臺灣臺北地方法院民事判決原 告 李 玉
李秀娟共 同訴訟代理人 林玫卿律師被 告 中國人壽保險股份有限公司法定代理人 王銘陽訴訟代理人 楊金順律師複代理人 吳孟勳律師被 告 柯陳幸佳訴訟代理人 林穆弘律師上列當事人間給付價金等事件，本院於中華民國96年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣伍仟玖佰零貳萬陸仟伍佰元，及其中新台幣肆仟壹佰陸拾萬陸仟伍佰元自民國九十三年十二月二十二日起，其餘新台幣壹仟柒佰肆拾貳萬元自民國九十四年二月五日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹仟玖佰陸伍柒萬元或同面額之彰化商業銀行股份有限公司可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍仟玖佰零貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告於聲請支付命令時，請求被告連帶給付新臺幣（下同）9,081萬元及遲延利息，經被告中國人壽保險股份有限公司（下稱中國人壽）聲明異議後，於訴訟中減縮其應受判決事項之聲明為4,992萬7,500元及遲延利息，而於更審後擴張其應受判決事項之聲明為5,902 萬6,500元，核均符合首揭條文之規定，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於民國89年11月21日向訴外人和恕建設股份有限公司（下稱和恕公司）購買該公司興建之預售屋致和園大樓第6樓及地下室編號54、55、56號停車位 ( 下稱系爭房屋)，並簽訂房屋預定買賣契約書 (下稱系爭房屋契約)，因該大樓之建物坐落於臺北市○○區○○段四小段9、9-2、10、10-1、13、14、15、15-1、16、16-1、16-2、17、17-1、17-2、18、18-1、18-2地號等17筆土地 (下稱系爭土地)，係分別由被告及和恕公司所有，原告遂另與被告及和恕公司簽訂土地買賣契約書 (下稱系爭土地契約)，買受其購買之建物坐落土地按地政機關核定之建物勘測成果圖計算之土地應有部分 (建物及土地合稱系爭房地)，約定建物價金為新臺幣4,690萬元，土地價金8,710萬元，總價款1億3,400萬元。原告已繳清房地自備款6,401萬元，上開致和園大樓亦經臺北市政府工務局核發使用執照，原告卻未獲通知交屋或辦理過戶，經查詢始知致和園6樓建物及停車位已經本院強制執行而正在拍賣中，建物基地之臺北市○○區○○段四小段
10 、10-1、13、14、15、15-1、16、16-1、16-2地號等9筆土地亦經財政部臺北市國稅局及中正稽徵所囑託禁止處分、法務部行政執行署囑託查封登記。依系爭土地契約第11條第
2 款，被告與和恕公司均保證系爭土地產權清楚，如有違反該約定，原告得解除契約，並依第12條第2款約定請求被告及和恕公司退還已付之土地價款及遲延利息，以及給付土地總價款百分之20之違約金。又依系爭土地契約第6條第1款、第11條第1款，被告與和恕公司應於使用執照核發後6個月內辦理土地所有權登記完畢，另依系爭土地契約第11條第4款，系爭土地契約與系爭房屋契約具有連帶不可分關係，任何一方違反任一契約，均視為二契約均違約。原告給付自備款後，多次催告被告及和恕公司依約履行，均未獲處理，且其所買受之房地，業因遭強制執行而陷於給付不能，原告遂於93年12月14日解除兩造契約，該解除契約之信函並於同年月15日送達被告。爰依解除契約之法律關係，請求被告連帶返還原告已交付之價金、遲延利息，及土地總價款百分之20之違約金，並聲明：（一）被告應連帶給付原告5,902萬6,500元，及其中2,245 萬7,500元自89年12月11日起，其中920萬4,000元自90年7月3日起，994萬5,000元自91年7月31日起，其中1,742萬元自94年2月5日起，均自清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供現金或等值之彰化商業銀行股份有限公司可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面之答辯及聲明：
（一）被告中國人壽則以：（一）原告買受建物之基地中，僅○○○區○○段○○段 17、17-1、17-2 地號土地由被告中國人壽提供，上開 3 筆土地共計 194 平方公尺，均未曾受查封或囑託禁止登記，且以原告所買受之建物面積計算，原告依約應分配之基地面積為 110.53 平方公尺，被告中國人壽所有之基地面積既為 194 平方公尺，自無給付不能之情，被告柯陳幸佳或和恕公司之違約，與被告中國人壽無涉，原告自不得以被告柯陳幸佳或和恕公司之違約對被告中國人壽主張同時履行抗辯。（二）原告依約應於產權移轉登記前提出相關文件、辦理各項貸款手續、預繳稅費、開立本票擔保等，而被告中國人壽已於93年12月3日催告原告履行其協力義務，因原告不僅未履約，尚以存證信函表示解約，顯已有違約不買之意思表示，故被告中國人壽已於93年12月17日向原告為解除契約及依約沒收已繳價金之意思表示。（三）系爭土地買賣契約書雖約定該契約與原告與和恕公司簽訂之房屋預定買賣契約書有連帶不可分之關係、解約或終止契約時其效力及於另一契約，惟其與連帶債務之成立要件不相同，不可解釋為被告中國人壽有與被告柯陳幸佳或訴外人和恕公司連帶負責之意思。（四）原告與和恕公司簽訂之房屋預定買賣契約書，與被告中國人壽無涉，自無由要求被告中國人壽對之負責。
縱令原告得向被告中國人壽請求原告主張之金額，被告既與和恕公司三人共同與原告簽訂土地買賣契約書，原告應僅得向被告中國人壽請求其主張金額之3分之1，且原告請求土地建物價款百分之20之違約金過高，縱認被告中國人壽應負責，亦請求酌減違約金等語，資為抗辯。並聲明：
（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
（二）被告柯陳幸佳則以：（一）系爭土地契約與系爭房屋契約，並未明示約定土地出賣人對於房屋出賣人負全部給付之連帶責任，與民法上連帶債務之內涵不同。和恕公司與原告間簽訂系爭房屋契約僅於當事人0生拘束力，其效力不及於被告柯陳幸佳。（二）被告柯陳幸佳之土地雖遭稅捐單位禁止處分，但並無一地數賣或佔用他人土地之情形，並非產權不清等違約事由；縱認原告解除系爭土地買賣契約有效，被告與訴外人和恕公司對原告並非連帶負擔該債務，被告柯陳幸佳亦僅需負3分之1之責任等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、查原告於 89 年 11 月 21 日向訴外人和恕公司購買該公司興建之致和園大樓第 6 層及地下室編號 54、55、56 號之停車位，簽訂系爭房屋契約，並予提供該建物坐落土地之被告及訴外人和恕公司簽訂系爭土地契約，原告買受之土地應有部分總價額為 8,710 萬元，建物部分價額為 4,690 萬元，原告已給付 6,401 萬元（建物部分 2,240 萬 3,500 元，土地應有部分 4,160 萬 6,500 元）。致和園大樓於 92年 8 月 1 日經臺北市政府工務局核發使用執照後，因和恕公司與承包商另有工程款糾紛，致原告買受之系爭房屋與停車位等建物於 92 年 8 月 5 日均遭查封拍賣，另建物基地中被告柯陳幸佳所有之臺北市○○區○○段四小段 10、10-1、13 、 14、15、 15-1、16、16-1、16-2 等 9 筆土地亦經財政部臺北市國稅局及中正稽徵所囑託禁止處分、法務部行政執行署囑託查封登記。原告於 93 年 11 月 23 日催告被告及和恕公司履約而不獲處理，並於同年12月14日對被告及訴外人和恕公司為解除契約之意思表示等情，業經原告提出系爭房屋預定買賣契約書、土地買賣契約書、系爭土地及建物登記謄本、臺北東門郵局存證信函第2832號、2891號影本為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告另主張被告有違約事由，原告得解除系爭土地契約，並請求被告連帶返還價金及給付違約金，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件兩造主要爭點厥為：(一)被告是否有違約? 原告得否解除系爭土地契約？（二)原告得否請求被告連帶返還價金及違約金? 違約金是否過高? 茲分別說明如下：
(一) 被告有違約，原告得解除系爭土地契約：
1. 系爭土地契約與系爭房屋契約具有不可分之性質：
按解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約之真意 (最高法院17年上字第1118號判例意旨參照)。查原告購買系爭房地，房屋由和恕公司負責，土地則被告提供，以原告角度來看，原告追求之直接給付利益為「房屋及基地應有部分」，並無單獨取得房屋或特定土地所有權之意思，是被告及和恕公司就移轉土地所有權及興建房屋，對原告而言，應為一體之給付，無法個別切割給付。次查，系爭土地契約第11條第4款及系爭房屋契約第20條第4款均就解約及違約事項約定其效力相互影響，例如系爭土地契約第11條第4款規定「…本契約與該房屋預定買賣契約具有連帶不可分關係，任何一方如對本契約或該房屋預定買賣契約書有構成違約時，視為兩契約全部違約。對於兩契約之一為解除、終止時，其效力均及於兩契約全部」，乃使系爭房屋契約與系爭土地契約之違約及解除效力依存於另一個契約，倘被告有違約事由，和恕公司視為有違約事由，倘和恕公司有違約事由，被告亦視為有違約事由，合先敘明。
2. 被告有違約：
(1)按系爭房屋契約第13條第1款約定，和恕公司本應於92年8月1日取得使用執照後6個月內，為產權登記，查和恕公司與工程承攬人發生財務糾紛，致系爭房屋於92年8月5日被查封並遭法院拍賣，已如前述，為兩造所不爭執。則和恕公司未能於產權移轉登記前解決問題，顯有違反系爭房屋契約第20條1款之情形，經原告於93年11月23日催告和恕公司及被告於7日內解決，和恕公司及被告仍不解決，有原告之存證信函在卷可稽，和恕公司有違約事實，已堪認定。次按系爭土地契約第
11 條第2款約定，和恕公司對於系爭房屋契約有違約，視為被告全部亦有違約，原告除得依系爭房屋契約第20條1款約定，對和恕公司主張解除契約外，尚得本於系爭土地契約第11條第2款約定，使被告全部負違約責任。
(2)次按系爭土地契約第11條第2款約定「本契約土地乙方保證產權清楚，絕無一地數賣或佔用他人土地。訂約後發覺該土地產權有上述糾紛致影響甲方權益時，甲方得定相當期限催告乙方解決，倘逾期乙方仍不解決時，甲方得解除本契約…」，惟「產權清楚」之情形並不以「絕無一地數賣或佔用他人土地」為限，否則該條文僅約定「保證無一地數賣或佔用他人土地」已足，是「一地數賣或佔用他人土地」僅為「保證產權清楚」之例示情形，不以此二種為限，應可認定。又按同款後段「該土地產權有上述糾紛致影響甲方權益時」之解釋，除已明文例示「一地數賣」之主觀給付不能情形外，依舉重明輕之原則，尚應及於其他主觀給付不能之情形，例如：土地因查封、限制處分而存在負擔之情形等，始屬合理。經查，被告柯陳幸佳主張其並無違約，固以稅捐機關通知地政機關禁止移轉，非屬給付不能等語為論據。惟按諸常情，被告柯陳幸佳之土地存有禁止處分之負擔，已足致原告無法如期取得土地，即屬系爭土地契約第6條第1款之產權糾紛，原告縱能取得土地所有權，日後亦有遭強制執行而失去所有權之虞，自足造成權益損害。況且被告本可以提供擔保方式解除土地遭限制處分或法院查封之問題，然而經原告於93年
11 月23日以存證信函定期催告被告解決問題，以免影響原告權益，被告逾期仍未解決，其有違約事實甚明，是原告進而依系爭土地契約第11條第2款約定主張解除系爭土地契約，依第12 條第2款約定向被告柯陳幸佳及中國人壽請求將原告已繳之土地價款及遲延利息全部退還，並同時賠償土地總價款20%之違約金，自屬有據。
(3)復按系爭土地契約第13條約定，契約之解釋應依消費者保護法第11條第2項規定，為有利買方之解釋。查被告及和恕公司之給付具有不可分性，已如前述，雖被告中國人壽主張伊所有之坪數尚能給付予原告，未陷於給付不能，應不受系爭土地契約第11條第4款拘束等語。但依該解釋，原告將只取得中國人壽之土地而未必能同時取得被告柯陳幸佳之土地及和恕公司之房屋，顯與原告購買房屋之目的不合，且被告與原告約定土地買賣之標的，並非土地特定部分，而係應有部分，該應有部分係抽象存在於系爭土地合約各筆土地之全部，自無從以之換算為特定部分而認為原告就土地給付之部分並無違約。是被告中國人壽前開所辯不僅與一般房地買賣之常情不符，亦顯違本件當事人締約之目的而與系爭土地契約第13條尚有未合，應無可取，是被告中國人壽仍應就被告柯陳幸佳及和恕公司之違約事由，負相同之違約責任，不能免責。
(4)末按系爭房屋契約第6條約定「…應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢，…。甲方於土地產權移轉前應履行下列義務：…繳款…提出文件…票據兌現…。辦理產權登記時，甲方應在接獲乙方通知後依指定期限內備妥所證件…辦理手續及繳付…費用。…」可知原告協力義務之履行應以接獲乙方通知為要件，查原告始終未接獲和恕公司指定之土地登記專業代理人通知，為被告所不爭執，則原告履行協力義務之停止條件既未成就，被告中國人壽自不得以原告應先給付為由，主張同時履行抗辯。又本件原告之價金係採分期給付方式，且系爭土地契約並無約定加速到期條款，是原告縱有遲延，原告其遲延部分與被告之給付亦不具有相當性，被告中國人壽仍不得因原告稍有遲延給付而主張同時履行抗辯，附此敘明。
(二)原告得請求被告連帶返還價金及違約金：
1. 被告應負連帶給付責任：
按解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約之真意。又按民法第292條規定，數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定。查被告及和恕公司之給付具有不可分性，已如前述。且依系爭土地契約第11條第4款規定「…本契約與該房屋預定買賣契約具有連帶不可分關係，任何一方如對本契約或該房屋預定買賣契約書有構成違約時，視為兩契約全部違約。對於兩契約之一為解除、終止時，其效力均及於兩契約全部」，亦就被告違約之情形，特別約定為全部被告負違約責任，且明示有連帶不可分之關係。是原告解約後，被告及和恕公司因違約而負返還房屋及土地價金及給付違約金之責任，並不可分，且應依系爭土地契約第11條第4款約定，由全部被告對於原告負連帶給付之責，將原告已繳之土地價款及遲延利息全部退還，並同時賠償土地總價款20%之違約金。被告雖抗辯以：原告解除契約後，被告給付本不可分而變為可分，應依民法第271條規定，應各平均分擔之，即原告只能向被告柯陳幸佳、中國人壽各請求三分之一等語，主張渠等不負連帶責任云云。惟按系爭土地契約第13條約定，契約之解釋應依消費者保護法第11條第2項規定，為有利買方之解釋。經查，被告柯陳幸佳及中國人壽係共同收受土地價金，為兩造所不爭執，倘被告柯陳幸佳及中國人壽主張可採，渠等收受全部價金後竟又只負責三分之二比例之返還價金責任及給付違約金，使原告尚需就餘額三分之一比例向和恕公司請求，被告所受利益及所負責任顯不相當，亦欠公平，更對買方即原告求償過程甚為不利。是依系爭土地契約第13條約定，被告主張並不可取，其仍應對原告負連帶責任，始為妥適。
2. 違約金非過高：
按約定之違約金額過高者，法院固得減至相當之數額，為民法第252條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。查被告柯陳幸佳以現行銀行定存利率不及5%，又未見原告有何損害，主張違約金數額過高，請求酌減云云。惟查系爭土地契約第12條第2款約定：
「…。解約時乙方除應將甲方已繳之土地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償土地總價款百分之二十之違約金予甲方，但該應賠償之金額超過已繳價款者，則以甲方已繳價款為限。」除約定違約之一方應返還土地價金外，更就違約金設有「以甲方已繳價款為限」之最高限額，以免產生違約金過高之問題，已有相當合意，是該條款既於兩造均有適用，且兩造於訂約時，已盱衡其履約意願、經濟能力、一方違約時他方所受損害之程度等主、客觀因素，而本於自由意識及平等地位為自主之決定，則本件被告僅以銀行定存利率不及5%等情，主張違約金過高，仍不足使本院認為有何顯失公平之處。此外又無法於言詞辯論終結前舉證證明約定之違約金額過高而顯失公平，揆諸首揭規定與說明，本院對兩造原為之約定自仍應予尊重。基此，上開條款自得拘束雙方，原告按此約定請求被告給付約定之違約金，尚屬有據。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查系爭土地契約第12條第2款約定：「…解約時乙方除應將甲方已繳之土地價款及遲延利息全部退還甲方外，並應同時賠償土地總價款百分之二十之違約金予甲方，但該應賠償之金額超過已繳價款者，則以甲方已繳價款為限。」依該條款約定可知，被告所應返還者係原告已繳之「土地價款」及原告依系爭土地契約第6條3項1款所稱「因逾期付款加計之遲延利息」。本件原告對被告發函為解約之意思表示，並於函中定催告期限，限被告於7日內給付，該函業於93年12月15日送達被告，有臺北東門郵局2891號存證信函及回執在卷可稽。是被告自應負連帶返還已繳土地價金4160萬6500元 (計算式：000000000 + 0000000 + 0000000= 00000000 )並於催告期滿日即93年12月22日起按週年利率5%計算遲延利息，原告請求有關遲延利息逾此部分，則無理由，應予駁回。至於違約金部分，查系爭土地總價金為8710萬元，其20%為1742萬元，未逾已繳價金總額，合於系爭土地契約第12條第2款約定，而原告就違約金之請求，已於支付命令送達翌日即94年2月5日向被告為表示，有卷附本院94年度促字第2514號支付命令送達證書可查，則原告請求違約金1742萬元及自94年2月5日起算按週年利率5%計算遲延利息，亦有理由。
六、從而，原告主張被告有違約事由，依系爭土地契約第11 條第2款約定解除系爭土地契約，並依系爭土地契約第12條第2款及第11條第4款約定請求被告連帶將原告已繳之土地價款及遲延利息全部退還，並同時賠償土地總價款20%之違約金，其請求被告連帶給付4,160萬6,500元及自93年12月22日起按週年利率5%計算之遲延利息，給付1,742萬元及自94年2月
5 日起按週年利率5%計算之遲延利息部分為有理由，應予准許，逾此部分之請求並無理由，應予駁回。
七、兩造均分別陳明願供擔保請准為假執行或免為假執行之宣告，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件之事實及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張陳述及攻擊防禦方法，對判決之結果無影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 96 年 6 月 29 日
民事第一庭 法 官 朱漢寶以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 6 月 29 日
書記官 黃瓊玉以上節本係照正本作成。
中 華 民 國 100 年 2 月 14 日
書記官 陳彥樺