臺灣臺北地方法院民事判決 95年度訴字第99號原 告 中和摩天東帝市大廈管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 張樹萱律師被 告 大潤發流通事業股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 蔡東賢律師
蕭偉松律師上列當事人間請求給付費用事件，本院於95年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣參佰零參萬捌仟肆佰參拾壹元，及自民國九十四年十二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰零貳萬元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新台幣參佰零參萬捌仟肆佰參拾壹元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）中和摩天東帝市大廈（下稱系爭大廈）為鋼骨鋼筋混凝土造，共有34層2棟、41層1棟（地下6層）之住商辦混合社區，依位置及性質，本社區可區分為AB區、中央區、商辦區三大部分，AB區、中央區屬住宅，要求居住品質，商辦區屬營利辦公，著重營業用途。本社區於91年5月30日報備成立「中和摩天東帝市大廈管理委員會」。因本社區為住商辦混合社區，依系爭大廈管理規約及公寓大廈管理條例規定，原告得授權由商辦區住戶組成之籌備處代為全權管理商辦區事務；原告已於94年1月13日與商辦區管委會籌備處簽訂約定書，同意由商辦區各實際使用人約定商辦區費用收取標準，但在商辦區管委會未正式獨立成立前，由原告代表本社區對外行使權利。商辦區之實際使用人即為商辦區管委會籌備處之組成成員，共包括萬泰銀行消費金融部、萬泰銀行中和分行、東森購物、第一證券、佳懿建設股份有限公司（下稱佳懿公司）及大潤發流通事業股份有現公司（即被告）等6人。籌備處成員於94年1月13日共同召開，被告由經理林凱智代表參加該會議，該次會議經所有出席成員決議通過之後各成員應繳納費用之標準，依所在位置及面積各成員分擔每坪10元至60元，並自94年1月起開始徵收。依該次決議，被告使用本社區商辦區1樓及地下1至4樓面積共8887.58坪，而94年1至3月期間，1樓及地下1、2樓每坪應付80元，地下3、4樓每坪應付20元，則被告3個月期間共應支付1,402,356元；94年4月開始，1樓及地下1、2樓每坪應付費用為40元，地下3、4樓每坪應付費用為10元，則被告每月應付費用為233,725元，94年4月至10月共應付1,636,075元，合計共3,038,431元。
（二）本社區於91年4月召開第一次區分所有權人會議，通過管理本社區管理規約（下稱：管理規約），正式成立管理委員會，並完成報備在案。而91年間商辦區部分並未完成招商入駐，且自始本社區之區分所有權人即體認住宅區與商辦區之性質、目的不同，管理方式勢難一致，故在管理規約第一條之三即約定：「本社區之管理基於使用型態及棟別配置之區隔，為有效執行管理事務，區分所有權人授權管理委員會得分區管理，並訂立管理規章，以為管理之準據，但不得抵觸本規約之規定。」
（三）受限於公寓大廈管理條例之強制規定，商辦區在未依公寓大廈管理條例第26條規定獨立成立管理委員會之前，同一社區難認為可有二個獨立管理委員會存在，故商辦區住戶與原告在94年1月協議，決定雙方暫依管理規約第一條之三約定，由原告授權商辦區住戶組成之管理委員會籌備處代為管理商辦區事務，而有關費用亦由各商辦區實際使用人共同協議收費標準；但在商辦區管理委員會未正式成立前，對外仍由原告為本社區之代表。
（四）商辦區管委會籌備處均持續開會運作迄今，各成員也確實依94年第1次會議決議按時繳付費用至約定帳戶；至94年6月間，被告代表林凱智仍有代表被告出席會議，其間至少參與會議討論及決議10次以上，足認由商辦區住戶組成之籌備處所召開之會議及決議對被告有拘束力。上開商辦區住戶如何討論組成籌備處，及被告經理林凱智確有代表被告與商辦區其他5位住戶達成依94年第1次會議附件所載標準繳交費用之合意的事實，業經證人萬泰銀行消費金融部副理甲○○、東森購物專員丙○○證述綦詳。況94年1月迄今，商辦區所有公共區域之清潔及消防機械設備保養等事務，均由其他住戶繳付費用以供支出，被告既為商辦區之實際使用人，享得上開利益，卻未支付相當對價，依法亦已構成不當得利，原告亦得依被告所使用面積並比對其他使用人之支出費用，即以第1次會議附件為依據，請求被告給付不當得利金額。
（五）被告有給付本件請求金額之義務，蓋公寓大廈管理條例規定第3條第8款「住戶」之定義：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。同法第10條第1項規定：「專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護，由各區分所有權人或約定專有部分之使用人為之，並負擔其費用」。第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。…其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」足知受公寓大廈管理條例規定約束之住戶，原本即非僅指區分所有權人。本件情形，本社區就商辦區之修繕、管理、維護事宜，係由原告授權商辦區管委會籌備處之組成成員自行協議約定，此有中和摩天東帝市大廈管理規約及94年1月13日約定書為據，而商辦區之6名住戶，已達成合意並於94年1月13日決議依94年第1次會議之附件，自94年1月起繳付商辦區相關費用，此有相關書證及證人甲○○、丙○○之證詞可稽；則本件在未違反管理規約之情況下，自得由商辦區所有住戶（含商辦區全部區分所有權人）協議並決議相關費用支付之依據。被告徒稱僅有區分所有權人方有繳付費用之義務云云，並無理由。
（六）爰聲明：⒈被告應給付原告新台幣3,038,431元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）按依公寓大廈管理條例第10條第2項及同條例第18條第1項第2款之規定，可知除區分所有權人會議或規約另有規定外，公寓大廈公用部分或約定公用部分之修繕、管理、維護所需之費用，原則上係由公共基金支付或由「區分所有權人」按其共有之應有部分比例分擔之。本件被告僅係之承租人，而佳懿公司方為區分所有權人，是本件縱認有原告所稱之管理費用，其繳納義務人亦應為佳懿公司，而非被告。
（二）原告所稱之東帝市大廈商辦區，事實上迄今仍未依公寓大廈管理條例第26條之規定，正式召開商辦區區分所有權人會議成立管理委員會，且亦未有合法訂定之商辦區規約。至原告所提出之摩天東帝市商辦區管委會籌備處之會議記錄，姑不論該籌備處並非合法成立之委員會，且「規約」本應由區分所有權人會議決議之，而非管理委員會所得以置喙，是本件原告所提之籌備處會議記錄事實上並未產生規約之效力；又被告僅為區分所有權人佳懿建設之承租人，是縱認該等會議記錄具有規約之效力，惟其亦僅係拘束佳懿建設，而非直接拘束被告。因此，原告以該等會議記錄作為其請求被告給付管理費之依據，顯非適法。
（三）原告所指6家公司究係如何達成一致合意共組商辦區管委會籌備處？是否均由各家公司之代表人或有代理權之人共同達成合意？有無簽訂任何協議書？又萬泰銀行消費金融部及萬泰銀行中和分行是否為獨立之法人是否得為有效之意思表示？等問題，均未見原告提出證據，以實其說。在原告證明前，被告否認。
（四）本件原告所指商辦區管委會籌備處，其成立過程及法源依據為何？且商辦區管委會籌備處究竟屬法律上之何種組織？其又為何具有權利能力得與原告簽訂約定書？且原告所提出之證8號所示約定書，其究竟是否確實已發生效力？又其對何人發生效力？等問題，亦均未見原告舉證說明。在原告證明前，被告否認。
（五）原告所提出之證9號所示「摩天東帝市商辦區管委會籌備處九十四年第1次會議會議記錄」，其係以所謂「決議」之方式，強行議決大潤發停車場管理費及管理費之徵收金額等事項；惟按「決議」係以多數決方式決定會議結論，其非以各當事人意思表示均合致之方式為之，是前開會議記錄之決議絕非被告合意之意思表示；實則，會議記錄所載被告公司之出席者林凱智，僅係臨時接獲通知而出席該次會議，且林凱智事實上亦未曾獲得被告公司之授權得進行任何契約之簽訂。況如依前開「決議」內容，其涉及被告每年須負擔數百萬元之管理費，如此重大之決定，焉可能未經被告公司之代表人或授權代表簽訂契約，即有所謂之「合意」意思表示？是本件被告自始至終均未曾承諾給付原告有關商辦區管理費。迺原告竟於以前開所謂商辦區管委會籌備會會議記錄之「決議」，即強認被告業已同意給付管理費，進而請求被告應支付高額之管理費用云云，其主張顯無任何法律之依據，要無可取。被告否認曾為任何合意之意思表示，此應由原告舉證。
（六）又依公寓大廈管理條例第26條之規定，就大廈商辦區部分若欲單獨成立管理委員會，須經商辦區之區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明訂法律規定之事項後，再以該商辦區召開區分所有權人會議，方得單獨成立商辦區之管理委員會。是可知商辦區是否成立管理委員會，乃全體區分所有權人及商辦區之區分所有權人會議方得以決定者，其並非承租人之住戶所得以置喙。而本件被告僅為該商辦區部分房屋之承租人，並非區分所有權人，是被告自無任何法律上之地位，得以同意是否就商辦區部分另外成立管理委員會。
（七）被告與系爭大廈之區分所有權人即出租人佳懿公司於90年5月10日簽訂不動產租賃契約書。另依租賃契約書第8條第3項之約定：「關於社區之住戶管理費用，乙方（即佳懿公司）同意甲方（即本件被告）不須負擔，但甲方因使用商場及社區之共用設施而有實質受益之部分，其費用之負擔則甲方須協同乙方與商場及社區之管理組織商議分攤比例及金額之多寡。另甲方承租之標的若有與第三人共同使用之部分，關於費用之分攤方式則依實際產生之費用，按承租坪數比例分攤之。」可知，被告依與佳懿公司間之租賃契約，僅就因使用商場及社區之共用設施而有實質受益之部分，負有協同佳懿公司與商場及社區之管理組織商議之義務，而非由被告直接負擔所謂給付商辦區管理費之義務，至為明確。且本件被告曾依租賃契約書第8條第3項之約定，協同佳懿公司與原告進行商議，且有關管理費之分擔幾已商定。惟原告卻拒絕開立管理費收據予被告，致使被告、佳懿公司及原告三方最後無法簽訂協議書。茲被告乃公司組織，任何費用之支出均需有一定之報帳程序，此亦涉及被告公司報稅問題，迺原告竟一再要求繳付費用，卻拒絕開立管理費收據，若此，則試問被告如何列報該項營業費用支出？
（八）退步言，縱認本件第1次會議記錄之決議內容係6家公司之合意（被告仍予以否認），其亦係僅係拘束該6家公司，按債之相對性，原告並無任何權利得請求被告給付管理費。故本件原告究竟有何法律上之地位或權利得向被告提出請求？其又係代表或代理何人向被告提出請求？於法律上，均有疑問。是本件原告並無任何法律上之依據，得請求被告給付所謂商辦區之管理費，已如前述。縱認本件有所謂商辦區管理費，依租約之文字，管理費是由區分所有權人負擔，其亦應由系爭大廈之區分所有權人即出租人佳懿公司負擔。至被告與佳懿公司就管理費應如何分擔，乃屬被告與佳懿公司間租賃契約關係之內部事項，此與原告亦無任何之關聯。是原告向被告提出本件之請求，實無任何法律之依據等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。
三、不爭執之事項：
（一）系爭中和摩天東帝市大廈於91年5月30日報備成立「中和摩天東帝市大廈管理委員會」，有原告所提公寓大廈管理組織報備證明可稽。
（二）被告於90年5月10日與佳懿公司成立不動產租賃契約，為系爭中和摩天東帝市大廈之實際使用人。
四、得心證之理由：本件依二造之主張及陳述，其爭點如下述，茲分別論斷如下：
（一）被告係系爭東帝市大廈之承租人，並非區分所有權人，是否有繳納管理費之義務？被告辯稱其僅係之承租人，而佳懿公司方為區分所有權人，是本件繳納義務人應為佳懿公司，而非被告。經查：依被告所提其與佳懿公司之不動產租賃契約書第八條約定：「.... 三、關於社區之住戶管理費用，乙方（按即佳懿公司）同意甲方（按即被告）不須負擔，但甲方因使用商場及社區之共用設施而有實質受益部分，其費用之負擔則甲方須協同乙方與商場及社區之管理組織商議分攤之比例及金額之多寡。另甲方承租之標的若有與第三人共同使用之部分，關於費用之分攤方式則依實際產生之費用，按承租坪數比例分攤之。四、甲方不負擔社區住宅部分使用管理所生之費用」，依上開約定，足認被告與佳懿公司僅約定被告不負擔社區住宅部分之管理費，對於使用商場及社區共用部分，則需商議分攤之比例及金額之多寡。次按公寓大廈管理條例規定第3條第8款「住戶」之定義：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。同法第10條第1項規定：「專有部分、約定專有部分之修繕、管理、維護，由各區分所有權人或約定專有部分之使用人為之，並負擔其費用」。第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。…但修繕費用係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」；第20條第1項規定：「管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，.... 」，第21條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金....」，足認住戶即承租人亦得為管理費用繳納之主體，被告辯稱其僅為承租人無繳納管理費用之義務，即不足採。
（二）被告經理林凱智是否有權代表被告？原告主張：本件商辦區依各住戶所使用坪數繳交費用之決議，實係經商辦區之6家公司一再協議並各自回報總公司後，才一致通過之共識等語；被告辯稱會議記錄所載被告之出席者林凱智，僅係臨時接獲通知而出席該次會議，且林凱智從未表示獲得被告公司之授權得進行任何契約之簽訂，被告從未授權林凱智可同意停車場管理費及商務費之收取等語；按經理人對於第三人之關係，就商號或其分號，或其事務之一部，視為其有為管理上之一切必要行為之權。經理人，除有書面之授權外，對於不動產，不得買賣，或設定負擔，民法第554條第1項定有明文，經查，被告並不否認林凱智為其公司經理，且系爭管理費之繳交並非處分不動產，依上開規定，非必須以書面授權，該經理人視為有為管理上之一切必要行為之權，是被告辯稱未授權林凱智可同意停車場管理費及商務費之收取，對其不生拘束力云云，亦不足取。
（三）原告請求被告給付管理費有無理由？原告主張：本社區為住商辦混合社區，依中和摩天東帝市大廈管理規約及公寓大廈管理條例規定，原告得授權由商辦區住戶組成之籌備處代為全權管理商辦區事務；原告已於94年1月13日與商辦區管委會籌備處簽訂約定書，同意由商辦區各實際使用人約定商辦區費用收取標準，但在商辦區管委會未正式獨立成立前，由原告代表本社區對外行使權利，故依上開法規及約定，原告自得提出本件請求等語。被告辯稱：本件原告所提之籌備處會議記錄事實上並未產生規約之效力；又依公寓大廈管理條例第26條之規定，就大廈商辦區部分若欲單獨成立管理委員會，須經商辦區之區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明訂法律規定之事項後，再以該商辦區召開區分所有權人會議，方得單獨成立商辦區之管理委員會，原告無權請求被告給付管理費用；且被告並不同意依決議繳付費用等語。經查：
1、按公寓大廈管理條例第26條規定：「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場之混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。…」，依上開規定，公寓大廈就辦公、商場部分得另成立管理委員會。又依原告所提系爭社區大樓管理規約第一條之三約定：「本社區之管理基於使用型態及棟別配置之區隔，為有效執行管理事務，區分所有權人授權管理委員會得分區管理，並訂立管理規章，以為管理之準據，但不得抵觸本規約之規定。」，依上開規約約定，系爭社區區分所有權人授權管理委員會得分區管理，是原告所提出之原證8號之授權約定書，尚難認於法有違，而系爭商辦區之管理委員會既尚未報備成立，應認原告仍為系爭收取管理費用之主體，被告辯稱原告無權請求給付管理費一節，應不足採。
2、次查，原告主張商辦區之6名住戶，已達成合意並於94年1月13日決議依94年第1次會議之附件，自94年1月起繳付商辦區相關費用等語，並提出會議記錄為憑；次查，證人甲○○到庭證稱：（「問：94年1月13日第一次會議討論事項四決定在94年1月份起，管理費徵收如附件，附件打每一個參加出席會議的面積跟金額都有記載，請求當時是否經過出席代表公司的一致同意？答：是的，在94年1月之前大家就有作協調，還有向總公司作申請簽呈的動作，各家公司都沒有意見的時候，94年1月我們正式決議收費的標準。」；「問：在剛剛提示商辦區的歷次會議中，有沒有任何出席的人員表示公司有不同意或是有不同的意見？答：沒有，而且大潤發流通事業公司也說他們已經提列好費用等總公司匯款。」；證人丙○○對於上述問題亦證稱：「當時開會各公司代表都同意這個金額」「當時出席的各公司代表都沒有提出異議」等語（見本院95年4月13日言詞辯論筆錄），依上開會議記錄及證人上開證言，被告辯稱其未有繳付管理費用之合意，亦不足採。
五、縱上所述，被告所辯各節尚不足採，從而原告依上開會議決議請求被告給付管理費3,038,431元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即94年12月2日）起至清償日止，按年息5％計算之利息為有理由。
六、二造分別陳明預供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，二造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訴法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 6 月 29 日
民事民二庭 法 官 吳淑惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 6 月 30 日
書記官 蔡凱如