臺灣臺北地方法院民事判決 95年度重訴字第152號原 告 甲○○訴訟代理人 劉錦隆律師
崔駿武律師被 告 乙○○訴訟代理人 張和怡律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國九十五年八月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠原告於民國94年9月間，仲介被告買受訴外人建華證券股份
有限公司（下稱建華公司）所有、坐落於台北市○○區○○段一小段42地號土地、門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○號15樓及16樓房屋，面積共計572坪；被告並於94年9月12日簽具意向書，載明願意以每坪新台幣（下同）24萬元承購系爭房地，並願按每坪1萬7500元給付仲介服務費予原告。
嗣因建華公司向原告表明，希望提高買賣價金，被告遂同意將價金連同仲介服務費提高至每坪26萬3000元；並於94年9月15日再簽具意向書予原告，載明願以每坪24萬元承購，並承諾若以前述價格成交時，願按每坪2萬3000元給付仲介服務費。亦即被告最後與建華公司訂約之價金，若超過每坪24萬元時，超過部分之價金，則自仲介服務費中扣除，因此原告可獲得仲介服務費之多寡，將視原告能說服建華公司以每坪多少金額之單價訂約而定。
㈡嗣被告於94年11月15日與建華公司訂約，以每坪24萬5000元
價格購買系爭房地，並於95年1月11日取得系爭房地所有權。則依兩造前述意向書之約定，買賣價金超過24萬元即5000元部分，應自仲介服務費中扣除；從而兩造既約定每坪仲介服務費為2萬3000元，則扣除5000元後剩餘1萬8000元，再乘以房屋總坪數572坪、總計為1029萬6000元，為此依兩造簽訂之意向書請求被告給付仲介服務費1029萬6000元。此外若因被告向建華公司買受價金多支出每坪5000元，即認為被告無須給付原告仲介服務費，則被告只需故意接受出賣人較高之出賣條件，即可規避1029萬6000元之仲介服務費，亦與誠信原則相違。並聲明：⑴被告應給付原告1029萬6000元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年2月4日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告曾於94年9月12日簽具意向書，惟因該意向書中有關地
號部分記載錯誤，且因原告要求增加仲介服務費之故，被告遂於94年9月15日另行簽具第二份意向書，將「43地號」刪除，並增加權利範圍「均為」二字，仲介服務費亦提高至2萬3000元，雙方並有將第一份意向書作廢之意。
㈡依94年9月15日被告簽具之意向書內容載明：「若無法按前
述之價格承購時，則本意向書即失效作廢」，並未載明每坪價金超過24萬元時，超過部分即自2萬3000元之仲介服務費中扣除等情。嗣後被告以每坪24萬5000元買受系爭房地，並未以每坪24萬元之價格承購，則依系爭意向書之約定，該意向書即應失效作廢，故原告之主張為無理由。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願提供彰化商業銀行可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查被告確實先後於94年9月12日、94年9月15日簽具「意向書」，且事後被告以每坪24萬5000元之價格，向訴外人建華公司買受系爭房地，有意向書影本各一份在卷可稽（本院卷第6頁、第7頁），並為兩造所不爭執，是原告此部分主張，堪信為真實。
四、原告主張依94年9月15日被告所簽具之意向書之約定，請求被告給付仲介服務費；被告則否認之。經查被告於94年9月15日簽具之意向書中載明：「……同意以每坪新台幣貳拾肆萬元正承購，同時願按每坪貳萬參仟元計付仲介服務費。若無法按前述價格承購時，則本意向書即失效作廢。……」則據此足證，被告僅同意於每坪24萬元之價格向訴外人建華公司購買系爭房屋時，始按每坪2萬3000元計算仲介服務費並給付原告；亦即以該項買受價格（即每坪24萬元），為系爭意向書發生效力之停止條件，如該項條件不成就，則被告並不負有給付仲介服務費之義務。且綜觀該意向書全文，並無任何記載足以證明，被告同意於買賣價金超過每坪24萬元時，仍應給付仲介服務費予原告，且服務費應扣除該超過部分價金。從而被告既以每坪24萬5000元之價格，向訴外人建華公司買受系爭房地，與系爭意向書所載明承購金額為每坪24萬元之條件不符，則依系爭意向書之約定，所附停止條件並未成就，其約定給付仲介報酬之法律行為，並未發生效力，原告自不得向被告請求給付仲介服務費。從而原告請求被告給付仲介服務費每坪2萬3000元，並於扣除超過部分之價金5000元後，按每坪1萬8000元計算、總計1029萬6000元云云，為無理由。
五、原告又主張：被告係經由原告仲介購買系爭房屋，且其所買受之價金及仲介服務費總和，既與約定之金額相同，並未增加負擔，若僅因被告買受價金每坪多支出5000元，即謂原告不得請求仲介服務費，顯與誠信原則有違云云。
㈠按所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正
義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己；從而自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。
㈡次按當事人締結之契約，一經合法成立，即應受其拘束。經
查兩造關於仲介服務費之約定，係以被告所簽具之意向書為依據，則被告買受系爭房地之價格，既然與該意向書所載之買受條件不符，則該意向書所付之停止條件尚未成就，原告自無法據以請求仲介服務費。此外兩造若確實曾經合意約定：「當被告買受系爭房地價金超過每坪24萬元時，仍應給付仲介服務費予原告，且服務費應扣除該超過部分」，則原告自可要求被告於系爭意向書中載明該等事項；但原告既未要求被告載明，復未舉證證明兩造之真意，並非以該項買受價金數額為意向書之停止條件，則被告依照兩造締結之意向書約定，主張停止條件未成就而拒絕給付報酬，自無犧牲他方利益以圖利自己可言，並未違反誠信原則。是原告逕以被告之負擔並未增加為由，主張被告拒絕給付報酬，有違誠信原則云云，並無理由。
六、綜上所述，原告依被告於94年9月15日所簽具之意向書，請求被告給付仲介服務費1029萬6000元，及自95年2月4日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
原告之訴既無理由，則其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 8 月 29 日
民事第六庭 法 官 邱 琦以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 8 月 29 日
書記官 池東旭