臺灣臺北地方法院民事判決 95年度重訴字第633號原 告 巧洋實業股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 陸正康律師被 告 乙○○
丁○○兼 共 同訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國96年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段三小段三九七、三九八地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○街二段八十七巷二十五弄十號，如附圖所示丙、H1、丁、I部分之建物（含雨遮）拆除，並將占用之如附圖所示丙、H1部分土地騰空返還原告，如附圖所示丁、I部分土地騰空返還原告及共有人。
被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段三小段三九七、三九八、四００、四０一地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○街二段八十七巷二十五弄十一號，如附圖所示乙、G、H、甲、F、E部分之建物（含雨遮）拆除，並將占用之如附圖所示乙、G、甲、F、E部分土地騰空返還原告，如附圖所示H部分土地騰空返還原告及共有人。
被告乙○○應自坐落台北市○○區○○段三小段三九七、三九八地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○街二段八十七巷二十五弄十號，如附圖所示丙、H1、丁、I部分之建物遷出。
被告丁○○應自坐落台北市○○區○○段三小段三九七、三九八、四００、四０一地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○街二段八十七巷二十五弄十一號，如附圖所示乙、G、H、甲、F、E部分之建物遷出。
被告甲○○應給付原告新台幣參拾玖萬壹仟玖佰伍拾伍元，及自民國96年1月1日起至返還第一項中如附圖所示丙、H1部分土地予原告之日止，按月給付原告新台幣參佰壹拾肆元，並自民國96年1月1日起至返還第二項中如附圖所示乙、G、甲、F、E部分土地予原告之日止，按月給付原告新台幣壹萬貳仟貳佰肆拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔百分之九十，餘由原告負擔。
本判決第一、二、三、四、五項於原告以新台幣伍佰萬元為被告甲○○、乙○○、丁○○供擔保後，得假執行。但被告甲○○、乙○○、丁○○如以新台幣壹仟肆佰捌拾捌萬陸仟陸佰伍拾參元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2、3款、第2項定有明文。查本件原告起訴時其訴之聲明第2、4項分別請求：「被告甲○○、乙○○、丁○○應將坐落台北市○○區○○段○○段397、398、400、401地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○街2段87巷25弄10號房屋拆除，並將該房屋所占用土地（以實測為準）騰空返還原告」、「被告甲○○、乙○○、丁○○應自民國95年1月10日起至所占用訴之聲明第2項之土地騰空返還原告之日止，按月共同給付原告新台幣（下同）14,126元」；嗣於96年9月12日變更訴之聲明為如下原告聲明欄所示。查其據以請求之基礎事實並未變更，或僅擴張、減縮，或依現場履勘及測量結果變更應受判決事項之聲明，且被告就原告所為訴之變更無異議而為言詞辯論，核與首揭規定相符，自應准許，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告於95年1月10日登記取得台北市○○區○○段三小段第397、398、400、401地號土地（下稱系爭土地）所有權，復於96年8月17日將其中398地號土地所有權移轉登記至訴外人鍾筱娟名義，鍾筱娟復於96年8月30日將398地號土地應有部分10000分之130移轉登記至原告名義，故398地號土地現為原告與鍾筱娟所共有。而系爭土地上現有被告甲○○所有未辦理建物第一次總登記之門牌號碼台北市○○區○○街2段87巷25弄10號，如附圖所示丙、H1、丁、I部分之建物（含雨遮，以下簡稱10號房屋），及門牌號碼台北市○○區○○街2段87巷25弄11號，如附圖所示乙、G、H、甲、F、E部分之建物（含雨遮，以下簡稱11號房屋），被告甲○○並分別將10號、11號房屋出租予被告乙○○、丁○○；然被告並無占用系爭土地之權源，爰依民法第767條、第821條規定，請求判決如聲明第1至4項所示。
（二）被告甲○○無權占有10號、11號房屋坐落之基地（下稱系爭基地），受有相當於租金之利益，致原告受有損害，為此依不當得利法律關係，參照土地法第97條規定，按系爭基地申報地價總額年息10%計算如附表所示相當於租金之不當得利，爰請求判決如聲明第5項所示。
（三）對被告答辯所為之陳述：
1、被告甲○○固稱系爭建物為其養父竹春喜於52年間向地主高山田購買土地後再完成建築，惟原告否認杜賣證書之真正。縱被告所指杜賣證書之形式為真正，該杜賣證書上所指土地○○○鄉○○段中崙尾小段111地號，與系爭為原告所有或與鍾筱娟共有之系爭土地何涉？況竹春喜所購土地僅○○○鄉○○段中崙尾小段111地號土地中之105坪（含贈與之5坪土地），並未標示土地範圍，亦難認竹春喜所建房屋必於該所購土地範圍內。且原告並非自高山田繼受取得系爭土地所有權，自無庸容忍系爭建物之存在。
2、系爭土地於36年間由訴外人林智取得所有權，嗣林智去世後，始由其繼承人林紅綢、詹林清香、葉宗源、葉來發、葉林阿銀、林美吟、林美月、林公愛、林伸嘉、林朋宏、末村靖惠、和田昌代、林文明、松井美夫、林許珮慈、林世榮、林世宏、林世謙、林露琳、林育如、林明俊、林明照、林麗卿、楊林麗梅、林麗玉、林麗珠、林秀卿、林建進、林嘉成等29人共同繼承，並於94年8月9日完成系爭土地之繼承登記後，由該等繼承人於當年底再共同將系爭土地出售予原告公司，並於95年1月10日完成所有權登記。
足見「杜賣證書」之出賣人高山田既不曾為系爭土地之所有權人，自無權處分系爭土地。又被告未提出任何竹春喜乃有權占有系爭397、398、400地號土地之憑據，應認係無權占有甚明。另就系爭401地號土地言，被告固以竹春喜於53年4月15日向高山田價購重測前內湖段中崙尾小段111地號（原告其後改稱應為1-11地號之誤載），並提出杜賣證書，供作有權占有之憑據，然縱認被告所稱杜賣證書上記載有誤屬實，亦因竹春喜係向無處分權之高山田價購並占有土地，復未曾辦理所有權移轉登記，是對土地所有權人言，仍為無權占有。
3、被告固稱系爭土地已為都市更新劃定範圍，而原告為實施者，自應予以補償，如未補償而訴請拆屋，即為權利濫用云云。然系爭土地是否納入都市更新事業計劃範圍，與本件拆屋還地訴訟毫無相干，都市更新條例並未強制實施者必須給予更新範圍內之違章建築所有人任何補償，當然亦未禁止更新範圍內之土地所有人排除無權占有之侵害。何況，系爭土地中僅有10號房屋坐落基地落入更新範圍，且為更新計劃中之道路用地，原告根本無法因更新而取得獎勵容積。原告前雖向被告甲○○提出額外之拆遷補償標準而為補償之意思，但為被告甲○○所拒絕，而甲○○所要求之高額補償，既於法無據，且為原告所不能接受。是原告訴請拆屋還地，應係權利之正當行使，而無所謂權利濫用可言。
4、被告甲○○固稱已與被告乙○○終止租賃關係，並提出雙方書面約定為據。惟原告否認上開書面形式真正，且乙○○是否騰空遷出，乃一事實問題，而非一紙書面可資為憑，被告乙○○迄未證明已全部騰空遷讓並將土地返還原告，自仍應負遷讓之責。
（四）並聲明：（1）被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段三小段397、398地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○街2段87巷25弄10號，如附圖所示丙、H1、丁、I部分之房屋拆除，並將占用之如附圖所示丙、H1部分土地騰空返還原告，如附圖所示丁、I部分土地騰空返還原告及共有人。（2）被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段三小段3
97、398、400、401地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○街2段87巷25弄11號，如附圖所示乙、G、H、甲、F、E部分之房屋拆除，並將占用之如附圖所示乙、G、甲、F、E部分土地騰空返還原告，如附圖所示H部分土地騰空返還原告及共有人。（3）被告乙○○應將坐落台北市○○區○○段三小段397、398地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○街2段87巷25弄10號，如附圖所示丙、H1、丁、I部分之房屋騰空遷讓，並將占用之如附圖所示丙、H1部分土地返還原告，如附圖所示丁、I部分土地返還原告及共有人。（4）被告丁○○應將坐落台北市○○區○○段三小段397、398、400、401地號土地上，門牌號碼台北市○○區○○街2段87巷25弄11號，如附圖所示乙、G、H、甲、F、E部分之房屋騰空遷讓，並將占用之如附圖所示乙、
G、甲、F、E部分土地返還原告，如附圖所示H部分土地返還原告及共有人。（5）被告甲○○應給付原告559,987元，及自96年1月1日起至返還第1項中如附圖所示丙、H1部分土地予原告之日止，按月給付原告449元，及自96年1月1日起至返還第2項中如附圖所示乙、G、甲、F、E部分土地予原告之日止，按月給付原告17,503元。（4）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）被告甲○○之養父竹春喜於52年間，向地主高山田承租系爭基地，開始建築房屋，嗣於53年4月15日雙方簽訂杜賣證書（即買賣契約），價款2,000元，地主高山田將系爭基地即當○○○鄉○○段中崙尾小段1-11地號（杜賣證書誤載為111地號）內之土地出賣105坪，除5坪無償贈與外，每坪20元計算。竹春喜並於當時建築10號房屋，嗣又在10號房屋旁新建木造房屋，於72年間將該木造房屋修建為磚造房屋即11號房屋。因竹春喜不諳法律相關規定，購買系爭基地時，不知要求地主高山田必須辦理土地產權過戶，嗣後亦與地主高山田失去聯絡，不知及時主張自己權利，然40多年來，竹春喜一直合法占有使用系爭基地。被告甲○○養父竹春喜94年4月16日過世後，被告甲○○為其唯一繼承人，乃於94年9月14日將11號房屋出租予被告丁○○使用，又於94年9月19日將10號房屋出租予被告乙○○使用。
（二）被告甲○○與竹春喜40多年來居住上開房屋並合法占有使用系爭基地，該地區並未經台北市政府劃定應實施都市更新，原告為謀其商業利益，向部分地主收購該地區內土地後，有意依都市更新條例第11條規定得依台北市政府所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，申請實施該地區之都市更新事業。原告與其中部分住戶已達成協議並簽定相關契約，條件大約與其自擬都市更新事業概要案所載現地安置方式相符，即現住戶建物一坪面積換取以後更新重建房屋一坪之比率計算後，再加計其他分別不同之條件，被告甲○○亦同意以相同條件配合都市更新（即一坪換一坪，再加計其他分別不同之條件），詎原告以被告甲○○現有建物位於都市更新計畫西側與南側倘未開闢之計畫道路中，與其他現住戶不同，不願以同一條件補償被告，反而提起本件訴訟，請求被告拆屋還地，原告既自行劃定更新單元，申請實施該地區之都市更新事業，理應對19戶建物所有權人為相同、平等之安置計畫，豈能因其自行將被告甲○○所有建物所在位置設計為計畫道路而為不同之安置計劃。又依據台北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理辦法第3條規定，台北市改制後編入之六個行政區內都市計劃公布前之建築物為合法建築物，文山區係在58年4月28日公告編入，換言之，文山區58年4月28日以前興建之建物，於台北市舉辦公共工程時，仍列入合法建築，必須給予拆遷補償。因被告甲○○繼承10號、11號房屋，該建物乃於53年間由竹春喜興建完工，雖未辦妥保存登記，但應為合法建築，原告一方面向台北市政府申請安置獎勵，另一方面又訴請被告拆屋還地不予任何補償，實有失公允，其行使權利，有違公共利益，且未依誠實及信用方法。
（三）原告請求被告償還不當得利金額，誠屬過高。
（四）被告甲○○與乙○○業已合意終止雙方之租賃關係，被告乙○○並於96年2月26日遷出，未實際居住10號房屋。
（五）並聲明：（1）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（2）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭397、398、400、401地號土地於36年間由訴外人林智取得所有權，嗣林智去世後，由其繼承人林紅綢等29人繼承，並於94年8月9日完成系爭土地之繼承登記後，由該等繼承人於當年底再共同將系爭土地出售予原告，並於95年1月10日完成所有權登記。原告復於96年8月17日將398地號土地所有權移轉登記予鍾筱娟，鍾筱娟復於96年8月30日將398地號土地應有部分10000分之130移轉登記予原告。故現397、400、401地號土地為原告所有，398地號土地為原告與鍾筱娟所共有。
（二）系爭10號、11號房屋為竹春喜所有，竹春喜於94年4月16日死亡，被告甲○○為其繼承人，乃於94年9月14日將11號房屋出租予被告丁○○使用，又於94年9月19日將10號房屋出租予被告乙○○使用。
四、原告主張被告無權占有系爭基地等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲分述如下：
（一）被告甲○○部分：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文。
2、原告主張被告甲○○無權占有系爭基地即附圖所示丙、H1、丁、I及乙、G、H、甲、F、E部分土地，為被告甲○○否認。按原告以無權占有為原因提起請求返還所有物之訴，被告就物屬原告所有而為被告占有之事實不爭執，而僅以被告非無權占有為抗辯者，被告應就其占有係有正當權源之事實證明之，最高法院91年台上字第2578號判決可資參照。查被告甲○○抗辯其養父竹春喜於52年間，向高山田承租系爭基地，開始建築房屋，嗣於53年4月15日向高山田購買系爭基地，雖據其提出杜賣證書為憑（見被證一），惟高山田並非系爭基地之所有權人，為兩造所不爭執，原告復否認高山田為有權處分系爭基地之人，被告甲○○復未舉證證明高山田有權代表原所有權人林智出賣土地，本院無從斷定系爭10號、11號房屋坐落系爭基地有合法權源，自難認為被告甲○○有權占有系爭土地。
3、被告雖辯稱原告行使權利違反公共利益及誠信原則，有權利濫用情形云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條固定有明文；又民法第148條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若當事人為自己之利益而行使權利，雖於他人之利益不無損害，然茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內，最高法院45年台上字第105號判例、69年度台上字第1079號判決意旨可資參照。本件原告為系爭土地之所有權人，其基於所有權人之地位主張被告為無權占用系爭土地而起訴請求被告除去侵害、返還土地，乃合法行使其所有權，難認其有專以侵害他人為目的之情形；至都市更新條例並未強制實施者必須給予更新範圍內之違章建築所有人補償，亦未禁止更新範圍內之土地所有人排除無權占有之侵害，僅涉實施者是否得取得獎勵容積，是原告所為亦無違反公共利益可言；佐以系爭土地面積合計157.38平方公尺，位於台北市○○路巷弄內，鄰近商業活動頻繁、交通便利，每平方公尺公告現值即達92,100元，價值不菲，原告陳稱其於被告遷空返還系爭土地後將拆除重建等語，堪認系爭土地由原告收回可作其他較現今使用狀況更有具體經濟效益之用途。故被告辯稱原告請求拆除系爭房屋之請求違反民法第148條規定，為權利之濫用云云，即無可取。
4、從而，原告本於民法第767條所有物返還請求權、同法第821條共有物請求權，請求被告甲○○將坐落系爭397、398地號土地上系爭10號建物（含雨遮）拆除，並將占用之如附圖所示丙、H1部分土地騰空返還原告，如附圖所示丁、I部分土地騰空返還原告及共有人（即鍾筱娟）；另將坐落系爭397、398、400、401地號土地上系爭11號建物（含雨遮）拆除，並將占用之如附圖所示乙、G、甲、F、E部分土地騰空返還原告，如附圖所示H部分土地騰空返還原告及共有人（即鍾筱娟），為有理由，應予准許。
5、按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度台上字第169號著有判例。被告甲○○無權占有系爭基地，消極減免其應支付使用該土地之代價而受有利益，致原告受有損害，原告依不當得利法律關係請求被告甲○○返還相當於租金之利益，洵無不合。又按土地法第97條第1項規定：城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息10%為限，此於租用基地建築房屋時準用之，同法第105條定有明文。參諸系爭基地申報地價如附表所示，鄰近木柵高中，有原告提出之土地登記謄本、本院95年12月12日勘驗筆錄可稽，頗有利用價值及經濟效益，本院認為按系爭土地申報地價年息7%計算相當於租金之利益為適當。是原告依不當得利法律關係，請求被告甲○○給付391,955元，及自96年1月1日起至返還如附圖所示丙、H1部分土地予原告之日止，按月給付新台幣314元，並自96年1月1日起至返還如附圖所示乙、G、甲、F、E部分土地予原告之日止，按月給付12,249元範圍內（計算式詳如附表），為有理由，應予准許。超過部分之請求為無理由，應予駁回。
（二）被告乙○○、丁○○部分：
1、系爭10號、11號房屋現為被告乙○○、丁○○占有使用乙節，有本院95年12月12日勘驗筆錄可稽，本件被告甲○○無繼續占有系爭土地之權限，已如前述，則被告乙○○、丁○○占有使用系爭房屋，亦對原告並無使用系爭土地之正當權源，原告主張被告乙○○、丁○○亦屬無權占有，自屬可取。至被告甲○○雖陳稱其與乙○○業已合意終止雙方之租賃關係，被告乙○○並於96年2月26日遷出，未實際居住10號房屋云云，並提出租約節本為證，惟原告否認該書面形式真正，被告甲○○亦陳稱現找不到乙○○等語，而無法證明被告乙○○確已遷出系爭10號房屋，是被告甲○○上開所陳，尚難採信。
2、是故原告併依民法第767條、第821條規定請求被告乙○○、丁○○遷出系爭10號、11號房屋，為有理由，應予准許。至原告另請求被告乙○○、丁○○返還土地，查，使用房屋雖與土地之使用不可分離，然本件被告乙○○、丁○○係經由甲○○而取得系爭房屋之占有使用，以使用系爭房屋為目的，並非占有使用系爭土地，況且被告乙○○、甲○○就系爭房屋並無處分權限，無法將系爭房屋拆除後返還坐落之系爭土地予原告，則原告請求被告乙○○、甲○○返還系爭土地部分，尚屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告據上事實，依所有物與共有物返還及侵害排除請求權請求被告甲○○拆屋還地、被告乙○○及丁○○自系爭房屋遷出，並請求被告甲○○給付如附表所示相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許，逾此部分請求，為無理由，應予駁回。又本件兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，被告甲○○聲請傳訊證人黃本發、高山田、高宗枝等人，核無必要，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由。依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 5 日
民事第六庭 法 官 蕭清清以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 10 月 5 日
書記官 林秀娥附表：不當得利計算式明細表
一、被告甲○○占用398地號如附圖H、丁、I土地（合計占用面積85.4平方公尺）部分：
⑴95年1月10日至95年12月31日止（共356日），依申報地價26
,080 元/㎡計算不當得利為152,062元（即26,080×85.4×0.07 ×356/365）⑵96年1月1日至96年8月16日止（共228日），依申報地價29,9
20元/㎡計算不當得利為111,727元（即29,920×85.4×0.07×228/365）⑶合計被告就占用此部分土地所應償還之不當得利為：263,78
9元（即152,062＋111,727）
二、被告甲○○所有10號房屋所占用397地號如附圖丙、H1土地（合計占用面積1.8平方公尺）部分：
⑴95年1月10日至95年12月31日止應償還之不當得利為3,205元
（即26,080×1.8×0.07×356/365）⑵96年1月1日至返還如附圖所示丙、H1部分土地予原告之日止
，應按月償還之不當得利為314元（即29,920×1.8×0.07÷12）
三、被告甲○○所有11號房屋所占用397、400、401地號如附圖
乙、G、甲、F、E（合計占用面積為70.18平方公尺）⑴95年1月10日至95年12月31日止應償還之不當得利為124,961
元（即26,080×70.18×0.07×356/365）⑵96年1月1日至返還如附圖所示乙、G、甲、F、E部分土地予
原告之日止，應按月返還之不當得為12,249元（即29,920×
70.18×0.07÷12）
四、以上合計：⑴截至95年12月31日止，被告甲○○應給付原告391,955元（263,789＋3,205＋124,961）。
⑵自96年1月1日起至返還如附圖所示丙、H1部分土地予原告之日止，應按月給付原告314元。
⑶自96年1月1日起至返還如附圖所示乙、G、甲、F、E部分土地予原告之日止，應按給付原告12,249元。