臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第945號原 告 永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 己○○
庚○○被 告 乙○○
1訴訟代理人 李文輝律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於九十五年九月八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾肆萬貳仟肆佰元及自民國九十四年十二月十四日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾捌萬壹仟元供擔保後，得假執行。被告以新台幣伍拾肆萬貳仟肆佰元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：
（一）緣被告委託原告居間仲介銷售其所有坐落台北市○○區○○路4段341號10樓之1之房地1戶，雙方並簽署專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書為憑，原告恪遵所託，促成原買方甲○○先生與被告就前開房地達成買賣合意，並經被告簽收定金收據在案，原告已完成居間仲介之義務。詎料，被告嗣後卻不願出面履約，顯已構成違約。依被告所簽署之定金收據第7條、第8條及專任委託銷售契約書第8條第3項第3款之約定，因可歸責甲方（即被告）之事由而不願或無法與乙方（即原告）所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，被告仍應支付原告本件之服務報酬即新台幣（下同）542,400元整，並應全額一次支付予原告。
（二）因內政部並未規定仲介業者所制定的契約書所有條文必須全部依照內政部公布的「不動產委託銷售契約書範本」，而不得有增訂其他條文之情事。故原告之專任委託銷售契約書第8條第3項第3款條文，於內政部提供之不動產委託銷售定型化契約範本中並未規定，但亦未違反內政部提供範本所載之不得記載事項規定。是系爭委託銷售契約書第8條第3項第3款規定，並非無效。
（三）被告與買方甲○○先生之間的買賣契約是否違反民法第166條之1而尚未生效：
⒈民法第345條第2項規定，當事人就標的物及其價金互相同
意時，買賣契約即為成立。本案被告與買方就系爭不動產之價金及付款方式、交屋期限，甚至其他條件業已合意，並有被告及買方簽署之定金收據及定金契約為憑，且被告並已簽收定金100,000元。故系爭房地之買賣契約業已成立生效無疑。
⒉按民法債編施行法第36條第2項但書規定，民法第166條之
1施行日期，由行政院會同司法院另定之。然查，行政院及司法院至今仍未定有施行日期，即本條規定尚未實施，故此一不動產買賣契約的特別生效要件，於本件買賣並不適用。是被告與買方有無就系爭房地之契約，經由公證人作成公證書，並不影響雙方之契約已成立生效之結果。
（四）原告是否已依專任委託銷售契約的規定，完成被告之委託任務，而得向被告請求服務報酬：
⒈系爭買賣案件，原告居中協商被告與買方甲○○先生於00
年0月00日在原告公司達成買賣合意及相關買賣條件，被告當場簽立定金收據，收受買方支付之定金100,000元，而買方當場也簽立定金契約確認，是買賣契約於該日已成立生效。嗣雙方於定金收據及定金契約上更改立契日為94年9月5日，此係雙方觀念上認此日期較為吉利，並不影響買賣契約之效力。
⒉買方與被告嗣未能簽定不動產買賣契約書，其原因及事實
係被告事後另主張變更履約保証及付款條件，而未與買方簽立買賣契約書。另依證人即買方甲○○先生及本件買賣之原告公司世貿店店長丙○○、經紀人戊○○等人之證言，亦證買方及被告確已達成一致的買賣條件，嗣未能簽立不動產買賣契約書，係因被告突然反悔而不依約定履行之故。
⒊原告於本件買賣協商過程，已盡力為被告居中協商，惟買
賣雙方既於94年8月31日達成買賣合意，被告事後要求更改不辦履保作業之條件，必須買方同意而非原告可代為主張。是被告以此原因不履行簽約義務，除已構成對買方之違約外，並違反被告與原告所簽立的專任委託銷售契約書及定金收據之約定，原告自得請求被告給付服務報酬。
（五）系爭定金收據上的條文約定及內容等，被告是否知悉及同意而應受定金收據所載內容拘束：
被告辯稱原告未告知有履保規定，且付款條件與原委託書約定不同，係原告事後所填被告並未同意，及該特約文字係原告公司經紀人利用被告簽名後所加註等情。然依系爭定金收據的形式上觀之，第11條、其他約定事項所記載的約定共有3項，而此3項文字與買方所簽定的定金契約所載內容相同，被告並於文字右邊親自簽名。是若被告不知有該特約記載，為何會在文字旁空白處簽名，當日被告與其夫均在場，被告並自承有攜回定金收據影本，則依常理，被告豈有當場不知悉及同意該份定金收據內容之理，從而，該份定金收據不論形式上及實質上的內容，均為被告所知悉及同意，亦即被告應受定金收據效力之拘束。其事後反悔並欲變更買賣條件並無理由，而屬違約行為。
（六）買方於94年9月14日未到原告公司簽約，被告是否可以主張買方違約，而拒絕給付原告公司的服務報酬：
⒈依買賣實務流程，當買賣雙方達成買賣合意時，買賣契約
即成立生效。雙方即會約定簽立不動產買賣契約書的手續，並繳交過戶文件給代書。而約定簽約日期時，買賣方均會先協議雙方適合的時間，但如約定時間後，一方臨時因故未能履約者，則會再行協議改訂簽約日期。除非一方有反悔之意，而無法另訂簽約日期，一般均能再約日期而順利簽約。
⒉本件買賣雙方的買賣條件已於94年8月31日達成合意，雖
於約定的簽約日期，即94年9月14日下午1時30分，買方臨時有事未刻前來，但依一般常情，雙方應即再另擇簽約日期，被告亦自承有與買方電話溝通簽約日期，惟因被告表示要回去看行事曆而未當場敲定。故知，買方並無不履約之意，而從買賣雙方於94年9月14日之後，仍一同見面4次，協議簽約事項，更可証明，並非買方不履行簽約手續，而係被告違約變更條件所致。故被告主張是買方違約造成買賣契約未能簽立，與事實不符。從而，被告收受定金後，因可歸責被告因素而未能簽立買賣契約書，依據專任委託銷售契約書、定金收據規定，原告自有權向被告請求服務報酬。
（七）本件原告服務報酬請求權係來自專任委託銷售契約書、定金收據之約定，而非屬違約金，故並無民法252條違約金酌減規定的適用。依專任委託銷售契約第5條第2項規定，被告承諾應於契約成立時給付約定之服務報酬，復依定金收據第7條規定，被告同意給付買賣總價款3％之服務報酬（即原告請求之542,400元）。若因賣方因素致無法簽訂買賣契約時，應於第3條所約定時間3日內給付。基此，原告已完成被告所託居間被告與買方達成買賣合意，被告並已簽收定金，買賣契約已成立生效，原告受委託之事務已經完成，原告依約即得向被告請求服務報酬，不因事後買賣契約書未簽立而有影響。另依專任委託銷售契約書第8條第3項第3款規定，原告收受定金後，因可歸責於賣方之事由而不願或無法與原告所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書時，視為原告已完成居間仲介之義務，被告仍應支付委託銷售價4％之服務報酬。今被告已收受買方的定金，而事後反悔未能簽立買賣契約書，自亦構成本條之約定，原告並有權依委託價的3％請求服務報酬。
（八）訴之聲明：⒈被告應給付原告542,400元，及自支付命令送達之翌日即94年12月14日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒉原告願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭專任委託銷售契約書簽訂時，原告並未讓被告確實審閱契約3日以上，而是要求被告直接在契約審閱3日欄中簽章，應認原告違反法律之強制規定，專任委託銷售契約書條款對被告應不生拘束效力。又其中第8條第3款約定，違反內政部公佈之不動產委託銷售定型化契約應記載事項而無效，亦即應以內政部頒訂之內容為準則，而依內政部所頒訂之上述應記載條款第11條違約處罰條款中，只限在「簽立書面買賣契約後，因可歸責於委託人之事由而解除契約」者，才有處罰條款。並無專任委託銷售契約書第8條第3款約定內容應予處罰之規定，因此本件既尚未簽定書面契約書，應認原告之請求即屬無據。
（二）被告與甲○○先生間之買賣契約是否已生效力？⒈被告與甲○○先生間就系爭不動產之買賣契約尚不生效力
，蓋依民法第71條規定，法律行為違反強制規定者無效，再依民法第166條之1第1項規定︰「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」本件除收受訂金100,000元外，並無任何書面買賣契約之簽訂，更未作成公證，故應認買賣契約尚未合法成立生效。何況定金收據中約定在94年9月14日簽訂不動產買賣契約，因此在簽訂買賣契約前，契約亦顯尚不生效力，原告以被告已收受定金即認買賣契約已成立生效，誠屬無據。
⒉原告主張原告居中協商被告與買方甲○○於94年8月31日
在原告公司達成買賣條件之合意，被告當場簽立定金收據，收受買方支付之訂金100,000元，買賣契約於該日已成立生效云云，然查被告根本並未與買方商談買賣條件，訂金100,000元也是由原告公司人員轉交，此由定金收據第2條載明︰「本人確已收到永慶房屋仲介股份有限公司轉交甲○○先生…之訂金100,000元整。」可知，另由定金收據第3條約明「於94年9月14日前在永慶房屋大安店簽訂不動產買賣契約書。」及第8條約定︰「若因可歸責於買方之事由至無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收；若因可歸責於賣方之事由至無法簽訂買賣契約時，應加倍返還定金予買方…。」足證在未簽訂買賣契約之前，買賣契約尚未成立生效。
（三）94年9月14日未能簽訂買賣契約，是否可歸責於被告？原告依定金收據第7條、第8條及專任委任銷售契約書第8條第3款請求，是否有據？⒈94年9月14日下午1點30分，被告依約定之時間到達原告公
司（到達前約10分鐘被告才接到原告承辦人員說要延到3點簽約，然當時被告已經要到達，故仍依約準時到場，另陪同的尚有被告之夫及友人辛○○代書），然原告公司竟只有一位小姐在場，經聯絡後，原告公司承辦人員及店長才到達並表示買方3點前會到達，然被告等到超過3點買方均未出面，被告表示買方違約，並要求原告人員應出具證明，表明被告已依約到場而買方違約未到場，然原告人員卻以公司內部有錄影為由不願出具，被告才離去，故事實上被告待到3點後才離開，根本未見買方出面，顯然買方違約甚為明確。至原告稱「被告知悉後卻先行到場並當場變更原與買方約定之交易條件及藉詞買方延遲不願履約，並稱被告到場後隨即離去不願等買方到3點」云云，顯非事實。當天未簽約顯然責在買方，被告並無可歸責之事由，且買方根本未出面，被告何來變更約好交易條件之可言。另原告主張「94年9月30日曾協商，並稱被告與買方在9月14日當天有通電話，被告當時並未主張違約，只表示簽約日期再約定」云云，均非事實，被告當天明白表示買方違約並要求原告開立證明書，豈有表示另行約定簽約日之可能。
⒉原告主張依定金收據第7條、8條及專任委託銷售契約書第
8條第3項為請求，然查定金收據上已載明「94年9月14日」前至永慶房屋簽訂不動產買賣契約書，被告已依約前往，且在該店內等待2個小時以上，買方均未出面簽約，是買方違約，故被告已主張沒收訂金100,000元，被告自無任何違約情事，原告為本件請求自屬無理由。況依定金收據第7條約定也是約定服務報酬於訂立書面買賣契約時給付，本件顯未訂立買賣契約，原告即無請求權。退步言，定金收據第7條中雖有「若因賣方因素至無法簽訂買賣契約時，應於第3條所定時間3日內給付。」因此被告是否有可歸責事由，自應以定金收據上約定之94年9月14日為據，而94年9月14日被告既依約前往簽約，而是買方違約未出面，則自非因可歸責於被告之因素而未簽訂買賣契約，則原告本於上開規定為請求，亦失所依據。
⒊本件主要爭點在於原告業務人員原找被告委託賣屋時，百
般請求被告給他業務機會，被告表明要換屋，故必須先收到價金且找到房子才能交屋，原告公司人員均稱沒問題，而本件簽定金收據前，原告公司人員原稱買方要交付600,000元訂金，被告還以條件未談好，先收100,000元訂金就好，豈料原告公司人員竟利用被告簽名後加註被告未同意之「全額履保」及付款方式之約定，果如此被告在點交房屋前無法拿到價款，則被告如何換屋，點交房屋後難道被告要露宿街頭，是被告不可能曾答應「全額履保」之事。
（四）如認原告得請求服務報酬，被告得否主張違約金過高？⒈退步言，無論是對定金收據第7條或專任委任契約書第8條
第3款之約定，均屬違約金之性質，如認原告請求有理由，則原告因尚未完成仲介買賣契約，則請求仲介費用之金額亦顯然過高，何況被告均按約履行且在約定簽約時間準時到場，並苦等2小時以上，未見買方到場，如今原告竟對守約之被告請求高額之仲介費，自失誠信，更失衡平，請求依民法第252條規定核減違約金。
⒉本件兩造約定之服務報酬，當然是在完成一切仲介行為且
簽訂買賣契約後，才有仲介報酬可言，本件既未完成簽約，原告本即無本件請求權，退步而言，如認原告仍可請求相當報酬之費用，則顯然即為違約金之性質，自亦有民法第252條核減違約金之適用。
（五）答辯聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，願供擔保宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：⒈兩造簽立專任委託銷售契約書及委託事項變更契約書，該2份契約書並由被告親自簽名。
⒉被告於94年8月31日與買方甲○○達先生成立買賣條件，
買方當場簽立定金契約，被告當場簽立定金收據，及簽收買方交付的定金100,000元，買賣雙方並於定金契約及定金收據上記載94年9月14日簽約。
⒊定金收據第11條的其他約定事項欄，被告於該欄位右方空白處親自簽名。
⒋原告所提，原告所發存證信函2紙及被告之存證信函1紙之形式真正不爭執。
四、本院得心證之理由：
（一）被告所簽訂之專任委託銷售契約書及定金收據之內容，應有拘束契約當事人之效力：
⒈查被告委託原告居間仲介銷售其所有坐落台北市○○區○
○路4段341號10樓之1之房地1戶（以下稱系爭房地），委託價格原訂20,800,000元，後變更為18,020,000元，委託期間自94年7月27日起至94年10月23日止，雙方並簽署專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書為憑，嗣於94年
8 月間，原告促成訴外人甲○○與被告就系爭房地達成買賣合意，買賣總價金為18,080,000元，訴外人甲○○並同意給付定金100,000元，該定金業經被告於94年8月31日收受，被告並於當日簽立定金收據（買方甲○○是簽立定金契約，嗣被告以吉祥為由，要求將簽立日期改為94年9月5日），被告對於簽訂系爭專任委託銷售契約書、委託事項變更契約書及定金收據等情，並不否認，惟以前詞置辯。⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條定有明文。本件被告不否認與原告簽訂系爭專任委託銷售契約書，惟辯稱系爭專任委託銷售契約書之簽訂前，未經合理之審閱期供其審閱，並爰依消費者保護法第11條之1規定，主張系爭契約條款第8條不構成本件契約內容云云，惟查，系爭專任委託銷售契約書首段即以方框型式特別記載「委託人（即所有權人）簽訂本契約前，已確實攜回審閱叁日以上，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤（契約審閱期至少為三日，但委託人已充分瞭解本契約內容，並自願放棄三日以上之審閱權利者，不在此限）」等字樣，被告並在該段文字下方「委託人簽章」處親自簽名，是被告對於該段文字應已閱讀，並且在同意之情況下，始可能於該處簽名，由此足證該段文字之記載為真實，被告應已經相當期間之審閱，此乃為常態事實，若被告抗辯伊在該欄位簽名，但未經審閱期間，與一般常情不符，則屬變態事實，且為有利於己之事實，依舉證責任分配而言，自應由被告負舉證之責，惟被告僅空言否認，並未具體舉證以實其說，則其所辯，尚非可採。是以，本件應無消費者保護法第11條之1規定之適用，系爭契約書第8條之規定，仍屬於系爭契約之內容無訛。
⒊又按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，
契約即為成立。民法第153條定有明文。本件被告既已簽訂系爭專任委託銷售契約書，則系爭契約條款之內容，如無違反強制或禁止之規定而無效外，均有拘束契約雙方當事人之效力。至於被告提出內政部編印之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，乃屬範本之性質，係內政部提供受託媒介銷售不動產業者，擬定此類定型化契約時參考之資料，基於契約自由之原則，若不動產委託銷售契約書將該範本之條文內容直接約定於契約書內，自有拘束契約當事人之效力，若未將範本內之條文約定於契約書內，則契約當事人間自無可能對於契約書記載內容以外之事項，達成意思合致，自非屬於契約內容之一部分，而無拘束契約當事人之效力。是以，被告爰引上開範本應記載事項第十一條「違約之處罰」之各項規定，未包含系爭專任委託銷售契約書第8條第3項第3款之約定，而否認系爭契約書第8條第3項第3款條款為系爭契約書之內容，顯無足採。
（二）買賣雙方未簽訂買賣契約，係因可歸責於被告之事由：⒈按系爭專任委託銷售契約書第三條第4項明文約定「如買
方需辦理價金履約保證時，買賣價款於交屋前暫時保留於乙方（即指原告）指定之特約銀行，甲方（即指被告）願全力配合辦理。」，被告於該段記載文字下方無異議簽名認可；又被告所簽訂之定金收據第九條亦明文約定「賣方同意辦理『價金履約保證』，除定金外買賣價款於交屋前暫時保留於永慶房屋指定之特約銀行，．．．」，被告亦無異議而於該收據下方簽名認可，由此足證被告對於辦立履保之事，已表同意，自有辦理價金履約保證之義務甚明。至於系爭定金收據第十一條「其他事項」有增列3項內容，其中第2項亦明文約定「全額履保」，而該增列之文字記載，業經兩造於增列文字記載處左右方，各自簽名為憑，按一般經驗法則而言，契約當事人為求證明契約書上之增列條款，業經雙方當事人同意而增列，大都會要求契約當事人於該處簽名以資為憑，以增加該條文之可信度，是兩造既已在該段增列文字左右方各自簽名，應足認定被告對於該條增列之內容，亦表認可，否則豈有於該處簽名之理，是被告空言指稱伊在該處簽名時，並未有增列文字云云，顯與常情不符，不足採信。是由系爭定金收據第十一條「其他事項」第⑶項「全額履保」之約定，被告亦有辦理全額履保之義務。從而，被告辯稱伊無同意辦理履約保證，原告額外要求，伊有權拒絕履行簽訂買賣契約云云，即屬無據，應無足採。
⒉再查，被告於簽訂定金收據時，業與買方甲○○約定於94
年9月14日下午1點30分，在永慶房屋大安店簽訂不動產買賣契約，嗣因買方甲○○於當日有事無法到場簽約，並請求被告更改簽約時間，為被告所拒絕，此業據：
⑴證人甲○○於本院95年5月16日審理時到庭結證稱：「簽
約的日期是在8月31日，當時是農曆7月份，所以才會約到比較後面的日子簽約，定金收據的日期也改為94年9月5日。因為當時要約簽約的日子比較後面，不確定到時候是否有事，所以以口頭暫定94年9月14日下午1點半到2點，但是在定金契約上有約定當天24點以前簽約即可，如果有事情時可以先打電話聯絡。後來在9月14日當天，因為公司開會，所以我無法在2點鍾以前到場，所以我特別在12點多打電話給原告公司的周先生，跟他說，我3點才能開完會，所以我會在3點趕過去。後來他們中間有聯絡，快到3點時，他們有從公司打電話給我，電話內容就是他們溝通的內容。我在電話中，有向被告乙○○表示因為開會，所以要到3點才可以趕過去，她表示不用來了，她要走了，後來我有跟她約當天晚一點能否完成簽約，她說不行，她有事，因為我認為當天24點以前簽約，都算不違約，因為被告有事，所以我就問她明天是否可以，但她還是說，她有事，後來我再問她，星期5可以嗎，她說不行，還是有事。因為我知道被告星期1、2要做志工，所以我就問她，下週3是否可以完成簽約，她說她要回去看記事本，她要看了以後才可以跟我約。所以當時電話中並未將下次見面簽約的時間確定。後來還是回到由原告公司出面來約，原告公司一直到9月30日前1、2天才通知我見面簽約，當天我還帶了支票及印章，但還是沒有完成簽約。因為後來被告就改變了簽約的條件及內容，如：付款方式及交屋期限。．．．因為被告改變簽約條件及內容，我不同意，所以後來就沒有簽成。被告還有要求不辦履約保證，但是履約保證的事項，是一開始就談好的。而且現在的仲介買賣，都有辦理履約保證，這樣雙方才有保證。」「94年9月14日當天約定的時間之外，我開完會就有打電話給被告，因為被告說她要走了，所以我即使去，也無法碰到被告完成簽約，所以我就沒有去了。」等語屬實。
⑵核證人丙○○（即原告公司銷售店之店長）於本院95年5
月16日審理時到庭證稱：「．．．9月14日當天沒有簽成，9月30日買賣雙方約到我們公司見面，賣方有表示9月14日沒有簽約，是因為買方違約，但買方表示有與賣方以電話聯絡，因為有事才無法到場，並未違約不買。如果賣方要求，買方可以當場簽約，他有帶支票及印章到場。另外隔週星期五下午，買賣雙方又再見面，賣方表示9月14日沒有簽約，所以買賣條件要重新談，賣方表示不要履約保證，並且要將交屋期限延長到半年，雖然買方購買的意願很高，但如果變更買賣條件，買方就不願意，所以後來就沒有簽約。」等語相符。
⑶及證人戊○○於本院95年6月13日審理時到庭證述：「後
來雙方有暫約94年9月14日下午1時30分第3次碰面，準備簽約。9月14日中午12點，買方銷售經紀人打電話給我，表示買方因為要開會，所以要將碰面的時間改為下午3點半，後來我有打電話給屋主協商時間，屋主表示因為3點半有事情，所以無法留到那麼晚。我詢問屋主是否可以延到隔天或後天見面，屋主表示都有事，必須要下個禮拜才能確定碰面時間。9月14日下午大約1點多的時候，我有打電話與屋主聯絡，他告訴我，他的先生已經出門，所以聯絡不到。隔了15分鐘左右，總公司的人員打電話給我，表示屋主與他的先生已經到場，我就趕過去，留在現場的時間大約一分鐘，後來由我們店長與屋主討論細節，我就離開。」「我確定買方當天要開會，無法趕到現場，有要求要延後時間。9月14時當天，我有跟屋主協商碰面時間，但沒有協商成功，所以買賣雙方並未約在3點半見面簽約，但屋主有表示要看下個禮拜是否有空，再約時間。」等語亦相符合。
⑷綜上足證，買方甲○○係因公司開會無法按時到場簽約，
但有以電話請求被告更改簽約時間，並非買方不願履行買賣契約之簽訂而故意不到場，不能謂其有何違約。
⒊又本件簽約日期乃是預先約定，一般人對於未來事情之發
展均無法完全掌控，是於期日屆至時，如遇有事無法如期到場簽約，通常均會容許更改至較近之日期再行簽約，被告僅以買方甲○○未於原先預定之簽約日期即94年9月14日當日準時到場簽約，即拒絕再約定期日簽約，顯與一般事理常情有違，不能認為有理，且原告嗣後已分別於94年
9 月29日及同年10月20日寄發存證信函予被告，告知被告應履行簽訂買賣契約之義務，此有原告提出之存證信函在卷可稽，惟被告均未置理，足證本件買賣契約未能簽訂，應屬可歸責於被告之事由無訛。
（三）原告得依系爭專任委託銷售契約書及定金收據之約定，向被告請求服務報酬：
⒈按契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標
的者，應由公證人作成公證書。固為民法第166條之1第1項所明定，該條規定雖於88年4月21日增訂公布，惟依民法債編施行法第36條第2項但書規定，該條施行日期，並非89年5月5日，而應「由行政院會同司法院另定之」。查本條施行日期尚未由行政院會同司法院另定之，是本件不動產買賣事件雖於該條公布後所為，但因法條規定尚未施行，故買賣契約仍以雙方當事人意思合致時成立，縱未經公證人作成公證書，尚難認為違反法定要件而屬無效。本件被告既經原告之仲介，而與買方甲○○以總價金18,080,000 元達成買賣系爭不動產之合意，則買賣契約於買賣雙方意思合致時業已成立，則原告顯已完成其受託銷售仲介系爭不動產之工作內容。
⒉再按，系爭專任委託銷售契約書第8條第3項第3款約定：
乙方（即指原告）收受定金後，因可歸責於甲方（即指被告）之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產契約書時，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應支付委託銷售之服務報酬，並應立即全額一次支付予乙方。另被告簽訂之定金收據第8條亦明文約定「若因可歸責於買方之事由致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收；若因可歸責於賣方之事由致無法簽訂買賣契約時，應加倍返還定金予買方，並另須支付服務報酬。」。本件原告已完成其受託銷售仲介之工作，而買賣雙方未能簽訂買賣契約，係因可歸責於賣方即被告之事由所致，已如前述，則按照上開專任委託銷售契約書及定金收據之約定，被告仍應給付原告服務報酬甚明。
⒊又按系爭專任委託銷售契約書第5條原約定「服務報酬」
為成交價額之4%，嗣被告簽訂之定金收據第7條已將服務報酬變更為買賣總價款3%，並特別標明為「新台幣伍拾肆萬貳仟肆佰元」，足證兩造間已合意變更按買賣總價款3%計算服務報酬。本件被告與買方係以總價金18,080,000元達成買賣合意，則本件之服務報酬應為542,400元（計算式:18,080,000 元X3%=542,400元），原告自得依系爭專任委託銷售契約書第8條第3項之約定，請求被告立即一次支付完畢。
⒋末按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文，是依該條之規定，法院對於當事人間約定之違約金額是否有過高之情形，始有審核酌減之權限，若非違約金之性質，法院自不得爰引該條規定予以酌減。查本件原告係以其已完成受託銷售居間仲介之工作，但因可歸責於被告之事由，致買賣雙方未能簽訂買賣契約，並為此請求被告應給付約定之服務報酬，並非請求被告給付違約金，是依上開說明，本院自不得依民法第252條之規定為酌減，是被告辯稱原告請求之服務報酬應予酌減，洵屬無據。
五、綜上所述，本件原告於系爭專任委託銷售契約書所約定之委託銷售期間內，促成訴外人甲○○與被告達成以總價金18,080,000元購買系爭不動產之合意，符合系爭委託銷售金額，是原告顯已完成系爭居間仲介之事務，嗣因可歸責於被告之事由，致買賣雙方未能簽訂買賣契約，依系爭專任委託銷售契約書第8條第3項第3款及定金收據第8條之約定，被告仍應給付原告按買賣總價款3%計算即542,400之服務報酬，從而，原告訴請被告應給付542,400元及自支付命令送達之翌日即94年12月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，為有理由，應予准許。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 11 日
民事第五庭法 官 陶亞琴以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 10 月 14 日
法院書記官 吳芳玉