臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第247號上 訴 人 甲○○
丙○○共 同訴訟代理人 周啟同律師
何榮源律師蔡建賢律師陳國雄律師複代理人 劉宏邈律師被上訴人 財政部國有財產局台灣北區辦事處法定代理人 乙○○訴訟代理人 陳惠生律師複代理人 張毓桓律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國96年3月2日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭95年度北簡字第36482號第一審判決提起上訴，經本院於97年1月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人起訴主張：兩造於 95 年 1 月 11 日就坐落臺北市○○區○○段二小段第 2 － 19 地號、面積 168 平方公尺之土地，及其上建號同段第 148 號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○巷1之1號、面積57.7平方公尺之房屋（下稱系爭房地），締結94國房租字第8號國有房地租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自94年7月1日起至99年6月30日止，租金每月新臺幣（下同）8萬5,001元，優惠租金每月5萬1,130元，應於當月月底前繳納，土地上庭院、塑膠遮雨棚併同建物整體使用。上訴人依約繳納該房地出租前5年之使用補償金293萬1,372元，並陸續繳納94年7月起至95年4月止之租金。詎被上訴人竟於95年5月24日以台財產北管字第0950017536號函，以上訴人未實際居住系爭房地、切結不實為由，撤銷兩造間國有房地租賃契約。然而上訴人於94年3月25日、29日確有遷入該址居住使用，並於同年6月15日以現使用人身份檢具戶籍謄本向被上訴人申請承租該國有房地，經被上訴人審核同意出租，並無切結不實情事，被上訴人撤銷兩造間租賃契約，顯非合法。爰請求確認兩造間就系爭房地之租賃關係存在。原審判決上訴人敗訴，上訴人提起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）確認兩造間就系爭房地所訂立之（94）國房租字第8號租賃契約存在。
二、被上訴人則以：依國有財產法、國有非公用不動產出租管理辦法之規定，國有非公用不動產於82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租，出租對象為現使用人，是本件國有房地出租對象以82年7月21日前已實際使用之現使用人為限，本件上訴人並非自82年7月21日前即實際使用該房地之人，本即不符合承租系爭國有房地之要件。且兩造訂立本件不動產房地同時，上訴人曾出具切結書（下稱系爭切結書）載明：「上列國有房地（即本件租賃標的物不動產房地）確係切結人占用，並無他戶設籍住用，且無任何糾葛，如有虛偽及損害善意第三人情事，切結人願負完全之法律責任，特此切結」，詎料嗣後訴外人王以豪曾數度委請律師發函陳情被上訴人指稱上訴人二人並未實際居住系爭房地，且王以豪復以其方為實際住居人自居，足見上訴人僅設籍該址，並無實際居住該址管領系爭房地。況系爭房地並有他戶即王以豪設籍住用，上訴人並與王以豪有所糾葛，足見上訴人二人切結不實，依上訴人申請承租本件國有房地申請書承諾事項第3點、系爭租賃契約其他約定事項第14點，被上訴人依約自得撤銷本件國有房地租賃契約等語資為抗辯，並聲明：上訴駁回。
三、查系爭房地為國有，被上訴人為系爭房地之管理機關，上訴人分別於94年3月25日、29日將戶籍遷入該址，並於同年6月15日以現使用人身份檢具全戶戶籍謄本向被上訴人申請承租系爭房地，嗣兩造於95年1月11日訂立系爭租賃契約，約定租賃期間自94年7月1日起至99年6月30日止，租金每月8萬5001 元，優惠租金每月5萬1130元，應於當月月底前繳納，其契約第5條其他約定事項第14點並約定：「承租人於申請承租所附繳證件或切結事項有虛偽不實時，除負法律責任外，並由出租機關撤銷租約，所繳租金及歷年使用補償金不予退還。」，上訴人並同時出具系爭切結書，其上載稱「上列國有房地（即本件租賃標的物不動產房地）確係切結人占用，並無他戶設籍住用，且無任何糾葛，如有虛偽及損害善意第三人情事，切結人願負完全之法律責任，特此切結」等語。其後，上訴人已繳納該房地出租前五年之使用補償金293萬1372元，並陸續繳納94年7月起至95年4月止之租金，惟王以豪曾於95年3月15日、4月21日委請律師發函被上訴人指稱上訴人二人並未實際居住系爭房地，被上訴人乃於95年4月
14 日以台財產北管字第0950011018號函通知上訴人二人說明，該函文係送達系爭房地地址即臺北市○○區○○○路○段○巷一之一號，但經郵政機關以「原址查無此人」為由退回。上訴人嗣於95年5月3日委託邱笠榕書立說明書一紙，載稱：「申請人等（即上訴人二人）承租貴處（即被上訴人）房地原由宗才靜先生轉讓取得，而宗才靜先生之權利則是由王以豪先生轉讓取得，但因王以豪先生遲遲不與宗才靜先生履行合約條款，且尚未遷出申請人承租之房地、申請人等則無法遷入居住」等語。嗣被上訴人即於95年5月24日以台財產北管字第0950017536號函，以上訴人二人切結不實為由，撤銷兩造間之系爭租賃契約等事實，業據兩造分別提出戶籍謄本、國有房地租賃契約書、財政部國有財產局自行收納款項統一收據、財政部國有財產局臺灣北區辦事處台財產北管字第0950017536號函、土地建物登記謄本、國有房地租賃契約書、切結書、承租國有非公用不動產申請書、王以豪
95.03.15之律師函暨與宗才靜間切結書、契約書等、95.04.21律師函、被上訴人95.04.14台財產北管字第0950011018號函暨掛號郵件收件回執、退件信封、上訴人95.05.03說明書等件為憑，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。上訴人主張被上訴人撤銷系爭契約並無依據，被上訴人則以前揭情詞置辯，是本件兩造之爭執點厥為（一）上訴人是否具備申請承租要件，如不具備承租要件，系爭租賃契約之效力為何？
（二）上訴人有無切結不實之情事？被上訴人以上訴人切結不實撤銷系爭租賃契約有無理由？
四、被上訴人固辯稱：依國有財產法、國有非公用不動產出租管理辦法之規定，國有非公用不動產於82年7月21日前已實際使用，並願繳清歷年使用補償金者，得逕予出租，出租對象為現使用人，本件系爭房地出租對象以82年7月21日前已實際使用該房地之現使用人為限，本件原告並非自82年7月21日前即實際使用該房地之人，不符承租本件國有房地之要件云云，然查國有非公用不動產得否出租（含標租或逕予出租）他人、是否出租、出租對象為何，原應由管理機關本於職權依相關規定處理，惟管理機關與承租人間所訂租賃契約為一般私法契約，契約之成立生效及效果，悉依民法之規定及契約約定定之，本件遍觀兩造間國有房地租賃契約書，除約定租賃期滿時當然終止外，僅在契約書背面其他約定事項第8點、第12點、第14點、第15點分別約定：「租賃房地位在都市計畫公共設施用地內者，於公共設施開闢時，出租機關得隨時終止租約」；「承租人得主動向出租機關申請終止租約，承租人如未徵詢出租機關之同意將租賃物轉讓第三人使用，由出租機關終止租約」；「承租人於申請承租所附繳證件或切結事項有虛偽不實時，由出租機關撤銷租約」；「租賃房地有下列情形之一時：①舉辦公共、共用事業需要或依法變更使用、②政府實施國家政策或都市計畫或土地重劃有收回必要時、③出租機關因開發利用或另有處分計畫有收回必要時、④承租人積欠租金達法定期數之總額時、⑤承租人死亡而無法定繼承人時、⑥承租人違背租約約定時、⑦租賃房屋滅失時、⑧承租人申請終止租約時、⑨依法令規定得終止租約時，出租機關得終止租約」，並未就本件租賃標的物國有房地如非82年7月21日前已實際使用、得逕予出租之不動產，或承租人即原告並非得申請承租之人，出租機關即被上訴人得據以終止或撤銷租約為約定，是縱本件租賃標的物國有房地並非得逕予出租者，或上訴人不具備承租本件國有房地之資格，倘無法定或上述約定之終止或撤銷租約事由，被上訴人仍不得據以終止或撤銷兩造間租賃契約。易言之，被上訴人所提出之上開要件係屬申請時之資格審核要件，而非系爭租賃契約之生效要件或約定終止之要件，是被上訴人此部分所辯，與系爭租賃契約之效力無涉，尚難遽採。
五、按上訴人所出具之系爭切結書，其上載明：「上列國有房地（即本件租賃標的物不動產房地）確係切結人占用，並無他戶設籍住用，且無任何糾葛，如有虛偽及損害善意第三人情事，切結人願負完全之法律責任，特此切結」等語。觀其意涵，應在於使申請承租國有房地之人，保證其占用係「確實」、「完整」而無瑕疵，蓋若同一房屋內同時有多人占用，若占用者先後依相關規定申請國有財產之承租及承買，則不僅契約在訂立上橫生疑問，亦增生國有財產管理之紛擾，且如國有財產之管理單位在締約初期須就占用之狀況仔細調查，勢必耗費勞力時間費用進行徹底調查，不惟增加締約之成本，亦未必可查明占用之真實情況，故使主張現占用人切結，並約定於切結不實時賦予一定之法律效果，在締約之經濟上自有其必要。經查，系爭房地原為訴外人王以豪於民國62年3月間即占用，且依上訴人自陳，系爭房地於上訴人94 年6月15日向被上訴人申請承租時，同時有王以豪及上訴人設籍居住（見上訴人92年8月22日民事準備書（一）狀第二頁），而嗣後王以豪以上訴人二人係訴外人宗才靜之人頭，請求上訴人遷出系爭房地之戶籍，亦有起訴狀一紙在卷可按（見原審卷第46頁），王以豪復向被上訴人主張其始為現住戶並申請承租等情，亦據被上訴人提出被上訴人95年4月14 日台財產北管字第0950011018號函為證，（見原審卷第43頁），顯見上訴人於締約時切結時，王以豪尚住居且設籍其內，且依嗣後王以豪之起訴事實可知，王以豪與上訴人間之設籍及占用並有爭執與糾葛，參諸上訴人如係取得完整之占有，為何迄未訴請王以豪遷出以保全其占有之完整等情，自足認上訴人確有切結不實之情。易言之，本件無論上訴人是否有占用系爭房地，然而其等占用既未符合切結書上保證其占用係屬完整、無瑕疵之占用，自已構成切結不實之情事。
六、上訴人雖另主張：被上訴人於上訴人申請系爭房地時已知悉並同意當時尚另有王以豪設籍居住之狀況，而與上訴人簽立系爭租賃契約，依禁反言原則，被上訴人嗣後即不得以此認定上訴人切結不實而撤銷租約，依誠實信用原則，被上訴人應已發生權利失效之效果，不得再撤銷系爭租賃契約云云，固據提出申請書及聲請調閱本院93年執字第33109號及95年度執字第51597號卷宗為證。惟查，該等事證尚不足以證明被上訴人明知王以豪仍居住其內且經調查後明確同意被上訴人已可豁免切結不實之責任，而被上訴人之所以要求上訴人切結，即因該等認定是否符合申請要件之審查，有時多為形式上之審查，縱使在形式審查當時有可能懷疑或知悉系爭房地可能有他人居住其內等上訴人切結不實之情形，惟因信賴上訴人之切結，節省締約時調查之勞費，依前開說明，其因信賴上訴人確無切結不實之情事，而先予同意承租，於嗣後查明上訴人確有切結不實之情事，主張依據兩造之約定撤銷或終止系爭租賃契約，衡情並無任何違反誠信原則及禁反言之問題，是上訴人主張此部分自不足採。
七、從而被上訴人依系爭租賃契約第5條其他約定事項第14點：「承租人於申請承租所附繳證件或切結事項有虛偽不實時，除負法律責任外，並由出租機關撤銷租約，所繳租金及歷年使用補償金不予退還。」之約定，以上訴人二人切結不實為由，撤銷系爭租賃契約，即屬合法，兩造間之系爭租賃契約既經被上訴人撤銷而不存在，上訴人訴請確認兩造間之系爭租賃契約存在即無依據。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件之事實及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後認為對判決之結果無影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 18 日
民事第一庭 審判長法 官 李昆曄
法 官 蔡和憲法 官 朱漢寶以上正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 97 年 1 月 28 日
書記官 陳彥樺