臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第1072號原 告 豐園建設股份有限公司法定代理人 戊○○訴訟代理人 王瀅雅律師被 告 大世界商業大樓管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 江雅萍律師
丙○○丁○○上列當事人間確認會議決議不存在事件，本院於民國九十七年八月十五日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：確認民國（下同）九十五年八月六日上午十二時於台北市○○街○○○號六樓召開之大世界商業大樓區分所有權人會議決議不存在。
二、陳述略稱：㈠系爭大世界商業大樓區分所有權人會議歷次召集過程如下：
⑴原告為大世界商業大樓之起造人，亦為區分所有權人之一
。依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第二十八條第一項規定：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內，召集區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備」，故原告即依上開規定，於九十三年六月三十日第一次召集區分所有權人會議，惟因出席人數不足而流會。
⑵原告嗣於九十三年七月三十日再為第二次召集，該次會議
之出席人數雖達法定人數，然於討論規約及組織章程時，因「大世界商業大樓」為住商混合之大樓，原告持有六樓（含）以下商場、停車場部分之所有權，比例佔全部百分之六八點二五，其餘七至十三樓之辦公小套房部分區分所有權人所有權合計僅有百分之三二點七五，惟卻有住戶提議要求規約所定之管理委員席次十五席，應改為辦公住宅部分佔三分之二席次，商場及停車場部分佔三分之一席次，此方式顯失公允，且將造成管理上之困擾，故原告指派出席之代表，因而退席未參與決議，該次會議因而未通過規約及管理委員之選舉。
⑶嗣後大世界商業大樓之住戶甲○○自任主席，於九十三年
十一月六日召集區分所有權人會議，並以：該次會議經一二八名區分所有權人簽署，已超過總數四分之三等語為由，向台北市政府申請成立「大世界商業大樓」管理委員會，並經台北市政府准予核備；其後原告委請律師就上開管理委員會之合法性提出質疑，經台北市政府查明甲○○所召集之區分所有權人會議不符合公寓條例規定，因而於九十五年五月十日撤銷上開管理委員會成立報備在案。
⑷其間原告為「大世界商業大樓」管理費問題，除發文向各
區分所有權人說明外，並致函台北市政府建築管理處，請其派員指導，該處則於九十四年五月二十六日函覆略以：「按公寓條例第十八條第三項規定：『公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之』、第二十八條第三項規定：『起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人』，綜上所述， 貴公司於前揭大樓管理委員會成立前為法定管理負責人，前揭大樓管理費之提撥、運用等事宜係屬私權範疇，請 貴公司逕與該大樓區分所有權人依公寓條例第十八條規定召開區分所有權人會議決定之，本處不另派員參加」等語，故原告依法為大世界商業大樓之法定管理負責人，應屬無疑。
⑸原告既為「大世界商業大樓」之管理負責人，於各區分所
有權人間就管理委員會之成立事宜達成共識前，為使大樓事務可順利運作，乃與甲○○等住戶代表協商，並達成協議暫時由甲○○負責樓上住戶之保全清潔工作。然之後台北市政府工務局建築管理處發函予原告，要求原告對身為「大世界商業大樓」管理負責人未依規定召開區分所有權人會議及積欠管理費乙事，提出說明，原告乃以管理負責人之地位函覆主管機關澄清說明之，故原告為「大世界商業大樓」之管理負責人，依公寓條例所定履行管理負責人之義務，事證至灼。
⑹按「大世界商業大樓」位於西門町鬧區，地下四樓至地下
二樓為停車場，地下一樓至六樓為百貨商場，所有權人為原告，其餘七樓至十三樓則為辦公小套房，分屬一百五十八位區分所有權人。因七至十三樓屬小套房，區分所有權人眾多，故原告嗣後雖兩度分別於九十四年十月四日（第三次召集）及九十五年一月十二日（第四次召集）再次召集區分所有權人會議，惟均因出席人數不足而宣告流會；為解決此問題，原告乃積極規劃就七樓以上住戶及六樓以下商場各自成立管理委員會，以避免因性質不同而造成將來管理上之困難。
⑺詎料，原告於九十五年七月間獲悉有住戶甲○○竟自任召
集人，於九十五年七月十九日在大樓一樓警衛室前召開區分所有權人會議，因參與人數與區分所有權比例未達法定出席人數，甲○○旋於同年八月六日再度於台北市○○街○○○號六樓召集區分所有權人會議，主張依公寓條例第三十二條第一項規定，有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意，作成決議通過規約及選任管理委員。原告獲悉後，數度通知甲○○其所召集之區分所有權人會議係屬無效。惟甲○○仍於九十五年九月二十一日以上開會議決議，向台北市政府申請成立「大世界商業大樓」管理委員會，並於九十五年十一月一日獲台北市政府核備在案。㈡查甲○○依公寓條例規定，並非有權召集區分所有權人會議
之人，其自任召集人所召集之九十六年七月十九日及同年八月六日之大世界商業大樓第一屆第一次及第二次區分所有權人會議，乃屬無召集權人所為之召集，應屬無效：
⑴按公寓條例第二十五條第三項規定：「區分所有權人會議
除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人」，同法第二十八條第三項則規定：「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人」。經查，原告為「大世界商業大樓」之起造人，數度召開區分所有權人會議，均因出席人數未達法定人數而無法作成決議，因此於系爭大樓管理委員會成立前，依公寓條例第二十八條第三項規定，原告應為系爭大樓之法定管理負責人，此有台北市政府工務局建築管理處九十四年五月二十六日覆原告之函文，揭示原告依公寓條例相關規定為大世界商業大樓之管理負責人，及主管機關台北市政府工務局建築管理處致函原告，要求原告依公寓條例相關規定負起管理負責人義務之函文可證。
⑵次按「無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔
任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人」、「公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人」、「本條例第二十五條第三項所定互推一人為召集人，除規約另有約定外，應有區分所有權人二人以上之書面推選，經公告十日後生效」，公寓條例第二十五條第三項後段、第二十九條第六項、同條例施行細則第七條定有明文。經查，如前所述，原告既為系爭大樓之法定管理負責人，則「大世界商業大樓」之狀況應非無管理負責人，因此甲○○自不得再以公寓條例第二十五條規定自命為區分所有權人互推之召集人，自任區分所有權人會議之召集人而召集會議。
⑶再按起造人於成立管理委員會或推選管理負責人前，依公
寓條例第二十八條第三項規定，為公寓大廈之管理負責人，如起造人具有區分所有權人身分，依公寓條例第二十五條第三項前段規定，當為區分所有權人會議之召集人，故具區分所有權人身分之管理負責人，依上開條例第二十五條第三項前段規定，應為區分所有權人會議召集人，除非起造人未具有區分所有權人身分，始得依條例第二十五條第三項後段規定，由區分所有權人互推一人為召集人以召開區分所有權人會議，此觀上開條例第二十五條第三項之規定自明。
⑷復按「區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開
，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力，於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇」，最高法院九十二年度台上字第二五一七號判決釋示甚明。原告依公寓條例第二十八條第三項規定為系爭大樓之管理負責人，且具有區分所有權人身分，依同條例第二十五條第三項規定，應為區分所有權人會議之召集權人。故甲○○於有區分所有權人擔任管理負責人之情況下，另以經區分所有權人互推之方式，自任召集人而召集之區分所有權人會議，乃屬無召集權人所召集之會議，其於九十五年八月六日上午十二時於台北市○○街○○號六樓召集區分所有權人召開大世界商業大樓區分所有權人會議所為之決議，應為當然自始確定無效，因此參照上開最高法院判決要旨，原告自得訴請確認該會議決議不存在。
㈢被告雖辯稱：依公寓條例第二十八條第二項規定之立法說明
，起造人召集區分所有權人會議未能成立管理委員會時，應重新召集會議，並以一次為限，故原告其後無再以起造人身分重新召集區分所有權人會議之召集權限，亦即原告第三次、第四次召集均因違背法律規定而無效；原告無再召行集區分所有權人會議之權限存在，故依法大世界大樓自屬無具有召集權之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員存在，區分所有權人自可依公寓條例第二十五條規定互推一人為召集人以成立管理委員會等語。惟查：
⑴公寓條例第二十八條第三項規定：「起造人於召集區分所
有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人」，且依被告提出之公寓條例於九十二年修正時，就上開現行第二十八條第三項之修正條文對照表說明欄，亦說明第二十八條第三項之修正係：「為解決管理委員會成立前或管理負責人推選前管理維護工作無人負責之情形」，故起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，無論係在第二十八條第一項所定之三個月內或三個月以後，只要未召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選出管理負責人之前，起造人依上開規定即為公寓大廈之法定管理負責人，殆無庸疑。被告辯稱：依立法目的來解釋第二十八條第三項之規定，當應認定起造人僅在該條第一項所定之三個月內尚未召集區分所有權人召開區分所有權人會議或推選管理人前，始為公寓大廈之管理負責人云云。然如依被告之主張，則於逾公寓大廈管理條例第二十八條第一項所定之三個月後，起造人已非管理負責人，且該公寓大廈亦未成立管理委員會或未推選管理負責人，則該公寓大廈即處於無人負責管理維護工作之狀態，此與前開公寓條例第二十八條第三項之立法說明所揭示該項立法即在欲解決無人負責公寓大廈管理維護工作之情事，適相違反。故被告指稱起造人僅在該條第一項所定之三個月內尚未召集區分所有權人召開區分所有權人會議或推選管理人前，始為公寓大廈之管理負責人乙節，顯與該條款立法說明有悖，並不足採。
⑵且查，原告於九十三年六月三十日第一次召集區分所有權
人會議及同年七月三十日第二次召集區分所有權人會議，均未能成立管理委員會。其後台北市政府建築管理處於九十四年五月二十六日函文中，即指明：原告於大世界商業大樓管理委員會成立前為該大樓之法定管理負責人等語，且於九十四年七月十三日更函原告，要求原告就身為大世界商業大樓管理負責人而未依規定召開區分所有權人會議等事提出說明，在在可證並無被告主張之起造人僅在該條第一項所定之三個月內尚未召集區分所有權人召開區分所有權人會議或推選管理人前，始為公寓大廈之管理負責人之情事，被告所辯洵無理由。
⑶被告雖舉九十二年修正公寓條例時，就現行第二十八條第
二項之修正條文對照表說明欄所載：「為使起造人之召集義務明確，故如未能成立管理委員會時，起造人應重新召集會議，並以一次為限，爰修正第二項之規定」為由，謂：起造人因人數或比例不足重新之召集區分所有權人會議之權限只有一次，且以一次為限，故原告第三次、第四次之召集均因違背法律規定而無效云云。惟查：
①起造人於召集區分所有權人會議而未能成立管理委員會
後，縱使依公寓條例第二十八條第二項規定僅得再召集一次，然同法第二十五條第三項亦明文規定：「區分所有權人會議除第二十八條外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人」，故具區分所有權人身分之管理負責人，亦為合法之召集權人，此乃法條明定，並無疑義。
②按承前所述，起造人於召集區分所有權人召開區分所有
權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，不論係在公寓條例第二十八條第一項所定之三個月內或逾三個月後，只要公寓大廈管理委員會尚未成立或未推選出管理負責人前，起造人依同法第二十八條第三項規定，均應為該公寓大廈之管理負責人，始符合該條項為解決無人負責公寓大廈管理維護工作之立法目的。因此原告既為管理負責人，且具區分所有權人身分，則原告應為公寓條例第二十五條第三項所定之「具區分所有權人身分之管理負責人」，而為區分所有權人會議之召集人。故原告依法既為區分所有權人會議之召集人，則原告於九十四年十月四日及九十五年一月十二日召集之第三次、第四次區分所有權人會議，即非無權召集，被告指稱：
原告第三次、第四次之召集均因違背法律規定而無效云云，並無理由。
⑷被告又謂：區分所有權人會議選任之管理負責人任期依法
尚有至多二年之限制，非經區分所有權人會議選任之起造人怎得能無限期擔任管理負責人操控住戶云云。惟查：
①內政部九十五年九月二十八日「內授營建管字第095080
6087號」函，就區分所有權人會議召集人之疑義曾作出解釋：「‧‧‧又起造人於成立管理委員會或推選管理負責人前，依公寓條例第二十八條第三項規定為公寓大廈之管理負責人，如起造人具有區分所有權人身分，依公寓條例第二十五條第三項前段規定，當為區分所有權人會議之召集人，且起造人違反第二十五條或第二十八條所定之召集義務時，由直轄市、縣（市）主管機關依公寓條例第四十七條第一款規定處分。反之，如起造人未具有區分所有權人身分，該區分所有權人會議之召集，當依公寓條例第二十五條第三項後段規定，由區分所有權人互推一人為召集人，召開區分所有權人會議」等語。
②另內政部九十五年十一月一日內授營建管字第09501647
89號函更進一步闡示：「至於起造人於管理委員會成立或管理負責人推選前，依公寓條例第二十八條第三項規定為管理負責人，如起造人具有區分所有權人身分，依公寓條例第二十五條第三項前段規定，為區分所有權人會議之召集人，其任期至成立管理委員會或推選管理負責人為止。若其他區分所有權人為促使成立管理委員會或推選管理負責人，自得依公寓條例第二十五條第二項第二款規定請求召開成立管理組織之區分所有權人臨時會議，其起造人為召集人自當依規定召開，本部九十四年十一月十七日內授營建管字第0940087243號函已有明釋」等語。
③是故起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議
成立管理委員會或推選管理負責人前，依公寓條例第二十八條第三項規定，為管理負責人，而依同法第二十五條第三項規定，如起造人具區分所有權人身分，則為區分所有權人會議之召集人，其任期至成立管理委員會或推選管理負責人為止，若其他區分所有權人為促使成立管理委員會或推選管理負責人，可依公寓條例第二十五條第二項規定，請求召集權人即具區分所有權人之管理負責人召開成立管理組織之區分所有權人臨時會議，以成立管理委員會，該受請求之召集權人即應召開區分所有權人臨時會議，否則直轄市、縣（市）主管機關即得依公寓條例第四十七條規定，限期召開並處召集人罰鍰至召開為止。因此起造人如為具區分所有權人身分之管理負責人而為區分所有權人會議之召集人，其任期應至成立管理委員會或推選管理負責人為止。而公寓大廈管理條例亦就召集人召集區分所有權人會議定有相關規定及罰則，住戶可依相關規定請求召集人召開區分所有權人時會議以成立管理委員會，並無被告所指起造人得無限期擔任管理負責人之疑慮存在，被告主張顯然無據。
㈣按被告於本件訴訟中所陳原告未盡管理之責各節，並非事實，亦與本件爭議無關：
⑴被告指責原告自九十三年八月起拒付豐華綜合物業管理股
份有限公司（下稱豐華公司）保全費用，豐華公司於九十四年五月三十一日下午惡意撤哨等節，均與事實不符：
①按原告於九十二年十二月一日與儀德曜開發股份有限公
司（下稱儀德曜公司）簽訂委任契約書，由該公司之關係企業豐華公司負責大世界商業大樓之安全及清潔管理服務工作，九十三年六月三十日委任契約期後，雙方另訂立一個月期之委任契約，期限至九十三年七月三十一日止；委任期間屆滿後，原告即未再與儀德曜公司續約，而擬更換大世界商業大樓之保全清潔服務公司，惟儀德曜公司卻因此與原告間產生爭議，執意不肯撤離現場，以致原告另行委託之集寶衛豐公司及華麗清潔社，僅得接手大世界大樓地下一樓至六樓賣場之保全清潔工作，而七樓至十三樓之住戶部分，豐華公司之人員則堅持繼續原工作，致新聘之保全公司無法接手，原告因認為雙方間之委任期限已經屆滿，且已告知儀德曜公司其原負責之大世界大樓保全清潔工作截止日期為九十三年八月十五日，並已支付至九十三年八月十五日止之費用，故對於儀德曜公司於委任契約結束後，自行堅持不肯撤離人員，反而要求原告繼續支付保全清潔費用乙事，認為儀德曜公司之請求並無理由，故而拒絕支付，並非如原告指稱棄住戶不顧。因此原告之所以自九十三年八月十五日起不再支付保全費用，係肇因與儀德曜公司間就委任契約存否有所爭議。
②查儀德曜公司嗣後訴請原告給付管理費，法院亦認定原
告與儀德曜公司間之保全及清潔作業之委任契約書已於九十三年八月十五日終止，因而認定該公司依委任契約關係請求原告給付其後之服務費用並無理由，惟因法院認定原告係大世界大樓之管理負責人，儀德曜公司執行大世界大樓之保全清潔工作，係為原告管理，故判定該公司得依無因管理或不當得利規定，請求原告償還服務費用，此有台灣高等法院九十五年度上易字第六五三號判決可稽，由此可證原告確係因與負責保全清潔公司之儀德曜公司間有合約上之糾紛，故而未付該公司服務費用，並非針對住戶拒付費用，亦無棄住戶不顧之意。③又查，豐華公司於九十四年五月三十一日下午撤離人員帶走物品，乃係該公司與住戶間之紛爭，與原告無關。
蓋依被告所陳：豐華公司於九十四年五月三十一日下午六時撤哨，上大保全公司旋於同日下午七時上哨服勤，顯然住戶早已覓妥上大保全公司接替豐華公司，否則豈有於豐華公司撤哨後，於一小時內即可到找上大保全公司人員進駐之可能？而如前所述，豐華公司撤哨時與原告間已無契約關係，該公司並非原告所聘請，豐華公司人員於離開時如有任何不利社區之舉動，應係該公司與住戶間另有嫌隙所致，誠與原告無涉。
⑵另查，被告以原告曾發函表示支付管理費至九十三年七月
三十一日，訂九十三年七月三十日最後一次安排召集區分所有權人會議等語，主張：原告棄該社區安危而不顧云云。惟被告上開指摘顯然對於原告之函文內容有所曲解：
①查原告於九十三年六月二十九日召集之第一次區分所有
權人會議，因人數不足而流會，故原告始於再次召集之通知上，告知住戶因第一次區分所有權人會議流會，無法成立管理委員會，故原告原為優待客戶而代為支出之管理費部分，將支付至九十三年七月三十一日止，其後應由全體區分所有權人共同分擔，上開通知所載係為避免住戶認為反正於成立管委會前原告均會支付相關管理費用，而對原告召集區分所有權人會議乙事漠不關心；同時函中所稱該次為原告最後一次召集第一次區分所有權人會議，亦僅係在提醒各住戶能重視該次召集，踴躍到場，以免再次流會。
②此觀原告於九十三年七月三十一日後，迄今仍然繼續支
付系爭大樓之相關管理費用，包括公共水電費、電梯保養費用、緊急發電機、污水馬達及消防給排水設備之管理費用等（大樓保全清潔費用因原告與儀德曜公司間就委任契約於九十三年八月十五日後是否繼續存在有所爭議，原告因此暫未支付上開日期以後之費用，惟於法院判決後已全數給付完畢）；且原告於九十三年七月三十日召集區分所有權人會議後，又於九十四年十月四日及九十五年一月十二日兩度召集區分所有權人會議，在在足證原告之前開函文所述，用意係在提醒住戶重視並參與區分所有權人會議，目的僅在希望區分所有權人會議能順利召開，被告執此通知信函內容，指稱被告棄該社區安危而不顧云云，洵與事實不符。
⑶查原告並未拒絕點交公共設施或移交社區基金，惟有關被
告成立之合法性爭議，現既尚由法院審理中，則於法院判決確定前，被告是否為合法之管理委員會尚無法確定，於點交對象是否合法無法確認之情況下，原告自無法於此時進行公設之點交及社區基金之移交；又查，原告前與電梯保養廠商就電梯一般保養事務訂有契約，迄今仍然繼續支付電梯之保養費用，未有間斷，惟被告卻數度拒絕電梯維護廠商崇友實股份有限公司（下稱崇友公司）派員進入電梯機房執行保養工作，以致崇友公司於無法進行定期保養維護工作之情況下，發函向被告表示將終止電梯維修服務及各項應負之責任，並表示：凡電梯所有維修服務及使用安全之責任，應由被告負完全責任云云，故被告未妥善處理大樓事務，罔顧住戶安危，事證灼然。
㈤綜上所述，甲○○依公寓條例規定並非區分所有權人會議之
召集人，其擔任召集人於九十五年八月六日召集區分所有權人所召開之大世界商業大樓區分所有權人會議，該會議所為決議應屬無效，原告爰依法請求確認該會議決議不存在。
三、證據：提出會議紀錄影本三份、台北市政府函影本一份、原告函影本四份、台北市政府工務局建築管理處函影本二份、律師函影本一份、台北市建築管理處函影本一份、公告影本一份、公司變更登記表影本一份、台灣高等法院民事判決影本一份、崇友公司函影本一份、組織章程草案暨管理規約草案影本各一份、被告函影本一份、聯繫紀錄一份、內政部函影本二份為證，並聲請傳訊證人乙○○。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略稱：㈠原告起訴主張系爭大世界商業大樓成立管理委員會前，其為
管理負責人，甲○○無召開區分所有權人會議之權限，故訴請確認九十五年八月六日大世界商業大樓區分所有權會議決議不存在云云，然原告主張並無理由：
⑴按現行公寓條例第二十八條條文係九十二年時所修正公布
，原為八十四年立法公布之第二十六條，而依據立法院公報第八十二卷第六十二期院會紀錄之「公寓條例之草案」對照表說明欄上之內容，公寓條例第二十八條（即八十四年公布之第二十六條）之制訂，係「為落實公寓大廈之管理維護，爰課以起造人召集第一次區分所有人會議之責」，而公寓條例九十二年修正時，依據立法院公報第九十二卷第五十七期院會紀錄之條文對照表說明欄上之內容，公寓條例第二十七條第二項（即現行第二十八條第二項）之修正，係「為未（此未字應屬贅字）使起造人之召集義務明確，故如未能成立管理委員會時，起造人應重新召集會議，並以一次為限，爰修正第二項之規定」，同條第三項之修正，則係「為解決管理委員會成立前或管理負責人推選前管理維護工作無人負責之情形，故參酌內政部『預售屋買賣定型化契約應記載或不得記載之事項』第十三條第五款之規定，增訂第三項之規定」，而依據內政部九十年九月三日內政部台（九十）內中地字第九０八三六二六號公告（自公告六個月後生效）之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第十六條第五款之規定「賣方應擔任本預售屋共同使用部分管理人，並於成立管理委員會或管理負責人產生後移交之。雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共同使用部分管理費。」。
⑵參照上開之立法說明可知，公寓條例第二十八條雖規定起
造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，並於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。但此係課以起造人之責，亦即，此為法律強制起造人履行之義務，以求解決管理委員會成立前或管理負責人推選前管理維護工作無人負責之情形，而非使起造人得享有凌駕住戶之主導權利。況依同法第二十九條第六項之規定：「公寓大廈未組成管理委員會且未推舉管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理人。」，是以起造人並非公寓大廈未組成管理委員會前，永無限期為當然之管理負責人。再者，依據公寓條例第二十九條第三項之規定，管理委員、主任委員及管理負責人，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，但區分所有權人會議或規約之未規定者，任期一年，立法之目的就是在防止管理者長期把持操縱，故由區分所有權人會議選任之管理負責人任期依法尚有至多二年之限制，非經區分所有權人會議選任之起造人有怎得能無限期擔任管理負責人操控住戶呢？故依立法之目的來解釋第二十八條第三項之規定，當應認定起造人僅在該條第一項所定之三個月內，尚未召集區分所有權人召開區分所有權人會議或推選管理人前，始為公寓大廈之管理負責人，而非得無限擴張地認定管理組織尚未成立，起造人即可永為管理負責人，得獲得排除住戶發起成立管理委員會之權利。台北市政府法規會九十五年九月二十一日北市法二字第09532462100 號函，針對被告合法性之爭議，亦採相同之見解。
⑶且查公寓條例第二十八條第二項後段又規定：「出席區分
所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。」，故起造人因人數或比例不足重新之召集區分所有權人會議之權限只有一次，且只以一次為限，而後，起造人依法已無再行召集區分所有權人召開區分所有人會議之權限存在，此強行規定不應該因起造人是否具有區分所有權人身分而有所不同。觀諸本案，原告自承於九十三年六月三十日召集大世界商業大樓區分所有權人召開區分所有權人會議，惟因出席人數不足而流會，嗣於同年七月三十日再為第二次召集（即依法重新召集會議一次），但會議中因其指派之代表退席，以致該次會議未通過規約及管理委員之選舉，亦即未成立管理委員會。則依上開公寓條例第二十八條第二項後段規定，原告僅得就同一議案重新召開會議一次，並以一次為限，故原告而後即無再以起造人身分重新召集區分所有權人召開區分所有權人會議之召集權限，亦即原告第三次、第四次之召集，均因違背法律之規定而無效，故縱使原告主張其為大世界商業大樓成立管理委員會前之法定管理負責人，其亦無法再行召集區分所有權人召開區分所有權人會議，實屬明確。⑷大世界商業大樓因為原告以起造人身分二次召集區分所有
權人召開區分所有權人會議均無法成立管理委員會，已無再行召集區分所有權人召開區分所有權人會議之權限存在，已如前述。故依法大世界商業大樓自屬無具有召集權之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員存在，當屬法定之無管理負責人或管理委員會之情況，依據公寓大廈管理條例第二十五條第三項後段之規定，應由區分所有權人互推一人為召集人以成立管理委員會。故大世界商業大樓之區分所有權人既合法連署互推具有區分所有權人身分之甲○○為召集人（相關推舉資料有原告提具之聯署簽名登記名冊為證），甲○○依法即有召集權存在，不容原告任意否認，是以甲○○既為合法之大世界商業大樓區分所有權人會議召集人，原告質疑甲○○之召集權，並進而否認甲○○召集之九十五年八月六日大世界區分所有權人會議決議不存在，自是於法不合，顯無可採。
⑸事實上被告所有召開成立大世界商業管理委員會之程序，
均經台北市政府逐項審核方行同意報准備查，原告否認被告之合法性，實無理由。
㈡原告雖陳述依據內政部之函示，其具有區分所有權人身分，
依據公寓條例第二十五條第三項前段之規定，當為區分所有權人會議之召集人，且台北市政府建管處九十四年五月二十六日函釋亦認定原告在管委會成立前為法定管理人云云，故甲○○無召開區分所有權人會議之權限，但查：
⑴卷附之內政部九十五年九月二十八日內授營建管字第0950
806087號函釋意見，將起造人區分為具有區分所有權人身分與不具區分所有權人身分而異其效果，使具有區分所有權人會議之召集權限，或區分所有權人應互推一人為召集人召開區分所有權人會議，如此解釋顯然逾越法條之內容，且未顧及公寓條例之立法目的，已為台北市政府建管處公寓科審核被告成立合法管理組織之報備案中所不採，此有卷附之台北市政府建管處公寓科便箋足稽。
⑵至於內政部九十五年十一月一日之內授營建字第09501647
89號函，雖又認定起造人具有區分所有權人，其任期至成立管理委員會或推選管理負責人為止。但此解釋將使法定管理負責人之任期超越經區分所有權人選定之管理委員或管理負責人任期，如本件原告自居為大世界商業大樓之法定管理負責人迄今已達四年之久！此豈是前述立法規定課以起造人召集義務所當為之解釋？故內政部之函釋既未斟酌公寓條例之立法意旨，其函示內容尚無足採。
⑶而台北市政府工務局建築管理處九十四年五月二十六日之
函釋之後，台北市政府已認定被告朱建國為合法之召集權人，其召集大世界商業大樓區分所有權人成立大世界商業大樓管理委員會係屬合法，故台北市政府於九十五年十一月一日准予報備並核發證明無誤。且九十六年十月二十九日兩造於台北市議會開會時，與會之台北市建管處代表亦再三表示目前大世界商業大樓管委會係屬合法，故原告主張並無足採。
⑷原告雖又辯稱，只要成立管理委員會或推選管理委員會前，起造人均為公寓大廈之法定管理人云云，然查：
①按公寓條例之立法目的，在於建立建築物使用自主性管
理制度，以全體住戶共同利益為出發點，強調自發性監督與管理維護，透過管理委員會之設立，及住戶管理規約之訂定，進行健全建築物使用管理體系。原告主張公寓大廈之起造人永無限期可擔任公寓大廈管理人，自與上開公寓條例之立法目的，強調自主自發性之管理、監督相違背，所述自無足採。
②現行公寓條例第二十八條第一項規定公寓大廈之起造人
應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，第二項規定未成立管理委員會時起造人應就同一議案重新召集會議一次，第三項則規定起造人在召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。依法條編排之順序內容觀之，起造人之管理負責人當應受限於第一項之三個月內時間之限制，方符合法律規定之意涵，否則起造人如有意阻擾管委會之成立，在未受限制下，豈不可以成為萬年管理負責人，永不受任期之限制？如此豈不嚴重影響區分所有權人之權益？③又查現行公寓條例第二十八條第三項之立法理由係「為
解決管理委員會成立前或管理負責人推選前管理維護工作無人負責之情形」，但此係課以起造人之責，亦即此為法律強制起造人履行之義務，以求解決管理委員會成立前或管理負責人推選前管理維護工作無人負責之情形，非使起造人得享有凌駕住戶之主導權利，前述之立法意旨可茲參照。故原告將此規定據為權利，用以來質疑被告合法成立之管委會，自與立法理由不符。
㈢再者，原告阻止管委會之合法成立，規避其點交公共設施之責任，嚴重影響大世界商業大樓區分所有權人之權益：
⑴查原告於九十三年六月三十日首次召集大世界商業大樓區
分所有權人會議，因出席人數不足而流會，但九十三年七月三十日召集第二次會議時，出席人數已符合法定人數，並也正式開會並討論規約及組織章程，但原告竟不尊重民主表決之方式，欲以退席之技術性方式故意使該會議流會而未通過規約及管理委員之選舉，卻隱瞞其居心，形式上仍繼續主持會議通過規約及管理委員之選舉，並發給委員之會議紀錄是圓滿成功之版本，惟私底下竟制作會議不成立紀錄交付臺北市政府，如此僅為私利即阻止管委會之合法成立，未本誠信、欺瞞住戶、不顧眾多住戶權益之惡意行徑，當然已無法再獲得住戶之認同，故其日後召集召開之會議均未能到達法定人數，為事理所當然。蓋大世界商業大樓之區分共有人已受過欺騙，自無意讓原告擔任召集人隨意主導會議之進行。
⑵被告嗣後自行籌組管委會，原告見其無法如願，即杯葛住
戶召集成立管委會，並對九十三年興建完成後當應立即移交之公共設施拒絕交付，造成整個大世界商業大樓之供水供電出現問題卻無人可為處理，住戶隨時得擔心水會隨時停掉、警報器無時無刻就會作響、電梯也因乏人維修不時就會停止運轉關人一小時，日前更因火災造成大世界大樓住戶之嚴重損失，使得住戶實在無法坐視自己權利受損。
⑶原告雖辯稱其已盡管理之責，但查：
①原告與儀德耀公司之糾紛，波及大世界商業大樓七至十
三樓之住戶，而原告所有之B1至六樓卻完全不受影響，如此只顧自己利益不顧他人死活之行徑，有怎可說是已盡管理之責？而豐華公司係與原告簽約，非受住戶委託執行職務，其撤哨當然係因與原告間之問題，有該公司傳送之簡訊足資參考。原告扭曲事實指摘該公司之撤離係與住戶間另有嫌隙云云，與事實不合，自無足採。②原告迄今並未支付管理費，亦未點交公共基金，乃為事
實，不容爭辯，而原告曾向每位住戶於交屋時收受五千元之管理費用，故其繳付公共用水、公共用電之款項本係取自於住戶，並非由其自行負擔。至於電梯之部份，原告因未依照契約給付崇友公司維修保養之費用造成電梯頻生問題，被告為維護住戶出入之安全，不得不支付崇友公司費用，但恐日後他人任意破壞設備增加負擔，方於機房加鎖以維護安全。崇友公司人員竟生誤會導致該公司發函，然經溝通，雙方業已澄清事實，崇友公司亦於九十七年三月三日發函表示將依原訂計畫執行保養作業，原告不明事理，竟以此主張被告未妥善處理大樓事物，罔顧住戶安危云云，自無足信。
三、證據：提出被告成立過程資料數份、原告交屋後對社區處理過程資料數份、建物登記謄本影本數份、原告拒付保全費資料數份、代收管理基金收據影本一份、原告公司函影本二份、代表委員協調會議紀錄影本一份、繳納通知單影本數份、費用預估表影本一份、委員會會議紀錄影本一份、被告致原告函影本一份、電梯一般保養契約影本一份、被告函影本三份、台北市議會開會通知單影本二份、陳情會議紀錄影本三份、簡訊影本一份、黨產總說明一份、被告函影本一份、台北市議會書函影本一份、待處理事項一份、收據影本一份、協議書稿影本一份、台北市政府消防局書函影本一份、火災證明書影本一份、公寓條例草案對照表影本一份、條文對照表節本一份、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項一份、台北市政府法規會函影本一份、崇友公司函影本一份為證。
丙、本院依職權調閱被告向台北市建築管理處之報備資料，證人乙○○提出被告組織章程草案及區分所有權人會議紀錄影本各一份。
理 由
一、原告主張意旨略以：原告為大世界商業大樓起造人，數度召開區分所有權人會議，均因出席人數未達法定人數而無法作成決議，故於系爭大樓管理委員會成立前，依公寓條例第二十八條第三項規定，原告應為系爭大樓之法定管理負責人，詎住戶甲○○九十五年八月六日於台北市○○街○○○號六樓召集區分所有權人會議，主張依公寓條例第三十二條第一項規定，有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意，作成決議通過規約及選任管理委員，並於九十五年十一月一日獲台北市政府核備在案，然此屬無召集權人所為之召集，應屬無效，故依法確認上揭決議不存在等語。
二、被告答辯意旨則以：依公寓條例第二十八條第二項規定，未能成立管理委員會時，起造人重新召集會議以一次為限，非得無限期擔任管理負責人操控住戶，依立法目的解釋第二十八條第三項規定，起造人僅在該條第一項所定三個月內，尚未召集區分所有權人召開區分所有權人會議或推選管理人前，始為公寓大廈之管理負責人，非得永為管理負責人，台北市政府法規會九十五年九月二十一日函釋針對被告合法性之爭議，亦採相同見解，從而原告早已非管理負責人，住戶甲○○九十五年八月六日召集區分所有權人會議，主張依公寓條例第三十二條第一項規定，有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意，作成決議通過規約及選任管理委員，並非無召集權人所為之召集，決議有效等語置辯。
三、兩造對於原告曾於九十三年六月三十日第一次召集區分所有權人會議，惟因出席人數不足而流會，嗣於九十三年七月三十日再為第二次召集，該次會議之出席人數雖達法定人數，然因原告與其他住戶意見不合，原告指派出席之代表退席未參與決議，該次會議因而未通過規約及管理委員之選舉並無爭執，爭執重點在於：甲○○就九十五年八月六日大世界商業大樓區分所有權人會議，是否具有召集權？是否因甲○○無召集權而決議無效？爰說明如后。
四、按「法官依據法律獨立審判，憲法第八十條載有明文。各機關依其職掌就有關法規為釋示之行政命令，法官於審判案件時，固可予以引用，但仍得依據法律，表示適當之不同見解，並不受其拘束，本院釋字第一三七號解釋即係本此意旨。
」（司法院大法官會議釋字第二一六號解釋參照）；復按「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」、「前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。」、「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。」，公寓條例第二十八條第一項至第三項分別定有明文；再按「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。」、「公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。」，公寓條例第三十二條第一項、第二十九條第六項前段分別定有明文；末按「區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。」、「本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。
」，公寓條例第二十五條第三項及施行細則第七條第一項分別定有明文。
五、經查，原告固為法定管理負責人，但已喪失召集權，住戶甲○○九十五年八月六日召集區分所有權人會議所為決議，非無召集權人召集會議，決議應屬有效，原告請求無理由：
㈠本件原告引用內政部九十五年九月二十八日「內授營建管字
第0950806087號」函主張：「起造人於成立管理委員會或推選管理負責人前，依公寓條例第二十八條第三項規定為公寓大廈之管理負責人，如起造人具有區分所有權人身分，依公寓條例第二十五條第三項前段規定，當為區分所有權人會議之召集人」，而認住戶甲○○係無召集權人召集區分所有權人會議；被告則引用台北市政府法規會九十五年九月二十一日北市法二字第09532462100號函，辯稱依立法目的解釋第二十八條第三項規定，當應認定起造人僅在該條第一項所定之三個月內，尚未召集區分所有權人召開區分所有權人會議或推選管理人前，始為公寓大廈之管理負責人，而非得無限擴張地認定管理組織尚未成立，起造人即可永為管理負責人，得獲得排除住戶發起成立管理委員會之權利。然參酌前揭司法院大法官會議釋字第一三七號、第二一六號解釋意旨，本院關於公寓條例第二十八條之解釋與適用，仍得依據法律，表示適當之不同見解。
㈡關於原告所引用內政部九十五年九月二十八日函釋見解，與
公寓條例第二十八條第二項規定對照以觀，法律明文規定身為起造人之原告，僅得於未能成立管理委員會時，就同一議案重新召集會議「一次」，而兩造不爭執九十三年六月三十日未能訂立規約成立管理委員會後，原告已再於九十三年七月三十日重新召集區分所有權人會議，結果仍未能訂立規約成立管理委員會，於此情形應認為原告雖依公寓條例第二十八條第三項規定，於管理委員會未成立前，仍為暫時管理負責人，負有管理責任，但原告已喪失區分所有權人會議之召集權，無從擔任公寓條例第二十五條第三項之召集人，而原告以外之其他多數區分所有權人，依據公寓條例第二十五條第三項、第二十九條第六項前段、第三十二條第一項規定，互推區分所有權人甲○○為召集權人，於九十五年八月六日召集區分所有權人會議並由出席人數百分之七十點七，所有權比例百分之二十三點一八（參見本院向台北市建築管理處調取之報備資料）所為決議，並非無召集權人召集會議，決議出席人數比例及所有權比例等亦符合法定比例，決議應屬有效，且上揭本院依職權調閱被告向台北市建築管理處之報備資料中，附有台北市政府建管處公寓科便箋，於結論上亦同此認定，本件原告請求為無理由。
六、綜上所述，本件原告基於決議無效之法律關係，訴請確認九十五年八月六日上午十二時於台北市○○街○○○號六樓召開之大世界商業大樓區分所有權人會議決議不存在，其請求為無理由，應予駁回。
七、兩造之其餘攻擊防禦方法，及證人乙○○之證詞，經斟酌後於本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此說明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日
民事第一庭 法 官 文衍正以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 8 月 29 日
書記官 潘惠敏