臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第9768號原 告 丙○○訴訟代理人 陳國雄律師複 代理人 劉鴻邈律師被 告 乙○○訴訟代理人 許卓敏律師複 代理人 賴志凱律師被 告 丁○○
甲○○上二人共同訴訟代理人 李師榮律師複 代理人 張英郎律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國96年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○應給付原告新台幣貳佰壹拾萬元，及自民國九十五年九月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新台幣貳佰萬元，及自民國九十五年九月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決第一、二項中如有任一被告為給付時，他項之被告於其給付金額之範圍內同免為給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○、被告丁○○各負擔二分之一。
本判決原告勝訴部分，於原告分別以新台幣柒拾萬元、新台幣陸拾陸萬柒仟元為被告乙○○、被告丁○○供擔保後，得假執行，但被告乙○○、被告丁○○如分別以新台幣貳佰壹拾萬元、新台幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）伊於民國95年3月9日與被告乙○○就坐落台北市○○路○○○巷○號2樓房地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金為新台幣（下同）850萬元，業已支付前三期價款共200萬元。又依買賣契約書之約定，伊付清第
二、三期款時，被告乙○○應交付移轉登記所須之文件書類，並加蓋專用印章交予受託之聯華代書事務所辦理契稅、土地增值稅之申報，以及系爭房地所有權移轉登記。詎被告乙○○交付之過戶文件均為偽造，致無法辦理所有權移轉登記，被告乙○○顯未依約履行。伊雖發函催告被告乙○○限期履行其出賣人之義務，惟被告乙○○至今仍未履行，為此除以起訴狀繕本之送達為解除買賣契約之通知外，並依買賣契約書第10條第2項約定，請求乙○○返還買賣價金200萬元及同額之違約罰金200萬元。
（二）按地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委託，地政士法第18條定有明文，而此一規定，乃為維護不動產交易安全，以保障人民財產權益而設（參地政士法第1條），是地政士法此一規定，亦為民法第184第2項所指保護他人之法律。伊係經由在聯華代書事務所任職之被告甲○○及其僱主即被告丁○○介紹始知悉系爭房地之買賣，在其等仲介及搓合後，進而與被告乙○○簽訂系爭房地買賣契約。而不動產所有權移轉登記、銀行貸款等事項，以及保證本票之保管，亦皆交由聯華代書事務所處理，是被告甲○○、丁○○對於賣方是否確為登記標的物之權利人或權利關係人？其交付文件是否真正？自有查證及確認之義務。詎台北市中山地政事務所（下稱中山地政事務所）於95年3月28日以該案所有權狀、印鑑證明及身分證影本涉有偽（變）造為由，駁回所有權移轉登記之申請。經閱上開印鑑證明，一眼即可發現其發證機關記載「台北市三重市戶政事務所」、現住地址記載「台北市三重市培德里... 」等明顯錯誤之處，被告甲○○、丁○○卻未發現，足見其等顯有重大過失，且未查明賣方是否為登記標的物之權利人或權利關係人，亦未確實核對其身分，則依民法第184條第2項、第188條第1項之規定，被告甲○○、丁○○二人對伊所受買賣價金200萬之損害，自應負連帶損害賠償責任。
（三）且按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責；又地政士不得有違反法令執行業務之行為，民法第544條、地政士法第27條第1款所分別定有明文。被告乙○○係向原所有權人黃陸珠買受系爭房地，而被告乙○○與訴外人黃陸珠間之買賣，亦係委任被告丁○○所經營之聯華代書事務所辦理，惟被告乙○○與黃陸珠間之買賣，尚未辦妥買賣所有權移轉登記，即再行轉售於伊，顯已違反土地稅法第54條第2項「土地買賣未辦竣權利移轉，再行出售者，處再行出售移轉現值百分之二之罰鍰」、平均地權條例第81條「土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地者，處應納登記費二十倍以下之罰鍰」、契稅條例第26條「納稅義務人應納契稅，匿報或短報，經主管稽徵機關查得，或經人舉發查明屬實者，除應補繳契稅並加處以應納稅額一倍以上三倍以下之罰鍰」等規定，足見被告丁○○、甲○○確有違反地政士法第27條第1項違反法令執行業務之規定，未盡善良管理人之注意義務，以致伊受有買賣價金無法取回之損害，依上開規定，伊自可請求被告丁○○負委任契約之受任人損害賠償責任。
（四）並聲明：（1）被告乙○○應給付原告400萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。（2）被告丁○○、甲○○應連帶給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年息5%計算之利息。（3）前二項聲明，於被告中任一人給付200萬元後，其他被告在200萬元之範圍內，免除其給付之責任。（4）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告乙○○辯稱：
（一）伊向訴外人黃陸珠購買系爭房地，談妥價金780萬元，遂委託被告丁○○經營之聯華代書事務所辦理簽約、繳納稅捐、移轉登記等事宜，由被告丁○○僱用之被告甲○○負責辦理簽約及審核文件。於95年3月8日早上，黃陸珠代理人「陳萬發」向伊表示：黃陸珠急需用款，頭期款142萬元須以現金支付，勿以匯款方式等語，伊不知是否妥當，故致電被告甲○○詢問其意見，獲其告以：現金與匯款是一樣的，反正簽約時賣方會將全部證件交我確認無誤，沒有什麼問題等語，伊信專業代書所言，即於95年3月8日下午2時帶現金至代書事務所，經被告甲○○核對「陳萬發」提出之所有權狀正本、「陳萬發」及黃陸珠兩人身份證、戶籍謄本、印鑑章及印鑑證明書、黃陸珠授權書無誤，親自代撰系爭房地買賣契約書完成簽約手續，伊則當場將現金142萬元交付「陳萬發」。經被告丁○○、甲○○介紹，伊即於95年3月9日將系爭房地轉售與原告，並仍由被告丁○○指派甲○○擔任代書辦理簽約手續，將系爭房地以850萬元售予原告。又兩造簽約當時，原告曾檢查「陳萬發」之各項證件，發現其中所有權狀上未登載共同使用部分（公設），與建物謄本記載不符，當時被告甲○○表示：這很正常，72年之前的房子公設多未辦理登記等語，數日後，被告丁○○即為兩造向中山地政事務所申請辦理所有權移轉登記，以原告之58萬元繳交土地增值稅。詎移轉登記之申請竟於95年3月28日遭地政事務所以：證件係偽造（變造）為由駁回，伊至此始知自稱「陳萬發」之人交予代書審核無誤之戶籍謄本、印鑑證明書、授權書、身份證等文件，均為偽造或變造，系爭房地不能辦理登記，「陳萬發」更自簽約收取伊之現金142萬元，即逃逸無蹤。是本件契約不能履行，係因被告丁○○及甲○○，辦理系爭房地契約簽約及審核文件未盡善良管理人責任，收受伊前手陳萬發交付之戶籍謄本、印鑑證明、授權書、身份證等文件，均為偽造或變造，致使申請移轉登記遭中山地政事務所退件，故本件契約無法履行容有不可歸責於伊之事由，伊自不必加倍返還定金，且因伊對丁○○、甲○○之委任債務不履行有損害賠償請求權，自得依法讓與原告。
（二）伊先後兩次委任被告丁○○辦理系爭房地之簽約及移轉登記事件，縱被告丁○○無法親自辦理，依地政士法第17條規定，仍應經其同意後，再複委任其他地政士辦理；惟被告丁○○明知被告甲○○無地政士資格，竟違背善良管理人之注意義務，再複委任非代書、不具專業能力之受雇職員甲○○全權負責兩件不動產買賣契約並負責審核文件之真正、對兩造提供地政士之專業建議，致兩造均誤以為被告甲○○具代書資格而相信其判斷。上述由自稱「陳萬發」之人交由代書審核之文件，諸如：（1）印鑑證明書上之出具機關名稱記載為「台北『市』三重市戶政事務所」；（2）代書自行調閱之真正建物登記謄本上有共有使用（公設）之記載，而所有權狀上並未記載；（3）戶籍謄本之記事欄文字排列過於鬆散，與一般請領之謄本排列明顯不同等處，均自肉眼觀之，即可輕易察覺，代書如能善加注意，即應進一步確認其是否偽造，然代書顯然未詳細查覺；另上開文件中有關陳萬發之身分證字號不符合排列規則，專業代書只要輸入電腦即可查得；又伊如以匯款方式交付頭期款，除可確保追查金錢流向，尚可規避其假身分證無法開戶之弊端，匯入金錢之際即能立刻發現問題，然因信任代書建議，同意直接交付現金，致追索無門，肇致損失；況兩造於3月9日簽約時，原告已向甲○○提出所有權狀未登公設之疑問，當時如進一步追查，或能減少原告損失。惟被告丁○○、甲○○受伊委託，均未能盡善良管理人之注意，及時發現，反而促使伊直接以現金給付，其等有過失甚明。本件契約債務不能履行，顯係另有可歸責之人，而不可歸責於伊，原告自不能主張伊應加倍返還已收款項。再原告給付之200萬元，其中58萬元係交由被告丁○○預繳移轉登記之土地增值稅，惟既未能辦妥移轉登記，自仍能申請退稅，應責由被告丁○○辦理退稅，不應由伊返還。另142萬元因被告丁○○等疏失而全數遭「陳萬發」所騙，伊就本件買賣契約非但未取得分文，更損失慘重，業已對被告丁○○、甲○○二人起訴請求損害賠償，並願將損害賠償請求權讓與原告，以彌補原告之損失。
（三）並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受不利之判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告丁○○、甲○○辯稱：
（一）被告丁○○依地政士法第18條規定，固於受託辦理業務時應查明「委託人確為登記標的物之權利人」或「權利關係人」，然該規定並未賦予地政士有實質審查之義務。又本件交易係由原告與被告乙○○自行看屋、協商交易條件後，始到伊事務所辦理簽約及過戶手續，原告對被告乙○○非系爭房地之所有權人事前既已知悉，且買賣雙方並於契約書上其他約定事項載明「由黃陸珠女士移轉於買方或買方指定之登記名義」，原告就該「登記標的物權利人」或「權利關係人」早已知悉，並應於審核無誤後始至伊事務所辦理相關手續，該部分原告有嚴重疏失。本件原告何時看屋及其過程，因涉及被告乙○○係於95年3月8日先與所謂所有權人黃陸珠之代理人陳萬發訂立買賣契約，又如何急於翌日即與原告另訂買賣契約涉及原告對一般應注意事項，如所有權人及占有情形等應明確認定，顯有過失。被告乙○○涉及偽造文書、買賣詐騙案件，且原告係自行與被告乙○○協商買賣內容事宜，原告就該交易過程明顯有所疏失，應負重大過失之責任；伊固受委任辦理簽約及過戶事宜，依前開地政法規定，並無實質審查權狀真偽之義務（且無此能力），尚不得據以認定伊有所疏失；是本件原告之受有損害實導因被告乙○○所涉之詐騙行為所致，尚非伊代辦過戶事務之責任，足見若原告所述為真實，亦即原告之損失與委任伊之辦理過戶間亦無相當因果關係。
（二）原告於台灣台北地方法院檢察署95年度偵字第19461號偵查中稱「我於95年3月6日或7日，從朋友口中得知台北市○○區○○路○○○巷○號2樓，該址原買主乙○○亟需資金轉售」（見上開偵查卷第9頁），又自承「3月6日或7日由一位蔡姓友人居間介紹買賣此屋，說賣主缺錢要大筆資金於轉售」（見同上偵查卷第32頁）；然被告乙○○係於96年3月8日始就系爭房地與陳萬發簽訂買賣契約，故本件原告指於95年3月6日或7日得知「原買主」需資金或「賣主」缺錢於轉售，均與事實矛盾。原告於3月6日或7日由蔡先生處已知悉被告乙○○需錢要出售房屋，又被告乙○○於本院審理時稱：係因蔡先生介紹於3月9日始決定再出售房屋（見本院96年1月12日筆錄第6頁），豈非矛盾？且被告乙○○稱：蔡先生之姓名均尚需查證，原告亦僅謂友人蔡先生，豈合乎常理？本件蔡先生既為仲介，簽約時仲介人何以未到場？仲介費之給付或價格之商議均不見原告說明，僅稱係「友人」介紹，原告於系爭房地買賣顯有無應注意事項如權狀之真正及所有權人之確認及款項交付（包括房貨等）仲介方面有無提供意見等，均未見說明，豈能以被告丁○○係代書應審查上開資料真正等為由，而免除買受人應有之注意義務及責任？本件原告於偵查中與本院審理時之陳述有所出入，足證其就系爭買賣有重大疏失，且是否屬與第三人同謀，仍屬疑義。
（三）被告乙○○自承任職於夢想家房屋仲介公司及中信仲介1個月，對於房屋之交易程序知之甚詳，對於買賣房屋應先確認產權（包括土地所有權狀及印鑑）等資料真正，該部分均疏失未處理，且原告既經所謂「友人」蔡先生，則蔡先生既為仲介，且又是原告之朋友，對於上開購屋應行注意事項均疏失未為注意，僅謂伊係知名代書事務所，即能免其注意之義務？該部分原告顯有疏失且對損害之造成「與有過失」，自應負其責任。伊亦可依過失相抵減免責任。本件原告與乙○○間之買賣契約因標的自始非出賣人所有，亦即以存在之買賣標的尚無從認定買賣契約之成立，即無效之買賣契約，原告本可依法解除或請求賣方即被告乙○○返還已收受之價款142萬元（另58萬元係繳納土地增值稅，本件既無真正交易，依法不可能課稅，即可請求退還，原告該部分並無損失）；換言之，原告之損害係因出賣人為詐欺或受詐欺行為所造成，尚與委任丁○○等辦理過戶程序之審查與遞送申請書至地政事務所間無相當因果關係，自不得請求本件之損害賠償。
（四）原告依民法第544條主張被告丁○○違背委任契約造成損害，應對原告負賠償責任，該部分伊業以依地政士法第18條之規定並未賦予地政士有實質審查之義務為由答辯，足證被告丁○○就系爭房地買賣之辦理手續上審查並無過失可言，自無需負賠償責任。況被告甲○○於本件委任事件中，僅為被告丁○○之履行輔助人，依民法第224條規定，縱被告丁○○違背委任契約應負責任，亦能對被告丁○○請求損害賠償，尚不及於被告甲○○。再本件被告丁○○依地政士法本無從為實質之審查，其受僱人自無所謂因執行職務不法侵害他人權利可言，原告以民法第184條第2項及第188條主張伊應負連帶賠償之責任，仍屬無據。況本件原告受侵權之實際損害為何，並未具體指陳，且未舉證證明伊之行為與本件係詐害行為所造成之損害間有何因果關係存在，故原告該部分主張無理由。
（五）並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受不利之判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：
（一）原告於95年3月9日與被告乙○○簽訂系爭房地買賣契約，約定買賣價金為850萬元，原告業已給付被告乙○○200萬元，茲因被告乙○○所交付之系爭房地所有權狀、印鑑證明及戶籍資料等產權移轉所應具備之證件均為偽造或變造，經原告催告被告乙○○限期交付真實文件履行移轉所有權登記之義務而未履行，以本件起訴狀繕本之送達作為通知被告乙○○解除系爭房地買賣契約，此有交款備忘錄、存證信函在卷可稽。
（二）原告及被告乙○○委託被告丁○○即聯華代書事務所辦理系爭房地所有權移轉登記事宜，此有系爭房地買賣契約可稽。
（三）台灣台北地方法院檢察署96年2月5日95年度偵字第19461號案件，以被告乙○○與真實年籍不詳自稱「陳萬發」之成年男子間無犯意聯絡及行為分擔為由，而對被告乙○○所涉行使偽造私變造文書及詐欺罪嫌，為不起訴處分確定，經本院依職權調取該卷宗核閱無訛。
五、得心證之理由：本件兩造所爭執之處，應在於原告主張其已解除系爭買賣契約，被告乙○○應返還已付價金200萬元，及依約給付同額之違約金是否有理由？被告甲○○未能查證系爭房地產權狀等文件真偽，致未完成系爭房地買賣是否構成侵權行為？被告丁○○應否負民法第544條損害賠償之責任？茲分述如下：
（一）被告乙○○應返還原告200萬元，及給付違約金：
１、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之，民法第259條定有明文。而系爭房地買賣契約第10條第2項約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方應將所收價款退還外，並應同時賠償與已繳價款同額之違約罰金」。
２、經查，本件原告繳付200萬元後，惟被告乙○○所交付之系爭房地所有權狀、印鑑證明及戶籍資料等產權移轉所應具備之證件均為偽造或變造，而無法履行其所負移轉登記之義務，原告即解除系爭買賣契約，為兩造所不爭執，是被告乙○○既未能交付真實之系爭房地產權資料，則被告乙○○即有不履行約定義務之情事，其依約自應將所收價款200萬元退還原告，並賠償原告違約金，是被告乙○○辯稱：本件契約無法履行容有不可歸責於伊之事由，伊自不必加倍返還定金云云，殊無足採。被告乙○○雖辯稱上開價金中58萬元部分係土地增值稅，本件買賣既未完成，原告自得申請退稅而未受損害云云；惟系爭買賣契約第7條第3項既約定土地增值稅由賣方即被告乙○○負擔，是原告所交付之200萬元並未包含原告所應負擔之稅賦費用，而係屬買賣價金，是被告乙○○所辯，尚無可採。
３、又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減，最高法院79年台上字第1612號判例可資參照。本件原告除利息損失外，尚無證據證明有其他損害，且未能提出被告乙○○與第三人「陳萬發」有共同詐欺原告之證據，本院審酌上情，認本件違約金尚屬過高，原告得請求之違約金應予酌減至10萬元，則原告得請求返還之價金及違約金合計為210萬元。
（二）被告甲○○無不法侵害原告之權利，不負侵權行為責任，被告丁○○無須負連帶侵權責任：
１、按違反保護他人之法律，致生損害於他人，負賠償責任，但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2項定有明文。本件原告主張被告甲○○未查明及確實核對乙○○與「陳萬發」是否為系爭房地之權利人或權利關係人，亦未確實核對其身分，及其交付系爭房地產權文件是否真正，即受理系爭房地移轉登記業務，致原告受有200萬元之買賣價金損害，應依地政士法第18條、民法第184條第2項，負損害賠償責任等語。而地政士法第18條固規定地政士於受託辦理業務時，應查明委託人確為登記標的物之權利人或權利關係人，並確實核對其身分後，始得接受委託。然查，被告乙○○自承其係與黃陸珠之代理人「陳萬發」簽訂系爭房地買賣契約，而被告甲○○見證由被告乙○○以現金交付「陳萬發」142萬元等情（參被告乙○○95年11月15日民事爭點整理狀第3頁），且系爭房地買賣契約第13條第3項其他約定事項載明：「買方（即原告）知悉簽約時，本房地所有權人為黃陸珠女士，待本約簽定完竣，由黃陸珠女士移轉予買方或買方指定之登記名義人」，足見被告乙○○係自認其已合法向黃陸珠購買系爭房地，再行轉售予原告，被告甲○○既已查證系爭房地確為黃陸珠所有，並據形式上可認為黃陸珠與被告乙○○已完成買賣之文件，而受理系爭房地移轉登記業務。雖上開文件事後經查乃係偽造或變造，惟其中黃陸珠、陳萬發身份證之真偽，由肉眼觀察並無法辨識，且該身分證號碼排列之不符規則性，一般正常合理人亦難以察覺，被告甲○○僅係受僱於被告丁○○之普通職員而非地政士，亦難分辨身分證真實性進而確認身分無誤，且被告甲○○見證被告乙○○買賣系爭房地整體過程觀之，其認定被告乙○○是否為系爭房地權利關係人已屬相當，自難認被告甲○○有違規定，則被告甲○○受理系爭房地移轉登記業務難謂侵權行為之加害行為，亦無何不法性可言，故原告依侵權行為之法律規定請求損害賠償，即無理由，應予駁回。另原告以被告甲○○係被告丁○○之受僱人，依民法第184條第2項、第188條第1項之規定，主張丁○○應負連帶損害賠償責任，惟被告甲○○並無不構成侵權行為，已如前述，無庸負損害賠償責任，則身為僱用人之被告丁○○，自無需負連帶損害賠償責任，應堪認定。
（三）被告丁○○應負債務不履行之損害賠償責任：
１、按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之；受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第53
5、544條定有明文。次按，系爭房地買賣契約第11條第2項約定：「買、賣雙方同意共同委託地政士辦理本約不動產所有權移轉登記及相關手續事實，並許諾專業代理人有民法第106條雙方代理之特別權限，且受託人得逕行委任第三人為複代理人」。
２、經查，本件被告乙○○向自稱黃陸珠代理人之陳萬發購買系爭房地，再行轉售原告，原告與被告乙○○委由被告丁○○處理系爭房地所有權移轉登記等相關手續。被告丁○○複委任其職員被告甲○○審查相關文件，即向中山地政事務所申請登記，經中山地政事務所於95年3月28日以「本案所有權狀、印鑑證明身分證及身分證涉有偽（變）造」為由駁回申請等情，為兩造所不爭執，由上可知，原告委託被告丁○○處理系爭房地移轉登記事宜，被告丁○○並允為處理，依上說明，兩造間核屬成立委任契約無疑。又被告丁○○處理原告委任系爭房地移轉登記時受有報酬（參系爭買賣契約第12條第1項），是被告丁○○處理系爭房地移轉登記之委任事務時，當應負善良管理人之注意義務。原告之委任事項係委請具地政士資格之丁○○處理系爭房地移轉登記事宜，且被告丁○○明知系爭房地並非被告乙○○所有，而係黃陸珠所有，而特於買賣契約其他約定事項載明乙事，解釋上，原告委任之內容即包含由被告丁○○應確認黃陸珠之系爭房地所有權狀、印鑑證明、登記謄本是否為真實，此乃攸關原告與被告乙○○締約與否之重要考量要素，否則雙方何須攜帶前開文件至被告丁○○之事務所，交由其查驗核對文件，方辦理簽約付款等情，關於此重要之締約事項，依民法第535條後段之規定，被告丁○○應負善良管理人之注意義務，善盡調查之能事，並詳予告知原告。惟查，該印鑑證明書之記載「台北『市』三重市戶政事務所」、「現住住址：台北『市○○○市○○里○○鄰○○路○段○○○巷○○號3樓」（參原證五），負責核對文件之被告甲○○竟未能發現此一明顯重大之錯誤，亦未能發現所有權狀漏未記載共同使用部分等可疑之處，致使原告誤認「陳萬發」係黃陸珠之代理人，有權處分系爭房地予被告乙○○，復由被告乙○○出賣予原告，原告因此給付被告乙○○買賣價金200萬元。而依吾人智識經驗判斷，被告甲○○之輕率行為通常均有致使一般人誤認黃陸珠有授權「陳萬發」出賣系爭房地，進而交付價金，而發生同樣損害結果之可能者，故被告甲○○之行為與原告之損害間，堪認具有相當因果關係。又被告丁○○辯稱本件原告與乙○○交易，原告除未審查前開文件外，對於雙方應加以確認之買賣交易條件，例如會算水電費、瓦斯費、其他稅費、仲介費之給付等，迄未見原告舉證，亦足證原告與被告乙○○間有否真正買賣已屬疑義，或縱有買賣，原告亦屬嚴重疏失，伊主張過失相抵云云；惟按民法第217條第1項過失相抵之規定，須被害人之行為予損害之發生或擴大以助力，而與損害之發生有相當因果關係，亦即構成損害之共同原因者，始有其適用，倘按一般客觀情形，茍該行為並不必然發生損害之結果，即無相當因果關係可言，當不得遽指具有共同之原因力，賠償義務人自不得以被害人與有過失為抗辯。經查，被告丁○○所述之買賣交易條件，均非買賣契約所成立之必要之點，尚難以該臆測之詞否認原告與被告乙○○成立買賣契約。而原告基於對地政士專業之信賴，將確認產權文件真實之委辦事項，交由被告丁○○認定應難認係有過失，況且若原告交由其他地政士事務所辦理，亦未必然發生本件結果。因此，原告縱有未辨識文件真偽，即有交付給被告丁○○辦理登記之行為，亦顯與損害之發生或擴大無相當因果關係，依上說明，殊難認定原告本身與有過失，故本件應無過失相抵之適用。
３、本件被告甲○○係被告丁○○履行委任債務之人，被告丁○○對於被告甲○○應注意能注意而疏未注意核對文件之行為，造成原告之價金損害，依據民法第224條、第544條之規定，自應負擔債務不履行之損害賠償責任。而被告甲○○既係被告丁○○之受僱人，本於契約相對性法則，對原告不負有契約上之義務，且原告並未委任被告甲○○辦理系爭房地移轉登記事務，亦有買賣契約可稽，則被告甲○○自不需負債務不履行損害賠償之責。
（四）又查，被告丁○○就此200萬元損害賠償對於原告之債務，與被告乙○○就所收取200萬元價金對於原告之債務間，具有同一給付目的，本於各別之發生原因，對原告各負全部給付義務，故其中一項債務若有一部分清償，他項債務於清償之範圍內亦同歸消滅，屬不真正連帶債務。是原告主張被告乙○○及被告丁○○就對於原告200萬元債務部分，依據不真正連帶債務之法理，請求被告乙○○及被告丁○○於應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息金額範圍內，如有任一被告給付者，其餘被告於該給付金額範圍內，免除其清償責任，即屬有據。
六、另兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證業已明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項、第79條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 14 日
民事第六庭 法 官 蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 14 日
書記官 林秀娥