臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第377號上 訴 人 乙○○被 上訴人 信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 劉韋德律師複 代理人 丙○○上列當事人間請求給付服務報酬務事件，上訴人對於中華民國96年5月10日本院臺北簡易庭96年度北簡字第14887號第一審宣示判決筆錄提起上訴，被上訴人並為起訴聲明之減縮，本院於97年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第一項減縮為：上訴人應給付被上訴人新臺幣肆拾貳萬元及自民國九十六年四月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按於第二審為訴之變更、追加，非經他造同意，不得為之。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第436條之1第3項準用第446條第1項但書、第255條第1項但書第3款定有明文。查被上訴人起訴聲明，係請求上訴人給付被上訴人（新臺幣）425,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於民國97年1月18日本院審理中當庭減縮本金部分之請求為上訴人給付42萬元（見本院卷第59頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於首揭規定，應予准許。
二、被上訴人起訴主張：上訴人於94年3月8日與伊簽訂買賣仲介一般委託書（下稱系爭契約），以10,500,000元之價格委託伊仲介銷售座落臺北市○○路○○號3樓之2之房屋及其所在之土地（下稱系爭不動產），委託期間自95年3月8日起至95年6月8日止，嗣延長至95年8月31日，訴外人曾品薰及其子蔡宗穎經伊帶看系爭不動產，曾品薰並於95年8月17日以買賣要約書向伊表示願以9百萬元購買系爭不動產，詎其後竟突然表示欲撤回購買之要約，惟上訴人於95年9月13日將系爭房屋移轉登記與蔡宗穎，依兩造所簽訂系爭契約第肆條第六項第㈢款、第㈣款約定，上訴人於委託契約關係屆滿後二個月內，與「客戶帶看紀錄表」上之客戶成交且經被上訴人查證屬實者，應給付被上訴人之服務報酬為委託銷售總價款之4%，上訴人違反上開約定，將系爭不動產私下移轉登記與蔡宗穎，自應給付伊系爭不動產之委託銷售總價款之4%，爰請求上訴人給付425,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息等語。
三、對上訴人抗辯之陳述：上訴人雖謂不知曾品薰及蔡宗穎係被上訴人所帶看之客戶，然按諸兩方之系爭契約書第肆條第六項第㈢款、第㈣款約定，上訴人於委託契約關係屆滿後二個月內，與客戶帶看紀錄表上之客戶成交且經被上訴人查證屬實者，依約即需給付上訴人約定之仲介報酬，是上訴人辯稱不知買主曾品薰及蔡宗穎係被上訴人帶看客戶之詞，並無礙被上訴人依約請求上訴人給付仲介報酬之權利。
四、上訴人則以：依兩造簽訂系爭契約第肆條第六項第㈢款約定，伊需與客戶帶看紀錄表上之客戶成交系爭不動產，被上訴人方得請求服務報酬，如該成交者非係客戶帶看紀錄表上之客戶，被上訴人應不得依上開約定請求報酬，且依系爭契約第肆條第三項之約定，被上訴人所帶看之客戶，應由上訴人於客戶帶看紀錄表上簽章以確認被上訴人有帶看該客戶，被上訴人始得請求服務報酬，而被上訴人於原審並未提出客戶帶看紀錄表，上訴人更未於客戶帶看紀錄表上簽章確認，上訴人委託被上訴人仲介銷售系爭不動產期間，被上訴人究竟曾帶何人前往看屋均未知，上訴人根本無從知曉，又依系爭契約第肆條第六項第㈣款約定，縱然違反規定，上訴人應給付被上訴人之服務報酬為委託銷售價款之百分之四。兩造於系爭契約第貳條約定委託銷售價額為10,500,000元，縱上訴人需給付報酬，則被上訴人之報酬應依10,500,000元之百分之4計算為42萬元等語為辯。
五、原審為被上訴人勝訴判決，即判命上訴人應給付被上訴人425,000元及自96年4月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴人提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：㈠減縮起訴聲明為：上訴人應給付被上訴人42萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡上訴駁回。
六、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造於94年3月8日簽訂買賣仲介一般委託書，由上訴人委託被上訴人以10,500,000元之價格，仲介銷售系爭不動產，委託期間自95年3月8日起至95年8月31日止，有被上訴人於原審提出之買賣仲介一般委託書、買賣委託書內容更改附表等件影本為證（見原審卷第8至12頁）
㈡、訴外人曾品薰於95年8月17日以買賣要約書向被上訴人表示願以9百萬元購買系爭不動產，有被上訴人於原審提出之買賣要約書影本在卷可稽（原審卷第13至14頁）。
㈢、上訴人於95年9月1日與曾品薰、蔡宗穎簽訂買賣契約，並於同年月13日將系爭不動產移轉登記與訴外人蔡宗穎，有被上訴人於原審提出之建物登記第二類謄本在卷可稽（原審卷第15至17頁）。
七、兩造之爭點及論述：被上訴人主張於94年3月8日與上訴人簽訂買賣仲介一般委託書，上訴人將系爭不動產委託被上訴人仲介銷售，委託期限自95年3月8日起至95年8月31日止，委託總價為10,500,000元，嗣上訴人於95年9月1日將系爭不動產出售與曾品薰、蔡宗穎，並於同年月13日將系爭不動產移轉登記與蔡宗穎等語，業據提出買賣仲介一般委託書、買賣委託書內容更改附表影本及建物登記第二類謄本等件為證，並為上訴人不爭執，應堪信為真實。惟上訴人辯稱其並不知曾品薰、蔡宗穎曾委託被上訴人帶看系爭不動產，且被上訴人如有帶看之事實，應由上訴人於客戶帶看紀錄表上簽章確認，被上訴人始得請求服務報酬。是本件之重點係在於上訴人是否僅需依被上訴人提出經上訴人簽名確認之帶看紀錄表給付仲介報酬？經查：
㈠、按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬；又委託人雖得隨時終止居間契約，然契約之終止，究不應以使居間人喪失報酬請求權為目的而為之，否則仍應支付報酬，此有最高法院58年臺上字第2929號著有判例可資參照；再稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。
㈡、依曾品薰及蔡宗穎之共同訴訟代理人黃永正，於96年3月20日本院96年度他調字第35號給付服務報酬案件調解時陳稱：
蔡宗穎係在95年8月22日左右與一位蔡小姐談妥系爭不動產出售之條件，同年8月31日前即經由該蔡小姐居間仲介與上訴人當面洽談，雙方應係在同年9月1日簽訂買賣契約書，而曾品薰及蔡宗穎與蔡小姐洽談前，就曾由被上訴人公司業務員帶看系爭不動產等語（參見本院96年度他調字第35號卷宗第36頁調解程序筆錄），並為上訴人所是認（見本院卷第58頁反面），曾品薰及蔡宗穎亦與被上訴人就前揭給付服務報酬案件成立調解筆錄，其內容為曾品薰及蔡宗穎願意給付被上訴人2萬元，有調解筆錄一份附卷可參，參以被上訴人提出由曾品薰具名為買方之買賣要約書內容，曾品薰確於95年8月17日以買賣要約書向被上訴人表示願以9百萬元購買系爭不動產等情，足證曾品薰、蔡宗穎曾經由被上訴人帶看系爭不動產，並因此瞭解系爭不動產狀況、品質及銷售條件等，應認曾品薰、蔡宗穎確曾經被上訴人公司之職員居間仲介購買係爭不動產至明。上訴人所辯其不知曾品薰、蔡宗穎曾由被上訴人職員帶看系爭不動產云云，要無可採。
㈢、兩造間關於系爭不動產所簽訂之買賣仲介一般委託書，原則上係屬媒介居間，需因居間人之斡旋至契約簽立方可請求給付報酬，即委託人給付報酬之義務係於買賣實際成交時方發生，服務費係於簽定買賣契約時給付，然系爭契約第肆條第六項第㈢款及第㈣款分別約定：「當甲方（上訴人）違反下列事項時，視為乙方（被上訴人）已完成居間仲介之義務，甲方應一次給付全額服務報酬：⑴在與買方成立買賣契約（或預約）後，因可歸責於甲方之事由無法繼續履約（或簽立本約）者。⑵於委託契約關係存續期間內或在委託契約關係因故終止或屆滿後二個月內，甲方與『客戶帶看紀錄表』上之客戶成交且經乙方查證屬實者。」「前項規定，服務報酬之計算標準如下：⑴違反前項第一款之規定者，甲方應給付予乙方之服務報酬為該買賣契約或預約所訂成交價額之百分之四。⑵違反前項第二款之規定者，甲方應給付予乙方之服務報酬為本約第二條所訂委託銷售總價款之百分之四。」即不以居間人斡旋至契約簽立時亦可請求給付報酬，此約定顯為兩造就服務報酬給付要件之特別約定，係為避免仲介公司投入之心力付諸流水，除可避免客戶惡意圖免給付仲介費外，亦因被上訴人對交易完成之結果，確實曾經付出努力，自然可得應得之報酬。準此，上訴人於委託關係屆滿後二個月內，私自與被上訴人曾經所帶看之客戶曾品薰、蔡宗穎就系爭委託銷售之不動產簽訂買賣契約，並於95年9月1日將不動產所有權移轉登記予蔡宗穎，則依系爭買賣仲介一般委託書第肆條第六項第㈣款約定，上訴人應依第貳條委託銷售之總價10,500,000元給付百分之四之委託仲介報酬。至於「客戶帶看紀錄表」僅係用以證明被上訴人公司有帶看客戶之事實，並非給付服務報酬之要件，此觀系爭契約第肆條第六項第㈢款之⑵「……查證屬實……」等字自明（見調字卷第9頁），要難解為被上訴人向上訴人請求原本約定報酬之依據。是上訴人所辯被上訴人未提出經其簽名確認之「客戶帶看紀錄表」，不得請求給付仲介報酬云云，亦無可取。
㈣、上訴人雖於本院審理時抗辯：兩造約定之服務報酬為依成交價百分之三計算，惟兩造於94年3月8日締結前述系爭契約書載明上訴人應行給付與被上訴人之服務報酬為委託銷售價款之百分之四，而委託銷售價款為10,500,000元，故依此計算之服務報酬為42萬元，至於上訴人雖以被上訴人公司職員劉興明簽約時，達成依成交價百分之三計算服務報酬等語置辯（參本院97年1月18日言詞辯論程序筆錄），然已為被上訴人所否認，且上訴人對此有利己之事實，並未舉證以實其說，自應受系爭契約有關服務報酬明文約定之拘束，是上訴人應給付被上訴人之服務報酬應為42萬元。
八、綜上所述，被上訴人主張依兩造簽訂系爭契約第肆條第六項第㈢款之約定，請求上訴人給付42萬元及自起訴狀繕本送達之翌日即96年4月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審於上開範圍內判命上訴人如數給付，並依職權為假執行之宣告（減縮部分除外），核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另被上訴人於本院減縮其請求如上，爰將原判決
主文第一項，宣示如主文第二項所示。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 31 日
民事第六庭 審判長法 官 張競文
法 官 許純芳法 官 鄧德倩以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 1 月 31 日
書記官 池東旭