臺灣臺北地方法院民事判決 96年度簡上字第88號上 訴 人 搜時間多媒體有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 陳清進律師
蔣彥威律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 陳智義律師複代理人 楊明廣律師
龔君彥律師
參 加 人 惠國大廈管理委員會法定代理人 丙○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於民國95年12月14日本院臺北簡易庭94年度北簡字第43558號第一審判決，提起上訴，本院於98年11月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人拆除如附表所示之裝潢，將該裝潢所占用之建物交還被上訴人及其他共有人，並給付被上訴人新臺幣伍仟元，及自民國九十四年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國九十四年十月一日起至拆除上開裝潢之日止，按月給付被上訴人新臺幣貳仟元之部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依同條例第25條第4 項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。管理委員會有當事人能力。公寓大廈管理條例第55條第1 項、第38條第1 項定有明文。查惠國大廈固於公寓大廈管理條例施行前即已取得建造執照，惟其於公寓大廈管理條例施行後，業依該條例所定程序，成立管理組織，經臺北市政府工務局於民國89年3 月15日，以府工建字第08900036800 號函准予備查，業據參加人提出公寓大廈管理組織報備證明為證（本院卷第146 頁），並經本院向臺北市建築管理處函查屬實，且有該處96年9 月17日北市都建寓字第09677000300 號函在卷可憑（本院卷第136 頁），按之上開規定，參加人自有當事人能力。
二、上訴人之法定代理人變更為丁○○，參加人之法定代理人變更為丙○○，有公司變更登記事項表、惠國大廈住戶大會會議記錄在卷可憑，渠等具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
三、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1 項定有明文。上訴人主張宏蓉有限公司（下稱宏蓉公司）以每月新臺幣（下同）5 千元向參加人承租惠國大廈面向臺北市○○路地下1 樓進出門口周圍之外牆面、騎樓外側上方牆面、側邊柱面、屋頂板等處，再出租予上訴人設置廣告看板，其占有非無正當權源，參加人則以其並未將上開牆面、柱面、屋頂板出租予宏蓉公司，聲請參加訴訟以輔助被上訴人，上訴人得否本於占有之連鎖關係占有上開牆面、柱面、屋頂板，攸關宏蓉公司與參加人間有無租賃關係存在、參加人應否容忍上訴人占有該等部分，堪認參加人於本件訴訟有法律上之利害關係，其具狀表明為輔助被上訴人而參加訴訟，核無不合，自應准許。雖參加人於本院準備程序陳明係為輔助上訴人而參加訴訟（本院卷第172 頁），惟依其參加訴訟之陳述，參加人並無輔助上訴人之意，且其參加書狀業已表明輔助被上訴人之旨（本院卷第89-93 頁），應認參加人係為輔助者被上訴人而參加訴訟。
乙、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：坐落臺北市○○區○○○路○ 段○ 號1樓房屋，為其與訴外人李貞儀共有，應有部分各1/2 ，上訴人自94年7 月15日起，未經同意，擅於上開房屋所有權範圍內之系爭地下1 樓面向臺北市○○路進出門口周圍之外牆面、騎樓外側上方牆面、側邊柱面、屋頂板等處，施作附圖一至三照片所示之裝潢，並於附圖四複丈成果圖所示A 部分設置鐵椅1 張（鐵椅部分業經原審駁回被上訴人之請求確定），獲取按月以新臺幣（下同）9,228 元計算（裝潢占用部分為8,333 元，鐵椅占用部分為895 元，鐵椅部分業經原審駁回被上訴人之請求確定）之使用利益，致妨害被上訴人行使所有權而受損害，被上訴人已催請拆除，未獲置理，自得依民法第767 條、第821 條、第179 條規定，訴請排除妨害及返還不當得利等語。
二、上訴人抗辯：㈠依公寓大廈管理條例第55條規定，公寓大廈管理條例施行前
已取得建造執照之公寓大廈，僅限於共用部分已約定為專用部分者，不因該條例之施行而受限制，非謂於公寓大廈管理條例施行前取得建造執照之公寓大廈，均不適用該條例，系爭大廈雖於69年間辦理第一次保存登記，惟自84年6 月28日管理條例修訂通過時起，即應適用該條例相關規定。
㈡附圖二下圖所示（包含主要樑柱外牆面以及標有「24H QtimeB1」之藍色橫式長方型招牌）：
⒈依公寓大廈管理條例第8 條規定，公寓大廈之外牆面屬全體
區分所有權人公同共有，關於變更構造、設置廣告物等其他類似行為，應受區分所有權人會議決議之限制。於公同共有下，共有物仍歸屬於各共有人享有，惟各共有人間所有權之權能，基於公同共有之特性，需受公同關係所有規定之法律或契約之限制，非可由任一公同共有人隨意行使，被上訴人未取得其他公同共有人全體之同意，而就公同共有物對上訴人起訴，應屬當事人不適格。
⒉縱認公寓大廈之外牆面係屬全體區分所有權人分別共有，惟
依公寓大廈管理條例第8 條第2 項規定，住戶如於大樓外牆面設置廣告物，應由管理負責人或管理委員會出面制止，外牆面係屬管理負責人或管理委員會之權責範圍，系爭外牆面業經參加人出租予宏蓉公司，上訴人復向宏蓉公司承租，並按月繳交租金予參加人，上訴人自有合法使用權限。
㈢附圖一所示主要樑柱壁面：
依公寓大廈管理條例第7 條規定，主要樑柱壁面周圍屬共用部分，不得為約定專用部分，被上訴人就主要樑柱壁面周圍並不享有所有權及專用權，該主要樑柱屬全體區分所有權人共有，被上訴人並未取得可排除他人使用收益之專用權，而上訴人於該主要樑柱壁面施作裝潢，係因宏蓉公司已與參加人協議每月支付5 千元，作為設置廣告物之承租費用，上訴人既向宏蓉公司承租，並按月繳交租金予參加人，上訴人自有合法使用權限。
㈣附圖三所示騎樓內側外牆：
所謂公寓大廈之外牆含一樓騎樓內側之外牆，非限於附圖二下圖所示之主要樑柱外牆面，1 樓騎樓內側之外牆亦屬全體區分所有權人公同共有，關於變更構造、設置廣告物等其他類似行為，應受區分所有權人會議決議之限制。於公同共有下，共有物仍歸屬於各共有人享有，惟各共有人間所有權之權能，基於公同共有之特性，需受公同關係所有規定之法律或契約之限制，非可由任一公同共有人隨意行使，被上訴人未取得其他公同共有人全體之同意，而就公同共有物對上訴人起訴，應屬當事人不適格。
㈤上訴人使用之1 樓外牆面、主要樑柱壁面周圍、1 樓騎樓內
側外牆，均屬全體區分所有權人共有，被上訴人請求上訴人將其上之裝潢拆除以回復原狀，應為全體區分所有權人之利益為之，其既於原審確認其所謂之其他共有人，係指1 樓建物之其他共有人，而非系爭大廈其他區分所有權人，其請求自有未合。
三、參加人陳述意見：㈠依公寓大廈管理條例第8 條規定，公寓大廈外牆面須依規約
或區分所有權人會議決議之方式使用之，該外牆面之使用，非參加人所得片面決定。
㈡參加人於95年11月24日，與訴外人葉素琴簽訂協議書，將系
爭大廈面向臺北市○○○路之門口正面及左右各一柱子之外牆出租予葉素琴，嗣於95年12月4 日，葉素琴要求以同一契約內容變更契約名義人，參加人乃於是日與宏蓉公司另行簽訂協議書。迨至95年12月28日，宏蓉公司以公司內部作業為由要求參加人重新簽訂書面，並將其備妥之協議書交予物業公司派駐之管理員轉交參加人，適參加人法定代理人外出，復誤信管理員電話轉述協議書內容大同小異之陳述為真，即囑咐助理逕於宏蓉公司備妥之協議書用印，迄今始發覺宏蓉公司備妥之協議書，無瑞多出「以及面向八德路之地下1 樓進出門口周圍之外牆面及騎樓外側上方之牆面暨側邊柱面放置廣告看板」等文字，就宏蓉公司備妥之協議書，參加人之意思表示顯有錯誤，而參加人之錯誤意思表示係肇因於傳達機關即物業公司管理員傳達不實所致，參加人已依民法第88條、第89條規定撤銷意思表示。再者，宏蓉公司就其承租之範圍隻字未提，而以三次換約及透過第三人傳達前後協議書內容大致相同之說詞，訛詐參加人簽訂其所備妥之協議書，核其所為，當屬詐欺參加人致為錯誤之意思表示，參加人亦已依民法第92條規定撤銷意思表示。
四、本件經原審判決上訴人應將如附表所示裝潢拆除後，將該裝潢所占用之建物返還被上訴人及其他共有人，並給付被上訴人5 千元，及自94年10月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自94年10月1 日起至拆除上開裝潢之日止，按月給付被上訴人2 千元，而為上訴人部分敗訴之判決，上訴人就其敗訴部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人就其敗訴部分則未聲明不服，該部分已告確定，並答辯聲明：駁回上訴。
五、兩造不爭執之事項：㈠坐落臺北市○○區○○○路○ 段○ 號1 樓房屋，為被上訴人與訴外人李貞儀共有，應有部分各1/2 （原審卷第87頁）。
㈡上訴人自94年7 月15日起，於系爭地下1 樓面向臺北市○○
路進出門口周圍之外牆面、騎樓外側上方牆面、側邊柱面、屋頂板等處，施作附圖一至三照片所示之裝潢（原審卷第152-154 頁）。
㈢被上訴人聲明請求返還其他共有人，該其他共有人係指上開
房屋之其他共有人，非系爭大廈全體區分所有權人（原審卷第100 頁）。
六、得心證之理由：㈠惠國大廈應一體適用公寓大廈管理條例相關規定：
公寓大廈管理條例固於84年6 月28日始公布施行，惟其制定之目的，在於加強公寓大廈之管理維護。且該條例公布施行時，即於第43條規定施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依該條例規定成立管理組織，但得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。嗣92年12月31日修正公布之公寓大廈管理條例，更明定施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依該條例第25條第4 項規定，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，於區分所有權人會議訂定規約前，以該條例第60條規約範本視為規約，但得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制，直轄市、縣（市）主管機關對未成立管理組織並報備之公寓大廈，得分期、分區、分類擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備（公寓大廈管理條例第55條規定參照）。足見施行前已取得建造執照之公寓大廈，除得不受該條例第7 條各款不得為約定專用部分之限制外，仍應一體適用該條例相關規定，始符立法原意。再者，系爭大廈於公寓大廈管理條例施行後，業依該條例所定程序，成立管理組織，經臺北市政府工務局於89年3 月15日，以府工建字第08900036
800 號函准予備查，已如前述，被上訴人主張系爭大廈未設立組織，不得溯及適用公寓大廈管理條例相關規定等語，自非可採。
㈡如附圖一至三所示柱面、屋頂板、外牆面為惠國大廈共用部分，被上訴人不得為自己之利益，為回復共有物之請求：
⒈按公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂之構
造，為公寓大廈共用部分，不得為約定專用部分。公寓大廈周圍上下、外牆面，其變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。公寓大廈管理條例第7 條第3 款、第8 條第1 項定有明文。查如附圖一所示之騎樓柱面為系爭大廈主要樑柱，如附圖二所示騎樓屋頂板，為系爭大廈2 樓樓地板，如附圖三所示地下1 樓進出門口周圍之外牆面為系爭大廈之外牆面，均為維持系爭大廈結構安全及外觀之必要工作物，依上開規定，該等部分為系爭大廈共用部分，此觀諸公寓大廈管理條例第7 條第3款 、第8 條第1 項明定該等部分不得為約定專用部分，如變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為，應經區分所有權人會議決議即明，被上訴人主張如附圖一至三所示之騎樓柱面、屋頂板、外牆面歸屬系爭大廈1 樓房屋所有權人專用，尚非可採。
至被上訴人所提臺灣高等法院79年法律座談會有關建物外牆性質之決議，係於公寓大廈管理條例公布施行前所為，於公寓大廈管理條例公布施行後已無適用餘地，自不足以為有利被上訴人之認定。
⒉按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之
請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821 條定有明文。如附圖一至三所示柱面、屋頂板、外牆面為系爭大廈共用部分，已如前述。而被上訴人提起本件訴訟請求上訴人將如附圖一至三所示柱面、屋頂板、外牆面裝潢物拆除，並將該等裝潢物所占用之建物返還被上訴人及其他共有人，該「其他共有人」係指系爭大廈1 樓建物共有人李貞儀，非系爭大廈其他區分所有權人，為被上訴人所是認（本院卷第100 頁正、反面），足見被上訴人係為自己及李貞儀之利益為回復共有物之請求，非為系爭大廈全體區分所有權人之利益為之，被上訴人就屬系爭大廈共用部分之柱面、屋頂板、外牆面，僅請求上訴人向其及李貞儀返還，其此部分請求，核與公寓大廈管理條例第7 條第3 款、民法第821 條規定不符，尚難准許。
㈢被上訴人就如附圖一至三所示柱面、屋頂板、牆面並無單獨
收益之權，其不得依不當得利之法則，請求上訴人按被上訴人應有部分比例返還因占有該等部分所受相當於租金之利益：
⒈按住戶對於規約所定事項，有遵守之義務，且區分所有權人
之繼受人於繼受後，亦應遵守原區分所有權人依規約所定之一切權利義務事項，公寓大廈管理條例第6 條第1 項第5 款、第24條第1 項分別定有明文。如附圖一至三所示柱面、屋頂板、外牆面為系爭大廈共用部分，業詳前述，依公寓大廈管理條例第9 條第1 項但書規定，區分所有權人非不得以規約或決議將之授權管理委員會使用收益。而惠國大廈區分所有權人會議於88年11月22日訂定規約，並向直轄市、縣（市）主管機關報備，其第2 條第3 款規定：「本公寓大廈周圍上下及牆面為共用部分，由全體區分所有權人維護其外觀使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得懸掛或設置廣告物」，第19條第1 款規定：「共用部分及約定共用部分之使用管理事項，本規約未規定者，得授權管理委員會另定使用規則」，其後修正之規約第14條更規定管理委員會基於區分所有權人會議之授權，得出租系爭大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台、騎樓供設置廣告物，以增加公共基金之收入，並於規約授權訂定之「惠國大廈管理委員會收支及運用公共基金辦法」第3 條明定公共基金之來源包括共同使用部分外借或出租之收入，有臺北市建築管理處98年10月28日北市都建字寓第00000000000 號函及函附之惠國大廈規約、惠國大廈管理組織章程及規約、惠國大廈管理委員會收支及運用公共基金辦法附卷足憑（本院卷第262-269 頁、第249-254頁）。依此規約規定，如附圖一至三所示柱面、屋頂板、外牆面之使用收益應經規約規定或區分所有權人會議決議，因出租該等部分所得收益則歸屬於公共基金，由管理委員會統籌管理運用（惠國大廈管理委員會收支及運用公共基金辦法第2 條、88年11月22日惠國大廈規約第11條參照），各區分所有權人對該等部分並無單獨收益之權。
⒉按民法第179 條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。其判斷是否該當上開不當得利之成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利，倘無使用收益權能而欠缺權益歸屬內容，即不得依不當得利之法則，請求返還所受之利益（最高法院94年臺再字第39號判決意旨參照）。承前所述，被上訴人對如附圖一至三所示柱面、屋頂板、外牆面並無單獨收益之權，是縱上訴人占用該等部分無法律上之原因，因被上訴人對該等部分並無單獨收益權能而欠缺權益歸屬內容，揆諸前揭說明，被上訴人尚不得依不當得利之法則，請求上訴人返還因占有該等部分所受之利益，被上訴人主張其因上訴人占用該等部分而受有損害，上訴人應按被上訴人應有部分比例將相當於租金之不當得利返還予被上訴人，自非有據。
㈣綜上，系爭大廈應一體適用公寓大廈管理條例相關規定，而
依公寓大廈管理條例第7 條第3 款規定，如附圖一至三所示柱面、屋頂板、外牆面為系爭大廈共用部分，被上訴人不得為自己之利益，為回復共有物之請求，其僅請求上訴人向其及李貞儀返還，於法不合，此外，被上訴人就如附圖一至三所示柱面、屋頂板、牆面並無單獨收益之權，其依不當得利之法則，請求上訴人按被上訴人應有部分比例返還因占有該等部分所受相當於租金之利益，洵非正當，亦不應准許。
七、從而，被上訴人依民法第767 條、第821 條、第179 條規定，請求上訴人拆除如附表所示之裝潢，將該等裝潢所占用之建物返還被上訴人及其他共有人，並給付被上訴人5 千元，及自94年10月1 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自94年10月1 日起至拆除上開裝潢之日止，按月給付被上訴人2 千元，為無理由，不應准許。原審判命上訴人拆除如附表所示之裝潢，將該等裝潢所占用之建物返還被上訴人及其他共有人，及如數給付上開款項，並依職權為假執行及免為假執行之宣告，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院就此部分予以廢棄，改判如主文第2 項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第450 條、第463 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 9 日
民事第二庭審判長法 官 張松鈞
法 官 羅郁婷法 官 陳秀貞以上正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 98 年 12 月 9 日
書記官 劉碧輝附表：
一、附著於臺北市○○○路○段○號一樓房屋騎樓柱面，如附圖一照片所示之橘黃色裝潢。
二、附著於上開騎樓屋頂板，如附圖二照片所示之白色天花板及藍色橫式長方型招牌。
三、附著於上開騎樓通往地下室出入口兩側柱面之ㄇ型橘黃色裝潢。