臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第151號原 告 己○○訴訟代理人 朱容辰律師被 告 辛○○訴訟代理人 李保祿律師
鄭錦堂律師上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院於民國97年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造經永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）人員（
即訴外人丙○○）之居間協調，雙方於民國95年7月9日簽訂書面不動產買賣契約書。約定由原告出售名下所有座落台北市○○區○○路○○○號5樓之不動產（下稱系爭不動產）。總價金為新台幣（以下同）2,170萬元。價金給付方式共分三期即簽約款217萬元，用印款217萬元，餘為尾款，約定95年10月8日為交屋日。雙方並約定以中國國際商業銀行（現已更名為兆豐國際商業銀行）為履約保證銀行。然被告僅給付簽約款及用印款共434萬元，未依約於95年10月8日給付尾款。原告乃依雙方所簽署之不動產買賣契約書第13條規定，委請律師發函催告被告應於95年10月16日前履行合約，否則即解除契約，被告於95年10月13日收受催告函，迄今仍未辦理過戶及給付尾款，是雙方契約已於95年10月13日經原告合法解除無疑。
㈡對於被告答辯之陳述：
1.原告於簽約時，確已告知被告系爭房屋曾發生過小火災，但無損及房屋之結構。有證人丁○○、林姵儀、戊○○、庚○○○到庭證述，原告並無任何隱瞞。簽約當天雙方是為了買賣系爭不動產，所討論的內容當係以「買賣標的」為主，既已提及「煙薰」，當然是提到房屋是否曾受火損一事。雖證人就此證詞未能具體陳明，但依經驗法則判斷，當時買賣雙方確應有提及是否曾受有火損一事。
2.雙方並於95年7月31日於合約書中加註特別約定事項，可見被告係在「明知」且無意見的情況下，同意購買系爭房屋，其於訴訟中反稱原告於簽約前從未告知，係其事後訪查得知，非屬實情。至於系爭房屋火災理賠200萬元係因投保金額及裝潢費1200萬元之故。
3.系爭房屋發生火損之時間係於93年1月10日，當時屋主並非原告，原告於94年間買受系爭房屋時，前手亦僅告知有火損，但沒有燒起來，只有悶燒，且原告前往看屋時，也僅發現有煙燻的情形。原告購屋後居住一年多，亦無任何問題。故原告縱未於95年7月8日在房屋現況說明書記載上情，讓人有所誤解，然至少在翌日與買方簽約當時，已就自身所知如實告知買方，自已補正此等瑕疵。若被告自覺遭人詐騙，何以其會於95年7月31日仍簽署補充約定。
4.被告否認原告已告知房屋曾受有火損之抗辯，實有違誠實信用原則。蓋以本件除於簽約時確認外，為求慎重，雙方亦於用印日（即95年7月31日）特地將此事件事載明於契約特約事項中。最遲在此時點，雙方應就系爭房屋曾受火損但無礙主結構乙事予以確認，雙方的行為應已「補正未告知之瑕疵」。故被告於簽署此等備註事由後，於同年的8月9日與8月11日以原告有「詐欺」之情事，主張「解除」系爭的不動產買賣契約等，豈是履約應有的態度。
5.本件尾款履約期是在95年10月8日，若被告認為有問題，其大可提早提出要求，自費進行檢驗，其於履約期滿前3日，始以存證信函要求原告出具「專業機構之書面證明」，被告顯然是有心延遲履約。被告又於95年11月8日再次以律師函表示要解除契約，然原告起訴後，其又改變態度主張契約效力仍存，被告態度反覆。
6.被告主張民法第354條、第373條物之瑕疵擔保之適用，其得主張同時履行抗辯，並無遲延給付，要無可採：
⑴兩造在充分溝通與認知後於95年7月31日簽訂補充協定
，最遲至此時，被告已明白知悉系爭買賣物之狀況，確認火災確實無損於房屋之價值，確定買受；原告並非故意不告知；原告復於95年7月31日在兩造合約之特約事項，以「書面予以擔保」，被告未證明存有瑕疵即不予履約。
⑵被告若認為結構技師證明如此重要，何以其於95年11月
8 日所發之律師函中卻僅要求「依約辦理過戶」不再要求提出此等資料？且在本件主張兩造契約存續？㈢聲明：
1.確認原告己○○與被告間就門牌號碼為台北市○○區○○路○○○號5樓之不動產買賣關係不存在。
2.被告應給付原告30萬元暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
3.第二項聲明部分，如受有利判決，請依職權宣告假執行。
二、被告答辯如下：㈠兩造於95年7月9日簽訂系爭買賣契約，被告已依約給付簽約
款及用印款共434萬元，嗣被告未依原簽訂之買賣契約於95年10月8日給付尾款，此均為兩造所不爭執，惟被告未依約於95年10月8日給付尾款乃因原告未告知系爭房屋曾經發生火災，故被告無可歸責之事由致給付遲延，原告不得以此解除買賣契約。
㈡原告未告知系爭房屋曾經發生火災，被告在簽約前亦不知悉，說明如下：
1.系爭房屋為中古屋，被告至現場看屋時，系爭房屋內部裝潢尚新，並無其他異狀或曾遭火災之痕跡或煙燻之跡象；永慶房屋之仲介人員即證人丁○○出示之原告所填選之「標的物現況說明書」第21項就系爭房屋「是否曾經發生火災或其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形」，原告勾選「無」，易言之，被告於簽約購買系爭房屋時，係以系爭房屋並無發生火災而同意購買系爭房屋。
2.被告是在兩造簽約後，聽聞他人提起系爭房屋所在大樓曾遭火災，經被告查詢後，得知是系爭房屋曾發生火災，經向仲介永慶房屋查證屬實，至此被告有被詐欺而為意思表示之感覺，經永慶房屋協調下，原告於95年7月31日始同意於買賣契約第十八條：「特別約定事項」下加註：「甲乙雙方確認並知悉，本標的物於民國93年1月12日，主臥室曾發生小火災，並未造成人員傷亡，乙方（註：原告）確認本約簽訂時，本標的物主要結構安全無虞」，足徵被告於簽約時並不知系爭房屋曾發生火災，且原告亦從未告知火災之事實。
3.依證人乙○○所之證述內容足證系爭房屋於原告家人看屋時，仲介即證人乙○○已明確告知「有火災過」，而原告之母親及兄長用「悶燒」一詞形容，即知原告及家人有意隱瞞發生火災之事，而「悶燒」按諸一般人經驗法則，其嚴重性畢竟與所謂之「火災」有雲泥之差，自不能以原告母親及兄長之偏頗證詞認原告於簽約前有告知系爭房屋曾發生「火災」乙事。
㈢被告經鄰居告知，系爭房屋之火災，曾出動多輛消防車灌救
，系爭房屋之主臥室受火嚴重燒損，其他房間亦均受波及，有煙燻或火流狀，系爭房屋遭火嚴重燒毀，火災理賠金額高達近二百萬元，非如原告所稱僅是「小火災」而已，至此被告認為原告故意隱瞞有火災之事在先，繼而僅稱是小火災，被告實有被詐欺之感，方於95年8月9日及8月11日委請律師發函原告主張被詐欺要求解約，嗣經仲介之永慶房屋建議由結構檢測以確定房屋安全，被告遂同意不主張解約，轉請仲介永慶房屋出面協商解決鑑定事宜，此見證人丙○○之證詞即明，兩造經此協商過程，已接近契約所定之「95年10月8日」之交屋日。被告認為依法出賣人本即負有物之瑕疵擔保之責，況原告既然「確認本約簽訂時，本標的物主要結構安全無虞」，原告自有義務提出客觀公正之鑑定書為憑，為此被告特於95年10月5日發函原告請其提出專業機構之書面證明，以證明系爭房屋主要結構安全無虞，在此之前被告暫時無法履約，惟亦特別表明「確實有誠意履行本件買賣契約，請原告放心云云」，被告並無原告所稱拒不履約之情事，僅是要求雙方按合意進行檢測而已。原告於95 年10月6日收受前開存證信函，兩造既已有系爭房屋應經技師檢測結構安全之協議，未經檢測前自無從依原訂契約於95 年10月8日進行交付尾款及點受房屋，被告自無遲延給付之可言，原告主張解約自無理由。
㈣系爭房屋曾發生火災，衡之現今社會一般觀念，確實會有減
少其交易價值之情發生，且倘火災嚴重，亦會有危及房屋結構安全，此亦為眾所皆知之事。縱認兩造間未曾達成協議於交付尾款前應由第三人進行系爭房屋結構安全之檢測，然查系爭房屋因發生火災有減損房屋價值之瑕疵，事屬當然，系爭買賣標的物在交付前經買受人發現有瑕疵，此屬非依債務本旨提出之給付，買受人當可拒絕受領，則被告於原告提出無瑕疵證明前，拒絕受領屬有正當理由，自不負遲延之責；況且在危險移轉前買受人發現物有瑕疵時，亦可主張同時履行抗辯權，是被告既已主張同時履行抗辯權，自不負遲延之責，原告所為之催告解約自不生效力。
㈤原告發文日期為95年10月12日之存證信函，其催告被告應於
同年月16日履約，其間僅有3天期間，則此一催告時間是否合理？是否生催告效力已非無疑？被告雖認原告催告、解約之主張無理，但基於確實有履約之誠意，及解決系爭房屋有無因火災影響結構安全之雙方爭議，被告復於95 年10月14日發函原告，徵之存證信函內容，被告有履約之誠意應無疑義。又該函雖經遭以「遷移新址不明」退回，然依買賣契約書第14條第6項之約定兩造以契約所載之地址為通信地址，如發生無法送達或當事人拒收時，均以郵遞日視為送達生效日，故被告之上開存證信函已於95年10 月15日送達生效。
況且上開存證信函副本收受者之永慶房屋亦將上情通知原告，亦為原告所不爭。且被告以及永慶房屋之仲介即證人丁○○於95年10月16日陪同永豐銀行八德分行經理陳德仁與經辦人員王傳強至系爭房屋看屋以決定核撥貸款額度時，原告之兄戊○○及父親均在場，且上開永豐銀行人員於當場並告知原告之父兄，銀行近日內即可撥款，原告之父兄亦滿口稱好之情，亦經證人丁○○、甲○○及原告之兄戊○○到庭證述。足證兩造業已同意將原訂交屋日延至95年10月23日無誤，迺原告嗣後委請律師於95年10月19日發函通知永慶房屋其已解約，不得繼續辦理抵押權設定等相關手續，致使被告雖亦於同年月19日將銀行核可之抵押權設定契約書送交永慶房屋，永慶房屋亦無法進行設定抵押，完成交屋手續。然依前所述，原告既已同意系爭房屋延至95年10月23日交屋，則被告於「95年10月23日」前，斷無可能發生給付遲延之事，迺原告竟仍依契約原訂之交屋日，而謂被告有給付遲延之情，主張系爭買賣契約業經其於95年10月16日解除云云，原告之解約自無理由。
㈥原告解約既無理由，其要求被告給付違約金之主張即屬無據
。被告從未對原告有任何侵權行為，原告亦未舉證以實其說，原告主張被告應負侵權行為賠償30萬元，亦無理由。
㈦聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於95年7月9日簽訂書面不動產買賣契約（見本院卷第7頁），由被告以總價2,170萬元買受原告所有系爭不動產。
付款方式為簽約款217萬元，用印款217萬元，其餘為尾款。
交屋日為95年10月8日。被告已經給付簽約款217萬元，用印款217萬元，尾款則未給付。
㈡原告在系爭房屋之標的物現況說明書上「是否曾經發生火災
或其他天然災害，造成建築物損害其及修繕情形。」係勾選「否」（見本院卷㈠第88頁）。兩造於95年7月31日在系爭不動產契約書之特別約定事項加註，原告保證「本標的物重要結構安全無虞」等（見本院卷㈠第38頁）㈢系爭房屋標的物曾於93年1月10日發生火災，無人傷亡（見
本院卷㈠第106頁以下火災原因調查報告書）。原告於同年6月間取得系爭不動產所有權。
㈣兩造寄發之信函如下：
1.95年8月9日被告以律師函通知原告，被告表示其依民法第92條第1項前段規定，撤銷受詐欺所為之意思表示，原告應將被告已交付之434萬元返還被告（見本院卷㈠第67頁）。原告業已收受。
2.95年8月11日被告以律師函主張系爭房屋有民法第354條所稱之「減少其價值之瑕疵」，依民法第359條規定解除契約，原告應將被告已交付217萬元價金返還被告（見本院卷㈠第68、69頁）。原告業已收受。
3.95年8月23日原告寄發律師函予被告，其內容略以「若台端於95年10月8日前仍未結清尾款新台幣1736萬元，則本函之通知視為催告解除契約與沒收已付價金之意思表示，不再另行通知．．．」（本院卷㈠第70、71頁）。被告於95年8月25日收受。
4.95年10月5日被告以律師函主張原告應出具「專業機構之書面證明」（見本院卷㈠第39頁）。
5.95年10月12日原告以律師函催告被告於95年10月16日前履約，否則即解除契約，並沒收價金。被告於次日收受（見本院卷㈠第13至16頁）。
6.95年10月14日被告以台北長安郵局第5580存證信函通知原告將於95年10月23日交付尾款並受領點交房屋（見本院卷㈠第43頁）。
7.95年11月8日被告以台北長安郵局第5981號存證信函催告原告於95年11月30日辦理房屋過戶及點交，逾期逕行解約不另通知等語（見本院卷㈠第73頁）。原告於次日收到。
四、得心證之理由：㈠關於訴之聲明第一項
1.原告有確認利益：按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，兩造間買賣是否業經而不存在，及其是否因被告違約而解除，如不訴請確認，則原告依契約第13條行使解除權並沒收被告已給付之全部款項之權利是否存在，無法明確，是原告在私法上之地位有受侵害之危險。則原告依民事訴訟法第247條第1項規定，請求確認雙方買賣關係不存在，即無不合。
2.原告主張系爭不動產契約經其以95年10月8日之律師函解除，惟被告曾於95年8月9日主張其被原告詐欺，依民法第92條撤銷系爭買賣契約之意思表示，又於同年月11日主張依民法第354條、第359條關於物之瑕疵擔保責任規定，解除系爭不動產契約，故本件首應審酌系爭不動產契約於95年10月8日是否仍有效存在，若系爭不動產契約已經被告予以解除或撤銷，原告自無從於95年10月8日解除系爭不動產買賣契約。
3.被告是否被詐欺而簽訂系爭不動產契約？⑴按被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定
，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。所謂詐欺，係指欲使相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思表示者而言。最高法院44年台上字第75號、18年上字第371號、56年台上字第3380號判例參照。
⑵被告係以原告未告知系爭不動產曾經發生火災構成詐欺，惟查：
①簽約當天被告曾經詢及系爭房屋發生火災情形，業據
證人丁○○結證稱「在簽約時，買方有問屋主的母親，原告的母親說，房屋被小火燻到，沒有什麼，這也不是火災。」、「（被告訴訟代理人問：簽約時，證人有聽到原告的母親說，系爭房屋有小火，被燻到。
證人是否認為這就是被證一第二十項所指的火災？）我認為，屋主應該認定那不是火災。」（見本院卷㈠第97頁正、反面）；證人甲○○證述「簽約當天，買賣雙方一直在聊天，我感覺他們談的很好。當天有提到煙燻，但是誰說的，我不確定。」（見本院卷㈠第163頁反面），原告陳稱其於95年7月9日兩造簽訂書面契約時，即已告知系爭房屋曾經發生煙燻或小火災即屬可信。
②系爭房屋係於93年1月10日發生火災，而被告於94年
間始經由證人乙○○之仲介買受系爭房屋，因此有關系爭房屋火災情形，被告乃據乙○○之告知，而林梅雀結證稱：「當時是原告的母親先來看屋。系爭房屋有火災過，屋主在賣出前有整理過。沒有隔間，天花板直接看到鋼板，但有重新粉刷，地板換新，作新的衛浴設備，廚房是維持原有的。我有告訴他們說，是否介意曾經發生過火災的房屋，原告母親問說有沒有人怎樣，我說沒有。後來就請他們來看屋。」、「我有說過房屋有火燒過。火燒情形如何，我不知道。我只說房屋有發生火災過。」，對照原告告知被告之內容，難謂原告有所隱瞞。
③系爭房屋失火實際情形之火災調查乃本件訴訟進行中
經本院依職權調取，參之前揭證人乙○○之證言，可證原告確實不知火災詳情，且系爭火災無人傷亡，則系爭房屋發生火災之客觀事實，究係煙燻小火災或者大火災會因個人主觀認定而不同，自不能以原告之告知用語為「煙燻」或「小火災」或告知內容不如火災報告調查報告詳盡，遽認原告未盡附隨告知義務構成詐欺。
⑶綜上，被告未能證明原告欲使其陷於錯誤，故意示以不
實之事，令其因錯誤之意思表示。再者，兩造於95年7月31日在系爭不動產契約之「特別約定事項」下加註：
「甲乙雙方確認並知悉，本標的物於民國93年1月12日，主臥室曾發生小火災，並未造成人員傷亡，乙方（即原告）確認本約簽訂時，本標的物主要結構安全無虞」（見本院卷㈠第38頁），即原告向被告保證系爭房屋之主要結構安全，未因發生火災而有任何影響，而被告簽署時並未為保留，是被告並未舉證證明原告有何其他施用詐術情形，致被告陷於錯誤而簽訂系爭不動產買賣契約書，則被告主張依民法第92條第1項前段規定，撤銷受詐欺所為之意思表示，委不足取。
4.系爭不動產買賣契約是否有民法第354條所稱之「減少其價值之瑕疵」，經被告依民法第359條規定解除契約？⑴按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，有最高法院73年台上字第1173號判例可資參照。而買受人如主張物之出賣人交付之物有瑕疵，而依民法第359條之規定主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，欲主張解除契約者，自應就物之出賣人交付之物有瑕疵之有利於己之事實負舉證責任。
⑵查系爭房屋確實於93年1月10日發生火災，有臺北市政
府消防局96年3月9日北市消調字第09630710200號函附之臺北市政府消防局火災原因調查報告書影本（見本院卷㈠第106頁以下）在卷足按，然不能單憑此事件遽認定系爭房屋確有減少其價值或效用之瑕疵，尚須斟酌火災之情狀，始能判斷是否存有物之瑕疵。觀諸系爭火災原因調查報告書並未記載火災已經損及系爭房屋之穩固性或結構，原告在火災發生後買受系爭房屋，並在系爭房屋居住一年餘，佐以被告在訴訟中並未證明系爭房屋究竟有何種瑕疵，自難認系爭房屋之通常效用有所滅失或減少，而有物之瑕疵存在。次依證人乙○○之證述，原告在看過系爭房屋，詢問火災並未造成傷亡及波及鄰房之後就成交了（見本院卷㈡第5頁反面），由此可見系爭火災對並未對系爭房屋之價值或效用有滅失或減少。且兩造於95年7月31日在契約另註「雙方確認並知悉，本標的物於民國93年1月12日，主臥室曾發生小火災，並未造成人員傷亡，乙方（即原告）確認本約簽訂時，本標的物主要結構安全無虞」，乃「要寫那份約定之前，永慶房屋有問過管理員及賣方，火災是否嚴重。而且有調當時的報紙。所以才寫下補充約定。」，業據證人甲○○證述明確（見本院卷㈠第38頁、164頁），是原告明確知悉系爭房屋之現況且未為保留，同意與原告簽訂買賣合約，即表示被告同意以約定價額買受系爭房地。是被告主張系爭房屋曾有火災，構成民法第354條之瑕疵，要無足取，被告既未能證明瑕疵存在，其據以依民法第359條規定，主張買賣標的物有瑕疵欲解除契約，依法無據。
5.原告以被告給付遲延而解除契約是否合法？⑴兩造約定被告應於95年10月8日交付尾款，被告就其未
為交付不否認，但辯稱其已於期限屆至前之95年10月5日，以存證信函通知原告應提出專業機構之書面證明系爭房屋主要結構安全無虞，自不負給付遲延之責，惟查被告未能證明系爭房屋有物之瑕疵存在，原告復已書面保證系爭房屋主要結構安全無虞，均如前述，佐以兩造契約並未約定原告就房屋結構安全應出具專業機構之書面證明，故被告執此抗辯不負遲延責任，為不可取。被告另抗辯原告家人曾於95年10月16日，為被告辦理系爭房屋貸款，陪同銀行人員看系爭房屋，可見原告同意依被告95年10月14日之存證信函內容，延至95年10月23日交付尾款之情，業據原告否認，按兩造契約未解除之前，被告仍可以給付，原告僅陪同看屋之行為不等同於已經同意被告延至95年10月23日交付尾款或免除被告遲延責任，故被告抗辯交付尾款期限延至95年10月23日，亦無足取。被告既未於95年10月8日交付尾款，自應負遲延責任。
⑵按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當
期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條定有明文。次依民法第254條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與前述民法規定解除契約之要件相符。惟債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權（參照最高法院74年度第1次民事庭會議）。
⑶原告催告所定期間是否相當？
原告主張被告未依約於95年10月8日給付尾款，經原告以95年10月12日律師函催告並為解除契約之意思表示，該函經被告於次日收受，故兩造契約於95年10月13 日解除。被告則抗辯催告期間過短。查原告催告內容略以「本人謹依合約第13條第1項、第2項正式委請朱律師以書面催告台端。限台端應於95年10月16日前完成履約（交付尾款）及辦理過戶、交屋程序，否則本人即依約解除雙方之買賣契約，並沒收台端先已給付之款項新台幣434萬元。」、以本律師函之通知視為催告解除契約與沒收價金之意思表示，屆時台端未依限履行者，恕不再另行通知。」（見本院卷㈠第14、15頁）。原告催告被告履行之期限自被告收到催告函起僅三天，而系爭尾款高達1,736萬元，再衡之本件兩造約定95年7月9日給付第一期款217萬元，95年7月22日再給付第二期款217萬元，二次付款期間相距10餘天，則被告抗辯原告催告所定期間不相當為可取。
⑷原告是否自催告後經過相當期間，因被告仍不履行，而
發生契約解除權？①被告則以系爭房屋在交付前已經發現有瑕疵，此屬非
依債務本旨提出之給付，被告當可拒絕受領，行使同時履行抗辯而不負遲延之責等語置辯，惟查系爭房屋所發生之火災並未導致滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵，且被告並未證明系爭房屋有物之瑕疵，已如前述（見前項4），自難謂原告未依債務本旨提出，是被告同時履行抗辯及不負遲延責任，殊無足取。②原告催告期限過短，惟被告嗣後並未給付尾款1,736
萬元或證明其已經依債之本旨提出；被告另以其曾於95年10月14日以台北長安郵局第5580存證信函通知原告將於95年10月23日交付尾款並受領點交房屋（見本院卷㈠第43頁），又於95年11月8日被告以台北長安郵局第5981號存證信函催告原告於95年11月30日辦理房屋過戶及點交，逾期逕行解約不另通知等語（見本院㈠卷第73頁），觀諸被告95年11月8日之存證信函意主旨為「催告台端於11月30日前依約辦理房屋過戶及點交事宜，逾期逕行解約不另通知。」等語，其顯非提出給付；至於被告95年10月8日之存證信函雖表示於同年月交付尾款，但僅此書面表示並不等同於依債之本旨提出給付，被告既未證明已經依債之本旨提出，自不能以曾經寄發存證信函認定被告已經履行給付尾款價金之義務。
③依上開說明，原告自催告後經過相當期間，因被告仍不履行，而發生契約解除權。
⑶原告已否行使解除權？
債權人依民法第254條規定為履行給付之催告，倘其所定之期限顯不相當，但自催告後經過相當期間，債務人仍不履行時，債權人僅取得契約解除權，尚須債權人另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約即當然解除，此與債權人之催告所定履行期日為相當，附有以履行期屆滿債務人仍不履行債務為條件，解除契約發生效力之意思表示之情形並不相同。依前述，本件原告自催告後經過相當期間，因被告仍不履行而取得契約解除權，尚須原告另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當期間後，契約即當然解除。惟原告並未另為解約之表示，業據其陳述「我們沒有另外再發函解除契約。我們在原證二的信函即已說明。」，其係以95年10月12日之律師函解除契約（見本院卷㈠第51頁反面、206正反面），則原告尚未行使解除權。故兩造契約尚未解除。
㈡關於訴之聲明第二項：
原告主張因被告違約而解除，原告於解除契約後已尋得買家，其價金為2,200萬元，但恐因被告之阻撓致無法成交，原告得依民法第184條、213條及同法第216條被告被告給付價差30萬元（原合約為2,170萬元，新買家提高為2,200萬元，相差30萬元），惟原告解除不合法，兩造契約尚未解除已如前述，原告未能證明何權利受侵害或受何損害，原告此項請求即無理由。
五、從而，原告請求確認兩造就門牌號碼為台北市○○區○○路○○○號5樓之不動產買賣關係不存在，及被告應給付原告30萬元暨起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。
六、原告請求既經駁回，假執行失所依據，惟原告就其聲明第二項係促請法院依職權宣告假執行，並非聲請宣告假執行，故就假執行部分毋庸為駁回之諭知。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 3 日
民事第五庭 法 官 林妙黛以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 4 月 3 日
書記官 陳怡君