臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第605號上 訴 人 丁○○被 上訴 人 乙○○訴訟代理人 甲○○追 加被 告 戊○○上列當事人間減少價金等事件，上訴人對於中華民國九十六年十月二十三日本院台北簡易庭九十六年度北簡字第二八五一四號第一審簡易判決提起上訴，經本院於九十七年十二月十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹萬元，及自民國九十七年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
上訴人追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用新台幣壹萬參仟肆佰捌拾元，由被上訴人負擔新台幣貳佰柒拾元，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人乙○○與追加被告戊○○應連帶給付上訴人新台幣（下同）四十七萬六千元，及自民國（下同）九十七年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠原審以被上訴人交付之台北市○○街○○巷○○號五樓之一
房屋（下稱系爭房屋）本即有附屬建物雨遮零點七九六四平方公尺（下稱系爭雨遮）存在，並未短少，從而否定為物之瑕疵，惟查：
⑴本件之爭點在於被上訴人未交付系爭雨遮，而非系爭雨遮
之短少。系爭雨遮遭系爭房屋之隔壁房屋所占用一事，業經上訴人與該屋所有人即訴外人洪雪霞以本院九十六年北簡調字第二六九三號調解事件作成調解，訴外人洪雪霞應將系爭雨遮連同外牆暨陽台返還上訴人，可證系爭雨遮遭占用之事證明確。是本件買賣中系爭雨遮為自始給付不能，被上訴人未點交系爭雨遮予上訴人，影響上訴人對系爭雨遮之使用權，依最高法院七十一年度台上字第二三九五號裁判要旨，權利或物的瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，並不以出賣人對於瑕疵之發生有故意或過失為必要。
是依民法第三百四十八條第二項及第二百二十七條、第二百四十七條規定，被上訴人即構成權利瑕疵及債務不履行，應依不完全給付、給付不能規定賠償上訴人所受損害。
⑵復按系爭房屋買賣契約第五條擔保責任第一款規定：「本
契約之買賣標的，乙方（被上訴人）保證產權清楚，如有他人主張權利，或設定他項權利及租賃關係，除本約另有約定外，應由乙方負責於尾款付清以前速予釐清，若甲方（上訴人）因此受損害時，乙方負完全賠償責任。」。同契約第八條違約責任第四款規定：「如乙方給付不能時，甲方除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償」。本案既已證明系爭雨遮連同外牆暨陽台於簽約當時遭人侵占使用，為給付不能，被上訴人自應負違約之損害賠償責任。
⑶被上訴人之訴訟代理人為被上訴人之母甲○○，其於九十
七年五月二十日準備程序中坦承系爭房屋不動產現況說明書為其代理被上訴人填製，且於該委託人甲方欄位上簽上「乙○○」字樣。查甲○○及訴外人李孟奎均具有不動產經紀人資格，渠等代理其女乙○○全程為不動產委託仲介交易，自應對系爭房屋現狀有專業之認知，竟為不實之說明，即違反誠信方法而造成上訴人損害，縱其於答辯所稱「不知雨遮被他人占用」為真，惟其「不知」於債務不履行上為有過失，依民法第二百二十四條規定：「債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自已之故意或過失，負同一責任。」，是被上訴人自應對此負債務不履行責任。
⑷被上訴人及相關證人等雖一再主張「現況交屋」，惟原審
程序中，證人即追加被告戊○○證述：「交屋時並沒有對不動產現況說明書做特別交代」；證人莊凱傑亦證述：「簽約時，屋主有就現況交屋表示，因為主要該屋內有附贈物品」，可見被上訴人僅確認「固定設備及附贈設備之現況」，並未依買賣契約第七條房地點交規定以現場點交方式為之。且參酌本院九十四年度訴字第六二二七號裁判見解，所謂「現況」，在當事人理解中，係屬於交屋或看屋當時所得發現之狀況而言，如當事人無法親自親眼以通常檢查所見之「現況」，縱有權狀謄本書面資料，亦無從加以核對比對，該「現況」即屬「不知之現況」或「無從查證得知之現況」，依契約實質公平正義及交易安全維護之利益衡量，絕不能涵蓋於本案所謂「現況交屋」。依現場履勘結果及證人己○○之證述，亦可證無法於交屋當下即可知系爭雨遮遭占用之事實。
⑸原審證人洪雪霞乃系爭雨遮之占用人，出於占用人之利己
心態，所為不知占用等陳述自有所偏頗，原審以此推論被上訴人不知占用事實之認定，顯違經驗及論理法則。至上訴人與訴外人洪雪霞所成立之調解，僅具事實上之證明力及執行力而無既判力，主觀效力範圍不及被上訴人及其訴訟代理人，僅能證明系爭雨遮等遭占用之事實，本件契約成立當時，甲○○完全隱瞞系爭雨遮遭占用之事實，亦不可能約定得由占有人代履行義務，況上訴人因此追回被占有使用之權利，乃上訴人自力救濟而來，不得阻卻或因此解免本案被上訴人契約上債務不履行應負之損害賠償責任，況上訴人為此進行相關之訴訟及調解而付出之時間、勞力及費用等，實受有直接經濟上損害。
㈡關於系爭房屋滲水及壁癌之瑕疵擔保責任部分：
⑴據證人丙○○於本院九十七年五月二十日準備程序期日證
稱，其前曾於九十四年間以購屋自住為目的去看系爭房屋，當時即看到漏水，因此殺價至二百八十二萬元達成合意，其後當時屋主卻又找仲介轉手賣掉，可證系爭房屋於上訴人購屋前即有滲漏水之隱有瑕疵，被上訴人卻隱瞞漏水瑕疵之資訊，以高達三百七十萬元之價額賣予上訴人。⑵九十七年四月十五日出庭作證者為「己○○」，其雖自稱
為出賣系爭房屋予被上訴人之前任屋主，惟據系爭房屋異動索引顯示所有權人為「劉都龍」，且被上訴人亦表示證人「己○○」為其購買系爭房屋時之仲介員，前後陳述矛盾，證人己○○應不具證人之適格，其所陳述之證詞欠缺證據能力而有重大瑕疵。又被上訴人與系爭房屋之前手間存有買賣契約，證人己○○無論是何身分，基於利己心並避免可能轉而對被上訴人負擔法律責任，均難期待證人己○○據實陳述系爭房屋之真實狀況，其所為證詞顯不足採。再者，據系爭房屋異動索引顯示，被上訴人之前手所有權人劉都龍所有系爭房屋期間為九十四年十一月十七日至九十五年一月十九日，僅不到二個半月即轉手，其根本無法確實知悉房屋屋況，況斯時又逢冬天乾冷季節，未下大雨亦非連續雨季，何以確知無滲漏水。
⑶又據證人己○○證稱：「家具是和房子一起賣給被上訴人
乙○○」，足見被上訴人買屋時就是有床鋪、桌椅及居室屏風等內裝的房屋，惟上訴人看屋時卻完全無上述物品，被上訴人至今無法交代其所提屋內現況照片與上訴人看屋時屋內現況照片差異之原因，是被上訴人所辯完全依其前手屋裝潢出售，完全未變動亦未裝修等說法，又與證人己○○之證詞相矛盾，被上訴人顯已拆除大部分裝潢及設備，並重新粉刷過。
⑷系爭房屋係於九十五年十二月十四日辦妥所有權移轉登記
，上訴人原已辦妥銀行貸款撥款手續，詎料被上訴人當時為避免原貸款之玉山銀行以提前償還借款為由罰收違約金，要求上訴人延後至九十六年一月撥付尾款，並非上訴人要求提前交付房屋。
㈢關於追加被告戊○○應負連帶責任部分：
⑴按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事
人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第五百六十七條第一項前段、第二項定有明文。且仲介業之業務，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務。以仲介房屋買賣為業，其於仲介中自應審酌所有權狀及相關文件之真偽，如未盡此注意義務致使被上訴人蒙受損失，即應負過失侵權行為之責（最高法院八十四年度台上字第一○六四號裁判要旨參照）。經查，追加被告戊○○為訴外人仲晨實業有限公司（下稱仲晨公司）之仲介員，亦受上訴人委託，仲介購買系爭房屋，卻未盡調查義務，未針對不動產現況說明書所載有無被占用、有無滲漏水等事項查明真偽，又於交屋時未確實依現況說明書逐項點交確認並向上訴人交代，此由其於原審九十六年九月十一日庭訊中自承：「交屋時並沒有對不動產現況說明書做特別交代」可證，甚而其協助甲○○等隱瞞具不動產買賣經紀專業人士之身分，在本案審理更將責任推卸給與上訴人無委任關係之蔡姓職員，又辯稱於調解事件中為公司所受雇，實無職業道德。追加被告因故意或過失未盡調查及忠實報告義務，已造成上訴人財產上及經濟上之損害，自應負損害賠償責任。
⑵上訴人於九十六年九月六日達成之調解是針對要退回仲介
費用，相對人僅限於仲晨公司，不包括追加被告，因仲晨公司同意退費而作成調解，並未談到損害賠償的責任，縱追加被告於調解時曾經到場，充其量只是協助仲晨公司進行調解，而非調解追加被告本身應負之損害賠償責任，本次追加的是追加被告個人債務不履行的責任，訴訟標的為債務不履行及侵權行為，並不包括在調解範圍內，參諸最高法院八十四年度台上字第一○六四號裁判要旨，追加被告就未盡注意義務致上訴人蒙受損失部分即應負過失侵權行為之責。
㈣綜上，被上訴人以自始不能之給付為契約標的，同時所出賣
之系爭房屋有滲漏水之隱有瑕疵，兩者均造成上訴人財產上及經濟上之損害，被上訴人對於上訴人所為價金之對待給付應減少價金並負損害賠償責任，而追加被告亦有債務不履行及過失侵權行為，應與被上訴人負連帶賠償責任。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出系爭房屋照片影本一份、網路列印訴外人李孟奎及甲○○之資歷二份、浴室廚房部分比對照片影本一份、露台部分比對照片影本一份、浴室照片影本一份、建物測量成果圖影本一份、系爭房屋大樓正面外觀照片影本一份、本院九十六年度北簡調字第二六九三號調解筆錄一份、所有權異動索引二份為證，並聲請履勘系爭房屋及傳訊證人丙○○。
乙、被上訴人乙○○方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠被上訴人從未收取上訴人之存證信函，並未對上訴人置若罔
聞，且被上訴人乃依房屋現況、權狀坪數、平面圖履約，採取現況交屋之方式，並未短少面積給付上訴人，上訴人認定被上訴人就系爭雨遮應負瑕疵責任，實無依據。被上訴人自承受前屋主室內衛浴屋況，並未重新裝潢或改裝，且被上訴人與證人洪雪霞從未見過面，被上訴人出售系爭房屋時，根本不知上訴人所稱雨遮遭他人占用之事，而證人洪雪霞於原審應訊時，亦一再證實不知占用之事。查本案訴訟中，上訴人既與占用人洪雪霞達成和解，回復上訴人對系爭雨遮之占有，上訴人並無財產權損害，被上訴人亦無違約之事實，兩造所爭執之標的已不存在。且系爭房屋並無上訴人所指之損害給付不能，被上訴人原已依約給付上訴人系爭房屋，上訴人對系爭房屋之使用面積現又增加其所指之零點七九六四平方公尺，此乃被上訴人出售系爭房屋時所不知也未計算在房屋價款之部分，上訴人反而受有利益。
㈡上訴人自行估算應減少價金四十七萬六千元，卻未提出根據
事證，上訴人雖指稱牆壁漏水，然水泥工修補費用應不超過一萬元。再查：⑴民法第三百五十四條雖規定物之瑕疵擔保責任，惟系爭房屋並非危險房屋，亦無失其權利價值及效用，自不得視為瑕疵；⑵依民法第三百五十五條規定，買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責，上訴人與本件仲介公司銷售人員看屋多次，早知房屋現況，卻推說不知情；⑶依民法第三百五十六條規定，買受人應從速檢查所受領之物，如有出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，惟上訴人在交付尾款前五十多天，此期間自行裝潢且居住達一個多月，如有問題即可向被上訴人提出解約或修繕等條件，然上訴人均未提出；⑷證人丙○○雖證稱，九十四年間有一位李太太要以二百八十二萬元出賣系爭房屋及當時系爭房屋有漏水等情，然被上訴人九十五年購屋之前手屋主並非其所指之李太太，且被上訴人亦不認識證人丙○○，況證人丙○○與上訴人是鄰居生意關係，證詞亦有可議。
三、證據：除援用原審之立證方法外，另提出履勘時系爭房屋室內照片三紙為證，並聲請傳訊證人己○○。
丙、追加被告戊○○方面：
一、聲明：追加之訴駁回。
二、陳述略稱：㈠上訴人與追加被告所屬仲晨公司經消費爭議調解委員調解後
已達成和解，有調解書為證，追加被告是仲晨公司員工，仲晨公司亦係因此方進行調解，調解之效力應及於追加被告，當初消保官稱經過協調成立後，就不會有瓜葛，不知道為何遭上訴人列為追加被告，請求負連帶賠償責任。
㈡當初被上訴人委託追加被告之同事蔡小姐銷售，並由被上訴
人訴訟代理人在不動產現況說明書勾選，追加被告只是銷售並查看蔡小姐的資料是否完整，並提供銷售說明書給買方瞭解，完全依據銷售說明書資料，對上訴人並無隱瞞。當時契約寫明「依簽約時房屋現況交屋」，上訴人都沒有意見，代書方加以記載。
三、證據：提出消費爭議調解委員調解書影本一份為證。
丁、本院依職權向臺北市消費爭議調解委員會調閱九十六年調字第二○一號消費爭議事件相關資料。
理 由
甲、程序方面：按簡易訴訟程序之第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款分別定有明文。經查：本件上訴人於原審主張被上訴人出售系爭房屋具有瑕疵，應負不完全給付責任及瑕疵擔保責任，聲明請求「被告乙○○應給付原告新台幣四十七萬六千元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息」，上訴後增列追加被告戊○○，最終聲明確定為：「㈠原判決廢棄；㈡被上訴人乙○○與追加被告戊○○應連帶給付上訴人四十七萬六千元，及自九十七年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，請求之基礎事實均為系爭房屋具有瑕疵造成上訴人損害，依前揭規定，程序並無不合，應予准許。
乙、得心證之理由：
一、上訴人主張：上訴人於九十五年十一月二十八日透過仲晨公司仲介人員戊○○（即追加被告）居間仲介，與被上訴人簽立不動產買賣契約，向被上訴人購買系爭房屋，總價三百七十萬元，然九十六年四月間上訴人發現系爭房屋浴室外部附屬建物之雨遮部分遭洪雪霞占用，同年六月間又發現系爭房屋有漏水等瑕疵，因被上訴人於不動產現況說明書記載不實，追加被告亦未善盡調查告知義務，故被上訴人應負不完全給付及瑕疵擔保責任，應減少價金四十七萬六千元，追加被告因其過失侵權行為及債務不履行，亦應連帶負責等語。
二、被上訴人則以：被上訴人出售系爭房屋時，根本不知上訴人所稱雨遮遭洪雪霞占用之事，兩造係現況交屋，且上訴人已與洪雪霞達成和解，回復上訴人對系爭雨遮之占有，上訴人此部分並無損害，又上訴人知悉屋況後方現況交屋，交屋前自行裝潢居住一個多月，縱有漏水亦屬上訴人所明知，不得再請求減少價金，且所謂牆壁漏水瑕疵，修補費用有限等語置辯。追加被告則以：上訴人已與追加被告任職之仲晨公司和解，效力應及於追加被告，且追加被告依據賣方出具之資料，提供銷售說明書予上訴人，並無任何隱瞞，自不應負債務不履行及過失侵權行為連帶責任等語置辯。
三、兩造對於下列事項不爭執：㈠就系爭雨遮遭訴外人洪雪霞占用一事，上訴人與訴外人洪雪霞業已調解成立，由洪雪霞拆除其增建返還系爭雨遮；㈡經現場履勘可見一些系爭房屋漏水造成之壁面龜裂。兩造爭執重點在於：㈠被上訴人就系爭雨遮遭占用及牆壁漏水問題，是否應負瑕疵擔保等法律責任，而應減少價金？若應減少價金，數額以多少為適當？㈡追加被告就系爭房屋仲介出售予上訴人，是否應負過失侵權行為等連帶法律責任？爰說明如后。
四、被上訴人已移轉系爭雨遮之權利予上訴人且現況交屋，雖未交付系爭雨遮，但訴外人洪雪霞已返還系爭雨遮，上訴人仍以權利瑕疵擔保等理由，請求減少價金，並無理由：
㈠按「所謂權利瑕疵擔保，依民法第三百四十九條及第三百五
十條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。」（最高法院九十六年度台上字第二六一七號判決意旨參照）。上訴人主張：就系爭雨遮並非主張被上訴人給付短少的物之瑕疵，而係主張被上訴人未交付系爭雨遮之權利瑕疵云云。惟查：⑴本件被上訴人出售之系爭房屋，本即含有上訴人所指之系爭雨遮在內，上訴人已因本件買賣取得系爭雨遮之權利，權利確係存在；⑵兩造不爭執就系爭雨遮遭訴外人洪雪霞占用一事，上訴人與訴外人洪雪霞業已調解成立，由洪雪霞拆除其增建返還系爭雨遮，顯然洪雪霞並未對系爭雨遮主張任何權利，足見被上訴人就系爭雨遮移轉予上訴人之權利完整無缺；⑶參酌前揭最高法院見解，可知被上訴人移轉系爭雨遮之權利予上訴人，權利完整無缺且確係存在，上訴人主張此部分被上訴人應負權利瑕疵擔保責任，並無理由。
㈡次按「權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因
其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」、「契約因以不能之給付為標的而無效者，當事人於訂約時知其不能或可得而知者，對於非因過失而信契約為有效致受損害之他方當事人，負賠償責任。給付一部不能，而契約就其他部分仍為有效者，或依選擇而定之數宗給付中有一宗給付不能者，準用前項之規定。」，民法第三百四十八條第二項、第二百二十七條第一項、第二百四十七條第一項、第二項分別定有明文。上訴人主張：依據前揭法條之規定，被上訴人有交付系爭雨遮之義務，但其並未交付，已構成違約而應負不完全給付損害賠償責任云云。惟查：⑴證人洪雪霞於原審九十六年九月十一日言詞辯論期日證稱：「我是系爭雙城街房屋隔壁五樓之二的屋主，我是八十八年買的，我也不知道有佔到原告的部分。該屋於八十八年底租給別人住，裡面有鋪設簡易地毯，我是第三手的屋主，我根本不知道有佔用到原告的陽台，是因為原告買屋後才告知，如果有佔用到，我願意與原告私底下解決，原告也同意這樣。」（參原審卷第一三八頁），參酌上揭證人證詞，及證人經調解後返還系爭雨遮予上訴人之事實，其證言應屬可信，並非上訴人所稱之證言內容偏頗，從而被上訴人辯稱根本不知系爭房屋有遭人占用系爭雨遮情事，亦應屬可信；⑵上訴人主張被上訴人就其不知應交付之系爭雨遮未予交付，構成不能補正之不完全給付，其得依給付不能之規定對被上訴人行使權利請求賠償，但實際上訴外人洪雪霞經調解成立後，已交付系爭雨遮予上訴人，顯見系爭雨遮之交付問題並非不可補正之不完全給付，上訴人所主張之請求權依據顯非可採，且事實上目前系爭雨遮已經交付上訴人，誠如被上訴人所辯，兩造此部分爭執之標的已不存在，上訴人猶就此部分主張被上訴人不完全給付而應負給付不能之損害賠償責任，自無理由。
五、被上訴人就牆壁漏水問題，應負物之瑕疵擔保責任，惟參酌現場勘驗所見漏水點十分有限，情況亦非嚴重，上訴人請求減少價金之數額以一萬元為適當：
㈠關於系爭房屋是否具有牆壁漏水瑕疵，證人己○○、丙○○於本院所為相關證言如下：
⑴證人己○○於本院九十七年四月十五日準備程序期日證稱
：「（問：本件兩造房屋買賣是否證人仲介？當時進門右邊房間內牆壁有無粉刷？牆壁狀況如何？）不是仲介，我是前屋主，房子賣給被上訴人乙○○。」、「（問：右邊房間牆壁狀況如何？）那時候很正常沒有漏水。」、「（問：有無粉刷牆壁？）沒有。」、「（問：賣時有無特別裝潢？）沒有。」、「‧‧‧牆壁之前並沒有裂痕。」（參本院卷第一三八頁）。
⑵證人丙○○於本院九十七年五月二十日準備程序期日證稱
：「我清楚之前的屋況，我本來打算二百八十二萬元買，跟一位李太太買，我和我妹妹颱風天去看屋，是李太太打電話叫我去，我去就看了屋子漏水，我跟我妹妹就殺價，殺價為二百八十萬元，李太太說再多二萬元，雙方都同意，可是後來李太太又找仲介賣掉，我記得是九十四年的龍王颱風。我在那間房屋樓下開美容院十幾年，後來上訴人搬到該屋居住到我店裡剪頭髮，聊天才知道上訴人買了本來我要買的房子，上訴人在抱怨房子漏水，我才跟上訴人說我知道這個房子本來就有漏水。後來我跟上訴人聊天才告訴上訴人本來我要用二百八十二萬元買該屋，上訴人也有告訴我上訴人買的價格。」、「（問：上訴人買房子時，房子有無裝修過？）上訴人買時我不知道，但上訴人說有漏水時，我有上去看過。」（參本院卷第一五三頁）。
㈡按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條
之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條分別定有明文。經查：⑴由證人丙○○之證言內容可知，系爭房屋於九十四年間面臨颱風豪雨時，曾出現牆壁漏水之瑕疵，縱證人己○○證稱九十五年系爭房屋轉讓予被上訴人時，房間牆壁狀況很正常沒有漏水，但僅能認定係因未面臨豪雨或連續大雨所致，甚或係因被上訴人前屋主或前前屋主等人曾進行修繕所致，系爭房屋房間牆壁隱藏有漏水瑕疵應可認定；⑵系爭房屋於七十八年間興建，迄今近二十年，核屬中古房屋，被上訴人購買系爭房屋後交房屋仲介公司出售，而上訴人多次看屋，包含雨天，系爭房屋均無漏水或滲水情事，但如前所述，系爭房屋房間牆壁隱藏有漏水瑕疵，上訴人主張九十六年六月間此等漏水造成之龜裂及壁癌業已出現，而經本院九十七年三月六日現場履勘，確實見到一些漏水造成之壁面龜裂，但並未見有壁癌之狀況（參本院卷第一二三頁），從而被上訴人就此等物之瑕疵，應依前揭民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條規定，負物之瑕疵擔保責任；⑶基於本院現場勘驗所見之狀況，漏水點十分有限，情況亦非嚴重（參本院卷第一四七頁照片所示），若欲修繕，高壓灌注填縫劑及水泥、油漆費用亦十分有限，再考量近二十年屋齡之房屋，具有此等程度之隱有漏水瑕疵，實際上並非罕見，對系爭房屋之價格影響極為有限，故綜合考量以減少價金一萬元為適當。
六、追加被告就系爭房屋仲介出售予上訴人，應不負過失侵權行為等連帶責任：
㈠按本院依職權向臺北市消費爭議調解委員會調閱九十六年調
字第二○一號消費爭議事件相關資料，上訴人申訴內容要旨為「該公司（指仲晨公司）仲介之房屋具瑕疵，且未盡真實告知義務，申訴人因此受有財產及權益之侵害。」（參消費爭議申訴資料表記載）。依上述資料內容可知，上訴人與仲晨公司間之調解，最終雖以退仲介費之方式解決，但係針對全案調解，並非僅針對仲介費調解，則上訴人既與仲晨公司就仲介瑕疵房屋問題調解成立，再就同一爭議追究仲晨公司仲介人員戊○○之法律責任，是否符合誠信，已有可疑。
㈡更進一步言：⑴如前所述，被上訴人雖因出售系爭房屋時不
知系爭雨遮遭占用，而未將此部分記載於不動產現況說明書，致追加被告提供此部分相關銷售說明書予上訴人時，亦產生是否未真實告知之問題，但系爭雨遮問題業由訴外人洪雪霞交付上訴人而解決，身為賣主之被上訴人尚不負此部分法律責任，追加被告更無負連帶責任可言；⑵又如前所述，關於房間牆壁漏水瑕疵之問題，乃被上訴人所不知之隱有瑕疵，即便是上訴人本人亦至九十六年六月間方能發現，自難認追加被告於九十五年十一月二十八日上訴人與被上訴人簽約之初，未能告知此項隱有瑕疵，係因故意或過失未盡調查及忠實報告義務所致，上訴人就此部分請求追加被告與被上訴人負連帶責任，亦無理由。
七、綜上所述，上訴人基於買賣契約瑕疵擔保等法律關係，訴請被上訴人乙○○與追加被告戊○○連帶給付上訴人四十七萬六千元，及自九十七年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於被上訴人給付上訴人一萬元，及自九十七年一月十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍之上訴及追加之訴均為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，駁回上訴人之訴，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於原審就上開不應准許部分，駁回上訴人之訴，並無不合，上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回；上訴人於本院追加之訴，既不應准許，亦應予駁回。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、末按本件第一審、第二審訴訟費用額，依後附計算書確定為如主文第五項所示之金額。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴則為無理由。依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如
主文。中 華 民 國 97 年 12 月 26 日
民事第一庭 審判長法官 蔡和憲
法 官 賴秀蘭法 官 文衍正以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 97 年 12 月 26 日
書 記 官 潘惠敏┌──────────────────────────┐│ 計 算 書 │├────────┬──────────┬──────┤│ 項 目 │ 金額（新臺幣／元） │ 支付人 │├────────┼──────────┼──────┤│第一審裁判費 │ 伍仟壹佰捌拾元 │ 上訴人墊支│├────────┼──────────┼──────┤│第二審裁判費 │ 柒仟柒佰柒拾元 │ 上訴人墊支│├────────┼──────────┼──────┤│第二審證人旅費 │ 伍佰參拾元 │被上訴人墊支│├────────┼──────────┼──────┤│ 小 計 │壹萬參仟肆佰捌拾元 │ │└────────┴──────────┴──────┘