臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第9256號原 告 乙○○訴訟代理人 劉錦隆律師被 告 惠國實業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○律師複代 理人 周珮琦律師
林奕秀律師被 告 己○○
丁○○戊○○共 同訴訟代理人 盧慶南律師複代 理人 陳德聰律師上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國96年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣10,419,176元，及自民國96年1月12日起至清償日止按年息5%計算之利息。
被告惠國實業股份有限公司應給付原告新台幣6,599,318元，及自民國96年1月12日起至清償日止按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔61%，餘由被告惠國實業股份有限公司負擔。
本判決第一項於原告以新台幣3,474,000元供擔保後，得假執行。但被告以新台幣10,419,176元供擔保後，得免假執行。本判決第二項於原告以新台幣2,200,000元供擔保後，得假執行。但被告惠國實業股份有限公司以新台幣6,599,318元供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張如下：㈠被告惠國實業股份有限公司（以下稱惠國公司）於民國（下
同）64年間在台北縣新店市○○段696、697地號土地上建築惠國市場建物，其中一樓建物為被告惠國公司所有，另建號1762，門牌號碼台北縣新店市○○路○○巷○○號2樓之1；建號1763，門牌號碼同路66巷36號2樓建物嗣為被告己○○、丁○○、戊○○所有，應有部分各三分之一。嗣訴外人高銘桂於93年7月13日在鈞院民事執行處應買取得台北縣新店市○○段696、697地號土地，再於95年3月21日移轉所有權給原告，因被告與原土地所有權人間之契約不能對抗原告，原告復不同意被告占有系爭土地，故被告為無權占有，經高銘桂將其對被告之不當得利返還請求權及侵權行為損害賠償請求權讓與原告，爰以起訴狀繕本之送達通知被告債權讓與，並依民法第184條、第185條、第179條規定，請求被告連帶賠償原告自93年7月19日起至95年7月31日止相當於租金之損害。退步言，如認有民法第425條之1之適用，請求鈞院酌定租金。
㈡系爭土地供市場使用，被告惠國公司另出租攤販，每攤每月
租金新台幣（以下同）275,000元至300,000元不等，依最高法院54年台上字第1528號判例，無土地法第105條、第97條最高租金之限制。再查依歐亞不動產估價師聯合事務所估價每月每坪合理租金，而被告共同占用944.28平方公尺，折合
285.6447坪，於上開期間相當於租金之損害金為10,419,176元，被告惠國公司另單獨占用598.09平方公尺，折合180.9222坪，於上開期間相當於租金之損害金為6,599,318元。
㈢侵權行為之損害賠償請求權時效自請求權人知有損害賠償及
賠償義務人時起算。原告於95年3月6日申請系爭建物登記謄本時始知悉賠償義務人，斯時起算消滅時效。
㈣系爭33號2樓之1及36號2樓建物如無被告惠國公司所有一樓
建物占用系爭土地，根本無法存在。再系爭一樓建物如無系爭33號2樓之1及36號2樓建物，將無屋頂。且各該建物乃共同建築，故被告共同侵害原告之所有權。
㈤原告行使不當得利返還請求權，被告共同占用944.28平方公
尺部分，不負連帶責任，而由被告惠國公司分擔三分之一返還責任，其餘被告各分攤九分之一返還責任。
㈥聲明：
⒈被告應連帶給付原告10,419,176元，及自96年1月12日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒉被告惠國公司應給付原告6,599,318元，及自96年1月12日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告惠國公司抗辯如下：㈠依據土地法第105條準用第97條規定，計算基地租金以土地
及其建築物申報總價年息10%計算之。再依土地法施行法第25條規定，土地價額係依法定地價，建築物價額依該管轄市地政機關估定之價格。而所謂土地之法定地價，指土地所有權人依土地法申報之地價，土地法第148條、第152條、第156條、第158條定有明文。又查，建築基地之租金按申報價額年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息10%計算，故除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院46年度台上第855號、68年度台上第3071號判例意旨參照。經查系爭土地雖作為市場之用，但因位於狹小巷弄之內，交通不便，沒有任何客源，系爭建物內部無任何攤位設置，而暫供附近居民停車之用，面臨中正路76巷處僅設零星攤位，往來人煙稀少，買氣不佳。且二樓部分閒置不用，毫無任何經濟價值。再參照附近仁愛市場商圈往來人潮高出系爭建物數百倍，每月租金尚低於鑑定結果，是本件估價金額顯屬過高。
㈡被告己○○、丁○○、戊○○所有建物與被告惠國公司所有
建物，所有權各自獨立，雖均座落系爭土地，尚難認為被告占有系爭土地有行為上之客觀共同關連，自不構成共同侵權行為。
㈢系爭696地號土地重測前為新店市○○○段七張小段95-6地
號，原為訴外人周萬宮、周輝所有。系爭697地號土地重測前為新店市○○○段七張小段95地號，原為訴外人劉阿順、劉火炎所有。渠等於63年10月21日出具土地使用權證明書予被告惠國公司興建市場，永久使用，領有台北縣政府建設局62建1798號建築執照，再領有64使字第931號使用執照，是被告惠國公司非無權占有。原告繼受取得系爭土地，應繼受原地主同意被告惠國公司使用系爭土地之義務或默許被告繼續使用系爭土地。
㈣依經驗法則，高銘桂會先勘查現場狀況及調查建物登記資料再決定應買，故應自其取得權利移轉證書日起算消滅時效。
㈤聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
三、被告己○○、丁○○、戊○○抗辯如下：㈠系爭696地號土地重測前為新店市○○○段七張小段95-6地
號，原為訴外人周萬宮、周輝所有。系爭697地號土地重測前為新店市○○○段七張小段95地號，原為訴外人劉阿順、劉火炎所有。渠等於63年10月21日出具土地使用權證明書予被告惠國公司興建市場，永久使用，領有台北縣政府建設局62建1798號建築執照，再領有64使字第931號使用執照。高銘桂應買系爭土地，應承受該土地使用權同意書所生之義務，不得主張被告惠國公司無權占有。從而被告己○○、丁○○、戊○○之父蕭坤坐於67年11月10日在法院應買取得被告惠國公司原所有之系爭33號2樓之1及36號2樓建物，再由被告己○○、丁○○、戊○○於86年2月19日繼承取得，原告亦不得主張被告己○○、丁○○、戊○○無權占有。
㈡系爭土地、建物未曾同屬一人所有，無民法第425條之1之適用。
㈢被告己○○、丁○○、戊○○未曾使用系爭33號2樓之1及36
號2樓建物，且此建物乃三層加強磚造建物之第二層，雖供市場之用，但位於巷內，並無客源，無法經營市場，毫無經濟價值。
㈣高銘桂得自建物登記資料查知所有權人，故其於93年7月13
日取得不動產權利移轉證書後迄95年8月10日起訴，自93年7月19日起至95年7月18日止之損害賠償請求權已罹於民法第197條第1項規定之二年時效。
㈤被告己○○、丁○○、戊○○占用系爭土地，與被告惠國公
司無「行為關連共同」，自無與被告惠國公司間連帶賠償之理。
㈥聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
四、兩造不爭執之事實如下：㈠系爭696地號土地重測前為新店市○○○段七張小段95-6地
號，原為周萬宮、周輝所有。系爭697地號土地重測前為新店市○○○段七張小段95地號，原為劉阿順、劉火炎所有。
渠等於63年10月21日出具土地使用權證明書予被告惠國公司在其上興建市場，領有台北縣政府建設局62建1798號建築執照，再領有64使字第931號使用執照。其中一樓建物為被告惠國公司所有。另建號1762，門牌號碼台北縣新店市○○路○○巷○○號2樓之1；建號1763，門牌號碼同路66巷36號2樓建物原為被告惠國公司所有，於67年11月10日經法院拍賣移轉予蕭坤坐，蕭坤坐於86年2月19日死亡，由被告己○○、丁○○、戊○○於86年2月19日繼承並分割後各持有應有部分三分之一。有原告提出之建物登記謄本（卷1第17、18頁），及被告己○○、丁○○、戊○○提出之土地登記簿謄本、使用執照、登記申請書、權利移轉證書（卷1第40至52、55頁）可稽。並有台北縣新店市地政事務所以北縣店地登字第0950013047號函檢附之建物登記謄本、異動索引、登記申請書、台北縣稅捐稽徵處新店分處函、權利移轉證書、台北縣新店市戶政事務所門牌證明書、使用執照、繼承系統表、戶籍謄本、建物所有權狀為憑（卷1第66至69、74至76、94至
97、101、108、110至121、133、134頁）。復經台北縣政府以北府工施字第0950682199號函檢送上開建造執照、使用執照卷宗（卷1第137、155至171頁），經本院查核在案。
㈡訴外人陳傳生於00年0月0日取得系爭土地所有權，嗣遭本院
以92年度執字第25275號民事強制執行事件強制拍賣，高銘桂於93年7月1日以120,000,000元應買拍定，於93年7月19日完成所有權移轉登記。嗣高銘桂於95年3月21日移轉所有權予原告，並於95年3月16日、95年9月15日將其對系爭土地上之占有人之不當得利返還請求權、侵權行為損害賠償請求權讓與原告，經原告以起訴狀繕本之送達通知被告。有原告提出之土地登記謄本、異動索引、債權讓與書、印鑑證明書、權利移轉證書可稽（卷1第8至16、140、141、182頁）。
並經本院調閱強制執行卷宗查核在案。
㈢系爭一樓及其上系爭33號2樓之1、36號2樓建物，共同占用
系爭土地面積944.28平方公尺，折合285.6447坪。系爭一樓建物另單獨占用系爭土地面積598.09平方公尺，折合180.9222坪。有被告己○○、丁○○、戊○○提出之建物測量成果圖可稽（卷1第53、54頁），並經本院囑託台北縣新店地政事務所測量，作成複丈成果圖在案（卷1第229、230頁）㈣系爭一樓建物現為開放停車空間，臨台北縣新店市○○路○○
巷部分出租他人擺設攤位。系爭33號2樓之1建物主要用途為冷凍庫，系爭36號2樓建物主要用途為市場攤位，目前均閒置。有被告己○○、丁○○、戊○○提出之登記申請書、建物測量成果圖（卷1第52至54頁），及被告惠國公司提出之照片（卷2第27至31頁）可稽，並經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄可稽（卷1第220頁）。
五、關於被告是否無權占有系爭土地之爭點，論述如下：㈠按民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同
屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」查系爭建物雖為被告惠國公司原始起造，但其未曾同時擁有系爭土地所有權，自與上開規定要件不合，無可適用之而擬制兩造間成立土地租賃關係。
㈡被告惠國公司本於其與前地主周萬宮、周輝、劉阿順、劉火
炎間之授與使用權債權契約關係而占有使用系爭土地。高銘桂及原告先後承買系爭土地前雖可得知悉他人在其上建築之事實，但本於債權相對性，該使用權授與契約不能對抗原告。被告復未證明高銘桂、原告同意受該使用權授與契約拘束，法律亦未擬制其二人默許建物所有權人繼續使用系爭土地之意思，自難認高銘桂、原告負有提供或容忍被告繼續占有系爭土地之義務，則原告主張被告無權占有系爭土地，尚無不合。
六、關於原告本於民法第184條、第185條規定，請求被告連帶賠償自93年7月19日起至95年7月31日止相當於租金之損害部分，論述如下：
㈠按民法第184條第1項前段規定：「因故意或過失，不法侵害
他人之權利者，負損害賠償責任。」、第185條第1項前段規定：「數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任」。次按最高法院67年台上字第1737號判例闡示：「民事上之共同侵權行為（狹義的共同侵權行為，即加害行為）與刑事上之共同正犯，其構成要件並不完全相同，共同侵權行為人間不以有意思聯絡為必要，數人因過失不法侵害他人之權利，苟各行為人之過失行為，均為其所生損害共同原因，即所謂行為關連共同，亦足成立共同侵權行為，依民法第185條第1項前段之規定，各過失行為人對於被害人應負全部損害之連帶賠償責任。」查被告惠國公司所有建物單獨占用系爭土地面積598.09平方公尺部分，乃故意或過失不法侵害高銘桂、原告之所有權，原告本於民法第184條第1項前段規定請求被告惠國公司賠償此部分損害，非無理由。再查，被告所有建物重疊占用系爭土地面積944.28平方公尺部分，被告除各別因故意或過失不法侵害高銘桂、原告之所有權外，並因各該行為侵害同部分土地之所有權，而為高銘桂、原告產生損害之共同原因，應認被告之行為關連共同，成立共同侵權行為，則原告本於民法第185條第1項前段規定，請求被告連帶賠償此部分損害，亦非無理。
㈡按民法第197條第1項規定：「因侵權行為所生之損害賠償請
求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅。」次按最高法院72年台上字第1428號判例闡示：
「所謂知有損害及賠償義務人之知，係指明知而言。如當事人間就知之時間有所爭執，應由賠償義務人就請求權人知悉在前之事實，負舉證責任。」，其判決理由更敘明「其因過失而不知者，並不包括在內」。查被告抗辯高銘桂應買前會調查建物登記資料，而查知系爭建物所有權人，故自其取得系爭土地所有權之日起算消滅時效云云，原告則主張其於95年3月6日申請系爭33號2樓之1、36號2樓建物登記謄本時始知悉賠償義務人，斯時起算消滅時效等語。經查，高銘桂於應買前固知悉系爭土地上有建物，但無從逕行推斷其同時知悉建物屬何人所有。再系爭一樓建物屬未登記之建物，高銘桂無從由登記資料查知被告惠國公司為所有人。系爭696地號土地登記謄本雖登載「地上建物建號：惠國段1762」字樣；系爭697地號土地登記謄本雖登載「地上建物建號：惠國段1762、1763」字樣（卷1第8、9頁），但被告未提出證據證明高銘桂於95年3月6日申請建物登記謄本前，已得知該建物屬己○○、丁○○、戊○○所有。被告既未舉證據證明高銘桂早已知悉被告為侵權行為之賠償義務人，其抗辯原告起訴前逾二年以上之損害賠償請求權已罹於消滅時效，顯然無據。
㈢被告自93年7月19日起至95年7月31日止期間，以所有建物無
權占有系爭土地，消極減免其原應支付原告在系爭土地上建屋之代價而受有利益，致原告受有損害，原告請求被告賠償該期間相當於租地建屋之租金利益，洵無不合。
㈣按土地法第97條第1項雖規定：「城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報價額年息10%為限」、第105條規定：「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」。惟參酌最高法院54年台上字第1528號判例闡示：「市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束。」查本院囑託歐亞不動產估價師聯合事務所鑑定系爭土地之合理地租，鑑定人出具之估價報告書記載系爭土地使用分區為市場用地，坐落台北縣新店市○○路北側，臨德正路，週遭土地以住宅區為主，多已建築利用，鄰近新店市公所、捷運車站、中小學、公園等公共設施，交通便捷，為兩造所不爭執，堪予憑採。系爭房屋之用途復供作市場、冷凍庫等營業之用。揆諸上開判例意旨，應認被告占有系爭土地除得營商外，同時享受週遭密集人口及其經濟活動之特殊利益，被告應付相當於地租之利益不僅為使用系爭土地之對價，並包括該特殊利益之對價在內，自不受土地法第97條所定地租最高限制之拘束。
㈤按最高法院68年台上字第3071號判例闡示：「基地租金之數
額．．須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定」。經查，鑑定人根據政府政策、經濟情勢變化、不動產市場概況、新店市地價指數、系爭土地坐落區域、使用區分、可建築樓面板面積、週遭土地利用情形、鄰近地區不動產銷售情形，估算系爭土地每坪租金於93年3月為1,473元；於93年9月為1,470元；於94年3月為1,489元；於94年9月為1,503元；於95年3月為1,519元；於95年9月為1,525元，有估價報告書、補充說明書（卷2第34頁）可稽。被告雖抗辯系爭一樓建物供鄰里停車，僅臨台北縣新店市○○路○○巷部分由被告惠國出租他人擺設零星攤位，系爭33號2樓之1、36號2樓建物則閒置，上開估價結果過高云云，惟被告未提出估價過高之客觀事證供本院參酌。且被告先享受相當於租地建屋作為市場之租金利益，致原告受損害，其後被告未善用已完成之建物，致無法獲得預期營收，乃被告個人問題，不能憑以認定原告所受損害小於相當於租用系爭土地建屋之租金數額。本院爰採用上開估價結果，認定高銘桂、原告於93年7月19日起至95年7月31日止期間所受損害如下：
⒈被告惠國公司單獨占有180.9222坪部分：
⑴93年7月19日起至93年8月31日止共計1.61月期間：429,06
2元（1473×180.9222×1.61）（元以下四捨五入）⑵93年9月1日起至94年2月28日止共計6月期間：1,595,734
元（1470×180.9222×6）（元以下四捨五入）⑶94年3月1日起至94年8月31日止共計6月期間：1,616,359
元（1489×180.9222×6）（元以下四捨五入）⑷94年9月1日起至95年2月28日止共計6月期間：1,631,556
元（1503×180.9222×6）（元以下四捨五入）⑸95年3月1日起至95年7月31日止共計5月期間：1,374,104
元（1519×180.9222×5）（元以下四捨五入）⑹以上五項合計6,646,815元。
⒉被告共同占有285.6447坪部分：
⑴93年7月19日起至93年8月31日止共計1.61月期間：677,41
5元（1473×285.6447×1.61）（元以下四捨五入）⑵93年9月1日起至94年2月28日止共計6月期間：2,519,386
元（1470×285.6447×6）（元以下四捨五入）⑶94年3月1日起至94年8月31日止共計6月期間：2,551,950
元（1489×285.6447×6）（元以下四捨五入）⑷94年9月1日起至95年2月28日止共計6月期間：2,575,944
元（1503×285.6447×6）（元以下四捨五入）⑸95年3月1日起至95年7月31日止共計5月期間：2,169,471
元（1519×285.6447×5）（元以下四捨五入）⑹以上五項合計10,494,166元。
㈥綜上，原告受讓高銘桂之債權後，本於民法第184條第1項前
段、第185條第1項前段規定，請求被告連帶賠償10,419,176元，及自96年1月12日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息；請求被告惠國公司賠償6,599,318元，及自96年1月12日起至清償日止按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原告其餘請求權基礎，因聲明同一，與民法第184條第1項前段、第185條第1項前段請求權基礎間為選擇關係，原告就後一訴訟標的已獲全部勝訴判決，本院對於其他訴訟標的無庸審酌，附此敘明。
七、原告及被告分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘陳述及證據聲請與判決結果無礙，爰不予審酌，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第2項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 3 月 29 日
民事第五庭 法 官 翁昭蓉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 3 月 29 日
書記官 莊滿美