臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第78號上 訴 人 中百股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 上訴人 甲○○訴訟代理人 方智雄律師上列當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國九十五年九月二十八日本院臺北簡易庭九十五年度北簡字第三○五二五號第一審判決提起上訴，本院於九十六年六月二十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人主張：
一、上訴人前向被上訴人及訴外人李柏威，承租其共有坐落於臺北市○○○路○○號7樓之4至7樓之10之房屋共7戶，面積共146坪，每月租金為新臺幣（下同）167,900元，押租金為1,299,240元，租賃期間自民國90年9月1日至98年8月31日，共8年。94年9月1日，兩造另協議至96年8月31日止，每月租金調降為125,560元，押租金調降為500,004元，上訴人已預付95年4至8月租金。嗣因上訴人組織重整，擬向被上訴人及訴外人李柏威提前於95年3月31日終止系爭房屋之中兩戶租約（7樓之7及7樓之8），並已依租約第7條第3款先期通知被上訴人及訴外人李柏威。訴外人李柏威同意終止租約、返還溢收之九十五年四至八月租金共95,575元（每月19,115元）及按比例計算其所持分之押租金143,750元，並經訴外人李柏威之母訴外人陳彩鳳點收完畢，系爭租賃契約應已生一部終止之效力。惟被上訴人仍堅不同意上訴人提前終止部份租約，亦不返還按比例計算之溢收押租金與租金。依民法第454條規定，上訴人既已依民法第450條第3項對被上訴人先期通知，被上訴人自應返還伊已預先受領之租金。爰依押租金返還請求權及民法454條規定，求為命被上訴人返還上訴人押租金、預收之租金共239,325元及法定遲延利息之判決。
二、訴外人李柏威（應有部分占二分之一）既已同意終止租賃契約，縱被上訴人堅不同意終止，依土地法第34條之1特別規定應優先適用之法理，無須得全體共有人之同意，無礙原租賃契約一部終止之效力。
三、縱認系爭租賃契約因被上訴人堅不同意而未經雙方合意終止，但查一般實務上之作法，當承租人因故提前終止契約時，縱未得出租人之同意，承租人亦僅須負違約之賠償責任，故上訴人提前終止租約時應類推適用租賃契約第六條第二項違約處罰規定，僅須負按比例計算之每月租金一倍之違約賠償，而不需支付尚未到期之每月租金予被上訴人。
四、原審為上訴人敗訴判決，上訴人於本院為（一）廢棄原審判決（二）被上訴人應返還上訴人押租金及預付之95年4月至8月租金，合計共239,325元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息之聲明。
貳、被上訴人則以下列辯詞置辯：
一、上訴人向被上訴人及訴外人李柏威所承租坐落於臺北市○○○路○○號7樓之4至7樓之10，共7戶之房屋，係被上訴人與訴外人李柏威二人共有，每人共有持分各50%。兩造於訂立系爭賃契約時，曾於系爭房屋租賃契約書第2條、第7條第3項約定，租賃期間自90年9月1日起至98年8月31日止，共計8年；系爭契約租賃期限未滿，一方如要終止契約時，須徵得對方之同意。是被上訴人既不同意提前終止系爭2間房屋之租約，租賃關係在98年8月31日以前仍繼續有效，上訴人自應繼續給付被上訴人租金及押租金，不得片面請求終止租約，要求被上訴人退還押租金及租金。況上訴人請求終止者，僅為租賃房屋7間當中之2間，而系爭租賃契約書並無約定上訴人得僅終止部分租賃物之租約，且此種終止方法，將損及被上訴人就該租賃物本可享有整體出租之利益。
二、上訴人謂伊終止系爭房屋2間，業經訴外人李柏威同意云云，惟訴外人李伯威於95年2月15日、同年3月1日已先後函覆上訴人拒絕終止系爭租賃關係，且上訴人提出之協議書中訴外人李柏威印文與訴外人李柏威覆函、郵局存證信函之印文均不相吻合，可見該協議書並非訴外人李柏威本人所寫，因此被上訴人否認該協議書之真正。
三、即便訴外人李柏威果有同意終止租約之情事，然伊就系爭房屋，無論依共有人之人數或共有持分計算，僅佔1/2，並未「過」1/2，不符合土地法第34條之1第1項前段之法律規定，對被上訴人不生任何效力。又系爭房屋租賃契約書乃上訴人與被上訴人、訴外人李柏威分別訂立，租約各自獨立，彼此之間並無互不可分之牽連關係。因此縱上訴人與訴外人李柏威之租賃關係業已終止，亦無礙上訴人與被上訴人之租約繼續存在，上訴人自不得據伊與訴外人李柏威之租約業已終止為由，主張被上訴人與伊之租約亦應隨同終止，並請求被上訴人退還預收押租金及租金。
四、觀諸兩造訂立之系爭房屋租賃契約第7條第3項既有特約：「本契約租賃期限未滿，一方如要終止契約時，須徵得對方之同意」，明顯排除土地法第34條之1第1項前段之適用。首先，房屋之租賃屬於房屋之短期使用，而共有房屋之出租，只要租金合理、租期條件適當，房屋共有人間鮮有不能協調而必須適用土地法第34條之1第1項前段之特別規定解決紛爭之必要。
五、倘若提前終止爭議房屋之租賃關係，被上訴人將喪失自95年4月1日起至98年8月31日止，計41個月之預期可得租金利益，就被上訴人部分每月可分得租金19,115元計算，41個月將損失783,715元之預期收入（19,115元×41月＝783,715元），是依民法第819條第2項及同法第820條第1項之規定，上訴人請求提前終止前開2間租賃物之租賃關係，既未經被上訴人等全體共有人之同意，自不生終止租賃關係之效力。原租賃關係既然合法繼續存在，則上訴人請求被上訴人退還押租金143,750元及溢繳95年5、6月份租金每月19,115元，及前開金額之法定遲延利息，顯無理由。
六、聲明：駁回上訴。
參、兩造不爭執之事實：上訴人向被上訴人及訴外人李柏威，承租其共有坐落於臺北市○○○路○○號7樓之4至7樓之10之房屋共7戶，面積共146坪，每月租金為167,900元，押租金為1,299,240元，租賃期間自90年9月1日至98年8月31日，共8年。94年9月1日，兩造另協議至96年8月31日止，每月租金調降為125,560元，押租金調降為500,004元，上訴人已預付95年4至8月租金。
肆、得心證之理由：
一、上訴人主張向被上訴人及訴外人李柏威提前於95年3月31 日終止系爭房屋之中之7樓之7及7樓之8部分，並已依租約第7條第3款先期通知被上訴人及訴外人李柏威。訴外人李柏威同意終止租約，被上訴人應返還溢收租金95,575元及押租金143,750元等情，固據其於原審提出存證信函、協議書影本為證，惟被上訴人則以上開辯詞資為抗辯，故本件爭點為系爭房屋之7樓之7及7樓之8之租賃關係是否因共有人應有部分二分之一之同意而終止？上訴人於提前終止租約時是否得類推適用租賃契約第六條第二項違約處罰之規定？茲分述如下：
（一）查系爭租賃契約第七條第三項約定：「本契約租賃期限未滿，一方如要終止契約時，須徵得對方之同意」，可見依兩造之約定，上訴人要提前終止系爭租賃契約，須經被上訴人同意始發生效力，不得片面提前終止租約。
（二）按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。土地法第34條之1第1項固定有明文。
惟按土地法第34條之1係就共有土地或建築改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有房屋之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同，尚無該條規定之適用，應適用民法第820條第1項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。是以系爭房屋為被上訴人與訴外人李柏威所共有之事實，雖為兩造所不爭執，惟縱訴外人李柏威已同意終止系爭租賃契約，然既未經被上訴人之同意，訴外人李柏威與上訴人之終止租賃契約之合意，對被上訴人應屬不生效力。更何況無論依共有人之人數或共有應有部分計算，訴外人李柏威均僅佔1/2，並未「過」半數，亦不符合土地法第34條之1第1項之規定，故系爭房屋之7樓之7及7樓之8之租賃關係並不因共有人李柏威應有部分二分之一之同意而終止。
（三）再查系爭租賃契約第六條第二項係約定：「乙方（按：指上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金」，是以上訴人係在終止租約或租賃期滿不交還房屋時，始有違約金給付之約定，兩造既於系爭租約第七條第三項對於提前終止契約明文約定須經對方同意，兩造自應遵守，依契約自由原則，當無法棄兩造上開約定而援引與本件無關之其他契約約定而如上訴人所主張依所謂實務上作法，類推適用系爭租賃契約第六條第二項違約處罰約定云云，而使系爭租賃契約發生終止之效力，從而系爭租賃契約仍發生效力，上訴人即有給付租金之義務，尚與違約金無涉，自亦無上訴人所主張「除違約金外仍須負擔尚未到期之租金，有失法律保障承租人之目的及契約公平性相違背」之情。
二、綜上所述，本件上訴人主張依土地法第34條之1第1項規定、類推適用系爭租約第六條第二項違約處罰約定，已提前終止系爭租賃契約云云為不足採。從而，上訴人主張依押租金返還請求權及民法第454條規定，請求被上訴人應返還上訴人押租金及預付之95年4月至8月租金，合計共239,325元，暨自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
三、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 9 日
民事第二庭 審判長法 官 鄭純惠
法 官 吳淑惠法 官 黃雯惠以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 96 年 7 月 9 日
書記官 林玗倩