臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第409號上 訴 人 丙○○○
樓訴訟代理人 張曼隆律師複代理人 乙○○
鄭三川律師被上訴人 甲○○
樓訴訟代理人 楊進興律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國96年07月11日本院簡易庭第一審判決（95年度北簡字第44127號）提起上訴，本院於97年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：台北市○○區○○路○○○巷17之1號之四層樓建物（下稱系爭建物），上訴人為系爭建物3樓所有權人，被上訴人則為4樓之所有權人，系爭建物各樓層物理上相互連接，維持建物安全及外觀所必要之支柱、屋頂、外牆，及通行各樓層之樓梯、儲水塔、自來水管、公共出入之大門等係屬同一，且自始無默示分管協議存在，而上訴人購買系爭建物3樓時，上訴人之前手既無告知上訴人系爭屋頂平台有約定專用之情形，又被上訴人於系爭建物3至4樓樓梯間設置木門封閉頂樓出入，上訴人亦無從得知頂樓出入須由設置在4樓建物內由4樓住戶專有之樓梯獨立進出，縱有分管契約存在，上訴人為善意受讓之第三人，自不受該分管契約之拘束。被上訴人未經全體住戶同意，將原架設於平台地面上之水塔改裝架設在波浪版上，又封閉通往屋頂之樓梯間，致其他共有人無法通達頂樓維修水塔，被上訴人自屬無權占用系爭建物屋頂平台，上訴人及其他共有人僅因用水問題遷就被上訴人，此等容忍行為非為默示同意被上訴人使用屋頂平台；被上訴人另裝設木門佔用樓梯通道且上鎖，不僅影響逃生安全，更因系爭木門為往外開啟，若4樓木門與3樓鐵門同時開啟或其中一門打開未回復原狀，另一門打開時仍會造成上訴人之出入安全問題；又系爭建物3樓與4樓樓梯間之窗戶原為一般可自由開啟之窗戶，被上訴人改裝並封閉3樓及4樓樓梯間之窗戶，對系爭建物之公共安全及通風影響重大，此等修繕變更共有物之性質，又未增加其效用及價值，自非屬簡易修繕，因此被上訴人應將木門與屋頂平台之違建拆除，將無權占有部份返還全體共有人，並將系爭窗戶回復為可開啟通風之狀態，以保障系爭建物之公共安全云云。
二、被上訴人則以：㈠本棟房屋之基地地號長安段三小段0000-0000地號該地上建
物共四棟 (一層二層三層及四層，建號分別為00000-0000,00000-0000, 00000-0000, 00000-0000)，建於民國55年間，屬舊式公寓建築，其樓梯乃由旁邊興建一樓層通二樓層，二樓層通三樓層，三樓層通四樓層，均屬直行方式，毋須進入別人屋內，而四樓層通往屋頂平台，則須由四樓層房屋內部之樓梯始能通往屋頂平台，故建商興建之初即規劃四樓屋頂平台使用權歸屬於頂樓（4樓）所有權人（故所賣價錢較
2、3樓高）。另依系爭建物土地登記謄本可知，土地標示「地上建物建號：共4棟」，建號各不相同，已明示四棟乃獨立之建物，是系爭建物四層之間並無共有關係存在；且其中4樓比1、2、3樓面積多出2.22平方公尺，此乃因4樓通往屋頂平台之樓梯設計於4樓之室內，足證4樓之樓梯及屋頂平台，均屬於4樓所有權人即被上訴人所有，上訴人無請求返還屋頂平台之權。退步言之，縱認系爭建物屬區分所有之建物，如前述依其原始規劃設計及當初建商與第一手承購戶之間已有默示分管之協議存在，且對於購屋此等生活大事，購買者自應對欲購買不動產之現狀及周遭環境仔細觀察，是上訴人於92年8月間購入系爭3樓房屋時，對於系爭建物並無獨立通道可至頂樓，不可能使用頂樓平台，被上訴人在其屋頂平台搭蓋違建管理使用之現狀毫不知情，顯違常情，是上訴人顯非善意第三人，自應受分管協議之拘束。退萬步言之，縱認建商及第一手承購戶之間未有默示分管協議存在，然被上訴人於系爭建物屋頂加蓋建築已歷數十年，且屋頂平台之漏水修繕等費用均由被上訴人開支，1、2、3樓所有人數十年來均無異議，是共有人間已實際劃定使用範圍，對各自管領占有部分，互相容忍，亦應認各共有人間已成立分管協議，是上訴人自不得請求被上訴人返還系爭建物之屋頂平台。又屋頂水塔係經全體住戶同意而更改設置，且水塔保養維修費用均由被上訴人負擔，水質亦清潔無虞，上訴人請求改搭水塔，並無理由。
㈡系爭建物3樓至4樓樓梯通道之木門為原始建築設計時即已存
在，蓋4樓之樓梯部分如前述已登記入4樓之產權，並經中山區地政事務所函文闡明，是3樓至4樓樓梯通道產權為被上訴人所有，被上訴人有權為管理、處分行為；且台北市議會邀集台北市政府有關單位就系爭建物做出免設置公共樓梯通往屋頂平台之結論，足見系爭屋頂平台非供公眾使用，更不會影響公共安全甚明，且上訴人主張木門設置影響其出入安全，只要小心開門即無危險之虞，是上訴人請求拆除木門，自屬無據。
㈢又4樓牆壁之採光玻璃磚部分，其原來即屬封閉牆面並無窗
戶存在，被上訴人僅將該部分牆面改裝為採光玻璃磚，應屬共有物之簡易修繕、保存行為，自得單獨為之，無礙於上訴人共有權益之行使，上訴人主張將窗戶回復為可自由開啟狀態，顯無理由。
三、本件原審為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，判命被上訴人應將坐落臺北市○○區○○段三小段580地號土地上，建號同段597號、門牌號碼臺北市○○路○○○巷17之1號4樓建物之屋頂平台上，如附圖斜線部分所示、面積79.94平方公尺之增建物拆除，並駁回上訴人其餘之訴，同時就上訴人勝訴部分依職權宣告假執行，及被上訴人如以新台幣10萬元預供擔保後，得免為假執行。上訴人不服提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人應將坐落台北市○○區○○段三小段580地號上，門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷17之1號之屋頂平台如附圖一斜線部分所示返還予上訴人及其他全體共有人。㈢被上訴人應將坐落台北市○○區○○段○○段○○○○號上，門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷17之1號3樓至4樓樓梯通道如附圖二之木門予以拆除，並將該樓梯通道還予上訴人及其他全體共有人。㈣被上訴人應將坐落台北市○○區○○段三小段580地號上，門牌號碼台北市○○區○○路○○○巷17之1號3樓至4樓樓梯通道如附圖三之封閉窗戶，回復原狀為可開啟通風之窗戶。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭建物3樓為上訴人所有、4樓為被上訴人所有。
㈡系爭建物之屋頂平台增建部分，是被上訴人前任屋主建造，於84年6月7日與系爭建物4樓一起賣予被上訴人。
㈢系爭建物之屋頂平台必須由被上訴人4樓房屋室內樓梯上通頂樓，並無其他公共樓梯可供通行。
五、兩造爭執之事實：上訴人主張被上訴人未經屋頂平台共有人之一即上訴人同意，而任意佔用系爭建物之屋頂平台，是請求被上訴人應將系爭建物之屋頂平台返還予上訴人及其他共有人，並將系爭建物3樓至4樓樓梯通道之木門拆除，且將樓梯通道返還上訴人及其他共有人，另應將系爭建物3樓至4樓樓梯通道之封閉窗戶，回復原狀云云，為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被上訴人與上訴人及其他共有人間就系爭建物之屋頂平台是否有分管協議之存在？㈡系爭建物3樓至4樓樓梯通道之木門，於原始建築設計時是否已存在？㈢系爭建物之3至4樓樓梯間之採光玻璃磚，原始建築設計是否為一可自由開啟之窗戶？
六、得心證之理由：㈠被上訴人與上訴人及其他共有人間就系爭建物之屋頂平台是
否有分管協議之存在？⒈按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬
物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799條前段定有明文。所謂共同部分，指大門、屋頂、地基、走廊、階梯等性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言。我實務及學界通說一致認樓房之樓頂平台不能為獨立的區分所有權客體，性質上又為全體住戶共同使用部分，即屬建築物之共同部分，依民法第799條規定，應推定為該樓房各區分建築物之所有人所共有。一般而言，附屬設施等屬各區分所有人共有的共同部分，應由區分所有全體按照物的一般使用方法為非排他性的利用。不過藉由專用使用權的設定，共同部分的一部亦得由特定的區分所有人作排他、獨占的使用收益。
⒉第按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互
相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。（最高法院91年度台上字第2477號判決意指參照）⒊次按共有人與其他共有人訂立共有物分管之特約後，將其應
有部分讓與第三人時，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，仍應受讓與人所訂分管契約之拘束，此有最高法院93年度台上字第863號判決可資參照。又共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。例如：區分所有建築物之出賣人，保留共有部分之專用權，分別附隨於專有部分出賣時，他區分所有人明知有此情形而買受，縱未明白約定，應視為保留專用權之默示承認。又如共有人間實際上劃定使用範圍，對占有管領之部分予以容忍，對於他共有人之使用、收益未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。（最高法院87年度台上字第1359號、83年度台上字第1377號以及80年度台上字第1104 號判決可資參照）⒋經查，被上訴人所有系爭4樓建物於建造之初，即由起造人
於設計建造時，將頂樓平台出入方式設計為僅得經由設置在被上訴人4樓室內樓梯進出，而無其他樓梯得自由進出頂樓，且該室內樓梯係屬被上訴人專有部分，僅得由被上訴人獨立排他使用，在構造上亦能與系爭1至3樓建物部分區別等情，為兩造所不爭執，並經本院到場勘驗屬實，有勘驗筆錄在卷可稽，堪認系爭建物結構上並無共同樓梯或通道可通達頂樓平台，僅4樓住戶即被上訴人得利用設置室內樓梯到達頂樓而有使用頂樓平台之可能性。另據證人孫鈴鈴即系爭4樓建物原始承購人之女兒證稱：其記得建商說頂樓是屬於4樓私人所有，剛買沒加蓋，買房子之前其未去過，買後曾去過，房子現場的樓梯直通4樓，其母親稱頂樓是屬於4樓所有，並無別的門通頂樓等語，益徵系爭建物原始起造時，除設在
4 樓建物專有部分內可獨立進出屋頂樓梯外，並無共用樓梯可以通達頂樓平台。準此，系爭建物在建築結構上，共用樓梯部分僅到達四樓，並無其他共用樓梯得通達至頂樓，頂樓出入須由設置在4樓建物內由4樓住戶專有之樓梯獨立進出等情，為1至3樓區分所有人於購屋之初即可知悉，區分所有人明知有此情形而買受，揆諸前揭判決要旨，縱未明文約定，亦應視為保留專用權之默示承認，且就此項專用部分之使用、收益已經多年未予干涉，應認為有默示之分管契約存在，其他區分所有人自應受此此專用使用權約定之拘束。
⒌上訴人雖主張其不知頂樓平台的通道設置方式，為善意的第
三人，不受分管協議之拘束云云。然查，購屋本屬生活中之大事，對於所欲購買之不動產現狀、周遭環境，自是仔細觀察而深入研究，是以上訴人於92年8月間購入系爭3樓房屋時，若謂對於系爭建物並無獨立通道可通至頂樓，不可能使用頂樓平台等情，毫不知情，實與常情有違而難以置信，從而，上訴人主張其為善意第三人，不受分管協議所拘束云云，尚難採信。
㈡系爭建物3樓至4樓樓梯通道之木門，於原始建築設計時是否
已存在？上訴人主張被上訴人無權擅自裝設木門，且木門已危害上訴人出入安全及安寧，應予拆除云云。經查，系爭建物樓梯所有權歸屬情形，業經臺北市中山地政事務所來函表示：「本棟建物各層樓梯間已併入當層主建物登記」等語，有該所95年12月6日北市中地二字第09531926700號函、房屋複丈平面圖可稽，系爭3、4樓樓梯間既併入被上訴人所有4樓主建物所有權內，共同辦理登記，則該部分產權即屬被上訴人所有，被上訴人自屬有權為管理、處分行為，僅不得妨害樓梯間出入通行。次查，系爭建物3樓鐵門係向外開啟，3樓至4樓樓梯通道之木門亦是向外開啟等情，經本院到場勘驗無誤，有勘驗筆錄附卷可參。又系爭建物3樓鐵門係在共用樓梯間牆面加裝鐵門框並裝設外開不鏽鋼鐵門，系爭建物3樓至4樓樓梯通道之木門門框所在位置為原始建築設計之門框位置等情，有被上訴人提出上開相關照片在卷足憑，堪信為真實，另系爭建物之1、2樓門均是向內開啟等情，為上訴人所不否認，堪認系爭建物原始設計各樓層住戶之門均係向內開啟，各樓梯通道間之門則採向外開啟之方式，二者間尚無不安全之虞，是縱認上開兩門間現有居住安全之虞，亦係因上訴人所有之3樓鐵門改採向外開啟方式所致，從而，上訴人主張被上訴人無權擅自裝設木門，且木門已危害上訴人出入安全及安寧，應予拆除云云，洵屬無據，應予駁回。
㈢系爭建物之3至4樓樓梯間之採光玻璃磚，原始建築設計是否
為一可自由開啟之窗戶？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條定有明文。上訴人主張3、4樓樓梯間之窗戶原為可開啟窗戶形態，請求回復原狀云云，為被上訴人所否認，上訴人亦未能舉證證明系爭建物之3至4樓樓梯間原始建築設計為一可自由開啟之窗戶，是上訴人主張將3至4樓樓梯間之採光玻璃磚回復原狀為可自由開啟之窗戶，洵屬無據，要難採信。
七、綜上所述，系爭建物之區分所有權人就屋頂平台之使用權，難認無默示分管契約之存在，上訴人亦難認為善意第三人，自應受該分管契約之約束，又系爭建物3樓至4樓樓梯通道之木門於原始建築即存在，被上訴人為有權處分之人，且尚難認係因被上訴人之行為致妨礙安寧或安全等情，另上訴人未能舉證證明系爭建物之3至4樓樓梯間原始建築設計為一可自由開啟之窗戶，從而，上訴人主張被上訴人應將系爭建物之屋頂平台返還予上訴人及其他全體共有人，並應將系爭建物之1號3樓至4樓樓梯通道之木門拆除，將該樓梯通道還予上訴人及其他全體共有人，且應將系爭建物之3樓至4樓樓梯通道之封閉窗戶，回復原狀為可開啟之窗戶云云，均為不足採。原審因而為上訴人此部份敗訴判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 97 年 11 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 陳秀貞法 官 陳雯珊以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 11 月 12 日
書記官 陳彥樺