臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第10274號原 告 丙○○訴訟代理人 鄭世脩律師複 代理人 成介之律師被 告 乙○○
永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丁○○上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國98年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告乙○○應給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟零貳拾玖元及自民國九十六年九月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之九，餘由被告乙○○負擔。
本判決第一項得假執行；但被告乙○○如以新臺幣壹拾壹萬柒仟零貳拾玖元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明：「⒈被告應連帶給付原告新臺幣（下同）232萬5000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。」。嗣於民國96年2月13日將聲明變更為：「⒈被告各應給付原告61萬7029元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。⒉如其中一人已為給付，他方在該給付範圍內免為給付。⒊如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。」。核屬減縮應受判決事項之聲明，合於首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊於96年2月13日透過被告永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）向被告乙○○購買其所有並坐落臺北市○○區○○段一小段802地號、權利範圍1萬分之146之土地暨其上同地段2229號建號、門牌號碼為臺北市○○路○段○○巷○○弄○號13樓之10之建物（下稱系爭房屋），買賣價金為432萬5000元。因買賣契約訂立後，系爭房屋即有漏水現象，被告乙○○遂與伊簽立協議書，約定被告乙○○就系爭房屋餐廳疑似漏水部分於交屋後一年內負瑕疵擔保責任。嗣被告永慶房屋亦於96年5月9日交屋時開立並交付伊漏水保固承諾書，承諾自交屋起6個月內提供漏水保固服務。查系爭房屋於交屋後仍不斷出現嚴重漏水，被告等明知系爭房地具有結構性無法修補之嚴重漏水情事，竟故意不告知伊上開嚴重瑕疵，預估系爭房地交易價值貶損50萬元，且依鑑定報告書之鑑定結果，瑕疵修復費用為11萬7029元，伊損失合計61萬7029元。為此，爰依民法第359條、協議書及漏水保固承諾書向被告等請求上開金額。並聲明：⒈被告各應給付原告61萬7029元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。⒉如其中一人已為給付，他方在該給付範圍內免為給付。⒊如受有利判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告乙○○部分：
伊於出售系爭房地前，曾發現房屋內靠近陽臺的地板有積水痕跡，因適逢大雨，伊以為該處積水係大雨從窗戶及落地窗縫隙滲漏所致，遂請廠商勘查修繕，惟一切檢測正常，無法找出積水原因，僅在窗戶及落地窗部分作防水補強。又伊在簽約前已於標的物現況說明書上載明曾在產權持有期間修復滲漏水，並告知原告此情，故原告係於知悉漏水瑕疵後始與伊簽訂買賣契約，伊並無任何隱瞞行為。再者系爭房屋並無所謂結構系之瑕疵而無法修復，係因原告多次拒絕伊請廠商前往系爭房屋修復，故原告所述顯非事實。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，被告願供擔保，請准免假執行。
㈡被告永慶房屋部分：
⒈依伊提供予原告漏水保固承諾書之實施辦法規定，系爭房屋並無適用該漏水保固服務：
⑴伊所提供之漏水保固服務係指經伊居間仲介成交之不動產買
賣案件，在買賣雙方完成交屋日起六個月內，若買方發現買賣標的建物於交屋前已存在滲漏水且未發現之滲漏水而應由賣方負物之瑕疵擔保責任時，且符合伊公司漏水保固實施辦法之規定，經買方定期催告賣方而賣方拒不處理時，由買方將其對賣方之債權及請求權移轉予伊，始由伊代賣方進行修漏，以避免遲延修繕而增加買方損害。
⑵依漏水保固承諾書實施辦法第4條規定：「若有下列情形之
一，則不適用本公司所提供之漏水保固服務：㈠交屋前所發現之漏水情形，應由賣方於交屋前負責修復，不在本公司漏水保固範圍內。…買方未能配合本公司之鑑定、估價或修護作業者。」、第5條規定：「買方於保固期間內發現滲水瑕疵且可適用本辦法時，應立即通知…，買方應先完成催告賣方修復之約定程序，若於催告期間內賣方仍拒不處理時，本公司始得代賣方進行修漏作業。」。
⑶又系爭房屋交屋後，原告反應餐廳地板有積水現象，卻拒絕
讓修繕人員及伊公司人員進入房屋內，以致無法作修護，且被告乙○○亦無拒絕修繕之意思。依上開漏水保固承諾書及實施辦法第4條第項規定，若買方未能配合伊公司之修護作業者，則不適用伊公司所提供之漏水保固服務。又本件並無該承諾書第5條所規定經催告賣方拒不修繕之情事，故本件顯然並無適用漏水保固服務，伊公司自無庸依漏水保固服務代被告修繕或給付原告修繕滲漏水之費用，原告之請求實屬無據。
⒉縱系爭房屋之滲漏水瑕疵須依照鑑定報告書中所陳方式作修
復，惟鑑定報告書「勘察結果」第5點「修復費用概估」中第11項目「廠商管理利潤」及第12項目「營業稅」之費用各為8,256元及5,573元，金額計有13,829元，此兩項非屬於實質修復費用，不應列入瑕疵修復之金額。
⒊聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、本件原告主張其經由被告永慶房屋居間仲介，於96年2月13日向被告乙○○購買系爭房屋，並已付清買賣價金432萬5000元。因系爭房屋餐廳部分自簽約後即出現漏水，原告及被告乙○○遂於96年3月20日就系爭房地之餐廳漏水瑕疵簽立協議書。又經原告向被告永慶房屋反應漏水情形後，被告永慶公司於96年5月9日發給原告漏水保固承諾書，約定自系爭房屋交屋起6個月內，原告發現保固標的有滲漏水現象，且符合被告永慶房屋漏水保固實施辦法之規定時，被告永慶房屋承諾依該辦法內容提供漏水保固服務等事實，業據提出不動產買賣契約書、建物登記謄本、協議書、漏水保固承諾書暨實施辦法影本等件為證，復為被告等所不爭執，自堪認屬實。
四、兩造之爭點及論述：原告主張系爭房屋有嚴重結構性漏水瑕疵，被告乙○○為出賣人，應負物之瑕疵擔保責任，減少買賣價金，並依協議書賠償修復費用，被告永慶房屋既簽署漏水保固承諾書，亦賠償其所受損害等語，為被告等所否認，並以前揭情詞置辯。故本件之爭點在於：㈠原告依民法第359條規定請求被告乙○○減少買賣價金50萬元有無理由？㈡原告依協議書請求被告乙○○就修復漏水所需費用117,029元有無理由？㈢原告依漏水保固承諾書請求被告永慶房屋負保固責任，有無理由？㈠原告依民法第359條規定請求被告乙○○減少買賣價金50萬
元有無理由？⒈按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之
瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第355條第1項定有明文，本件被告乙○○抗辯其於簽約前已告知原告系爭房屋曾有漏水情形，並已於標的物現況說明書上載明曾在產權持有期間修復滲漏水，故原告係於簽約前已知悉系爭房屋有漏水瑕疵情形等語，並提出房屋現況說明書乙份為證；原告則主張：被告僅告知系爭房屋有可修復之普通漏水情形，原告所認知亦僅止於此，惟系爭房屋存有不能修復或修復所費價額過鉅之「結構性」漏水情形，此為締約時所不知者云云。
⒉經查，系爭房屋經兩造合意送請臺灣營建防水技術協進會（
下簡稱協進會），就系爭房屋漏水原因及可否修復為鑑定結果，認「鑑定標的臺北市○○區○○路4段77巷92弄9號13樓之10廚房及陽臺部位並無發現任何結構性破壞之現象，廚房天花板、牆壁並無漏水之跡象。廚房地板…有明顯潮濕之現象，其原因研判係因陽臺部位，門框填縫材料老化破損與門框背面之水泥沙漿填充不確實而造成有空隙。加上原有陽臺防水層恐喪失其功能，因使當下雨時雨水沿填縫材破損之縫隙滲入後，再流入門框背面空隙甚留置室內造成地板產生潮濕滲水現象。」、「經勘驗結果，本鑑定標的漏水問題，可修復，建議修復方式如下…」、「修復費用概估：合計117,029」等語，有協進會97年8月28日鑑定報告書1份在卷可參（見本院卷第105頁），堪認系爭房屋有漏水情形之廚房及陽臺並無結構性破壞之瑕疵，而廚房地板潮濕問題亦可修復，則原告既不否認於買賣契約成立前已知悉系爭房屋存有可修復之漏水瑕疵，已如前述，是依上規定，被告乙○○自無須就該漏水瑕疵負出賣人之擔保責任。是原告主張系爭房屋有無法修復之「結構性破壞」漏水瑕疵，而減損房屋交易價值乙節，自無可採。
⒊原告雖主張，依前開鑑定報告勘查結果第3項所述：「研判
係因陽臺部位門框填縫材料老化破損與門框背面之水泥漿填充不確實而造成有空隙。加上原有陽臺防水層恐喪失其功能。」，可證陽臺與牆壁間之接縫處皆不密實，接縫之結構體外觀部分，已嚴重毀損，有結構破壞之現象云云。然上開鑑定報告已說明系爭房屋該導致漏水發生之接縫問題係可修復，並已提出建議之修復方式、及修復費用概估，則原告既未說明何以上開接縫處不密實體即屬無法修復之結構體嚴重破壞情形，亦未具體指明該鑑定報告建議之修復方式有何不當，其空言主張系爭房屋有無法修復或修復價額過鉅之結構性漏水瑕疵，並無理由。
㈡原告依協議書請求被告乙○○就修復漏水所需費用117,029
元有無理由？查系爭買賣契約成立後交屋前，因系爭房屋餐廳位置出現漏水情形，原告及被告乙○○遂於96年3月20日就系爭餐廳漏水瑕疵簽立協議書，依協議書第1條約定：「上揭標的物（即系爭房屋）餐廳疑似滲漏水部分由乙方（即被告乙○○）於交屋前負責修繕完畢並負擔費用。乙方於交屋後一年內對上述部分負瑕疵擔保責任。」，有協議書1紙在卷可佐，且為被告乙○○所不爭執。再系爭房屋漏水情形屬可修復，修復所需之費用為117,029元等情，已如前述，是原告依系爭協議書第1條約定請求被告乙○○負擔修繕費用117,029元，為有理由。
㈢原告依漏水保固承諾書請求被告永慶房屋負保固責任，有無
理由？依漏水保固承諾書實施辦法第4 條規定：「若有下列情形之一，則不適用本公司所提供之漏水保固服務：㈠交屋前所發現之漏水情形，應由賣方於交屋前負責修復，不在本公司漏水保固範圍內。㈨買方所發現之漏水瑕疵已與賣方或本公司另有達成協議時…買方未能配合本公司之鑑定、估價或修護作業者。」、第5條規定：「買方於保固期間內發現滲水瑕疵且可適用本辦法時，應立即通知…，買方應先完成催告賣方修復之約定程序，若於催告期間內賣方仍拒不處理時，本公司始得代賣方進行修漏作業。」。查本件買賣契約成立前，原告即已知悉系爭房屋有漏水情形，而賣方即被告乙○○復於交屋前與原告簽署上開協議書，承諾於交屋前將漏水情形修繕完畢並負擔費用，已如前述。而系爭房屋交屋後，原告雖向被告等反應餐廳地板有積水現象，被告乙○○表示同意修繕，然原告卻拒絕讓修繕人員及被告公司人員進入房屋內，以致漏水情形無法修復等情，為兩造所不爭執。（見本院卷第176頁背面）是依上開漏水保固承諾書及實施辦法第4、5條規定，本件非屬系爭漏水保固服務適用之範圍。從而，原告請求被告永慶房屋給付原告修繕滲漏水之費用自無理由。
五、綜上所述，系爭房屋之漏水情形為可修復，原告主張結構性破壞之漏水瑕疵、致減損房屋交易價值並無可採，是原告依協議書請求被告乙○○給付修繕費用117,029元部分為有理由，請求減少價金50萬元部分，則無理由，應予駁回。另本件漏水情形並無系爭漏水保固承諾書之適用，原告依該承諾書請求被告永慶房屋給付原告修繕費用並無理由，亦應駁回。從而，原告請求被告乙○○給付117,029元及自起訴狀繕本送達翌日即96年9月23日起至清償日止，按年息5％計算之利息，於法有據，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件所命被告乙○○給付之金額，未逾新臺幣50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。又被告乙○○陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定如主文第4項所示相當之擔保金額宣告之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，不予准許。
七、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經本院逐一審酌後，認與判決之結果不生影響，不再一一論述，附予敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項之規定，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 10 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 熊誦梅法 官 莊書雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 6 月 10 日
書記官 謝梅琴