臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第70號上 訴 人 乙○○被上訴人 甲○○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國95年11月27日本院臺北簡易庭94年度北簡字第1867號第一審簡易判決提起上訴，本院於民國97年10月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、按於第二審程序，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款分別定有明文。
本件上訴人於起訴時，原聲明請求：被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）413,143元，及自民國93年11月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及自93年11月5日起至被上訴人終止使用台北市○○區○○段1小段518之2及557地號土地（以下簡稱518之2地號土地、557地號土地，合稱系爭土地）之日止，按月給付原告不當得利金2,389元，暨自應給付日之次月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院審理中之民國96年3月14日具狀變更其請求內容為：㈠原判決廢棄。㈡⒈先位部分：被上訴人應給付上訴人413,143元，及自93年11月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及自93年11月5日起至被告終止使用系爭518之2、557地號土地之日止，按月給付原告不當得利金2,389元，暨自應給付日之次月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒉備位部分：被上訴人應給付上訴人148,938元，及自93年11月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及自93年11月5日起至被告終止使用系爭518之2、557地號土地之日止，按月給付原告不當得利金2,389元，暨自應給付日之次月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息。繼於97年8月18日、97年
10 月8日具狀變更其請求內容如聲明，乃均基於同一基礎事實，僅單純減縮應受判決事項之聲明，其訴之變更即屬合法，應予准許，合先敘明。
二、上訴人起訴主張：㈠被上訴人自68年7月1日起，因買賣而取得門牌號碼為台北市
○○區○○街○○巷○○號3樓房屋（即台北市○○區○○段1小段636建號建物，主建物面積61.69平方公尺，以下簡稱系爭房屋）之所有權，但並未取得系爭房屋所坐落系爭土地之所有權。嗣上訴人於79年間向系爭土地原所有權人馮森之繼承人馮繼塗購買518之2、557地號土地之應有部分各1/3，另於80年間向訴外人馮櫻桃購買518之2地號土地應有部分3/18，並於93年4月29日登記取得馮櫻桃於518之2地號土地之應有部分3/18，及於93年11月25日登記取得馮繼塗於557地號土地之應有部分74/10000，馮繼塗且將其自79年12月13日起，就系爭土地之債權讓與上訴人，馮櫻桃則將其自80年11月16日起，就518之2地號土地之債權一併讓與上訴人。今被上訴人雖取得系爭房屋所有權，然於未同時取得基地所有權之情形下，使用上訴人所有系爭土地而獲有利益，致上訴人受損害，兩造間亦無租賃關係存在，則被上訴人使用系爭土地乃無權占有，當依不當得利規定，返還其使用系爭土地所獲之利益。
㈡被上訴人雖抗辯伊於68年間向建商丁○○購買系爭房屋及其
所坐落之系爭土地應有部分，嗣因土地共有人未辦理繼承登記，致全體共有人未能協同辦理土地所有權移轉登記，伊使用系爭土地仍有合法權源云云，惟查，系爭房屋之建物登記謄本記載原所有權人乃「邱陳春西」，非丁○○，且依鈞院80年度重訴字第382號乙案卷內所附之15份不動產買賣契約書觀之，均未有關於買賣系爭土地價金、移轉土地持份面積及過戶方法等記載，足證被上訴人雖買受系爭房屋所有權，並不當然取得占有使用所坐落系爭土地之合法權利。況系爭房屋之建築執照所依據之土地使用權同意書係64年11月1日所出具，而系爭土地分別共有人馮繼塗之被繼承人馮森於35年6月13日死亡、馮櫻桃之被繼承人馮榮華於62年9月10日死亡、馮文秀之被繼承人馮佳崔則於36年間死亡，詎上開土地使用權同意書仍蓋用原地主馮森、馮佳崔、馮榮華之印文，堪認該等印文均非真正，則以系爭土地原地主未出具使用同意書，以系爭土地作為出資與建商丁○○訂立合建契約，自無從認為被上訴人與地主間就系爭房屋坐落土地持份有成立買賣之合意，被上訴人即無從主張因購買系爭房屋所有權，而取得或受讓系爭土地使用權。
㈢查被上訴人所有系爭房屋占用557地號土地面積6.05平方公
尺，占用518之2地號土地面積3.35平方公尺，被上訴人既無權占有上訴人所有系爭土地，依民法第179條、土地法第97條第1項規定，自應給付上訴人自第三人馮繼塗、馮櫻桃等將債權讓與上訴人之日起，至被上訴人終止使用系爭土地之日止之不當得利。伊前曾多次與被上訴人聯繫，要求被上訴人出面處理上開賠償事宜，然未獲置理，爰提起本件訴訟，請求被上訴人返還不當得利等語（原審判決駁回上訴人之訴，惟上訴人不服，提起本件上訴）。並聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人402,758元，及自93年11月5日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及自93年11月6日起至被上訴人終止使用系爭土地之日止，按月於每月末日給付上訴人如附表所示之金額，暨自應給付日之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
三、被上訴人則抗辯：伊乃系爭房屋原始住戶，當初向建商丁○○直接購買系爭房屋及所坐落土地，交付價款包含買賣土地及房屋之價金，並已付清，僅因系爭土地共有人有糾紛，遲遲無法辦理土地所有權移轉登記。雖上訴人嗣後向原土地所有人取得系爭土地應有部分，然系爭房屋已辦理建物登記，為合法建物，原來土地所有人均同意伊使用系爭房屋所坐落土地，伊自無不當得利可言，亦無須再向上訴人承租系爭土地。縱鈞院認被上訴人應給付上訴人不當得利，上訴人請求超過5年部分之不當得利亦已罹於時效而消滅。並聲明：上訴駁回。
四、經查，系爭房屋坐落於系爭土地上，系爭房屋於67年1月21日辦理建物第一次登記時，係以訴外人邱陳春西為登記名義人，並於68年7月1日以買賣為原因，辦理所有權移轉登記與被上訴人，而系爭557地號土地原為馮森、馮佳崔及石勇雄所共有，應有部分各為1/3，另系爭518之2地號土地則為馮森、馮佳崔、馮榮華、馮大山及馮山塗所共有，渠等應有部分分別為1/3、1/3、1/9、1/9，而訴外人馮繼塗為馮森之繼承人，馮文秀為馮佳崔之繼承人，馮櫻桃為馮榮華、馮大山之繼承人，嗣馮繼塗及馮櫻桃已將渠等所有系爭土地之應有部分讓與上訴人等情，業據上訴人提出建物暨土地登記謄本、債權讓與協議書、和解筆錄、建築改良物登記簿（見原審卷1第6頁、第109頁、第125至128頁、第204頁、原審卷2第
11、12頁），並經本院及原審依職權調閱系爭2筆土地歷年土地登記資料查核明確（見原審卷1第143至188頁、本院卷2第23至66頁），且為兩造所不爭執，均堪信為真實。本件上訴人起訴主張被上訴人無權占用其所有系爭土地應有部分，並請求被上訴人給付不當得利，但為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭執要旨應在於：被上訴人所有系爭房屋使用系爭土地，有無正當權源，是否構成不當得利？茲析述如后。
五、經查：㈠按當事人約定，一方提供土地而由他方建築房屋，並依約定
比例分受建造完成之房屋及其基地之契約，乃合建契約，其法律關係究應適用或準用如買賣、承攬、互易或其他契約，或逕依當事人之約定，以定其權利義務之歸屬，固應探求訂約當事人之意思表示及目的決定之，惟除有特別情事外，地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商得使用土地興建房屋，進而於將所建築房屋暨所坐落土地應有部分登記至地主或建商或房地買受人名下之前，享有無償使用土地之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋。查系爭房屋係五層樓集合式住宅建築（下稱系爭建築物）之構成部分，前經台北市政府於65年1月20日核發65建（雙園）（東園）字第005號建造執照核准興建，並於建築完成後，領有66使字第1646號使用執照，有上訴人提出建造執照申請書、台北市政府工務局使用執照等在卷可按（見本院卷1第161頁、卷2第200頁）。按建築法第30條規定，起造人申請建造執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。又所謂土地權利，係指起造人對於聲請建築房屋基地之所有權或租賃權或借用權而言，如為所有權，須附所有權狀或土地登記謄本，租賃權須附租約書，借用權須附借約證書等，或土地所有權人出具之土地使用權同意書（最高行政法院55年判字33號判例意旨參照）。查系爭建築物使用執照所載之起造人為訴外人石鑫堯等18人（含訴外人丁○○、邱陳春西），並非均為系爭土地之共有人，是系爭建築物於申請建造執照時，曾附具系爭土地所有權人馮森、石勇雄、馮佳崔、馮榮華、馮大山及馮山塗等人名義所出具之土地使用權同意書（見本院卷1第59頁、卷2第201頁），參以訴外人即馮森之繼承人馮繼塗、馮佳崔之繼承人馮文秀於本院80年重訴字第382號民事案件審理中自承：「被告丁○○係建築商，詎存心不良，所建造房屋，被告未分得分毫，於工程施工中已盜售一空」、「我早就同意將557地號土地移轉登記，只是他們沒有去辦，518地號土地同意移轉登記，但是要他們繳稅金」及「我希望與丁○○面對面的談，因為我與建主之間還有糾紛沒解決」等語（見該案馮繼塗於81年1月27日言詞辯論期日庭呈答辯狀、80年10月21日、81年3月12日言詞辯論筆錄），及馮文秀之子馮學源於本院82年度重訴字第506號民事案件審理中證述：「我父與丁○○合建之房子賣給別人4間，其基地是馮佳崔所有... 地號為557、518、557之1、518之1、518之2地號。... 本件協議書是買389地號的持份6/54，其他土地均與丁○○合建... 」等語（見本院82年度重訴字第506號民事案卷第187頁背面），業據本院依職權調閱該等案卷查明屬實，及訴外人丁○○於本院80年重訴字第382號該案審理中，就該案原告范楊炳等人主張地主與建商合建乙事，自首至尾未予否認等節觀之，足認系爭建築物應係系爭土地之共有人提供土地與建商所合建。此一合建事實，並迭經本院80年重訴字第382號、台灣高等法院95年度上易字第260號確定判決（上訴人與訴外人陳文龍間返還不當得利事件）予以認定，亦經本院依職權調閱該等案卷查核無訛，是上訴人徒以被上訴人未能提出合建契約為由，否認系爭土地有合建之事實，即非可取。從而，本諸合建契約之目的，即在使建商與地主均得按約定各自取得受分配房屋及所坐落土地應有部分之所有權，是系爭建築物建築完成後，各起造人就其所受分配之房屋，自得依約對系爭土地之共有人主張無償、有權占有該房屋所坐落之土地，並有權請求系爭土地之共有人移轉該房屋所坐落土地之應有部分。
㈡上訴人雖復以系爭557、518之2地號土地之共有人馮森、馮
佳崔及馮榮華，早在系爭建築物起造前死亡，主張上開土地使用權同意書係遭建商偽造云云，惟查，訴外人馮繼塗為馮森之唯一繼承人，已於93年11月15日就馮森所有之系爭557、518-2地號土地應有部分各1/3辦畢繼承登記之事實，為上訴人所自認，並提出繼承系統表、財團法人海峽交流基金會93年9月8日函文及繼承權拋棄書為證 (見原審卷2第46至62頁)，而參酌馮繼塗於本院80年重訴字第382號民事案件審理中上開陳述，及其在本院94年度訴字第198號民事案件審理中證稱：「蓋房子當時我知道，建商要幫我們辦繼承才讓他蓋的，但是後來蓋好後，建商就走了，蓋好的房子，地主都分到5樓的部分，好的房子都分給建商，最後建商沒有幫我們辦理繼承，我當時沒有分到房子，我姪子他們有分到房子」等語 (見本院94年度訴字第198號94年8月3日言詞辯論筆錄），業經本院依職權調閱該案卷查核明確，並影卷置於卷外可參，足認訴外人馮繼塗於馮森死亡時即已因繼承而取得系爭557、518-2地號土地應有部分各1/3，成為系爭土地之共有人，且於系爭建築物起造之初，業已同意將其因繼承而取得之系爭土地應有部分提供予訴外人丁○○合建系爭建築物。又訴外人馮文秀為馮佳崔之繼承人，並為系爭建築物之起造人之一 (見本院卷1第59頁、卷2第201頁），經參酌馮文秀之子馮學源於本院80年重訴字第382號、82年度重訴字第506 號民事案件審理中所為上開陳述，暨台灣高等法院84年度重上更㈠字第90號上訴人與馮文秀間交付地價補償費事件確定判決認定：上訴人與訴外人馮文秀間於77年3月21日所簽訂之協議書約定：「已建好房屋部分，屬馮水河、馮添進、馮文秀（三房代表）共四戶，由甲方（指馮文秀）自行辦理所有權移轉、出售，惟乙方（指上訴人）應配合辦理給予土地相當持分，但手續由乙方代辦」，所指已建好房屋之土地即為518、518之2及557地號3筆土地等語（見該判決書第6、7頁)，亦足認馮佳崔之繼承人曾同意將其因繼承而取得之系爭土地應有部分提供予訴外人丁○○合建，並於系爭建築物完成後，分得部分房屋。至訴外人馮櫻桃係馮榮華及馮張絨之養女，並因繼承而取得馮榮華、馮大山及馮張絨所有系爭518之2地號土地之應有部分共1/6，亦為上訴人所自認，並有原審依職權調得518之2地號土地歷年土地登記資料在卷可按（見原審卷1第143至188頁），而依上開土地登記謄本所載，系爭518之2地號土地之共有人馮大山及馮山塗之應有部分，尚分別因繼承而移轉登記予訴外人馮添進、馮添發及馮添旺各1/18，經參酌訴外人馮櫻桃在本院94年度訴字第198號民事案件審理中證稱：「我知道繼承當時，系爭土地上面已經有蓋房子」、「我沒有向地上物的所有權人主張權利」等語（見本院94年度訴字第198號94年8月3日言詞辯論筆錄），且遲至80年12月16日始將其所有系爭518之2地號土地應有部分出賣予上訴人，而訴外人馮添進於系爭建築物建造完成後曾獲配房屋，復為上開協議書所載明，顯見系爭518之2地號土地之原共有人馮榮華、馮大山及馮山塗之繼承人，均已事先同意將彼等因繼承而取得之系爭518之2地號土地應有部分，提供與訴外人丁○○合建系爭建築物。雖馮櫻桃在本院94年度訴字第198號案件審理中另證稱：「我不知道（土地使用權同意書）」、「我及我母親與建商都沒有接觸過」云云 (見該案94年8月3日言詞辯論筆錄），然經核其此部分之證詞既與上開事證不符，且上訴人在本件所主張之權利，又係本諸其與上訴人間所簽訂不動產買賣契約書及權利讓與協議書而來，顯見其亦具有利害關係，難免偏頗，是其所為此部分之證詞，尚不足取。綜此，足認系爭土地所有權人及其繼承人確已同意將渠等於系爭土地之應有部分提供與訴外人丁○○等合建系爭建築物無訛。
㈢上訴人雖又主張被上訴人並未購買系爭房屋所坐落基地云云
，但為被上訴人所否認，查被上訴人雖係自訴外人邱陳春西處，以買賣為原因，繼受取得系爭房屋，惟訴外人邱陳春西為系爭建築物之起造人之一，且為系爭房屋新建完成辦理建物所有權第一次登記之所有權人，有系爭建築物使用執照及建築改良物登記簿在卷可按（見本院卷1第59頁、卷2第201頁，原審卷2第11、12頁），參以被上訴人與訴外人邱陳春西間所有權移轉登記時間與建物所有權第一次登記之時間相距僅1年餘，足見訴外人邱陳春西應僅係系爭房屋辦理建物所有權第一次登記時之登記名義人，故被上訴人抗辯系爭房屋乃係伊直接向建商即訴外人丁○○購買之抗辯，核屬可取。復依兩造不爭執由建商提供予購買系爭建築物之房屋者簽約使用之2款不動產買賣契約書、房屋預定買賣契約書約定內容，前者第1條約定：「不動產標示：台北市○○段○○段518、557地號土地按各戶平均持份.... 」，及後者其中第5條約定：「房屋土地總價款：新台幣伍拾萬元」；第6條約定：「為便利銀行貸款及土地房屋之分割暨登記等有關手續之辦理」；第9條第1款約定：「乙方 (指建商）通知交屋以前，凡應繳未繳之房屋稅、地價稅等各項稅捐，均由乙方負責清繳，自乙方通知交屋之日起，上述各項稅捐，統歸甲方（指被上訴人）負擔繳納」；第10條約定：「甲方應付價款如不依約按期交付... 其已付款項即作為違約金.... 至於本約之建地及房屋則歸乙方自由處理」；第12條第2款約定：「土地及房屋之移轉登記及貸款抵押權設定登記等之手續由乙方指定代書代為辦理」等語（見原審卷1第322至336頁），足證系爭買賣契約書所約定之買賣標的物，包括系爭房屋及所坐落之系爭土地應有部分無疑，上訴人所為被上訴人僅係購買系爭房屋之主張，尚不足取。從而，被上訴人本於系爭買賣契約，自已繼受訴外人丁○○之權利，而得對系爭土地之共有人主張其有權無償占有使用系爭房屋所坐落之土地，並得請求系爭土地之共有人移轉系爭房屋所坐落之土地應有部分予伊。
㈣按最高法院48年台上字第1065號判例所謂「共有人於與其他
共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在」，在應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，如使受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，將使善意第三人有受不測損害之虞，是上開判例在此範圍內應不再援用，業經司法院大法官會議釋字第349號著有解釋，是依上開解釋意旨，共有物應有部分之受讓人在受讓之初，如已明知或可得而知有分割或分管契約存在，即應同受該分割或分管契約之拘束。系爭土地之共有人既已同意提供系爭土地合建系爭建築物，已如上述，應認系爭土地共有人間就系爭土地已達成參與合建並配合移轉土地所有權之分管協議。上訴人復自認其是看過系爭土地後，知悉系爭土地上蓋滿建物，仍向原地主馮繼塗、馮櫻桃購買系爭土地應有部分，併陳稱因系爭土地原地主無法解決土地問題，其購買系爭土地是為解決他們的問題等語（見本院卷1第37頁背面），顯見上訴人於購買系爭土地應有部分時，即已明知其前手有提供系爭土地參與合建系爭建築物之情事，依上開說明，即應繼受其前手就系爭土地所訂分管契約之拘束。從而，被上訴人本於買賣契約而繼受訴外人丁○○對系爭土地共有人之權利，上訴人則應受其前手提供系爭土地與訴外人丁○○等參與合建所定分管契約之拘束，故被上訴人於系爭房屋所坐落土地應有部分移轉登記於被上訴人前，自得對於上訴人主張系爭房屋乃有權無償占有使用系爭土地。從而，上訴人主張系爭房屋係屬無法律上之原因而占用系爭土地，其本於不當得利之法則，請求被上訴人給付相當於租金之不當利益，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人本於不當得利之規定，請求被上訴人給付相當於租金之不當得利402,758元，及法定遲延利息，暨自93年11月6日起至被上訴人終止使用系爭土地之日止，按月於每月末日給付上訴人如附表所示之金額及法定遲延利息，即無理由，不應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並無違誤，上訴論旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 11 月 12 日
民事第三庭 審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 魏式瑜法 官 管靜怡以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 11 月 12 日
書記官 張婕妤附表：（518之2地號土地當年度申報地價3.35平方公尺10％
12）+（557地號土地當年度申報地價6.05平方公尺10％12）