臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第10380號原 告 寶田好房屋仲介有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 吳文虎律師被 告 丙○○兼 上一人訴訟代理人 乙○○共 同訴訟代理人 陳金村律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，經臺灣臺中地方法院移轉前來，本院於97年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國94年1月2日，就被告名下所有臺中縣○○鎮○○
段481、482-1 （以下簡稱481、482-1號土地）、482地號土地及其上建物建號125號（以下簡稱482號土地及其上房屋）簽立委任代理銷售契約書（以下稱系爭契約），委託原告公司代為銷售，委託銷售總價為新臺幣（下同）2760萬元，原告之承辦人為其法定代理人甲○○，雙方約定原告之服務報酬為銷售總價超過委任總價款之溢價部分。又系爭契約書第8條第2款約定：「甲方（指被告）於銷售期間內，業已達成委託條件，甲方反悔不賣或藉故拖延及中途撤銷委任銷售情形者，視為乙方（指原告）已完成委託仲介責任，甲方均應給付乙方服務報酬，為委任總價款之5﹪，並於三日內以現款付清。」。
㈡原告極盡所能，為被告所委託銷售之上述不動產找到買主，
並於94年1月5日，被告先與訴外人吳寬就482 號土地及其上房屋簽訂買賣契約，其買賣價款為326 萬元，後又與訴外人舒飾有限公司（下稱舒飾公司）負責人唐信萬簽訂481、482-1 號土地之買賣契約書，其總價款為2,430萬元，二者合計價款為2,756 萬元。詎被告竟自94年1月7日起連續以存證信函通知原告，表示撤銷系爭契約，針對482 號土地及其上房屋反悔不賣，而481與482-1土地逕自與舒飾公司負責人唐信萬辦理過戶成交，則被告二人顯然構成系爭契約第8條第2款之約定內容，依約被告仍應給付原告委任銷售總價2,760 萬元之5﹪，亦即138萬元之服務報酬。
㈢刑事判決所認定之事實，於獨立之民事訴訟，並無拘束力，
且被告所提出之民事及刑事判決資料，亦僅係針對482 號土地有無涉及詐欺一事作認定，不包括481、482-1號土地。被告以原告施用詐術致陷於錯誤而以存證信函通知撤銷委任代理銷售之意思表示，就481、482-1號土地部分，係屬不合法之撤銷，且被告與原告所居間介紹之買家舒飾公司於94年1月5日所簽訂之買賣契約並未解除，並於94年1月21日完成過戶，就原告與被告間之系爭契約乃屬不完全給付，並可歸責於被告，其成交之總價低於系爭契約所約定之委託銷售價格，是因為被告自願折讓所致，況被告除不完全給付外尚顯有違反系爭契約第8 條及第11條之規定。又按原成交之價格雖無溢價，然依仲介業之行規，仲介費用之收取非僅得向賣方之一方收取，亦得向買方收取，現因被告不完全給付致使原告無法向買方收取仲介費。另按現金並非唯一之價值計算標準，尚應包括勞力負擔等，依約482 號土地上之遭占有之地上物之拆遷由買方負責，則買賣價金雖僅為326 萬元，但拆遷費用依證人即其上之占有人陳東仁在另案之證述，約需9百萬元。
㈣為此，依系爭契約第8條第2款之約定，聲明：被告二人應給
付原告138萬元，暨自94年1月7日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息。
二、被告二人則以：㈠被告因個人理財規劃，於93年間擬將名下所有之481、482、
482-1 地號土地及其地上建物出售，而因被告二人久居南北二地對當地房地產之行情不甚瞭解，乃委託原告代為銷售。被告係先於93年11月29日，與原告分別簽立兩個委任代理銷售契約，其中482號土地及其上房屋之委託銷售總價款為1,130萬元，而另外481、482-1號土地則為1860萬元，以上合計委託銷售之底價共為2990萬元。
㈡惟於94年1月2日，原告向被告表示如以前開2990萬元之價格
無法順利出售，乃要求被告另與其簽訂前揭不動產共同委託銷售之契約，其委託銷售之總價為2760萬元整，被告不疑有他即與其簽立系爭契約。簽約後不久原告隨即宣稱有一個買主可以買下全部不動產，要求被告回臺中簽約，被告丙○○乃於94年1月5日南下與甲○○會合，協同鄭桂合代書，當天甲○○即介紹吳寬為買主，進行簽約手續，然被告丙○○看到契約中僅記載482號土地及建物，且其價格僅為326萬元，乃向原告詢問，原告向被告詐稱其因作帳的關係需要分開簽約，且等一下就可就481、482-1號一起簽約，故被告乃要求在該契約書的第12條第5項記載「本買賣契約須俟同段481、482-1 地號之買賣契約簽定始生效」，由此可知被告當時是以為吳寬亦為後481、482-1號土地之買主。然在被告與吳寬簽約後，原告即帶被告前往另一個代書事務所簽訂481、482-1號土地之買賣契約書，其總價款為2430萬元，買方則為舒飾公司，並非吳寬。被告對此曾提出質疑，但原告卻一直虛以委蛇，被告於返回臺北後，深覺疑義，乃向舒飾公司負責人唐信萬詢問，始得知其早於93年12月09日即願以每坪8萬5千元 (總價即約為上開2430萬元)購買481、482-1 地號土地，且已交付斡旋金予原告公司。
㈢原告刻意隱瞞前已收受舒飾公司斡旋金之事實，而反向被告
詐稱依原來93年11月29日所委託銷售之總價格無法順利出售，被告不疑有他，才同意降低該等不動產之委託銷售總價至2760萬元，而於94年1月2日與原告重新簽訂系爭契約，嗣後原告設計先由吳寬（渠為甲○○之舅舅）擔任買方人頭，誘騙被告先以326萬元與其簽訂482號土地及其上建物之買賣契約，而後再帶至真正買方舒飾公司所委託之代書處簽訂481、482-1 號土地之買賣契約，均屬詐欺行為，原告之法定代理人甲○○及吳寬因前述詐欺行為，業經臺灣高等法院臺中分院96年度上易第767 號刑事判決判處詐欺罪刑確定，且被告與吳寬所簽立之前揭買賣契約，經被告以遭詐欺為由而撤銷乙情，亦經臺灣高等法院臺中分院95年度上字第89號民事確定判決認定在案。
㈣故被告於94年08月11日依民法第92條規定以存證信函撤銷系
爭委託銷售之意思表示，係合法有據，原告即不得再依原委託銷售契約即系爭契約向被告請求所謂仲介之服務費。又依系爭契約其委託銷售之總價款為2760萬元，而被告與舒飾公司所簽訂之買賣總價款為2430萬元，加上與吳寬之買賣契約價款326萬元，二者合計為2756萬元，尚比委任總價款少了4萬元，根本無溢價可言，原告自不得向被告請求任何仲介之服務費等語置辯。併聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實㈠被告欲出售渠等所有之481、482-1 號與482號土地及其上建
號125號即門牌號碼臺中縣○○鎮○○路○段○○○ 號建物，乃於93年11月29日由被告丙○○與原告簽訂二份房地產委任代理銷售契約書，其中就482號土地及其上建物以總價1,130萬元委託銷售，另481、482-1 地號土地則以總價1,860萬元委託銷售，前開不動產委託銷售總價共為2,990 萬元。其後於94年1月2日，被告又與原告再簽訂系爭契約一份，將前開不動產全部以總價2760萬元委託銷售，爭契約書第8條第2款約定：「甲方（指被告）於銷售期間內，業已達成委託條件，甲方反悔不賣或藉故拖延及中途撤銷委任銷售情形者，視為乙方（指原告）已完成委託仲介責任，甲方均應給付乙方服務報酬，為委任總價款之5﹪，並於三日內以現款付清。」，並另約定「賣方須鑑界點交於買方。租約於過戶完成同時移轉於買方租賃所有權。甲方（即被告）同意給付乙方（即原告）服務報酬為委任總價款溢價部分歸乙方。租賃若需排除，由乙方排除負責點交買方…」，上情並有該3 份委任銷售契約書在卷可憑。
㈡舒飾公司之法定代理人唐信萬於93年12月09日與原告簽訂斡
旋金契約（一式二份），約定就481、482-1地號之土地，願以每坪8萬5千元之代價購買，此亦有斡旋金收據附卷可稽。
㈢被告與吳寬於94年1月5日簽訂買賣契約，約定被告將482 號
土地及其上建物，以326 萬元之代價出售予吳寬，並約定系爭契約「…需俟同段481、482-1地號之買賣契約簽定始生效力，否則雙方同意無條件解除本契約…買賣標的物占用鄰地之地上建物拆遷費用及承租搬遷、解除租賃等問題由買方（即吳寬）自行處理…本買賣契約尾款之交付應配合鄰地同段
481、482-1地號之買賣契約進行，俟塗銷原抵押權後雙方會同代書至銀行交付尾款」，此復有該份不動產買賣契約書在卷可考。
㈣被告於同日再與舒飾公司簽訂不動產買賣契約書，將481、
482-1號土地以總價2,430萬元出售予舒飾公司，並約定「本件買賣地上物（鐵架造）房屋，仲介公司寶田好房屋甲○○先生負責拆除點交給甲方（即舒飾公司）。…本件買賣地上物現乙方（即自訴人）出租給第三者，寶田好房屋甲○○負責遷移並拆除交地，費用由寶田好房屋負責，包括鑑界費。
」，此並有該份不動產買賣契約書在卷可考。
㈤被告丙○○於94年1月7日以存證信函表示因原告之詐欺行為
，撤銷其與吳寬間之前開買賣不動產之意思表示；被告二人於94年08月11日以存證信函通知原告及其法定代理人甲○○，表示因原告之詐欺行為，因此撤銷被告於94年1月2日所為委任原告代理銷售前開全部不動產之意思表示。又原告之法定代理人甲○○及訴外人吳寬因前述詐欺行為，業經臺灣高等法院臺中分院96年度上易第767 號刑事判決判處詐欺罪刑確定，且被告與吳寬所簽立之前揭買賣契約，業經被告以遭詐欺為由而撤銷，吳寬不得據以請求被告移轉482 號土地及其上建物之所有權乙情，亦經臺灣高等法院臺中分院95年度上字第89號民事確定判決審認在案。而上情亦有2 份存證信函及前開臺灣高等法院臺中分院判決書在卷可稽。
四、原告主張依系爭契約第8條第2款之約定，請求被告給付委任銷售總價2,760萬元之5﹪，亦即138 萬元之服務報酬，被告則以前詞置辯，故本件爭點為：㈠被告是否因原告之詐欺行為才訂立系爭契約？㈡兩造就系爭契約之481、482-1號土地、482 號土地及其上建物之委任代理銷售，是否有不可分之意思？㈠被告是否因原告之詐欺行為才訂立系爭契約？查：
⒈訴外人舒飾公司之法定代理人唐信萬於93年12月09日與原告
簽訂斡旋金契約，並給付斡旋金，約定就481、482-l地號土地，願以每坪85,000元共2,430 萬元之代價購買。另唐信萬於前述刑事案件中證述如果當時知悉隔壁之482 號土地也要出售，其願意以同樣價格購買該筆土地當作店面等語，此有該該筆錄在卷可憑。原告之法定代理人甲○○於前述被告與吳寬間之移轉所有權登記事件中亦證稱：大約於93年12月底時，（伊）曾以電話告知被告有人出700多萬元要買482號土地，他說太便宜…，且迄94年l月5日本件482 號土地買賣簽約時，均未告知被告，其餘481、482-1號土地，已有買主（舒飾公司唐信萬）給付斡旋金之情事，有臺灣高等法院臺中分院95年度上字第89號民事判決可稽。足見至93年12月底時，被告委託原告出售之前揭不動產，已有人出價達3000萬元以上（即唐信萬出價之2400餘萬元加482號土地之700餘萬元），超過被告於93年ll月29日委託銷售總價2990萬元。惟原告卻未告知上情，反促使被告減價再於94年l月2日與其訂立系爭契約，約定委託總價為2760萬元。苟非原告有隱匿訴外人舒飾公司已給付斡旋金，願以2430萬元購買481、482-l號土地之事實，被告衡情當不致捨高價出售不為，而同意降價至2760萬元。足見依兩造93年11月29日委任代理銷售契約，原告應誠實向被告報告締約機會，卻隱匿訴外人唐信萬給付斡旋金事實，致被告陷於錯誤才與原告另簽立系爭契約，原告所為顯係詐欺手段。
⒉就系爭契約而言，被告出售482、482-1 號土地、482號土地
及其上建物係以該等不動產之總價為委託標準，即該等不動產須同時出售方能確定是否達其委託總價，此為兩造所是認，且原告之法定代理人甲○○於前述被告與吳寬間之移轉所有權登記事件中證稱：「…簽約之前，我並沒有與地主講過，吳寬要以326萬元購買系爭土地（指482號土地），一直到
94 年l月5日我們在約定咖啡廳時，地主才知道吳寬要以326萬元購買系爭土地，地主就說不是一個人要買3 筆土地嗎，怎麼吳寬只買1 筆土地，…」等語，有臺灣高等法院臺中分院95年度上字第89號民事判決可稽，以及如果原告有告知上開3筆土地一同出售，舒飾公司願以每坪8,500元同時購買該等不動產。準此，原告故將482號與481、482-1 號土地分別售出，於出售481、482-1號土地之過程中，故不告知買受人有482號土地出售之事實，而保留482號土地，此顯然以不當方法，違反受委任之義務，難認非詐術之行使。
⒊兩造於93年ll月29日訂立之委任代理銷售合約，委託銷售總
價為2990萬元，並約定被告應給付報酬為委任總價款之5﹪，即原告以最低委託價格銷售時，至少有149萬5,000元之報酬，依甲○○前揭自承於93年12月底有人願以700 餘萬元購買482 號土地，則其依93年ll月29日之委任代理銷售合約，原告可得156 萬餘元利潤；而94年l月2日之系爭契約，委託銷售總價為2760萬元，且約定被告應給付報酬為「委任總價款溢價部分歸乙方（即原告）」，同時約定由原告代為排除租賃之情事，而3筆土地、建物之成交價格分別為2,430萬元、326萬元，總價為2,756萬元，依此，形式上原告就此項交易依約並無溢價利潤可言，復須負責排除租賃權之問題，在商言商，原告捨可得之利潤而取毫無利益可圖之契約，尚須承擔責任，顯與常情有違，則是否確實如此，自有可疑。且若原告自行以326萬元取得482號土地及其上建物，其前揭自承於93年12月底有人願以700餘萬元購買，則其就482號土地及建物自享有700 餘萬元與買價326萬元之價差374萬元以上，顯較依93年ll月29日之委任銷售合約取得報酬高達二倍以上，原告願再簽94年l月2日委任銷售合約之目的當可得而知。
⒋縱原告主張482 號土地之其上建物占用鄰地及承租搬遷，是
由買方負擔，其拆遷費高達9百萬餘元，應與賣價326萬元同時計算云云，然481、482-l土地亦同樣有租賃契約存在之情形，此有被告與舒飾公司間之不動產買賣契約書在卷可憑，該2筆土地依成交價2,430萬元計算，每坪之價值約85,000元，則位置較佳之482 號土地，縱出賣人不負排除租賃權之責，焉有每坪僅價值26,000 元之理（以3,260,000元成交價計算）？況482 號土地之租金，依原告之法定代理人甲○○於前述被告與吳寬間之移轉所有權登記事件中亦證稱：日後係歸買受人收取等語，有臺灣高等法院臺中分院95年度上字第89號民事判決可稽，更無價值暴跌之理由，苟原告非意欲取得482 號土地並自其中牟利，其當無對被告隱匿94年l月2日簽立系爭契約前，已向唐信萬收取斡旋金，再促使被告降價，復以甲○○之舅即吳寬取得482 號土地及其上建物之理，是被告抗辯原告係以詐欺手段使渠等降價而訂立系爭契約等情，足堪採信。
㈡兩造就系爭契約之481、482-1 號土地、482號土地及其上建
物之委任代理銷售，是否有不可分之意思？查系爭契約是就前揭不動產之出售約定全部之委任銷售總價款2,760 萬元，並未就481、482-1 號土地、482號土地及其上建物個別約定委任銷售價額，且原告亦自承依系爭契約前揭不動產需全部一起出售，足見訂立系爭契約時，兩造就前揭不動產之委任銷售具有不可分之意思，亦即原告不得僅就其中1或2筆土地委任代理銷售，故縱使如原告所陳僅482 號土地及其上建物委任銷售部分有詐欺情事，481、482-1號土地部分原告已履行其系爭契約上之義務使被告與舒飾公司間完成之不動產買賣事宜云云，因系爭契約之標的具有不可分性，被告仍得以因原告詐欺始訂立系爭契約為由，而撤銷其所為訂立系爭契約之意思表示。
五、按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；法律行為經撤銷者，視為自始無效，民法第92條第1 項前段、第114條第1項分別定有明文。本件被告以原告有前述詐欺行為，已以存証信函表示撤銷系爭委任原告銷售481、482-1號土地、482 號土地及其上建物之意思表示，而原告有詐欺被告以訂立系爭契約之情事，既經認定如前述，被告之撤銷自屬合法有據，則系爭契約經撤銷而視為自始無效。從而，原告本於系爭契約第8條第2款之約定，請求被告給付138 萬元及自94年1月7日起至清償日止，按年息5﹪計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 27 日
民事第一庭 法 官 賴秀蘭以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 10 月 27 日
書記官 黃蕙華