臺灣臺北地方法院民事判決 95年度重訴字第1414號原 告 丁○○○
辛○○子○○寅○○丑○○辰○○卯○○癸○○己○○戊○○巳○○庚○○午○○○壬○○乙○○○共 同 游開雄律師訴訟代理人被 告 丙○○訴訟代理人 莊勝榮律師複 代理人 蕭相國律師
洪良凡律師被 告 甲○○上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國96年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應自坐落台北市○○區○○段一小段七八三地號土地上、如附件複丈成果圖Ａ部分所示房屋遷出。
被告丙○○應將坐落台北市○○區○○段一小段七八三地號土地上、如附件複丈成果圖Ａ、Ｃ部分所示房屋拆除，並將該等房屋占用基地返還原告及其他全體共有人。
被告丙○○應各給付原告如附表一①欄所示金額，另自民國九十六年一月一日起至返還前項土地之日止，按月各給付原告如附表一②欄所示金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔十分之九，餘由原告各按附表一③欄所示比例負擔。
事實及理由被告甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
原告起訴主張：
㈠坐落台北市○○區○○段一小段783 地號土地（下稱系爭土
地），原為原告之先人所共有，嗣自民國55年起陸續因繼承及其他原因由原告等人分別取得系爭土地之應有部分。被告丙○○所有之門牌號碼台北市○○路○○號、77號、79號房屋（下簡稱系爭75、77、79號房屋）各有部分坐落於系爭土地上，丙○○更將系爭75、77號房屋出租予被告甲○○開設機車行，惟彼等並無使用系爭土地之合法權源，依民法第767條規定，原告自有權請求甲○○自前開房屋遷出，另請求丙○○將前開房屋拆除後，將該等房屋占用之基地返還予原告及其他共有人。
㈡又無權占有他人之土地，可獲得相當於租金之利益，為社會
通常之觀念；又被告甲○○、丙○○均無權占用系爭土地，共同侵害原告之所有權，爰請求彼等連帶賠償自原告提出調解聲請日回溯5 年期間相當於租金之數額。系爭土地之申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）49,680元，又系爭土地面臨台北市○○路，交通便利、商業活動頻繁，依土地法第97條規定，合理之租金額為每月14,904元。
㈢聲明為：
⒈被告丙○○應將如土地複丈成果圖坐落台北市○○區○○
段一小段783 地號上門牌編號台北市○○區○○路○○號、77號、79號房屋即Ａ、Ｃ部分拆除，將所占用基地交還原告及其他全體共有人。被告甲○○應自此項房屋遷出。
⒉被告丙○○、甲○○應自90年7 月24日起，被告丙○○至
拆除前項房屋返還土地之日止，被告甲○○至自前項房屋遷出之日止，按月連帶給付原告14,094元。
被告丙○○則抗辯：
㈠兩造間有交換土地使用契約，伊有權使用系爭土地；又系爭
79號房屋事實上並不存在；系爭75號、77號建物如僅拆除部分，對該屋使用效益有嚴重影響。
㈡查被告之系爭建物面積並不完整，四周均為低矮老舊房舍，
且修車廠、檳榔攤散置，生活機能尚嫌蕭條，原告等主張依系爭土地申報總價10% 計算相當於租金之利益，顯屬過高。
且參酌台北市財政局94年8 月16日所寄予訴外人陳昱任無權占用台北市○○區○○段二小段546 地號部分市有土地函，其所列租金比率亦不過5%，上述土地與系爭土地坐落位置相距不遠，兩者相比較，原告之計算顯然過高，縱認伊有義務返還占用土地之不當得利，亦應以系爭土地申報總價5% ，即每平方公尺207元計算為合理（49,680×5%÷12＝207）。
㈢聲明為：原告之訴駁回。
兩造不爭執之事實：
⒈原告為系爭土地部分共有人，應有部分詳如附表一應有部分欄所載。
⒉被告丙○○所有系爭75、77號房屋，現出租予被告甲○○占
有使用中，且該等房屋部分坐落於系爭土地上（即如附件複丈成果圖所示Ａ部分）。
⒊被告丙○○所有系爭79號房屋部分坐落於系爭土地上（即如附件複丈成果圖所示Ｃ部分）。
得心證之理由：
㈠原告請求拆屋還地部分：
⒈被告丙○○坦承系爭75、77、79號房屋為伊在民國60年間
向他人購買（本院96年2月1日勘驗筆錄參照），伊對該等房屋自有事實上處分權。再者，系爭75、77號房屋原各有獨立出入口，各具有構造上、使用上之獨立性，惟現兩屋間之隔間牆已拆除，兩屋共用一出入口，雖仍沿用原編門牌，但現為一屋，由被告丙○○出租予被告甲○○占有使用中；系爭79號房屋則有獨立出入口，具有構造上、使用上獨立性，其內放置桌椅等少數家具，目前閒置中；又系爭75、77號及79房屋各有部分坐落在系爭土地上，位置、面積詳如附件複丈成果圖Ａ、Ｃ部分所示等情，業經本院會同兩造及地政機關測量人員履勘現場查明，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷足憑。被告丙○○辯稱：目前並無門牌79號房屋存在云云，要與事實不符，並不足採。被告丙○○另辯稱：伊與原告間有交換土地使用之約定，伊有權使用系爭土地云云，為原告堅詞否認，對此利己之事實，伊並未能舉證證明之，所辯難認屬實，亦無足取。伊既未能證明有使用系爭土地之合法權源，則伊所有之系爭75、77號及79號房屋坐落於系爭土地上，即屬無權占有。⒉按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文。原告為系爭土地部分共有人，應有部分詳如附表一應有部分欄所載，有土地登記謄本在卷可稽。如附件複丈成果圖所示Ａ、Ｃ部分房屋坐落於系爭土地上，屬無權占有，原告自得依前開法條規定，請求甲○○自附件複丈成果圖Ａ部分所示房屋遷出，另請求被告丙○○將附件複丈成果圖Ａ、Ｃ部分所示房屋拆除，並將該屋占用基地返還予原告及其餘全體共有人。
㈡原告請求損害賠償部分：
⒈次按因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責
任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段定有明文，是以應負侵權行為損害賠償之責者，以具有故意或過失者為限。
⒉被告丙○○明知伊所有之系爭75、77號及79號房屋坐落於
系爭土地上，且伊對系爭土地並無合法權源，伊顯有侵害原告對系爭土地所有權之故意，致原告受有無法使用土地之損害，應賠償原告相當於租金之數額。至被告甲○○向被告丙○○承租系爭75、77號房屋，即有權使用該屋，對該屋占用如附件複丈成果圖所示Ａ部分土地一節，伊並無故意或過失可言，原告主張被告甲○○與被告丙○○為共同侵權行為人，應連帶負賠償之責云云，難認有據。
⒊又土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以
不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，該項規定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第105 條規定甚明，雖前開規定於城市地區供營業用之房屋並無適用（最高法院95年度台上字第138 號判決參照），然原告請求被告丙○○賠償相當於租金之價額，未能證明系爭土地出租建屋之合理租金數額，其乃主張參酌前開土地法之規定以定之，此項主張為被告所不爭執，堪可採取。而系爭
75 、77、79 號房屋均面對台北市○○路，附近有學校、捷運站、菜市場，交通及生活機能均稱便利；而萬大路兩側建物大多為舊式公寓，一樓房屋多為店面，商業活動尚稱頻繁等情，業經本院於履勘現場時查明，製有勘驗筆錄可參。本院審酌上情，認被告應賠償相當於租金之價額，應按土地法第97條規定，以土地及建築物申報總價年息百分之8計算為當。
⒋系爭土地於89年7月、93年1月、96年1 月之公告地價分別
為每平方公尺64,200元、62,100元、60,300元，有北市公告土地現值及公告地價查詢資料可考，依平均地權條例第16條規定，申報地價為公告地價80﹪，則前開期間之申報地價分別為每平方公尺51,360元、49,680元、48,240元，，而附件複丈成果圖Ａ、Ｃ部分之面積各為29平方公尺、7平方公尺，基此計算，被告丙○○於90年7月24日至95年12月31日期間，應賠償相當於租金之數額共為790,314 元，自96年1月1日起至伊返還土地予原告及其他全體共有人之日止，按月應賠償之金額則為11,578元（計算式詳見附表二）。原告分別為系爭土地之共有人，渠等就被告丙○○應賠償之金額中，依渠等個人之應有部分計算，所得受之金額分別詳如附表一①、②欄所示。
⒌至原告另依不當得利之法律關係，請求被告甲○○返還占
用系爭土地所受相當於租金之不當得利一節。查如附件複丈成果圖部分所示Ａ、Ｃ部分土地，係遭系爭75、77號及79號房屋分別占用，原告方無法使用該等土地而受損，應對原告負返還不當得利之責者，應為該屋之所有人即被告丙○○，而非因締結租賃契約而合法使用系爭75、77號房屋之被告甲○○，蓋被告甲○○實際占有使用者為承租之房屋，而非該屋之基地，故而，原告請求被告甲○○返還相當於租金之不當得利，難認有理，不應准許。
㈢綜上所述，被告丙○○所有之系爭75、77號及79號房屋，無
權占用系爭土地，占用之面積、位置詳如附件複丈成果圖Ａ、Ｃ部分所示，又系爭75、77號房屋現由被告甲○○占有使用中，原告依民法第767條、821條規定，請求被告甲○○自附件複丈成果圖所示Ａ部分房屋遷出，並請求被告丙○○將附件複丈成果圖Ａ、Ｃ部分所示房屋拆除後，將該等房屋坐落之土地返還予全體共有人，為有理由，應予准許。又丙○○所有之前開房屋於90年7 月24日迄今，無權占有系爭土地，侵害原告之所有權，致原告受有無法使用該等土地之損害，原告依民法第184條第1項前段規定，請求丙○○賠償如附表一①欄所示金額，及自96年1月1日起至返還前開土地之日止，按月給付原告如附表一②欄所示之金額，亦屬有據。原告其餘請求，則無理由，應予駁回。
㈣本案事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。
中 華 民 國 96 年 4 月 16 日
民事第六庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向 本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 4 月 16 日
書記官 詹雪娥