臺灣臺北地方法院民事判決 95年度重訴字第882號原 告 乙○○訴訟代理人 劉岱音律師複 代理人 林正隆律師被 告 甲○○訴訟代理人 黃宗正律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，本院於民國95年12月
29 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將其所有台北市○○區○○段5小段107地號、權利範圍全部之土地，移轉所有權登記予原告，並將上開土地交付予原告。
被告應將所有坐落台北市○○區○○段5小段107地號、門牌號碼台北市○○區市○○道○段○○○號建物之事實上處分權讓與原告，並將上開建物交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰捌拾參萬肆仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣捌佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告於民國94年6月間經由21世紀不動產桃園經國加盟店（以下簡稱21世紀不動產）之仲介，向被告購買其所有坐落台北市○○區○○段5小段107地號，面積51平方公尺，權利範圍全部之土地（以下簡稱系爭土地），及其上門牌號碼台北市○○區市○○道○段○○○號，所有權全部之未辦保存登記房屋（以下簡稱系爭建物；系爭土地及建物簡稱系爭不動產），總價款新臺幣（下同）850萬元，兩造並於94年6月17日簽訂不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約）。
二、依系爭契約第2條第2項之約定，原告應於簽約之同時給付被告第1期款110萬元；依系爭契約第2條第3項「賣方於 94年6月20日備齊一切過戶資料」及第3條第1項「賣方應將本買賣標的物移轉登記所需之書類及證明文件蓋妥印鑑章，於買方給付備證款時，交付地政士辦理產權移轉登記手續。」、備註欄第4點「過戶完成十日內可交屋」、「至遲94年7月20前可交屋」等約定，被告應於 94年6月20日前交付過戶資料予代書，辦理將系爭不動產所有權移轉登記予原告之手續，且至遲應於 94年7月20日前完成所有權移轉登記及交屋手續。
然21世紀不動產於 94年6月18日，接獲自稱為被告兒子之人通知承辦代書停止辦理過戶事宜，經21世紀不動產通知被告限期完成履約及說明，被告置之不理。另系爭不動產經稅捐機關核定被告應負擔土地增值稅 2,027,677元，經原告通知被告應於繳納期間內繳納，被告仍不為繳納。
三、系爭土地於簽訂系爭契約前，已設定本金最高限額抵押權一千萬元予訴外人上海商業儲蓄銀行股份有限公司（以下簡稱上海商銀），而被告簽約時稱其對上海商銀之債務僅有2,714,450 元，並提出上海商銀之借款明細表，表示系爭土地向銀行貸款之金額並無高於系爭不動產之價值，兩造乃簽訂系爭契約。詎自稱被告之子之人於 94年6月18日稱被告對上海商銀之債務，除上開2,714,450元之債務外，尚有美金10 餘萬元之債務，且至94年4月止之債務共計7,161,053元，倘加上原告已付之定金110萬元，及94年7月所核定之土地增值稅2,027,677 元，與被告尚因積欠訴外人寶華銀行股份有限公司之債務而遭該銀行向法院聲請假扣押系爭土地，原告已無須再給付價金予被告。從而，原告倘依判決及強制執行之方式取得系爭不動產，以原告所支出之價金及辦理過戶時被告本應支付之費用及清償之債務金額，已高於總價款 850萬元，被告自不得再向原告請求支付價金。
四、依系爭契約第3條、第6條第1項約定及民法第348條規定，被告應將系爭不動產所有移轉登記予原告，並交付系爭房地予原告。然因系爭建物係屬未辦第一次建物保存登記之房屋，故如系爭建物有合法建築執照，仍可辦理保存登記再移轉登記予原告，爰請求如先位訴之聲明所示；然若系爭建物未未申請建築執照，則依最高法院 67年度第2次民事庭庭長會議決定㈠之決議要旨「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。」，被告應將事實上處分權讓與原告，爰請求如備位訴之聲明所示。
五、聲明：㈠先位聲明：⒈被告應將其所有坐落於台北市○○區○○段5小段107地號，面積51平方公尺，權利範圍全部，移轉所有權登記予原告，並將上開土地交付予原告。⒉被告應將坐落於上開土地上門牌號碼為台北市○○區市○○道 ○段○○○ 號，所有權全部之建物，辦理建物所有權第一次登記後，將該所有權移轉登記予原告，並將上開建物交付予原告。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈被告應將其所有坐落於台北市○○區○○段5小段107地號，面積51平方公尺，權利範圍全部，移轉所有權登記予原告，並將上開土地交付予原告。⒉被告應將坐落於上開土地上門牌號碼為台北市○○區市○○道○段○○○號，所有權全部之建物之事實上處分權讓與原告，並將上開建物交付予原告。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告主張：
一、兩造於 94年7月間在台北市市○○道○段○○○號被告住處，就系爭契約之糾紛進行協調，雙方已經合意解除系爭契約；故原告依據系爭契約起訴請求被告移轉系爭不動產之權利並交付系爭不動產予原告，並無理由。
二、聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
參、兩造不爭執之事實：
一、兩造於94年6月17日簽訂系爭契約，由原告以850萬元之價格，向被告購買其所有之系爭不動產。
二、原告已經依照系爭契約第2條第2項之約定，於簽約同時給付被告第1期款110萬元。
三、被告迄未依照兩造於系爭契約之約定，將系爭不動產之權利移轉並將系爭不動產交付予原告。
四、系爭建物乃並未辦理第一次建物保存登記之違章建築。
肆、得心證之理由：
一、按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」，民法第348條第1項定有明文。次按「違章建築物雖為地政機關所不許登記，但非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般法則，既仍負有交付其物於買受人之義務」、「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。」、「第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言；又如債務人係買受違章建築之買受人並受領交付而取得事實上處分權，原始建築人即不得再以其不能登記為由主張所有權為其原始取得而訴請確認，其基於所有權而請求撤銷查封，亦無由准許。」，亦有最高法院48年台上字第1812號判例、86年度台上字第2272號判決、84年度台上字第2483號判決之意旨可資參照。是違章建築之出賣人，依據民法上買賣之法律關係，自負有將所出售違章建築交付買受人，使其取得對於該違章建築之事實上處分權之義務。
二、經查，被告對於原告所主張：兩造於 94年6月17日簽訂系爭契約，由原告以 850萬元之價格，向被告購買其所有之系爭不動產（其中系爭建物部分，為並未辦理第一次建物保存登記之違章建築），原告雖已依照系爭契約之約定，於簽約同時給付被告第1期款110萬元，被告卻迄未依照兩造於系爭契約之約定，將系爭不動產之權利移轉並將系爭不動產交付予原告等情，均未否認或爭執（按被告雖曾於95年8月3日答辯狀中提及：系爭契約係在他人詐騙、恐嚇下所為，然已於95年11月30日言詞辯論期日表明本件抗辯理由僅為兩造已經於94年 7月間解除系爭契約，不做系爭契約係脅迫下所為之抗辯），則依據民事訴訟法第279條第1項：「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。」及同法第280條第1項前段：「當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。」之規定，原告上開主張自堪信為真實；是本件尚待審究者，端在於被告抗辯：兩造已經於 94年7月間合意解除系爭契約云云，是否可採而已。
三、有關於此，被告提出之證據方法為訊問證人林碧霞（被告之媳婦）。經本院通知證人林碧霞到庭，證人林碧霞雖確證稱：其得知系爭不動產出售後，打電話與原告連絡，原告表示如果被告不想賣，將訂金退還即可，雙方先後見面五次，原告均係如此表示云云；但自證人林碧霞另證述：「（大概第幾次見面的時候，原告同意退還訂金？）第一次就同意了。」、「（那為何還要另外見面四次？）因為那時沒有具體的說要怎麼還他錢，剛開始的時候我們沒有錢，到最後一次才跟原告講說可否先還五萬元，其餘的再慢慢還，原告回去說他商量看看。」、「（原告說他要回去商量看看，有沒有給你答覆？）沒有。再來就接到法院通知了。」、「（何時開始提到還款計畫？）大概今年五、六月，最後一次見面時才提到的。那時原告跟一位小姐過來。」，及原告當庭所稱：「證人都說要解除合約，我說解除合約沒關係，但是錢要還我，但是他們都沒有把錢還我，他們說要分期，我說沒辦法接受。因為他們都沒有還錢，所以我們才提起本件訴訟。」等語觀之，原告雖曾同意與被告進行有關於如何處理本件買賣不動產糾紛之協商，並以解除系爭契約為討論之方向，然因為兩造對於被告應該如何退還款項之爭議無法解決，原告實際上並未與被告達成解除系爭契約之合意等情，應堪認定。是被告以系爭契約已經解除云云置辯，應非可採。從而揆諸前揭有關買賣契約之法律規定，原告依據買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地之所有權移轉並將系爭土地交付原告，自有理由，應予准許。
四、按違章建築係指違反建築法令規定，不能取得建築執照，致無從辦理所有權登記之建築物。查原告就未辦第一次建物保存登記之系爭建物，既未提出該建物之合法建築執照，其主張系爭建物領有建築執照，以先位聲明請求被告就系爭建物辦理建物所有權第一次登記後，將系爭建物之所有權移轉登記予原告部分，自無理由，應予駁回。然揆諸上開有關違章建築買賣之權利移轉之法理，違章建築之出賣人，既仍負有將所出售違章建築交付買受人，並使其取得對於該違章建築之事實上處分權之義務，原告以備位聲明請求被告將系爭建物之事實上處分權讓與原告，並將系爭建物交付予原告，自有理由，應予准許。
伍、兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，核均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
陸、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
柒、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 11 日
民事民二庭 法 官 楊代華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 1 月 11 日
書記官 許婉如