臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第1257號原 告 遠建不動產經紀有限公司法定代理人 乙○○原 告 丙○○共 同訴訟代理人 王一翰律師被 告 甲○○訴訟代理人 陳達成律師上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於民國96年4 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告遠建不動產經紀有限公司新臺幣壹佰貳拾陸萬元，及自民國九十五年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告丙○○新臺幣陸拾萬元，及自民國九十五年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告遠建不動產經紀有限公司以新臺幣肆拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾陸萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告丙○○以新臺幣貳拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由按訴狀送達後，原告不得將原告變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。原告丙○○起訴時請求被告給付新臺幣（下同）1,600,000元，嗣於本院審理中減縮請求金額為600,000元，其所為訴之聲明之變更，核與前引規定無違，應予准許。
原告起訴主張：
㈠被告於民國95年6月6日與原告遠建不動產經紀有限公司（下
稱遠建公司）簽訂不動產出售委託契約書（下稱系爭委託契約書），委託遠建公司以新台幣（下同）22,000,000元代為銷售門牌號碼為台北縣中和市○○路○○○號13樓之1之房屋、坐落基地持分及停車位二位（下稱系爭房地）。嗣原告丙○○向遠建公司表示願以21,000,000元購買系爭房地，並於95年9 月28日交付該公司其所簽發、付款人為華南商業銀行北新分行、發票日95年10月30日、PC0000000號、面額300,000元之支票一紙（下稱系爭斡旋金支票）作為斡旋金。遠建公司之負責人乙○○於同年月29日邀同丙○○親至被告辦公室，與伊洽談購屋事宜，被告同意以21,000,000元出售系爭房地予丙○○，並收受系爭斡旋金支票作為定金。
㈡詎遠建公司於10月4 日通知被告應在10月11日至該公司簽約
時，被告竟以丙○○未於24小時內補足定金為由推辭。然丙○○業於同年9 月29日簽發付款人為華南商業銀行北新分行、發票日95年9月29日、PC0000000號、面額1,000,000 元之支票（下稱系爭定金支票）作為定金，並由遠建公司依約代為收受，被告片面毀約另將系爭房地售予他人，實無理由。
㈢丙○○與被告業就系爭房地成立買賣契約，被告非但拒絕履
約，更將系爭房地轉售他人，且於同年10月30日辦妥所有權移轉登記，伊已陷於給付不能，丙○○自得依民法第249 條第3 款規定，請求被告加倍返還定金。又系爭買賣契約之不能履行顯可歸責於被告，依系爭不動產出售委託契約書第7條第2 項約定，遠建公司受託任務視為履行完成，其有權請求被告按成交價額6﹪計付服務報酬。
㈣聲明為：
⒈被告應給付原告遠建公司1,260,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉被告應給付原告丙○○600,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠丙○○未於9 月28日簽訂系爭不動產購買意願書時，交付金
額300,000 元之即期支票給被告，而係交付發票日為10月30日之遠期支票；其復未於被告同意出售系爭房地後24小時內，補足成交總價5%之定金1,050,000 元，故系爭買賣契約至此已確定不成立生效。
㈡遠建公司於9 月29日代收系爭定金支票，對被告不生任何效
力，蓋原告遠建公司並未依不動產出售委託書第6 條第4、5款之規定，於代為收受該定金支票後24小時內，通知被告已代為收受之事實；況縱認遠建公司代收系爭定金支票，該筆定金亦不符不動產購買意願書第5條第1項規定，不生契約成立生效應有之效力。
㈢被告委託遠建公司仲介之期限至10月5 日止，則自該日之翌
日起，雙方之委託關係終止，互不負任何權利義務關係；至原告兩人之如何消滅其債之關係，要與被告無關。
㈣綜上，遠建公司因於委託期限終止之前並未完成居間之工作
，無法請求被告給付任何居間報酬。而丙○○因未履行不動產購買意願書之規定，該買賣契約不成立生效，其請求返還雙倍定金之主張亦無理由。至原告丙○○於9 月28日交付之系爭斡旋金支票，因系爭買賣契約係因可歸責於丙○○之原因而未成立，被告爰依法主張沒收該筆票款以彌補損失。
㈤聲明為：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事實：
㈠被告於95年6月6日與原告遠建公司簽訂不動產出售委託書，
委託其仲介出售系爭房地，委託期間自95年6月6日起至同年10月5日止。
㈡嗣遠建公司仲介丙○○買受系爭房地，丙○○與被告於95年
9月29日議定買賣價金為21,000,000 元，被告並收受丙○○簽發之系爭斡旋金支票作為定金，且於96年3 月21日提兌該紙支票。
㈢被告嗣將系爭房地轉售他人，並於95年10月30日辦妥所有權移轉登記。
得心證之理由：
㈠被告於95年6月6日委託遠建公司以22,000,000元居間仲介銷
售系爭房地，委託期間4 個月等情，有雙方簽訂之委託契約書在卷足憑，且為兩造所不爭。準此，在委託期間內，遠建公司負有透過市○○○○道尋求買方，且承擔委託期間內因市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動所生費用之義務，被告則應在買賣成交後給付遠建公司買賣成交總價4﹪之服務報酬（系爭委託契約書第6條、第4 條參照）。
㈡針對系爭買賣經過，遠建公司之法定代理人乙○○到庭陳稱
：在委託契約期間即將屆滿前之95年9 月底，丙○○表示願以20,800,000元購買系爭房地，並簽發系爭斡旋金支票作為斡旋金，經其徵得被告同意，乃偕同丙○○於95年9 月29日至被告辦公室洽談買賣事宜，被告同意以21,000,000元出售系爭房地予丙○○，並將系爭斡旋金支票轉為定金，雙方並議定於同年10月1日簽訂買賣契約書等語（本院96年4月10日言詞辯論筆錄參照），此復為丙○○及被告所不爭，堪予信實。由是可知，被告於委託遠建公司仲介銷售系爭房地之初，雖以22,000,000元為賣價，但經被告與買方丙○○當面洽談，被告同意降價，以21,000,000元出售系爭房地，並收受系爭斡旋金支票作為定金，被告與丙○○既就買買契約之必要之點（即買賣標的與價金）達成合意，則彼等業就系爭房地成立買賣契約，即堪認定（民法第153條第1項參照），被告依約應將系爭房地點交予丙○○，且負有將系爭房地所有權移轉登記予丙○○之義務。
㈢被告雖辯稱：系爭斡旋金支票並非即期支票，且其未於雙方
議定買賣價格後24小時內補足定金1,050,000 元，故系爭買賣契約並未成立生效云云，惟查：
⒈被告之所以主張丙○○應給付定金1,050,000 元，無非以
丙○○所簽署之不動產購買意願書為據，然該不動產購買意願書明載：「立書人丙○○（以下簡稱買方）經詳閱五日並確實知悉本契約內容，願意經由遠建公司仲介以下列條件承購座落於台北縣中和市○○路○○○號13樓之1之房屋及其土地持分」等語，可知該意願書之內容，乃針對丙○○委託遠建公司仲介買受系爭房地之相關事宜所為約定，是以該意願書所載條款，實為丙○○與遠建公司間之仲介契約內容，被告並非該仲介契約之當事人，並不受該等條款之拘束，同理，伊亦不得執該意願書所載條款，對丙○○或遠建公司作何主張。故該意願書第4條、第5條雖明載：「買方於簽訂本意願書之同時，須給付遠建依賣方委託總價3﹪ 之出價保證金（以現金或即期支票）」、「賣方同意出售後24小時內，買方應補足定金、定金為成交總價5﹪ 」等語，依此等約定，丙○○本應於簽訂該意願書之同時，以現金或即期支票給付遠建公司保證金660,000 元且於被告同意出售後24小時內，補足定金為1,050,000 元，然除非該等條款業經被告與丙○○合意，成為彼等間買賣契約之一部分，否則縱認丙○○未履行該等條款，亦與被告無涉，且於系爭買賣契約之效力不生任何影響。
②而遠建公司之法定代理人乙○○陳稱：買方簽不動產購買
意願書時，其會要求買方先簽發金額不拘之支票，俟議定價格，再要求買方依不動產購買意願書之約定，補足出價保證金。被告與丙○○面談買賣契約當天，因時間很匆忙，丙○○來不及帶支票，故直接以丙○○之前簽發之系爭斡旋金支票轉成定金；且議定以21,000,000元成交後，丙○○有問除了該支票外，是否尚應補1,000,000 元定金，被告當場表示不必補定金等語，此核與丙○○所述締約當天情形相同，而被告對於乙○○與丙○○前述說法並無異論，伊更陳稱：當天確實很匆忙，當場伊對所簽收之系爭斡旋金支票之金額、發票日並沒有表示意見等語（本院96年4 月10日言詞辯論筆錄參照），足證在締約當天，被告與丙○○除對買賣標的物、價金達成合意外，亦對僅以系爭斡旋金支票充作定金一事達成共識，亦即，依彼等之約定，丙○○僅須交付系爭斡旋金支票為定金即可，其並無依前引不動產購買意願書所載，於被告同意出售系爭房地後24小時內補足定金為1,050,000元之義務。③綜上，依據丙○○與被告締結之買賣契約，丙○○並無以
現金或即期支票支付定金，且無於被告同意出售系爭房地24小時內，補足定金為1,050,000 元之義務，被告以上揭情詞置辯，顯與兩造之約定不符，誠屬無據，並不足採。更有甚者，觀諸遠建公司提出、且內容為被告所不爭執之電話錄音譯文，95年9 月29日傍晚被告與丙○○成立系爭買賣契約後，當天晚上9時5分許被告即向乙○○表示，因有他人要買受系爭房地，故伊不願將系爭房地售予丙○○，並表明願承擔賠償300,000 元之義務等語，足徵被告對伊業與丙○○就系爭房地成立買賣契約，且丙○○並無違約情事一節本屬明知，伊嗣於同晚9 時40分左右，與乙○○再次通話時改稱：丙○○交付之系爭斡旋金支票並非現金票，伊無賠償義務云云，無非卸責之詞，尤無可取。至伊另辯稱：遠建公司代伊向丙○○收取系爭定金支票，並未依約通知一節，因丙○○並無補足定金為1,050,000 元之義務，如前述，縱其因誤認而簽發系爭定金支票交予遠建公司代收，該紙支票之交付，對兩造契約業已成立一事，不生任何影響，遠建公司縱未通知被告其已代收該紙支票，亦不影響系爭買賣契約之效力，被告欲以此否認系爭買賣契約業已成立生效一節，要乏依據，亦不足採。
㈣按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該
當事人應加倍返還其所受之定金；乙方（即遠建公司）依本委託條件尋得買方，並代理甲方（即被告）收受定金後，若買賣契約不履行可歸責甲方者，由甲方加倍返還定金予買方；且乙方受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額的6﹪服務報酬全額予乙方，民法第249條第3 款、系爭委託契約書第7條第2款分別定有明文。被告與丙○○業於95年
9 月29日就系爭房地成立買賣契約，丙○○並以系爭斡旋金支票之交付，履行交付300,000 元定金之義務，前已詳論，惟被告坦認伊已將系爭房地售予他人，並於95年10月30日辦妥所有權移轉登記，則被告依約所負之交付房地及移轉所有權之義務，顯已因可歸責於被告之事由陷於給付不能，則依前引民法及委託契約書之約定，丙○○及遠建公司分別有權請求被告加倍返還定金及給付1,260,000元（21,000,000×6﹪＝1,260,000 ）之服務報酬。準此，原告丙○○請求被告給付600,000元，遠建公司請求被告給付1,260,000元，另均加計自起訴狀繕本送達翌日即95年11月21日起至清償日止，按年息百分之5 計算之法定遲延利息，均有理由，應予准許。
㈤兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之。
㈥本件事證已明，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 96 年 5 月 14 日
民事第六庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 5 月 14 日
書記官 詹雪娥