臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第556號上 訴 人 丙○○被上訴人 乙○○訴訟代理人 林淑惠律師
甲○○上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國96年
9 月28日本院臺北簡易庭96年度北簡字第30623 號第一審判決提起上訴，本院於98年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新臺幣貳佰壹拾伍元，及自民國九十六年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國九十八年六月十八日起至終止使用坐落臺北市○○區○○段一小段五五七地號土地之日止，按月於每月末日給付按附表二計算式計算之金額。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436 條之1 第3 項準用同法第44
6 條第1 項前段定有明文。本件上訴人起訴原依不當得利之規定請求，嗣改依民法第425 條之1 之規定請求，於本院審理時，復改依不當得利之規定請求，並將聲明請求之金額擴張為新臺幣（下同）487,978 元，核屬訴之變更、追加，被上訴人就上訴人改依不當得利之規定有所請求雖不同意，然上訴人請求之基礎事實，均為被上訴人所有之建物占用上訴人所有之土地，被上訴人有給付使用土地對價之義務，而上訴人訴之變更前後，所援引之訴訟資料大致相同，其所為之變更，亦不甚礙被上訴人之防禦及訴訟之終結，依上開規定，上訴人所為訴之變更、追加，應予准許。
二、上訴人主張：被上訴人所有之臺北市○○區○○段1 小段65
7 建號建物（建物門牌：臺北市○○區○○街○○巷○○號3 樓）坐落於上訴人所有之臺北市○○段○ ○段○○○ ○號土地上。系爭土地所有權應有部分1/3 原為馮森所有，其繼承人馮繼塗將之出賣予上訴人，並於93年11月9 日與上訴人簽訂債權讓與契約書，同意將系爭土地自79年12月13日起所生權益之債權全部讓與上訴人，並經上訴人為債權讓與通知。系爭建物主建物面積38.62 平方公尺，系爭土地上全部建物主建物面積1,080.5 平方公尺，系爭建物占用系爭土地之比例3.57% ，系爭土地面積409 平方公尺，上訴人應有部分1/3 ，系爭建物占用上訴人所有之系爭土地面積4.78平方公尺。系爭建物無正當權源占用上訴人所有之系爭土地，受有相當於租金之不當得利，茲公告現值接近土地市價，上訴人得請求之不當得利應以土地公告現值年息8%為適當，依此計算，79年12月13日至93年11月9 日，被上訴人應給付之不當得利為487,978 元，自93年11月10日起，被上訴人應給付之不當得利為按附表一計算式計算之金額，爰依不當得利之規定提起本件訴訟等語。
三、被上訴人抗辯：㈠系爭建物係依建築法規定，經主管建築機關審查許可發給建
築及使用執照，於66年7 月28日建築完成核准使用，並依土地登記規則規定，於67年1 月31日辦理建物所有權第一次登記之合法建物。系爭建物坐落系爭土地顯然於申請建築之初，即已具備使用土地之權利證明文件，經主管建築機關審查無誤，否則主管建築機關如何許可並發給建築及使用執照予起造人，准其於系爭土地上建築房屋，系爭建物坐落於系爭土地上並非無權占有。
㈡系爭土地重測前為臺北市○○區○○段○○○○○ ○號土地，原
屬訴外人馮佳崔、馮森、石勇雄三人共有，權利範圍各1/3。馮佳崔、馮森之繼承人、石勇雄等共有人於64、65年間，共同提供包括系爭土地在內之數筆土地與建商葉松柏合建房屋，系爭房屋確係經系爭土地共有人同意而建築。因原土地共有人馮森、馮佳崔之土地應有部分，於系爭建物建築完成後，其繼承人尚未辦妥繼承登記，致全體土地共有人未能協同辦理土地所有權移轉登記，故除石勇雄及其指定之起造人外，其餘起造人，包括馮森、馮佳崔之繼承人、建商葉松柏及向渠等購買合建房屋之承購戶，均僅取得因合建而分配之房屋所有權，而未取得其所分配房屋應配附之土地應有部分，系爭土地共有人確曾提供系爭土地與建商葉松柏合建房屋，建商葉松柏於65年間，於系爭土地上興建含系爭建物在內之建物，自非無權占有。
㈢合建契約之目的，在於使建商與地主間均得就建築完成之房
屋及其坐落土地，因互易而各自取得受分配部分之所有權，建商葉松柏於系爭建物建築完成後，已依約分配房屋所有權予地主之繼承成馮忠信、馮水河等人，建商就其所受分配之建物，自得主張有權占有該合建房屋坐落之土地，並請求系爭土地共有人或其繼承人等無償移轉該房屋所坐落之土地應有部分。系爭建物係建商葉松柏因合建而分得，其於68年1月25日連同其坐落土地應有部分出售與被上訴人之夫陳煙雄，並於68年4 月6 日將系爭房地交付被上訴人之夫占有使用、收益，被上訴人之夫於68年間向建商葉松柏購買系爭建物時，已併同建物坐落之基地即系爭土地應有部分同時購買，而建商葉松柏就其因合建所分配之建物得依約對系爭土地共有人主張有權占有，並有權請求系爭土地共有人移轉該房屋所坐落之土地應有部分，被上訴人所有購自葉松柏之系爭建物自係有權並得無償使用系爭土地。又系爭土地原存在共有關係，共有人已共同出具土地使用權同意書，供作建築房屋使用，並各自分配取得合建房地，系爭土地共有人間已有如何管理或分割共有物之約定，馮繼塗縱將系爭土地應有部分再行轉讓與上訴人，上訴人亦應同受該共有土地分管協議約定之拘束。
㈣上訴人雖於93年11月18日以存證信函請求被上訴人按月給付
土地使用費用，然上訴人於93年11月25日始取得系爭土地所有權應有部分74/10,000 ，於此之前，上訴人就系爭土地並無所有權，其於93年11月18日本於所有權人之地位，請求被上訴人給付80年12月16日至93年11月19日之租金，並無理由。且上訴人起訴請求被上訴人給付使用系爭土地之代價，應有民法第126 條規定之適用，而上訴人債權讓與之通知於96年3 月16日始送達被上訴人，上訴人基於馮繼塗之債權讓與請求被上訴人給付93年11月9 日以前之不當得利，其請求之意思表示應自本件起訴狀繕本送達被上訴人始發生效力，其此一請求，於起訴狀繕本送達被上訴人前，其超過5 年之部分，已罹於時效而消滅。又系爭建物屋齡已33年，頗為老舊，且無電梯，上訴人請求以系爭土地公告現值年息10% 計算相當於租金之不當得利，與土地法第97條規定不合，且屬過高，被上訴人認以系爭土地申報地價年息3%計算為適當。再者，被上訴人如因系爭建物無權占有系爭土地而受有不當得利，其受有損害者應為系爭土地之所有權人，上訴人迄至98年6 月10日止，僅持有系爭土地所有權應有部分4,908/1,227,000 ，上訴人所受損害應為系爭建物占用系爭土地面積之4,908/1,227,000 ，其以1/3 為計算基準，尚非有據。
四、本件經原審判決上訴人全部敗訴，上訴人聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人487,
978 元，及自93年11月10日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自93年11月10日起至終止使用臺北市○○區○○段
1 小段557 地號土地之日止，按月於每月末日給付上訴人按附表一計算式計算之金額，及自應給付日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴。
五、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人所有之臺北市○○區○○段1 小段657 建號建物（
建物門牌：臺北市○○區○○街○○巷○○號3 樓）坐落於上訴人所有之臺北市○○段○○段○○○ ○號土地上。
㈡系爭建物占用系爭土地之比例為3.57%。
㈢馮繼塗於93年11月9 日與上訴人簽訂債權讓與契約書，同意
將系爭土地自79年12月13日起所生權益之債權全部讓與上訴人，上訴人債權讓與之通知於96年3 月16日送達被上訴人。
㈣迄至98年6 月10日，上訴人就系爭土地之所有權應有部分為4,908/1,227,000。
六、得心證之理由：上訴人主張被上訴人因系爭建物無權占有系爭土地而受有不當得利，為被上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者，為：㈠系爭建物坐落系爭土地有無正當權源？㈡系爭建物占用系爭土地相當於租金之不當得利為何始屬適當？㈢上訴人請求被上訴人給付遲延利息之起算點為何？茲論述如下：
㈠系爭建物坐落系爭土地有無正當權源？⒈查被上訴人之夫陳煙雄於68年1 月25日向建商葉松柏買受系
爭建物及其坐落土地應有部分，建商葉松柏於68年4 月6 日將系爭房地交付占有，有不動產買賣契約在卷可憑（本院卷第8 頁、第131-134 頁）。而系爭建物坐落土地重測前為臺北市○○區○○段○○○○○ ○號，該建物所在之集合住宅係由臺北市政府核發65建（雙園）（東園）字第005 號建造執照核准興建，該時系爭土地為馮森、馮佳崔、石勇雄共有，應有部分各1/3 ，馮森、馮佳崔之繼承人及石勇雄曾出具土地使用權同意書，共同列名為起造人，並於建築完成後，領有66使字第1464號使用執照，復有土地登記簿謄本、土地使用權同意書、使用執照存根附卷可稽（原審卷第118-124 頁）。又馮繼塗為馮森之繼承人，於馮森35年6 月13日死亡時，即因繼承取得系爭土地所有權應有部分，其於本院80年度重訴字第382 號土地所有權移轉登記事件陳稱：「我早就同意將557 地號土地移轉登記，只是他們沒有去辦，518 地號土地同意移轉登記，但是要他們繳稅金」等語（本院80年度重訴字第382 號80年10月21日言詞辯論筆錄參照），復於本院94年度訴字第198 號返還不當得利事件陳稱：「蓋房子當時我知道，建商要幫我們辦繼承才讓他蓋的，但是後來蓋好後，建商就走了，蓋好的房子，地主都分到5 樓的部分，好的房子都分給建商。最後建商沒有幫我們辦理繼承。我當時沒有分到房子，我姪子他們有分到房子」等語（本院卷第25頁），系爭建物C 棟3 樓、D 棟5 樓房屋即係分配予馮森之孫馮水河、馮忠信2 人，觀諸使用執照存根後附起造人名冊亦明（原審卷第124 頁）。則自馮森之繼承人馮繼塗自承其知悉建商葉松柏於系爭土地建築房屋，且馮森之孫馮水河、馮忠信2 人曾出具土地使用權同意書，並於系爭建物建築完成後分得系爭建物C 棟3 樓、D 棟5 樓房屋等節觀之，即足徵馮森之繼承人應已同意提供土地，並與建商葉松柏協議後分得上開房屋。馮森之繼承人同意合建在先，復依合建契約之約定以馮森之孫馮水河、馮忠信2 人取得系爭建物C 棟3樓、D 棟5 樓房屋所有權取得對價，於系爭建物建築完成後，自負有將其名下土地移轉登記予建商葉松柏或其指定之人之義務，建商葉松柏既得向馮森之繼承人主張占有之正當權源，則自建商葉松柏取得系爭建物所有權之陳煙雄（被上訴人之夫），及自陳煙雄取得系爭建物所有權之被上訴人，亦據此取得移轉占有之權利，而得對馮森之繼承人主張有權占有，此即學說上所謂之占有連鎖，上訴人主張葉松柏與馮森之繼承人間無合建契約存在，被上訴人不得對馮森之繼承人主張有權占有，尚非可採。
⒉按合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人
，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土地承買人主張其有使用土地之權利（最高法院90年臺上字第1366號判決意旨參照）。系爭建物係由地主馮森之繼承人與建商葉松柏合建後，由建商葉松柏出賣予被上訴人之夫陳煙雄，再以買賣為原因讓與被上訴人，已如前述，自建商葉松柏取得系爭建物所有權之陳煙雄（被上訴人之夫），及自陳煙雄取得系爭建物所有權之被上訴人，固得本於占有之連鎖關係，對馮森之繼承人主張有權占有，惟建商葉松柏對馮森之繼承人主張有權占有之權源為合建契約，該合建契約僅存在於契約當事人即葉松柏、馮森之繼承人之間，僅具有債之效力，馮森之繼承人馮繼塗既將系爭土地所有權應有部分讓與上訴人，被上訴人即不得再執系爭合建契約之約定，對抗上訴人，被上訴人抗辯其得向上訴人主張有權占有系爭土地，尚非可採。
⒊雖被上訴人抗辯：參照司法院大法官釋字第349 號解釋、最
高法院48年臺上字第1065號判例意旨，應認系爭土地共有人就系爭土地已達成參與合建並配合移轉土地所有權之分管協議，上訴人明知有此協議而向馮繼塗買受系爭土地所有權應有部分，應受該分管協議之拘束等語。惟上開解釋、判例均係就「共有人與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約」之情形為闡釋，馮森之繼承人與建商葉松柏間所成立者為合建契約，建商葉松柏於合建契約成立時並非系爭土地共有人，與共有土地地主間訂立分管契約之情形不同，自無適用上開解釋、判例意旨之餘地，否則地主與建商簽訂之合建契約將因土地為單獨所有、數人共有而異其效力，被上訴人抗辯上訴人亦應受合建契約之拘束，尚不足採。
㈡系爭建物占用系爭土地相當於租金之不當得利為何始屬適當
？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。承前所述，被上訴人無正當權源占有系爭土地，則上訴人請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10% 為限，土地法第97條定有明文。此項規定，於租用基地建築房屋準用之，復為土地法第105 條所明定。而所謂土地價額，依土地法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價，而在平均地權條例施行區域，係指土地所有人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告期間內申報之地價，未於該期間內申報者，以公告地價之80% 為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明，上訴人主張被上訴人可獲得相當於租金之利益，應以系爭土地公告現值為計算基準，尚非可採。
⒊按租金之請求權因5 年間不行使而消滅，為民法第126 條所
明定，則凡無法律上之原因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5 年（最高法院49年臺上字第1730號判例、96年臺上字第2660號判決意旨參照）。本件上訴人固於93年11月18日以存證信函請求被上訴人依土地法第97條規定給付土地使用費，惟於93年11月24日被上訴人收受上開存證信函後，迄96年6 月5 日始提起本件訴訟，已逾6 個月，有存證信函、掛號郵件收件回執、起訴狀在卷可憑（原審卷第15、3 頁），依民法第130 條規定，其時效視為不中斷，被上訴人就上訴人請求超過起訴前5 年之部分為時效抗辯，核屬正當。依此，上訴人得請求相當於租金之不當得利，至多僅得自本件起訴前5 年即91年6 月5 日起算，逾此部分之請求權已因時效屆滿而消滅。
⒋上訴人於79年間向馮繼塗買受系爭土地所有權應有部分1/3
，馮繼塗並於93年11月9 日將其自79年12月13日起就系爭土地所生債權全部讓與上訴人，固有債權讓協議書在卷可稽（原審卷第22頁）。惟承前所述，被上訴人得本於占有之連鎖關係對馮森之繼承人主張有權占有，馮繼塗對被上訴人即無不當得利返還請求權可言，自無何權利可資讓與上訴人，上訴人主張其受讓馮繼塗之權利對被上訴人有所請求，核非有據，其僅得自其取得系爭土地所有權應有部分即93年11月25日起，於其所有權應有部分之範圍內，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利，逾此部分之請求為無理由，不應准許。
⒌系爭土地面積409 平方公尺，其上全部建物面積1,080.5 平
方公尺，系爭建物主建物面積為38.62 平方公尺，占用比例
3.57% ，被上訴人占用之面積為14.6平方公尺（409 ×3.57% ＝14.6），有臺北市建築師公會鑑定報告書在卷足憑（原審卷第88頁）。而系爭土地自93年11月25日起迄今，其申報地價均為每平方公尺31,130.4元（38,913×80% ＝31,130.4），亦有公告地價查詢結果在卷可憑（本院卷第231 頁）。
參酌系爭土地坐落臺北市○○區○○街，交通、生活機能尚稱便利，惟系爭建物於66年間興建完成，迄今已30餘年，屬老舊建物，被上訴人利用基地之經濟價值及所受利益較低，認其所獲得相當於租金之利益應以系爭土地申報地價年息8%為適當。依此計算，被上訴人每年可獲得相當於租金之不當得利為36,360元（31,130.4×14.6×8%＝36,360，元以下四捨五入），每月可獲得相當於租金之不當得利為3,030 元（36,360÷12＝3,030） ，每日可獲得相當於租金之不當得利為100 元（30,360÷365 ＝100 ，元以下四捨五入）。上訴人迄至98年6 月10日之所有權應有部分為4,908/1,227,000，其歷次取得之所有權應有部分為：93年11月129/245,400,
000 、94年4 月129/245,400,000 、94年6 月319/245,400,
000 、94年12月1,825/245,400,000 、95年3 月229/245,400,000 、95年9 月2,186/ 245,400,000、96年1 月15,393/245,400,000、96年4 月95,990/245,400,000、97年2 月4,327/1,227,000 ，有土地登記謄本在卷可憑（本院卷第290 頁），則上訴人得請求被上訴人給付之不當得利：⑴93年11月至94年3 月：0 元（3,030 ×129/245,400,000 ×5 ＝0 ，元以下四捨五入）。⑵94年4 月至94年5 月：0 元（3,030×258/245,400,000 ×2 ＝0 ，元以下四捨五入）。⑶94年
6 月至94年11月：0 元（3,030 ×577/245,400,000 ×6＝0，元以下四捨五入）。⑷94年12月至95年2 月：0 元（3,03
0 ×2,402/ 245,400,000×3 ＝0 ，元以下四捨五入）。⑸95年3 月至95年8 月：0 元（3,030 ×2,631/245,400,00 0×6 ＝0 ，元以下四捨五入）。⑹95年9 月至95年12月：0元（3,030 ×4,817/245,400,000 ×4 ＝0 ，元以下四捨五入）。⑺96年1 月至96年3 月：0 元（3,030 ×20,210 /245,400,000 ×3 ＝0 ，元以下四捨五入）。⑻96年4 月至97年1 月：14元（3,030 ×116,200/245,400,000 ×10＝14，元以下四捨五入）。⑼97年2 月至本件言詞辯論終結即98年
6 月17日：201 元〔（3,030 ×4,908/1,227,000 ×16）＋（100 ×4,908/1,227,000 ×17）＝201 ，元以下四捨五入〕。因之，自93年11月至本件言詞辯論終結即98年6 月17日止，上訴人得請求之不當得利為215 元（14＋201 ＝215 〕，上訴人逾此部分之請求，為無理由。
㈢上訴人請求被上訴人給付遲延利息之起算點為何？
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。
民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段分別定有明文。
上訴人請求被上訴人返還相當於租金之不當得利，屬無確定期限之給付，上訴人雖於93年11月18日以存證信函催告被上訴人為給付，並經被上訴人於93年11月24日收受送達（原審卷第15頁），惟上訴人於93年11月25日始取得系爭土地所有權應有部分，且馮繼塗對被上訴人並無債權可資讓與，上訴人債權讓與之通知復於96年3 月16日始送達被上訴人（該部分），有土地登記謄本、存證信函附卷可稽（原審卷第50、23頁），上訴人93年11月18日所為之函催，不生合法催告之效力，按之上開規定，被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日即96年6 月25日起始負遲延責任，上訴人關於此部分遲延利息之請求，應自96年6 月25日起算，其逾此部分遲延利息之請求，於法無據，不應准許。至96年6 月18日起至被上訴人終止使用坐落臺北市○○區○○段1 小段557 地號土地之日止之不當得利，屬未定期限之給付，上訴人是否合法催告、被上訴人是否遲延給付不明，上訴人就此部分請求給付遲延利息，核非有據，亦難准許。
㈣綜上，本件相當於租金之不當得利應以系爭土地申報地價年
息8%計算為適當，且上訴人僅得於其所有權應有部分之範圍內為請求，上訴人主張按系爭土地公告現值、應有部分1/3計算，為無理由，則上訴人依不當得利之規定，請求被上訴人給付215 元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年6 月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自98年6 月18日起至終止使用坐落臺北市○○區○○段1 小段557 地號土地之日止，按月於每月末日給付按附表二計算式計算之金額，即屬有據，逾此部分之請求，洵非正當，不應准許。
七、從而，上訴人依不當得利之規定，請求被上訴人給付215 元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年6 月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自98年6 月18日起至終止使用坐落臺北市○○區○○段1 小段557 地號土地之日止，按月於每月末日給付按附表二計算式計算之金額，為有理由，應予准許，原審就此為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第2 項所示。至上訴人逾上開部分之請求，為無理由，應予駁回，原審就此為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 7 月 15 日
民事第二庭 審判長法 官 朱漢寶
法 官 陳雯珊法 官 陳秀貞以上正本係照原本作成本判決不得上訴。
中 華 民 國 98 年 7 月 15 日
書記官 劉碧輝附表一計算式：
臺北市○○區○○段1 小段557 地號土地當年度土地公告現值（元）×14.6（平方公尺）×1/3 （應有部分）×8%（租金率）÷12（月）＝被上訴人每月末日應為給付之金額附表二計算式：
臺北市○○區○○段1 小段557 地號土地當年度土地申報地價（元）×14.6（平方公尺）×上訴人當月份之所有權應有部分（應有部分）×8%（租金率）÷12（月）＝被上訴人每月末日應為給付之金額