臺灣臺北地方法院民事判決 95年度重訴字第674號原 告 甲○○訴訟代理人 張淑敏律師被 告 丁○○訴訟代理人 戊○○被 告 己00000000
0號被 告 乙○○訴訟代理人 庚○○被 告 辛○○
丙○○上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國96年1月22日、2月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丁○○應將其所有坐落於台北市○○區○○段一小段第一九０地號土地上如附圖所示Ａ、Ｃ、Ｅ部分地面層、Ｌ部分二層建物拆除，並將Ａ、Ｃ、Ｅ部分土地騰空返還原告。被告並應自民國九十三年十一月一日起至騰空返還上述土地之日止，按月給付原告新台幣陸萬柒仟伍佰元。
被告己00000000應將坐落於台北市○○區○○段一小段第一九０地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分地面層建物騰空返還原告。被告並應自民國九十四年十二月三十一日起至騰空返還上述建物之日止，按月給付原告新台幣壹萬貳仟伍佰元。
被告乙○○應將坐落於台北市○○區○○段一小段第一九０地號土地上如附圖所示Ｃ、Ｄ部分地面層建物騰空返還原告。被告並應自民國九十四年十二月三十一日起至騰空返還上述建物之日止，按月給付原告新台幣壹萬捌仟元。
被告辛○○應將坐落於台北市○○區○○段一小段第一九０地號土地上如附圖所示Ｅ、Ｆ部分地面層及Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ部分二層建物騰空返還原告，被告並應自民國九十四年十二月三十一日起至騰空返還上述建物之日止，按月給付原告參萬柒仟元。
被告丙○○應將坐落於台北市○○區○○段一小段第一九０地號土地上如附圖所示Ｇ部分二層建物騰空返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔百分之九十九，被告己00000000負擔百分之零點一八，被告乙○○負擔百分之零點二六，被告辛○○負擔百分之零點五五，被告丙○○負擔百分之零點零一。
本判決於原告以新台幣陸仟肆佰肆拾捌萬伍仟壹佰伍拾肆元為被告丁○○供擔保後，得假執行。
本判決於原告以新台幣伍萬伍仟元為被告己00000000供擔保後，得假執行。但被告己00000000如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾陸萬貳仟伍佰元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決於原告以新台幣柒萬捌仟元為被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前，以新台幣貳拾參萬肆仟元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決於原告以新台幣壹拾陸萬元為被告辛○○供擔保後，得假執行。但被告辛○○如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾捌萬壹仟元為原告供擔保，得免為假執行。
本判決於原告以新台幣壹萬元為被告丙○○供擔保後，得假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
事實與理由
一、本件被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告於民國94年12月30日登記取得坐落於台北市○○區○○段○○段第190號地號土地、面積447平方公尺所有權全部，以及其上建物即台北市○○○路○○號房屋所有權全部（下稱系爭房地）。而上述房屋（如附圖所示Ｂ、Ｄ、Ｆ）本為訴外人陳廷桓、陳廷文、陳廷美所有，而出租於被告丁○○，約定每月租金為新台幣（下同）70,000元，該租賃期間已於93年10月31日屆滿，則被告丁○○即應返還該屋。惟丁○○另增建如附圖所示Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｌ建物，復於80年間將上述房屋出租予被告乙○○、辛○○、己00000000，且該等租賃期間業於94年3月31日屆滿；惟被告己00000000仍占如附圖所示Ａ、Ｂ地面層建物，被告乙○○仍占有如附圖所示Ｃ、Ｄ地面層建物，被告辛○○仍占有如附圖所示Ｅ、Ｆ地面層及如附圖所示Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ二層建物，另被告丙○○亦占有如附圖所示Ｇ二層建物。則原告自得依民法第767條、第179條規定，請求被告返還所有物及給付不當得利，並為聲明：
㈠被告丁○○應將其所有坐落於附圖所示土地上之Ａ、Ｃ、Ｅ
地面層、Ｌ二層建物拆除，並將該部分土地騰空返還原告，被告並應自93年11月1日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告26萬2527元。
㈡被告己00000000應自如附圖所示Ａ、Ｂ地面層建物
遷出並返還原告，被告並應自94年12月31日起至騰空返還上述建物之日止，按月給付原告1萬2500元。
㈢被告乙○○應自如附圖所示Ｃ、Ｄ地面層建物遷出並返還原
告，被告並應自94年12月31日起至騰空返還上述建物之日止，按月給付原告1萬8000元。
㈣被告辛○○應自如附圖所示Ｅ、Ｆ地面層、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ
、Ｌ二層建物遷出並返還原告，被告並應自94年12月31日起至騰空返還上述建物之日止，按月給付原告3萬7000元。
㈤被告丙○○應自如附圖所示Ｇ二層建物遷出並返還原告。
㈥願供擔保請准宣告假執行。
三、被告辯稱：㈠被告丁○○辯稱：被告早於78年間即在系爭土地上興建建物
，經營天篷巧食店，84年間被告向訴外人陳廷桓承租系爭房屋後，再轉租被告乙○○、辛○○、己00000000經營檳榔攤、輪胎行、設置廟宇。當時土地所有人為訴外人國有財產局，對此並無異議，故被告得請求登記為地上權人，並非無權占有，縱為無權占有，原告之請求權亦已罹於時效。而系爭土地所有人實為訴外人王稜斌，原告僅為訴外人麗寶建設股份有限公司之代表人，王稜斌與麗寶公司訂有合建協議書，被告復於94年3月30日將上開租賃權讓與訴外人王稜斌，被告並給付原告250萬元，故王稜斌與被告之租賃權轉讓同意書效力及於原告，原告之主張並無理由。並聲明：
原告之訴駁回。
㈡被告己00000000辯稱：被告林勇雄為北巡武德宮之
管理人，十餘年前向被告丁○○承租如附圖所示Ａ、Ｂ地面層建物，以供奉五路財神、濟公禪師、大聖爺、觀世音菩薩、媽祖等神明，信徒眾多，香火鼎盛，每個月租金1萬5000元，歷年來均如期繳交租金，並非無權占有土地，而系爭基地出賣時，地主未通知被告優先承買，現因眾多神尊搬遷不易。並為聲明：⑴駁回原告之訴及假執行之聲請，⑵如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
㈢被告乙○○辯稱：被告係於91年3月31日向被告丁○○承租
如附圖所示Ｃ、Ｄ地面層建物，約定租期為91年4月1日起至94年3月31日止，每月租金為1萬8000元，嗣租期屆至後，丁○○仍表示同意由被告承租，並按期收取租金，則依民法第425條第1項規定，上述租約對於原告仍繼續存在。又原告於取得土地後並未告知被告，亦未向被告表示需訂定新租賃契約，故兩造間並無任何契約關係存在，故原告之主張並無理由。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈣被告辛○○辯稱：被告係於88年10月5日向被告丁○○承租
如附圖所示Ｅ、Ｆ地面層建物經營汽車輪胎行生意，約定租期至97年4月30日止，每月租金為3萬7000元，雖原所有人陳廷桓、陳廷文、陳廷美已將土地及房屋出售予原告，但依民法第425條第1項規定，上述租約對於原告仍繼續存在，故原告之主張並無理由。並聲明：⑴駁回原告之訴及其假執行之聲請。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈤被告丙○○未提出書狀為任何陳述。
四、兩造不爭執之事實：㈠原告為系爭土地及如附圖所示Ｂ、Ｄ、Ｆ地面層建物、Ｇ、
Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ二層建物之所有權人，有土地及建物登記簿謄本各一份為證（見本院卷第12頁、第13頁）。
㈡系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｃ、Ｅ地面層增建物、Ｌ二層增建物之所有人為被告丁○○。
㈢被告己00000000占有系爭土地如附圖所示Ａ、Ｂ地
面層建物；被告乙○○占有系爭土地如附圖所示Ｃ、Ｄ地面層建物；被告辛○○占有系爭土地如附圖所示Ｅ、Ｆ地面層及Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ二層建物；被告丙○○占有系爭土地如附圖所示Ｇ二層建物，業經本院會同台北市松山地政事務所人員履勘現場測量屬實，製有土地複丈成果圖一紙附卷可證（見本院卷第123頁）。
五、被告丁○○辯稱：系爭土地上如附圖所示之Ａ、Ｃ、Ｅ地面層、Ｌ二層建物雖為其所建造，但其已將所有權及租賃權讓與被告丙○○，並未占有系爭房地云云。
㈠經查被告之訴訟代理人於95年12月26日言詞辯論期日陳稱：
「……在二樓只是一個聯絡處，作為丙○○和丁○○協調聯絡附近居民辦理合建事宜之用……」，有言詞辯論筆錄一份附卷可稽（見本院卷第151頁反面）。且被告乙○○、辛○○、己00000000均稱其等向丁○○承租系爭土地上房屋，並給付租金等語，足證丁○○仍占有系爭房屋及土地，以從事房屋租賃、洽談合建事宜等業務。而被告又未能舉證說明其占有系爭土地有合法之正當權源存在，故原告請求被告將坐落於系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｃ、Ｅ部分地面層、Ｌ部分二層建物拆除，並將Ａ、Ｃ、Ｅ部分土地騰空返還原告，為有理由。
㈡又租賃契約為債權契約，僅於契約當事人間產生相對效力，
與物權契約具有對抗契約當事人以外之第三人絕對效力不同。故被告雖將系爭房屋之租賃權轉讓與丙○○，但該租賃權轉讓之效力僅及於被告與丙○○之間，並不影響原告依民法第767條規定行使返還所有物之權利，且被告無權占有系爭土地之事實亦不因此而有所不同，是被告所辯，並不足採。㈢另原告既為系爭土地所有人，其本於所有權所享有之所有物
返還請求權，並無民法第125條消滅時效規定之適用（司法院大法官會議釋字第107號解釋意旨參照）。又按因時效取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人，而謂其係有權占有；又占有人之占有，縱已具備時效取得地上權之要件，倘係在土地所有權人或管理權人依民法第767條規定提起訴訟後，始向管轄地政機關聲請登記者，受訴法院毋庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上裁判（最高法院88年台上字第1729號判決意旨參照）。故被告辯稱其得請求登記為地上權人云云，仍不足以證明其占有系爭土地為有權占有。是其所辯，並不足採。
六、被告己00000000、乙○○、辛○○辯稱：渠等與被告丁○○間訂有租賃契約，故依民法第425條第1項規定，上開租賃契約對於原告仍繼續存在，且系爭土地出賣時地主並未通知被告優先承買云云。
㈠被告乙○○、辛○○、己00000000雖與丁○○間定
有租賃契約，惟該租賃契約係債權契約，僅於契約當事人間發生債之效力，對於契約當事人以外之第三人則不生效力，自無從據該租賃契約而主張有權占有系爭房屋。是被告辯稱係有權占有云云，並不可採。
㈡次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項固有明文。惟查被告等三人係與丁○○簽訂租賃契約承租系爭房屋，並非與系爭房屋之原所有人陳廷桓、陳廷美、陳廷文簽訂租賃契約；從而陳廷桓等三人既未將系爭房屋出租予被告等三人，因此陳廷桓等三人雖將系爭房屋所有權讓與原告，但並無民法第425條第1項規定之適用可言。
是被告所辯，均無理由。
㈢此外被告等三人並未向系爭土地原所有人陳廷桓、陳廷美、
陳廷文訂約承租系爭土地，與土地法第104條第1項之要件不符，故被告辯稱其有優先承買權云云，亦不可採。原告之主張，為有理由。
七、原告另主張被告等無權占有系爭房屋，而受有相當於租金之利益，應分別自93年11月1日、94年12月31日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告如上述聲明所示金額等語。㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。民法第179條定有明文；而所得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，故無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，應屬社會通常之觀念。
㈡本院審酌系爭房地位處台北市○○○路與市○○道交叉口，
鄰近國父紀念館及捷運站，附近商業繁榮，交通與生活機能完備，此有原告提出現場照片八張及電子地圖一份可稽（見本院卷第143147頁）。而被告丁○○占有系爭土地地面層如附表所示Ｂ、Ｄ、Ｆ部分建物，並興建Ａ、Ｃ、Ｅ部分建物，再將附圖所示Ａ及Ｂ、Ｃ及Ｄ、Ｅ及Ｆ地面層建物分別出租予被告己00000000、乙○○、辛○○，租金分別為每月1萬2500元、1萬8000元、3萬7000元，有租賃契約書影本三份附卷可按（本院卷第19至30頁），並為被告所不爭執。從而原告請求被告丁○○自93年11月1日起至騰空返還系爭土地之日止，給付原告相當於租金之不當得利即每月6萬7500元；己00000000、乙○○、辛○○均自94年
12 月31日起至遷讓系爭房屋之日止，分別給付原告相當於租金之不當得利即每月1萬2500元、1萬8000元、3萬7000元，為有理由。其逾此部分金額之請求，則為無理由。
八、綜上所述，原告依民法第767條、第179條規定請求：㈠被告丁○○將坐落於系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｃ、Ｅ、Ｌ部分建物拆除，並將如附圖所示Ａ、Ｃ、Ｅ部分土地返還原告，以及自93年11月1日起至返還系爭土地之日止，每月給付原告6萬7500元，㈡被告己00000000、乙○○、辛○○將附圖所示Ａ及Ｂ、Ｃ及Ｄ、Ｅ及Ｆ、Ｈ、Ｉ、Ｊ、Ｋ、Ｌ建物騰空遷讓返還原告，並均自94年12月31日起至遷讓系爭房屋之日止，每月分別給付原告1萬2500元、1萬8000元、3萬7000元，㈢被告丙○○將附圖所示Ｇ部分建物騰空返還原告，為有理由，應予准許。逾此部分之請求為無理由，不應准許。
九、兩造除被告丁○○、丙○○外就原告勝訴部分，均陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 96 年 2 月 9 日
民事第六庭 法 官 邱 琦以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 2 月 9 日
書記官 池東旭