臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第1657號原 告 乙○○訴訟代理人 林智育律師
李岳洋律師張克西律師被 告 甲○○上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國九十六年十月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）二百七十二萬元，及其中一百三十六萬元部分自民國（下同）八十七年一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其餘一百三十六萬元部分自起訴狀繕本送達翌日（即九十六年一月二十八日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述略稱：㈠緣兩造於民國（下同）八十七年一月十四日簽立買賣房屋契
約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以價金新台幣（下同）一百三十六萬元買受被告所有坐落台北縣新店市○○段○○○號土地上，門牌號碼為台北縣新店市○○路○○號地下三樓之房屋（下稱系爭房屋）；被告於收受買賣價款之同時應辦妥現值申報書、建築許可證件及房地稅完納收據並交付原告，以便原告向地政機關申請辦理過戶登記（系爭買賣契約第五條約定）；被告違背系爭買賣契約各條所定意旨者，視為不賣，應將所收金額加一倍賠償原告（系爭買賣契約第九條約定）。原告並於當日給付全數買賣價金予被告，並經被告收訖無訛。詎料，被告於收受買賣價金後卻拒絕交付房屋建築許可證件、房屋現值申報書及房屋完稅收據等文件予原告。原告遂於九十五年十一月十六日委請律師發函催告被告交付前揭文件，並通知於文到七日內協同辦理系爭房屋之稅籍及過戶事宜，被告雖於同年月二十日收受該函，惟迄未履行。爰依民法第二百五十四條之規定，以起訴狀繕本送達被告以為解除系爭買賣契約之意思表示，並依民法第二百五十九條之規定，請求被告返還買賣價金一百三十六萬元，以及加計自被告受領買賣價金時（即八十七年一月十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。又被告既已違反系爭買賣契約第五條之約定，則依系爭買賣契約第九條之約定，被告應加計一倍之買賣價金（即一百三十六萬元）為違約金，賠償原告。
㈡系爭契約乃為買賣契約，不因系爭房屋為違章建築而影響契約效力，原告本得請求被告履行契約義務：
⑴按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他
方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，民法第三百四十五條定有明文；又「違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，既仍負有交付其物於買受人之義務。」，最高法院四十八年台上字第一八一二號及五十年台上字第一二三六號判例明揭該旨。查系爭買賣契約明揭買賣標的為「台北縣新店市○○路○○號地下三樓」之建物，系爭買賣契約第二條第一項亦約定：「價款之給付依照左列期日與方法，乙方（按即原告）應交付甲方（按即被告）清楚不得拖欠。
⑴本契約成立同時乙方以價款壹佰參拾陸萬元整給付甲方，而甲方已將該金如數領訖是實。」，是縱系爭房屋為違章建築，仍得為交易之標的，兩造間既就買賣標的物及價金達成合意，則依民法第三百四十五條規定，雙方已成立買賣契約，殆無疑義。
⑵次按「以契約訂定向第三人為給付者，要約人得請求債務
人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦有直接請求給付之權。」，民法第二百六十九條第一項定有明文。故被告辯稱：「系爭訴訟標的房屋並非買賣，被告基於原告母親李虹瑩與之同居，不斷央求將系爭房屋出賣予原告。
」等情，亦可證系爭買賣契約具有第三人利益契約之性質，原告自得基於系爭契約請求被告履行契約義務。
⑶又「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為
意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤視為意思表示內容之錯誤。」，民法第八十八條定有明文。被告雖辯稱：「本件房屋根本不是買賣，仍係基於被告與原告之母李虹瑩同居期間，其母稱其無名份，才將系爭買賣契約書之買受人填入原告乙○○名字。」，顯見被告意思表示之內容並無錯誤，僅為被告「動機錯誤」，且被告為該意思表示已逾一年除斥期間，依法不得撤銷其意思表示。
⑷系爭買賣契約書係兩造委請訴外人丙○○代為書寫，而丙
○○亦證稱：「伊係依據兩造的意思代筆寫這份契約。」，顯見原告與被告間簽訂之契約書，應屬買賣。
㈢系爭買賣契約之買賣價金確為一百三十六萬元，且被告業已收訖買賣價金：
⑴兩造於系爭買賣契約第二條第一項明文約定：「價款之給
付依照左列期日與方法，乙方（按即原告）應交付甲方（按即被告）清楚不得拖欠。⑴本契約成立同時乙方以價款壹佰參拾陸萬元整給付甲方，而甲方已將該金如數領訖是實。」，該契約條款有刪除之處，均經兩造蓋章其上，以示慎重；且證人丙○○亦證稱，伊係依據兩造的意思代筆寫該份契約，是系爭契約條款顯經兩造協商後有所調整，而被告已收取全部價金。
⑵被告辯稱：「契約書中價金一百三十六萬元係訴外人李虹
瑩提議，且經被告與之協商後填入。」，顯見被告自認有此一事實，故系爭買賣契約書之買賣價金確為一百三十六萬元。被告雖又辯稱：「系爭房屋若係合法建物，被告亦不可能以一百三十六萬元出賣予原告。」，惟此並非意思表示有錯誤之事，乃係動機錯誤，而被告為該意思表示時已逾一年之除斥期間，被告依法不得撤銷其意思表示。⑶被告另謂其有向原告母親李虹瑩借款，顯見被告有因無法
還款而將系爭房屋出賣予原告之事實。是以訴外人李虹瑩已將買買價金預先支付與被告，方有系爭買責契約第二條第一項之約定，故買賣價金業經被告如數領訖。被告辯稱原告未交付買賣價金云云，依民事訴訟法第二百七十七條規定，該未交付價金之事實應由被告負舉證之責，被告如無法舉證證明，其應即受敗訴之判決。
⑷又被告於九十六年五月八日言詞辯論程序中表示：「如果
原告把房子交還給我，我可以分期還一百三十六萬元，我實際上只有拿三、四十萬元。」等語，被告既宣稱只拿原告三、四十萬元，則被告何需甘願分期償還原告一百三十六萬元？顯現被告主張未曾受有買賣價金一百三十六萬元，而係只拿三、四十萬元云云，並非實在。
㈣被告有交付房地稅完納收據予原告之義務：
⑴按「房屋稅係以附著於土地之各種房屋及有增加房屋使用
價值之建築物為課徵對象，無照違章建築房屋，自不例外。」，財政部六十七年三月四日台財稅字第三一四七五號函釋參照。依據前揭函釋意旨，違章建築仍屬房屋稅課徵對象，被告對於系爭房屋仍有申報現值並繳納房屋稅之義務，故原告依據買賣契約第五條請求被告履行交付現值申報書及完納房屋稅收據等，客觀上並非不能實現，倘被告未向稅捐稽微機關申報房屋現值及使用情形，則被告應於申報並完納稅捐後將收據交付原告，始符合兩造約定本旨。從而被告抗辯：「系爭房屋係違章建築，地政機關既不允許登記，又何來房地稅完納收據可交付予原告，原告據此主張解約實無理由。」云云，自無理由。
⑵復按「實施建築管理前建造之建物，無使用執照者，應提
出主管建築機關或鄉（鎮、市、區）公所之證明文件或實施建築管理前有關該建物之下列文件之一：‧‧‧三、繳納房屋稅憑證或稅籍證明。」，土地登記規則第七十九條第二項第三款定有明文。依該規定意旨，繳納房屋稅之憑證或稅籍證明係證明所有權之有力證明文件，故認無使用執照之建物，倘欲辦理所有權第一次登記，應提出該文件以證明具有所有權。此與違章建築係無建築及使用執照之建物，無法辦理所有權移轉登記，所有權人僅能取得事實上處分權，故違建之受讓人除取得該建物之占有外，尚需取得有力之證明文件，如繳納房屋稅之憑證，以佐證其確具有所有權之情況相類似。經查，本件原告僅取得系爭房屋之事實上處分權，為加強佐證伊已取得建物之真正所有權，被告仍須交付現值申請書及房地稅完納收據予原告，始符合令原告取得完整所有權之契約本旨。從而原告請求被告履行交付房地稅完納收據等文件之義務，實屬有據。
㈤被告不得向原告請求相當於租金之不當得利：被告辯稱原告
應返還被告相當於九年租金之不當得利近一百萬元云云，惟雖然八十七年一月間就已交屋，然系爭房屋位於地下室，出入一定要經過被告的房子，歷年出租的租金都交給被告，原告之母李虹瑩代理原告就系爭房屋與他人訂立租約之期間僅有一年，並沒有多年獲利的狀況，且該租約訂立時原告已取得系爭房屋之事實上處分權，自屬有權出租他人，從而被告之請求顯無理由。
㈥退萬步言，如認系爭買賣契約並未成立，原告亦依民法第一
百七十九條規定，請求被告返還賣賣價金一百三十六萬元，及自八十七年一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。故原告就此部分之請求，係按民法第二百五十九條或第一百七十九條規定，請求擇一為勝訴判決。
㈦縱不論系爭買賣契約是否成立，或原告解除契約是否有理由
，惟按系爭買賣契約書第九條約定：「甲方（按即被告）違背本契約各條所定意旨者，視為不賣，應須將所收金額加一倍賠償與乙方（按即原告），而甲方不得異議。」，是以被告自應賠償原告一百三十六萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。至被告辯稱原告母親李虹瑩對伊提起刑事告訴，原告曾對伊請求交付房屋及原告母親李虹瑩嗣將系爭房屋出租與訴外人楊國志等情，均與本件無涉。對被告所提台北縣新店市公所八十七年十一月二日及同年月二十三日二封函文形式上真正不爭執。
三、證據：提出買賣契約書影本一份、律師函及回執影本各一份、戶籍謄本一份及財政部六十七年三月四日台財稅字第三一四七五號函一份為證，並聲請訊問證人李虹瑩。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述略稱：㈠本件兩造就系爭房屋約定者並非買賣：
⑴原告之母李虹瑩原係被告之同居人，惟因李虹瑩於同居期
間認為沒有名份，被告乃於李虹瑩一再要求下，承諾將被告所有之系爭房屋交予李虹瑩，又因系爭房屋係違建無法過戶，李虹瑩遂要求以書面方式為之始可放心，被告乃買現成之土地房屋買賣契約書二份，並請訴外人丙○○任見證人，於八十七年一月十四日簽立系爭買賣契約。而系爭買賣契約之所以會列原告為買受人，仍係因李虹瑩認其子乙○○現無房子，希望系爭契約買受人部分填其子名字，被告當時並不認識原告，故純為李虹瑩提議始填入。另系爭契約中關於價金一百三十六萬元部分，亦係被告與李虹瑩商討後隨便填入。
⑵李虹瑩前曾將系爭房屋出租予訴外人楊國志，渠等之房屋
租賃契約書上，記載出租人及收租人均為李虹瑩，並非原告。原告稱簽立系爭買賣契約當日曾交付一百三十六萬元價金予被告，並經被告收訖云云，並非事實。蓋一百三十六萬元並非小數目，被告豈有不要求原告交付收據及簽名之理？此與常情不符。原告雖另主張系爭契約第二條第一項已揭示交付價金，並經兩造蓋章云云，惟證人丙○○於九十六年六月五日言詞辯論程序中證稱其無看見交付一百三十六萬元價金予被告。原告之母李虹瑩雖又證稱：「其將價金一百三十六萬元分三次交予被告。」，惟並未見原告就交付時間、地點、係以現金或支票交付、有無簽收等盡舉證責任。
⑶系爭房屋屬違建，無法辦理過戶，李虹瑩與被告同居多年
豈有不知之理？另系爭房屋面積為二十六坪左右，其如為合法有權狀之房子，則以最低每坪十五萬元計，也要三百九十萬元，被告豈可能以一百三十六萬元賣給原告？又依系爭買賣契約所載，其並未載明定金、頭款過戶期間之每期交付款，亦有違房屋買賣常情。
⑷被告縱曾有向原告之母借款三、四十萬元之事實，為念及
與原告之母同居多年之情，始同意將系爭房屋交付，且事實上業已交付，以系爭房屋抵債，既非原告所稱之房屋買賣，亦無一百三十六萬元價金之存在。
㈡被告與李虹瑩同居多年後終因個性不和分手，惟自九十五年
起其卻連續無端對被告提出民、刑事訴訟，謊稱遭原告詐騙，惟刑事告訴部分，業經台灣台北地方法院檢察署為不起訴處分確定。而關於民事部分，李虹瑩前曾於九十五年八月二十五日以其子名義向本院提出民事訴訟（即本院九十五年度訴字一○一一四號民事事件），謊稱被告未將系爭房屋交付，請求被告交付房屋予原告。惟經被告多方蒐證後取得李虹瑩將系爭房屋出租給訴外人楊國志之房屋租賃契約書，上載出租人及收租人均為李虹瑩，原告始撤回該訴。
㈢原告主張解約並返還買賣價金，惟本件並非買賣，故無返還
價金之理。退萬步言，縱本件係原告所稱之買賣，惟被告已在簽約時將系爭房屋交予原告，此見原告八十七年十月二十三日戶籍謄本記載「乙○○於八十七年三月九日遷入該址」自明，並經原告之母出租且收取租金中，並無違約情事。
㈣原告主張被告未履約交付現值申報書及房地稅完納收據等文
件云云。惟查，系爭房屋為違章建築，地政機關不允許登記，何來上述文件可交付？原告若依此主張解除契約，亦強人所難，蓋按一般違章建築，為免被政府機機認定為違建拆除，鮮少主動向稅捐機關申報房屋稅之情，否則豈不搬石頭砸自己腳。且若原告認有申報之必要，大可於八十七年其接管系爭房屋後自行向稅捐機關申報房地稅，縱其未在當時申請，有必要時亦可隨時向稅捐機關申請，並同時取得房地稅完納收據等，自無須被告提供。實則，依被告所提台北縣新店市公所八十七年十一月二日及同年月二十三日二封函文，足見原告早已試圖辦理系爭房屋的臨時水電，但未辦成。
㈤本件買賣契約於八十七年一月十四日所訂定，被告在訂定同
時亦已將系爭房屋交付原告使用，迄今已逾九年，原告將系爭房屋出租並收取九年租金後（以月租九千元計算，九年合計收取九十七萬二千元），始向被告主張解除契約並要求返還價金，亦不合理。如原告得解除契約，其獲得之一百萬元租金及使用收益利益，亦應歸還被告。如果原告把房子交還被告，被告可以分期還一百三十六萬元，但實際上被告只有拿三、四十萬元。
三、證據：提出不起訴處分書影本一份、民事起訴狀及通知書影本各一份、買賣契約書影本一份、房屋租賃契約書影本一份、撤回起訴聲請狀影本一份、民事庭函影本一份、戶籍謄本影本一份、台北縣新店市公所函影本二份為證，並聲請訊問證人丙○○。
理 由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。本件原告起訴請求被告返還一百三十六萬元買賣價金及另給付一百三十六萬元違約金，就買賣價金部分原依民法第二百五十九條請求返還，於本院九十六年十月十九日言詞辯論期日又追加民法第一百七十九條不當得利請求權之訴訟標的（本院卷第一一七頁），請求之基礎事實同一，程序並無不合，應予准許。
二、原告主張意旨略以：兩造於八十七年一月十四日簽立系爭買賣契約，原告並已交付買賣價金一百三十六萬元，被告雖交屋，但拒絕交付房屋建築許可證件、房屋現值申報書及房屋完稅收據等文件予原告，致無法辦理違建房屋稅籍過戶事宜，原告九十五年十一月十六日委請律師發函催告被告交付文件，被告置之不理，故以起訴狀繕本送達被告作為解除契約意思表示，並依民法第二百五十九條、第一百七十九條及系爭買賣契約第九條約定，請求被告返還買賣價金一百三十六萬元及加一倍之違約金等語。
三、被告答辯意旨則以：被告曾向原告之母借款三、四十萬元，而以系爭房屋抵債，既非原告所稱之房屋買賣，亦無一百三十六萬元價金之存在，且縱認本件係買賣，惟被告已將系爭房屋交予原告，且系爭房屋乃違章建築，被告並無現值申報書及房地稅完納收據等文件可交付，被告並無違約，自無須返還買賣價金或加倍賠償違約金等語置辯。
四、兩造對於有簽立系爭買賣契約書及房屋八十七年一月間已點交之事實並無爭執，而爭執重點在於：㈠原告得否依民法第二百五十九條、第一百七十九條及系爭買賣契約第九條約定對被告主張解約還款及加倍賠償？㈡若原告得主張解約還款甚至加倍賠償，契約所稱「所收金額」係分次給付共一百三十六萬元？或係被告所稱欠款以房屋抵債之三、四十萬元？爰就上揭爭點說明如后。
五、兩造間確有買賣系爭房屋之契約關係，然原告明知系爭房屋係違建而收受交屋多年，復出租他人獲利，無從再對被告主張解除契約甚至請求加倍賠償：
㈠按「出賣人出賣之房屋，為違章建築者，買受人於買受當時
，雖已知悉其為不能辦理所有權移轉登記之不動產，亦僅危險負擔移轉與買受人以後，政府機關命令拆除時，不負擔保責任而已。至其他瑕疵擔保責任，仍不因此而免除。」（最高法院七十二年度台上字第三二○五號裁判意旨參照）。復按「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」（民法第一百四十八條第二項參照）。
㈡經查，兩造對於確有簽立系爭買賣契約書之事實並無爭執，
且契約見證人丙○○於本院九十六年五月八日言詞辯論期日亦作證證實，又兩造亦不爭執八十七年一月間系爭房屋已點交之事實，而依被告所提出台北縣新店市公所函文內容，原告既於八十七年十一月間就系爭房屋申請臨時水電，足見原告明知系爭房屋屬違建無疑，而原告母親更曾將系爭房屋出租他人收取租金，亦經被告提出租約證實。
㈢原告主張被告應依買賣契約第五條履行交付現值申報書及完
納房屋稅收據等文件之義務，參酌兩造合約約定及前揭最高法院七十二年度台上字第三二○五號裁判意旨固非無據，然依前述事實，交屋後歷經長達八年以上時間，原告不僅並未對被告主張任何瑕疵擔保，反而就系爭房屋申請臨時水電，甚至將系爭房屋出租他人，實足以引起被告之正當信任，原告並不主張瑕疵擔保責任，原告於時隔八、九年之後，忽然催告解約及請求違約金，陷被告於窘境，顯違前揭民法第一百四十八條第二項所規定之誠實信用原則，不應准許，從而原告自不得依民法第二百五十九條、第一百七十九條及系爭買賣契約第九條約定對被告主張解約還款及加倍賠償。
六、綜上所述，本件原告契約及不當得利之法律關係，依民法第二百五十九條、第一百七十九條及系爭買賣契約第九條約定，請求被告應給付原告二百七十二萬元，及其中一百三十六萬元部分自八十七年一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；其餘一百三十六萬元部分自起訴狀繕本送達翌日（即九十六年一月二十八日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，其請求為無理由，不應准許，應予駁回。又原告之訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回
七、兩造之其餘攻擊防禦方法及其他爭點，於本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此說明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 2 日
民事第一庭 法 官 文衍正以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 11 月 2 日
法院書記官 周其祥