條、第185條第1項及土地法第34 條之1第3項規定，請求被告等依其出賣系爭土地之單價與市場合理單價間之差額，再按原告共有系爭土地所有權應有部分所佔面積比例計算，連帶賠償原告所受之損害2,903,600元〔即664.13平方公尺×0.3025(換算成坪之比例)×8,466/100,000(系爭土地原告所有權應有部分)× (700,000元 (原告查估單價)- 529,200 元 (被告出賣單價))= 2,903,600 元〕，並聲明：(一)被告應連帶給付原告2,903,600 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。(二)願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告辯以：被告等於93年4 月16日與訴外人郭詩翰就系爭土地簽訂買賣契約，翌日即以台北永春郵局001990支局存證信函第340 號告知原告於函到10日內行使優先承買權，惟原告並無任何承買意思，被告代理人孫熙銘於93年5 月28日雖因誤會告知原告買賣不成立，惟此已超過原告本得行使優先承買權之期間，因原告對系爭土地並無行使優先承買權意願，是被告自無侵害原告之優先承買權。又系爭土地係位於巷弄內之空地，建蔽率60% 、容積率200%，因當時附近尚未有商家，空地過多，開發進度緩慢，且系爭土地屬基隆河截彎取直後之重劃區，公告現值過高，不得作為住宅使用，遂造成市價相當於公告現值，甚低於公告現值之現象，若依當時市場行情觀之，並參考同地7-8 地號土地 (與系爭土地建蔽率、容積率、公告現值均相同)，93 年當時之成交價為每坪約445,000元，再參舊宗段83-8地號，街廓編號G10，台北市政府93年2月21日公開標售以公告現值 (每平方公尺57,000元)為底價，無人出價而造成流標等情形而論，即可證明系爭土地每坪單價529,200 元應屬合理。另原告以其所屬估價小組出具之土地產價說明書主張系爭土地合理市價為每坪700,00
0 元，惟該說明書係原告片面自行評估所做成之私文書，並不具證據能力，況原告取得系爭土地之持分係於92年8 月27日以每坪495,000 抵繳遺產稅為原因取得，此與系爭土地買賣時間尚未超過半年，若原告認系爭土地合理市價為每坪700,000元，則當時僅允以每坪495,000抵稅，亦與經驗法則不合，被告並未侵害原告優先承買權，並聲明：(一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，被告願供擔保請免宣告假執行。
三、兩造不爭執之事實：
(一)系爭土地於93年4 月16日前為中華民國與被告等及訴外人李福生及李淑惠所共有，國有應有部分 8,466/100,000，係於92年8 月27日以抵繳遺產稅為原因所取得，並登記原告為其管理機關 (見本院95 年度北調字第403號卷內第15頁至第17頁)。
(二)被告等以符合土地法第34條之1 規定為由與訴外人郭詩翰達成買賣合意，並於93 年4月16日以系爭第一函件通知原告於函到10日內，得以每坪529,200 元行使優先承買權。原告於翌日收執上開存證信函後，即向本院以將來起訴請求分割共有物之事由，聲請假處分，經本院以93年度裁全字第2277號裁定准予提供擔保，禁止被告等依土地法第34條之1第1項規定為處分系爭土地之行為 (見上開卷內第18頁、第19頁、第25頁至第27頁)。
(三)被告等於93年5 月28日郵遞系爭第二函件通知原告買方不願繼續承購，買賣不成立，嗣於同年6 月28日再以系爭第三函件，以原買賣契約仍屬有效，被告等與訴外人郭詩翰達成仍依原買賣契約履行之協議，並稱系爭第二函件所言，純屬誤會。被告等即於93年6月29日，就買賣所得中應屬歸國有之9,000,706 元以本院93年度存字第2320 號提存事件提存在案，並於93年7月2日申請地政機關以「93年4 月16日」買賣為其原因，將系爭土地所有權全部移轉予訴外人郭詩翰 (見上開卷內第28頁至第32頁)。
(四)兩造於訴訟程序中同意委由宏大不動產估價師聯合事務所就系爭土地於93 年7月間之市場價格進行估價，該事務所於95年11月30日以95宏大聯估字第0740號函檢送鑑定報告書，系爭土地經鑑定結果為每坪620,000 元 (見本院卷內第21頁及外放之鑑定報告書)。
四、被告共同侵害原告對於系爭土地之優先承買權：
(一)按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。民法第153條第1項定有明文。惟契約成立後，當事人得撤銷其意思表示，主張兩造意思表示不一致而契約不成立，或有無效之原因而主張契約無效。一旦契約有上開不成立或無效之原因時，則當事人即不受契約效力之拘束，合先敘明。
(二)經查，系爭土地於辦理所有權移轉登記予訴外人郭詩翰前，為原告、被告等7人及訴外人李福生、李淑惠共計10 人所分別共有，此有原告提出於93年4 月28日向地政機關申請之土地登記謄本在卷可稽 (見本院95 年度北調字第403號卷內第16頁、第17頁)，另被告等分別於93 年4月16日、93年5月28日及93 年6月28日以系爭第一、二、三函件通知原告，並為原告所收執，亦據有原告提出之存證信函、告知函等影本附卷可佐 (見上開卷內第18頁、第19頁、第28頁、第29頁)，併為被告等所不爭。本件被告等與訴外人郭詩翰訂立系爭土地之買賣契約，因被告等人數 (共7人)及其應有部分 (合計共61,363/100,000)均已超過半數，依土地法第34條之1之規定，其買賣之法律行為即為合法成立，兩造即受系爭契約效力所拘束，嗣被告雖遵上開法條規定以系爭第一函件通知原告行使優先承買權，惟被告等旋以系爭第二函件，以系爭契約因訴外人郭詩翰不願承購而買賣不成立通知原告。則依系爭第二函件內容所載，即足使原告相信系爭土地買賣已因訴外人毀約而喪失拘束力，不論被告以系爭第二函件通知原告時訴外人郭詩翰是否確有毀約之事實，系爭第二函件已使原告處於無從行使優先承購權之狀態，即便訴外人郭詩翰於系爭第二函件後仍願依原條件買受系爭土地，亦屬訴外人郭詩翰與被告等所另行成立之買賣契約，被告應另於郭詩翰再次同意買受時依土地法第34 條之1之規定，再次通知原告，以確保原告之優先承買權，否則多數共有人即可以片面通知買賣不成立之方式，使少數共有人陷於錯誤而無法發動其優先承買權。本件被告並未再次通知原告使其行使優先承買權，僅以系爭第三函件通知表示訴外人郭詩翰仍願以原價購買系爭土地等情，既為被告所不爭，則被告即明顯以系爭第二函件使原告無法行使優先承買權並使原告之優先承買權遭受侵害，是被告辯稱其已通知原告，未侵害原告之優先承買權云云，並不足採。
(三)又契約因當事人撤銷其意思表示使當事人意思不一致而契約不成立，則縱使事後雙方再以同一條件達成合意，惟其應屬另一新成立之契約，契約當事人自不受前開契約之拘束。另土地法第34條之1第4項所定共有土地優先購買權之行使，須以共有人有效出賣其應有部分與第三人為基礎，苟共有人與第三人間之出賣行為根本無效，亦即自始不存在，則所謂優先購買權即無從發生。此有最高法院65年台上字第2113號判例可資參照。查系爭契約倘依系爭第二函件所述，已因訴外人郭詩翰不願承購而不成立，則被告等縱與訴外人郭詩翰再以同一條件達成買賣合意，然系爭契約並不因此而回復效力，應屬另一新成立之買賣契約，被告等自應再依土地法第34條之1 規定通知原告及其他共有人是否為行使優先承買權。
姑不論被告等是否得以93年4月16日與訴外人郭詩翰達成之買賣契約為辦理系爭土地所有權移轉登記之原因關係，惟被告等並未再向原告通知其行使優先承買權，既為被告等所不爭，則原告無法主張系爭土地優先承買權而受有損害之事實，即足堪認定。縱被告等於93年6月29日以原告遲延受領為由向本院以93年度存字第2320號提存事件提存9,000,706元，仍無免於被告等應就原告受有之上開損害負賠償之責。
五、原告因無法行使優先承買權所受之損害為1,544,339元：
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；又私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第277條、第357條分別定有明文。本件原告於接獲被告等以系爭第一函件通知行使優先承買權，旋即將系爭土地交由所屬估價小組依估價作業程序進行估價，以每坪700,000 元作為系爭土地之市場價格依據 (見上開卷內第20頁至第24 頁)，惟該系爭土地產價說明係原告自行所製作之私文書，被告等既具狀表示否認，則依上開法條規定，系爭土地於出賣予訴外人郭詩翰時市場價格為何，自應由原告負舉證之責。另系爭土地於出售予訴外人郭詩翰時之價格為何所生之爭議，經兩造於訴訟中同意 (見本院卷內第11頁至第15頁) 由本院委由宏大不動產估價師聯合事務所進行鑑定，該事務所並於95年11月20日至現場勘察，以93 年7月間正常條件下之市場價格具體表示鑑定意見，因該鑑定報告書已充分考量兩造就系爭土地所產生之爭議，並就93 年7月間價格形成之主要因素及系爭土地之個別條件，分以市場比較法及土地開發法進行鑑定，經核該鑑定結果，並無任何明顯偏頗或疏漏，則上開鑑定報告書之鑑定意見，即堪採信，依約應生拘束兩造之效力。又土地每因其坐落之區段、地形、臨街寬度、區位之未來發展性、交通便利性、學校鄰近性等眾多因素而影響其交易價格，亦因建商之投資、競爭及市場之需求，致其價格有短期飛漲之可能，並無一定價格出售之標準存在，是被告等提出相關土地交易案例，並以原告取得系爭土地時價格較評估價格為低，於鑑定後主觀認鑑定標準及依據有誤，鑑定之單價過高，並聲請重新鑑定云云，核屬無據，不應准許。
(二)經查，系爭土地經鑑定結果，其93 年7月間之合理價格為每坪620,000 元，依上所述，應屬可採，惟被告等出賣予訴外人郭詩翰時之價格為每坪529,200 元，二者間顯有價差，被告等未踐行通知原告行使優先承買權之義務，致原告無法行使優先承買權，且被告等亦以未符合當時之市場價格予以出售，致原告受有損害，該侵害行為與損害間亦有相當因果關係，是被告等自應就系爭土地鑑定結果每坪620,000 元與出售予訴外人郭詩翰時每坪529,200 元間之差額，按原告於系爭土地所有權應有部分所佔面積比例計算之金額即1,544,339元〔664.13平方公尺 (系爭土地面積)×0.3025 (換算為坪之比例)×8,466/100,000(原告所有系爭土地之應有部分)×(620,000元-529,200元)( 鑑定單價與出賣單價之價差)=1,544, 339元，小數點以下四捨五入〕負連帶損害賠償責任。
六、綜上所述，被告於出售系爭土地予訴外人時未依土地法第34條之1 通知原告行使優先承買權，且共同以低於市場之價格出售，使原告受有損害等情，均堪認定。從而，原告依民法第184條第1項、第185條規定，請求被告連帶給付原告1,544,339 元及自起訴狀繕本送達被告等之翌日 ( 被告甲○○、丁○○、己○○、庚○○、戊○○、乙○○為95年7月12 日，被告丙○○為同年月24日) 起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，其原告逾上請求之部分，尚屬無據，應予駁回。又兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，乃分別酌定相當之擔保准許之，而原告敗訴部分其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 96 年 3 月 2 日
民事第三庭 法 官 詹駿鴻以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 3 月 2 日
書記官 官碧玲