臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第1717號原 告 樺楠企業股份有限公司法定代理人 乙○○原 告 甲○○○共 同訴訟代理人 李旦律師
江俊賢律師謝伊婷律師被 告 景美金棧大廈管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 胡志彬律師複 代理人 戊○○上列當事人間請求確認區分所有權人會議無效等事件，本院於民國96年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被告之法定代理人於民國96年12月30日已由丙○○變更為丁○○，有區分所有權人會議記錄可稽，其已具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、本件原僅列樺楠企業股份有限公司（下稱樺楠公司）為原告，嗣訴訟中追加甲○○○為原告，屬當事人之追加，被告雖不表同意，惟其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：
（一）景美金棧大廈於95年12月24日所召開之95年度區分所有權人大會（下稱系爭會議），其召集程序及決議方法有違反法令或章程之情事，應予撤銷：
1、系爭會議未以書面載明提案討論事項，召集程序違法：公寓大廈管理條例第30條第1項規定：「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人」。系爭會議並未依法於10日前以書面說明開會內容，開會通知中根本未明確記載提案討論事項，明顯逃避全體住戶得事先合理討論議題之空間，其召集程序顯然違法，益見景美金棧大廈少數住戶欲暗渡陳倉，意圖濫用多數地位，損及特定住戶之權益之不良行徑。
2、系爭會議就提案一、二、四之決議並未通過區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意之門檻，決議方法違反法令：
（1）按「區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」，公寓大廈管理條例第31條定有明文，系爭會議之提案一、二、四之決議，原告均表決反對，且原告樺楠公司所占區分所有權占全部區分所有權0.19，原告甲○○○所占區分所有權占全部區分所有權0.19，合計共計占全部區分所有權0.38，足見上開提案並未通過區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意之門檻，屬決議方法違反法令或章程。
（2）又景美金棧大廈住戶規約（下稱住戶規約）第 33 條第 1 款規定：「本大廈大會之決議，關於下列各款事項，應有區分所有權人二分之一以上及其區分所有權比例合計二分之一以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之：一、規約之訂定或變更」，住戶規約第 25 條第 2 項亦定有管理費之收取標準。則不論是依公寓大廈管理條例第 31 條規定或景美金棧大廈住戶規約第 33 條第 1 款規定，系爭會議之提案一、二、四之決議均未通過合法門檻，屬決議方法違反法令或章程。
（二）系爭會議就提提案二「調整住戶規約第二十五條第二款（其他）收費標準」之決議，因權利濫用或違反公序良俗而無效：
1、上開提案，純屬少數住戶與原告意見不合產生對立，竟在沒有任何需要調高管理費收費之情況下，單獨以商場管理費收費標準問題，以表決通過僅對商場住戶調高管理費，而非整棟大樓全盤檢討調整，致使商場部分之區分所有權人及承租住戶受害，自有權利濫用違反公序良俗情形，當然不公平更無正當理由，決議內容違反法令時，依公寓大廈管理條例第1條第2項，類推適用民法第56條第2項規定，應為無效。
2、按管理費用既是用於維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支之所需，故調漲管理費自需應有正當且必要之理由，而以理智地全盤檢討調整整棟大樓管理費為依歸，自不得以此用做損害他人利益之不法手段。經查，由景美金棧大廈95年1月份至11月份公共基金收支結餘表可知，景美金棧大廈公共基金並無虧損或無法支付各項事務費用之情事，公共基金之結餘甚且由年初之新台幣（下同）586,849元，增加至95年11月份之731,031元，此或可歸功於前屆各管理委員認真視事，惟由此亦可證景美金棧大廈並無不敷日常開支而有調高管理費之需求。又縱有調高管理費之必要，為何單獨調高有關商場部分住戶之管理費？其餘一般住戶與辦公室住戶部分為何不調整？單獨調高商場部分管理費之理由何在？所謂「權利濫用」者，係外在上為權利行使的行使，實質上卻違反權利的社會性，因而不能認為正當行使權利的行為。調高商場管理費之收取標準或經住戶大戶過半數決議通過，惟就此具體事件中，其「多數暴力」權利濫用違反公序良俗情形躍然可見，自非公平更無正當理由，也違反誠信原則，並達刻意損害特定住戶為主要目的，自有違反民法第72條公序良俗、第148條權利濫用之情事，應為無效。
3、被告辯稱住戶反應因臺北市私立恆愛老人養護所（下稱恆愛老人養護所）成立後全天 24 小時營運，連夜間有車輛進出，影響住戶安寧，增加管理維護上需要云云。惟查，恆愛老人養護所自 95 年 11 月起領到執照開始營業，原告甲○○○之前從未接獲被告或任何住戶投訴有安養中心影響安寧之情事。又管理費用乃是用於維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支之所需，則縱有「影響住戶安寧」之情事，就可藉此調漲管理費？豈可僅因住戶吵雜為由，就任意調高管理費？依法向環保機關檢舉即可。況事實上，老人安養中心所提供者為環境整齊清潔、生活安靜舒適之環境，當比一般住戶環境更為安靜，豈有發生吵雜甚而影響住戶安寧。至於所謂「提供 24 小時的服務時間」，乃是指為了照顧老年或行動不便者，故不分日夜提供「24小時的專業護理及生活照顧服務」，夜間時段老人均已入睡，安養中心乃提供緊急應變醫療之預備服務而已，此與一般大賣場、便利商店，或酒家舞廳等特種行業24小時或夜間營運，因大量人潮進出或有噪音產生之情況，根本不同，被告欲加之罪，何患無辭。甚且，景美金棧大廈地下1至地上3樓所使用者乃獨立之電梯設備，與地上4至18樓一般住家所使用之電梯設備不同，出入走道亦不同，無所謂「增加管理維護上需要」之情事，被告所稱全非事實。
4、被告辯稱恆愛老人養護所係全天候24小時營運，就其營運時間，為辦公室之3倍，辦公室之管理費每坪80元，供醫療、復健之恆愛老人養護所管理費為每坪150元，尚未達2倍，並無不當云云。惟查，管理費用乃是用於維護修繕公寓大廈各項公共設施與日常開支之所需，縱算老人養護所24小時營運，其營運範圍乃屬2樓住戶之專有部分，所使用之電力、水費等支出亦係由2樓住戶負責繳納，與公共設施維護修繕根本無關，倘如原告所言，則家庭為每個人之生活避風港，一般家庭住戶當為24小時隨時為其家庭成員開放，其管理費是否亦應調漲為每坪150元？原告所辯，誠屬荒謬。又景美金棧大廈地下1樓至地上3樓辦公室與商場部分所使用者乃獨立之電梯設備，與地上4樓至18樓一般住家所使用之電梯設備不同，出入走道亦不同，故商場部分與其他一般住家所使用之門戶、電梯、樓梯完全隔離，並無所謂「增加人員巡邏、管理上之需要」之情事，被告所變全非事實。實則，系爭會議就提案提案二之決議是將所謂第（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（八）、（十）、（十一）類場所管理費收費標準提高至150元，並非決議將「24小時營業之場所提高管理費為150元」，且決議所提及之各類場所，大多均非24小時營業。由此可知，被告所提出之各項調漲理由，均僅係特別針對住戶即原告甲○○○將 2 樓出租於老人安養中心而來之差別待遇，涉及業別歧視，調漲並非因「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護」費用增加所致，並無正當理由調漲，係刻意損害原告甲○○○之利益，而屬權利濫用行為，應為無效。另被告以「臺北市消費場所強制投保公共意外責任險實施辦法」，作為調漲管理費之說法，根本是表面冠冕堂皇之飾詞。實際上該議案就是特別針對住戶即原告甲○○○將2樓出租於老人安養中心，自非公平更無正當理由，亦違反誠信原則，並達刻意損害特定住戶為主要目的，自有違反民法第72條公序良俗、第148條權利濫用之情事。
5、被告辯稱依廢棄物清理法規定，養護所應屬醫療機構，其事業所產生之廢棄物為一般事務廢棄物，清理方式，非可與一般廢棄物相混處理云云。惟查，恆愛老人養護所係自行委請臺北市文山區華泰診所處理事業廢棄物，一般廢棄物亦是由該養護所自行派員工直接丟置於環保局垃圾車內，並未委由景美金棧大廈之清潔人員處理，亦無任何有遭主管機關開單處罰之記錄。故景美金棧大廈並未因原告甲○○○將2樓出租予老人養護所，而有加重大廈管理維護負擔之情事。反而因恆愛老人養護所係自行處理廢棄物，事實上景美金棧大廈乃是因此減輕垃圾廢棄物之處理數量。足見被告所提之上開調漲理由，僅係特別針對住戶即原告甲○○○將 2 樓出租於老人安養中心而來之差別待遇，涉及業別歧視，調漲並非因「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護」費用增加所致，並無正當理由調漲，係刻意損害原告甲○○○之利益，屬權利濫用行為，應為無效。另被告更自承對住戶而言，類如神壇、殯儀館為嫌惡行業，多不希望該等行業進駐社區等語，益見該決議純係針對恆愛老人養護所營業而惡意歧視之不當差別待遇，顯然違反公序良俗，應為無效。
（三）系爭會議就提案四「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」之決議，因權利濫用或違反公序良俗而無效：
1、系爭會議就提案四「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」，決議「貨車、機車、救護車、特種營業用車及其他之車輛不得進入」，未見其變更之原因及正當理由何在？事實上，該項提案乃是特別針對住戶即原告甲○○○因將2樓出租恆愛老人養護所作為安養中心之用，少數住戶為反對該出租事宜，想盡辦法惡意阻撓該安養中心進駐，因該安養中心日常營業需配置救護車隨時待命，故刻意決議救護車等特種營業用車不得使用景美金棧大廈之地下停車場，該決議屬利用「多數暴力」而為「權利濫用」，自非公平更無正當理由，亦違反誠信原則，並達刻意損害特定住戶為主要目的，違反民法第72條、第148條權利濫用之情事，應為無效。
2、被告辯稱停車場常為竊賊利用外車假藉洽公而遂竊盜之實，住戶本即得拒絕大廈外之人車進入云云。惟查，按景美金棧大廈之地下停車場位於地下2樓與地下3樓，分別編為臺北市○○段○○段3726建號與3727建號，該地下室係屬整棟建物之共同部分，透過區分所有權人共同約定個別特定使用之空間，故各地下停車位本質上屬於公寓大廈管理條例第3條第5款之約定專用部分。各地下停車位係屬建物之特定空間，供獨立使用且未減損其價值，在物理構造上雖無獨立性，然在使用機能上則有完全之獨立性（供特定人停放車輛），因此，各停車位之約定專用人對其停車位得完全自由使用、收益、處分，並排除他人之干涉。倘使用停車位未逾越其停車格範圍，且未妨礙其他停車位使用者之權益，即不應干涉其使用，則系爭會議就提案四決議「貨車、機車、救護車、特種營業用車及其他之車輛不得進入」，自非有理。況被告亦自承景美金棧大廈之大門、地下停車場皆有門禁管制等語，故防制竊賊侵入之方式應為加強門禁管制，足見上開理由與該提案無關。再者，該提案所決議限制進入之「貨車、機車、救護車、特種營業用車」等車輛，有何證據可證該等車輛與竊盜侵入案件之發生有關？景美金棧大廈個別住戶所有之貨車、機車、救護車等車輛，為何不可使用地下停車位？足見景美金棧大廈少數住戶惡意排除原告有關地下停車位之合法權利甚明。實則，由該議案並非決議「不明車輛或大樓住戶以外之人士所駕駛之車輛不得進入」，明顯可知針對特別針對住戶即原告甲○○○將2樓出租於老人安養中心，所為「多數暴力」「權利濫用」行為，依民法第72條與第148條之規定，應為無效。
（四）綜上所述：1、先位之訴，依民法第56條第1項規定，請求撤銷系爭會議決議；2、備位之訴，依民法第56條第2項規定，請求確認系爭會議就提案二「調整住戶規約第二十五條第二款（其他）收費標準」及提案四「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」之決議無效。
二、被告則以：
（一）本件原告訴請撤銷系爭會議決議及確認系爭會議就提案二、四之決議無效，查系爭會議並非管理委員會會議決議，而係景美金棧大廈區分所有權人會議決議，又因公寓大廈並不具法人之資格，非如撤銷公司股東會決議之以公司為被告，故應以其構成員即決議之區分所有權人為被告，始為當事人適格。原告以管理委員會為被告，自有被告不適格之情形。
（二）本件追加甲○○○為原告時，其已逾訴請撤銷之3個月除斥期間，就備位之訴而言，並無即受確認判決之利益。又系爭會議決議並未影響到原告樺楠公司繳納之管理費等，就其所有之 1 樓及 3 樓分別出租予康軒語文短期補習班及寶貿資產管理有限公司，並未調整管理費，就備位之訴而言，其亦無受確認判決之法律上利益。
（三）系爭會議，並無召集程序或決議方法違反法令或章程之情事：
1、系爭會議，於開會前之95年12月8日即有公告載明「依『景美金棧住戶規約』第三十條規定召開九十五年度區分所有權人會議暨第四屆管理委員會改選，大會訂於95年12月24日上午9：30分假本社區地下室（B2臨停位置）。即日起請各區分所有權人親自至管理室簽名領取開會通知單與會議出席委託書，倘臨時不克參加亦請填寫委託書委託他人參加，如有議案須提交研議之區分所有權人，請同樣在管理室索取提案單並於12月20日前繳回，以便彙整而利會議之進行。」等內容，而開會通知單亦載明「會議名稱『九十五年度區分所有權人會議』開會時間『九十五年十二月二十四日（星期日）上午九時三十分整』地點『本大廈地下 2 樓（臨停位置）』... 會議議程『一、所有權人報到與統計。09：30 — 10：00；二、主席報告。10：00
— 10：15；三、委員會工作報告。10：15 — 10：30；
四、遴選第四屆管理委員。10：30 — 11：00；五、提案討論。11：00 — 11：40；六、臨時動議、11：40 —12：00；七、散會。』」等內容，而上開公告及開會通知單，業經原告之代理人高慶源簽收，且原告亦皆委任高慶源出席系爭會議。足見並無原告所稱未於開會 10 日前以書面說明開會內容之情事。又系爭會議之召開程序，與景美金棧大廈歷次以來會議之召開模式相同，且原告委任之代理人高慶源於94年度亦曾擔任管理委員會之主任委員，對此知悉甚詳，難認有何違法，倘代理原告出席系爭會議之高慶源主張系爭會議召集程序違法，豈非其所召集之94年度區分所有權人會議係知法犯法？
2、原告另主張系爭會議之決議方法違反公寓大廈管理條例第
31 條規定云云。惟查：
（1）原告係委託高慶源代理出席系爭會議，而高慶源並未就出席人數、表決人數有違反決議方法之情事表示異議，依民法第56條第1項但書規定，原告自不得再以此為由主張撤銷系爭會議決議。
（2）又住戶規約第 27 條有特別規定「本大廈區分所有權人（不論遷入與否）均應繳納管理費。管理費之收費標準得視實際狀況之需要，經管理委員會之決議隨時增減之。」，自應優先於公寓大廈管理條例第 31 條之適用，即有關管理費之收費標準，得視實際需要經管理委員會之決議隨時增減之。又住戶規約第31條第 3 項規定：
「各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權推由一人行使。任一區分所有權人之區分所有權佔全部區分所有權人五分之一以上者，其超過部分不予計算。」，換言之，1 戶 1 表決權，唯 1 人有數戶而達 1/5 以上者，其超過部分戶數之表決權不予計算，已排除公寓大廈管理條例第 31 條之適用，此亦為歷屆景美金棧大廈住戶大會以區分所有權戶數報到數為據計算出席數及表決數之依據，未曾有不同之計算方式，故原告之代理人高慶源於系爭會議未就出席數、表決權數當場表示異議。又景美金棧大廈住戶規約就 31 條第 2 項規定：「大會之決議，除本條例或規約另有規定外，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例依出席人數佔出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。」，亦排除公寓大廈管理條例第 31 條之適用。
（3）本件因住戶曾反應恆愛老人養護所成立後全天 24 小時營運，連夜間亦有車輛進出，影響住戶安寧，有增加管理維護上需要，因有實際需要，本來經管理委員會決議增減即可，然為慎重並考量多數住戶意見，且因非針對個案情形，而係通案就住戶規約第25條所定之按台北市政府 91 年 1 月 22 日府法三字第 09100265100 號令所發布之「臺北市消費場所強制投保公共意外責任險實施辦法」（下稱消費場所意外險實施辦法）所定消費場所之行業，依性質使用不同，由住戶多數意見決定。系爭會議經 57 戶住戶同意（僅 17 戶反對，2 戶棄權），難謂有何決議方法違法之情事。
（4）退步言，縱依公寓大廈管理條例第31條第1項為會議表決之可決數，然原告主張之計算方式，並就區分所有權專有部分及共同部分合併計算所有權比例主張原告樺楠公司所占比例為 0.29，原告甲○○○所占比例為0.16，合計0.45，持反對意見，故未通過所有權比例佔出席人數3/4以上同意，為決議方法違背法令云云。惟查：
有關區分所有權比例，依公寓大廈管理條例施行細則第
2 條規：「本條例所稱區分所有權比例，指區分所有權人之專有部份依本條例第五十六條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部份全部面積總和之比。建築物已完成登記者，依登記機關之記載為準。同一區分所有權人有數專有部份者，前項區分所有權比例，應予累計。但計算區分所有權人會議比利時，應受本條例第二十七條第二項規定之限制。」，原告所主張樺楠公司所占比例為0.29，甲○○○所占比例為 0.16，合計 0.45，係加總專有部分及共同部分，而由其所列專有部分建物登記之面積，甲○○○部分，室內總和為 1,682 平方公尺，陽台總合為 128 平方公尺，花台總和為 5.9 平方公尺，露台總和為 27.3 平方公尺（總和 1,843.2）；樺楠公司部分，室內總和為 1,630.84 平方公尺，陽台總合為
199.8 平方公尺，花台總和為 3.2 平方公尺，露台總和為 43.96 平方公尺（總和 1,877.8），而專有部分建號面積總和為 8,50 1.05 ＋ 1,076.86 ＋ 50.30 ＋
164.72 ＝ 9,782.93 平方公尺，則甲○○○部份所占全部比例應為 0.18，樺楠公司部分份所占全部比例0.19，合併應為 0.37。
（四）系爭會議就提案二「調整住戶規約第二十五條第二款（其他）收費標準」之決議，係通案而非個案，且經多數住戶決議通過，並無權利濫用或違反公序良俗而無效：
1、原住戶規約本即以各區分所有權人之住家、辦公室、停車位、其他使用行業類別而定收費標準，並住戶規約第27條規定，得視實際需要，經管理委員會之決議隨時增減之，準此，有關管理費調整事項，係屬公寓大廈管理條例及住戶規約另有規定之情形。
2、系爭議案係就消費場所意外險實施辦法所列消費場所類別通盤考量，決議所列場所類序（七）（九）管理費收費標準 100 元；（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（八）、（十）、（十一）管理費收費標準 150 元。
其中類序（七）（九）並未調漲，維持原訂 100 元，（七）為「供短期職業訓練、各類補習教育及課業輔導之教學場所」，（九）為「供學齡前兒童照護之場所」，原告樺楠公司出租予語文短期補習班，其管理費並未受調整，是其就此部分並無確認利益外，益見系爭會議並無權利濫用或違反公序良俗之情形。而通過調整之類序（一）「供集會、展演、社交，且具觀眾席及舞台之場所（使用項目列舉：戲（劇）院、電影院、集會堂、演藝場、歌廳等類似場鎖）」、（二）「供娛樂消費，處封閉或半封閉之場所（使用項目列舉：夜總會、酒家、酒吧、理容院、PUB、KTV、MTV、公共浴室、三溫暖、茶室、舞廳、舞場、電子遊戲場業、資訊休閒服務業等類似場所）」、（四）「總樓地板面積三百平方公尺以上，公不特定人餐飲，且直接使用燃具之場所（使用項目列舉：咖啡店（廳）、餐廳等類似場所）」、（五）「供不特定人休閒住宿之場所（使用項目列舉：旅館、觀光飯店等之客房部等類似場所）」、（六）「低密度使用運動休閒之場所（使用項目列舉：保齡球館、溜冰場、室內游泳池、室內球類運動場、室內機械遊樂場等類似場所）」、（八）「供身心障礙者教
養、醫療、復健、重建、訓練（庇護）、輔導、服務之場所（使用項目列舉：殘障福利機構等類似場所）」、（十）「供特定人短期住宿之場所（使用項目列舉：養老院、安養中心、寄宿舍、招待所、中途之家、育幼院、庇護機構等類似場所）」、（十一）「供製造、分裝、販賣、儲存公共危險物品之場所（使用項目列舉：瓦斯、電焊、爆炸物、爆竹煙火、液體燃料廠、危險物儲存庫等類似場所）」，可知上開議案係通案考量方式為之，並非針對原告個別住戶而來，無原告所稱權利濫用或違反公序良俗之情事。況系爭會議係以多數住戶之決議方式表決通過，各住戶有其考量，且各住戶之個人考量，尚非足以影響決議，必係多數住戶基於其各種不同之考量，經由多數意見贊成，始能通過決議，何能謂權利濫用或違反公序良俗？
3、本件因住戶反應景興路2樓台北市私立恆愛老人養護所成立後全天24小時營運，連夜間亦有車輛進出，影響住戶安寧，亦增加管理維護上需要，因有實際需要，本來經管理委員會決議增減即可，為慎重並考量多數住戶意見，而以住戶規約第25條明定之消費場所意外險實施辦法所定消費場所之行業，依性質使用不同，由住戶多數意見決定調整管理費，而並非單就恆愛老人養護所為調整。
4、又恆愛老人養護所係全天候 24 小時營運，為一般辦公室營業時間（8 小時）之 3 倍，按住戶規約所定辦公室之管理費為每坪 80 元觀之，其供醫療、復健之恆愛老人養護所管理費每坪 150 元，尚未達 2 倍，並無不當情形。
再養護所 24 小時營運，隨時會有人員進出，從而增加人員巡邏、管理上之需要，方能使全體區分所有權人感受住居安寧，自有調整管理費之必要。且依廢棄物清理法規定，養護所應屬醫療機構，其事業所產生之廢棄物為一般事業廢棄物，清理方式，非可與一般廢棄物相混處理之（一般廢棄物之清理，請參該法第二章第11 條至第 27 條，事業廢棄物之清理，清參該法第 28條至第 40 條，違反並有相關行政罰、刑罰規定），則於垃圾分類上，就醫療廢棄物應作不同之分類處理，且如有與一般廢棄物混雜之情形，尚應檢出分類（養護所曾有醫療廢棄物與一般廢棄物混同丟棄，致需再做垃圾分類之情事），亦增加額外之管理需要，換言之，就垃圾分類上，須額外管理有無醫療廢棄物與一般廢棄物混同之情事，否則即可能遭主管機關開單處罰，而將醫療廢棄物自一般廢棄物中檢出，因醫療廢棄物常常有病毒、病菌殘留，一般人多不願從事該工作或事務（新聞一有報導護士遭使用過針頭扎傷而染病者），亦增加管理上困擾。而對住戶而言，類如神壇、殯儀館、棺材店、陰廟、葬儀社、養護所、酒店、夜店等等，為
嫌惡行業，多不希望該等行業進駐社區，且常增加管理上需要及居住之不安感，則景美金棧大廈之全體區分所有權人決議按行業類別之不同，應繳納不同標準之管理費，係私法自治行為，以促進居住之品質及住家之安寧，亦屬妥適。況且，按消費場所意外險實施辦法所定消費場所之行業，皆屬強制應投保公共意外險之行業，此係各該行業多具公共性之人數眾多，危險性大，應從嚴管理監督等，是系爭會議決議按類別調整管理費，並無過高或不當。
5、至於公共基金雖尚有部分留存，然亦有諸多應付款，到期即應支付，非如原告所稱70於萬元結餘，且管理委員因社區財務非佳，義務皆未支薪，開源節流，並未聘請大廈管理顧問公司（如聘請，相關費用勢將不足以公共基金支應），方有部分結餘，惟尚有許多公共設施等需維修，因公共基金平時即有固定開銷，尚無法花費大錢提升住戶居家品質，原告主張並無理由。
（五）系爭會議就提案四「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」之決議，非有權利濫用，違反公序良俗而無效：
1、系爭議案，係區分所有權人基於住家安寧，免於恐懼自由所做成之決議。因景美金棧大廈之大門、地下停車場皆有門禁管制，應屬刑法306條侵入住居罪所規定之住宅、建築物，而停車場常為竊賊利用外車假藉洽公而遂竊盜之實，經由停車場即可到達景美金棧大廈各戶各樓層，於日間上班時間，住戶上班工作不在家，難防竊賊。夜間則又恐竊賊危及住戶人身安全，且住戶本即得拒絕大廈外之人車進入，經全體區分所有權人會議決議，亦無不當。
2、又景美金棧大廈地下1樓、地上1至3樓之住戶，如有外車送貨，皆可於地上1樓停靠卸貨，由電梯運抵各該樓層，無須繞遠路經由停車場，況且機車、貨車本即限制進入，對原告樺楠公司並無影響。且事實上先前曾有外車因撞擊造成該出入口損害之情事，相關責任亦難釐清（住戶或是外車車主或駕駛者負責？並無外車車主或駕駛者年籍資料）。
3、因管理警衛係駐紮於大廈大門後門，雖有巡邏，然停車場入口非位於同處，任由車輛24小時進出，將造成管理上額外之需要，且易有管理漏洞，對全體住戶之居家安寧、身體安全皆造成危害或恐懼，系爭決議係基於住戶之共識，亦為刑法第306條所要保護之個人法益，當無違法。另原告主張2樓之養老院，自係由1樓路旁停車方便接送，豈有輾轉迂迴花時間至地下2樓或3樓之理，亦易造成門禁控管漏洞。
4、綜前，系爭議案係通案由住戶多數意見決定，各住戶各有其考量，既經多數決議通過，難認有何權利濫用或違反公序良俗之情事。
（六）綜上所述，原告之訴，為無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：原告主張景美金棧大廈為一商場與住宅混合之綜合大廈，原告為商場之區分所有權人，即該大廈B1F-5F之區分所有權人，原告樺楠公司之區分所有權占全部區分所有權0.16，原告甲○○○之區分所有權占全部區分所有權0.29。而原告甲○○○於95年11月間將其所有2樓房屋出租他人經營「恆愛老人養護所」。又該大廈有關商場管理費之收取標準，住戶規約第25條第2項（系爭會議記錄誤為第2款）規定依台北市政府發布之消費場所意外險實施辦法所規定之行業（共11種場所類別）均按每坪100元計算，惟該大廈於95年12月24日召開系爭會議，作成提案二「調整住戶規約第二十五條第二款（其他）收費標準」之決議，即將上開行業場所類序中之：
一、供集會、展演、社交，且具觀眾席及舞台之場所（使用項目列舉：戲（劇）院、電影院、集會堂、演藝場、歌廳等類似場鎖）；二、供娛樂消費，處封閉或半封閉之場所（使用項目列舉：夜總會、酒家、酒吧、理容院、PUB、KTV、MT
V、公共浴室、三溫暖、茶室、舞廳、舞場、電子遊戲場業、資訊休閒服務業等類似場所）；四、總樓地板面積三百平方公尺以上，公不特定人餐飲，且直接使用燃具之場所（使用項目列舉：咖啡店（廳）、餐廳等類似場所）；五、供不特定人休閒住宿之場所（使用項目列舉：旅館、觀光飯店等之客房部等類似場所）；六、低密度使用運動休閒之場所（使用項目列舉：保齡球館、溜冰場、室內游泳池、室內球類運動場、室內機械遊樂場等類似場所）；八、供身心障礙者教養、醫療、復健、重建、訓練（庇護）、輔導、服務之場所（使用項目列舉：殘障福利機構等類似場所）；十、供特定人短期住宿之場所（使用項目列舉：養老院、安養中心、寄宿舍、招待所、中途之家、育幼院、庇護機構等類似場所）；十一、供製造、分裝、販賣、儲存公共危險物品之場所（使用項目列舉：瓦斯、電焊、爆炸物、爆竹煙火、液體燃料廠、危險物儲存庫等類似場所），調漲管理費按每坪150元計算。另作成提案四「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」之決議，即增列「另貨車、機車、救護車、特種營業用車及其他之車輛不得進入」該大廈地下停車場之事實，業據其提出系爭會議記錄、住戶規約、景美金棧地下停車場管理辦法（下稱地下停車場管理辦法）、建物登記謄本、區分所有權比例計算表、現場照片為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、兩造之爭點及論述：原告先位之訴主張系爭會議之召集程序及決議方法違反法令或章程，應予撤銷：備位之訴主張系爭會議就提案二、四之決議，因權利濫用及違反公序良俗而無效等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。兩造所爭執之處，應在於：（一）原告對被告提起本訴，是否有被告當事人不適格？（二）原告先位之訴，主張系爭會議之召集程序或決議方法違反法令或章程，應予撤銷，是否有理？（三）原告備位之訴，請求確認系爭會議就提案二、四之決議無效，是否有即受確認判決之法律上利益？（四）上開議案決議是否有權利濫用或違反公序良俗而無效？以下分述之：
（一）原告對被告提起本訴，是否有被告當事人不適格？按公寓大廈區分所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理條例第36條第1款定有明文，是起訴請求撤銷區分所有權人會議決議或確認區分所有權人會議決議無效時，應以管理委員會為被告或全體區分所有權人為被告，始為適格（最高法院95年度台上字第1316號判決參照）。本件原告起訴請求撤銷系爭會議決議或確認系爭會議之上開決議無效，以景美金棧大廈管理委員會為被告，依上說明，自屬當事人適格。
（二）原告先位之訴，主張系爭會議之召集程序或決議方法違反法令或章程，應予撤銷，是否有理？
1、按公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法上社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，性質上、利益上之狀態相類似，基於相同之法律理由，自得類推適用民法第56條有關社團總會決議效力之規定。次按民法第56條第1項規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」，是以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程時，區分所有權人僅得訴請撤銷該決議。且基於維護法律秩序安定性及禁反言原則之同一理由，凡出席之區分所有權人，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，或未於決議後3個月內依法定程序提出者，應不得再以區分所有權人會議召集程序或決議方法違反法令或章程為由，提起撤銷區分所有權人會議決議之訴。
2、查系爭會議於95年12月24日召開並做成決議，有附表所示會議記錄可稽，而本件甲○○○於96年4月12日始追加為原告提起本訴，有原告所提出之民事準備一暨追加原告狀在卷足憑，其顯已遲誤民法第56條第1項前段所定3個月之法定期間，揆諸首揭說明，原告甲○○○不得再請求撤銷系爭會議決議。
3、又原告主張系爭會議之召集程序違反公寓大廈管理條例第30條第1項規定乙節。按公寓大廈管理條例第30條規定：
「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」，及住戶歸約第31條第1項規定：
「本大廈預定召開大會前，應由召集人於開會前十日，將各會議議程（包括日期、時間、地點及內容綱要）以書面通知全體會員；但有急迫情事需召開臨時會議者，得於公佈欄以公告為之；公告期間不得少於二日。」，可知除管理委員之選任事項必須於開會通知內載明外，其餘討論議案，依被告住戶規約第31條第1項規定，得僅記載會議議程之內容綱要，而由被告所提出原告不爭執真正系爭會議之開會通知單（見卷一第54頁）觀之，系爭會議之開會通知單已記載系爭會議之日期、時間、地點及內容綱要，並將遴選第四屆管理委員之議案明列於上，應已符合上開公寓大廈管理條例30條及住戶規約第31條第1項之規定。另原告另主張被告未於開會前10日以書面通知伊云云，惟查被告已於95年12月8日將系爭會議召開事宜公告通知乙節，為兩造所不爭執，並有該公告在卷可稽（見卷一第53頁），又被告所提出原告不爭執真正之系爭會議名冊暨簽（名）到資料表，代理原告出席系爭會議之高慶源，於「開會通知與委託書領取簽名」欄簽名確認已領取開會通知，亦有該簽到資料表在卷足憑（見卷一第158頁）。足見原告主張被告未於開會10日前以書面通知伊，其召集程序違法云云，並不可採。綜上，原告執此主張系爭會議之召集程序違反法令或章程，請求撤銷，並無理由。
4、另原告主張系爭會議就提案一、二、四之決議方法違反法令或章程乙節，被告則辯稱原告委任出席之代理人高慶源未當場提出異議，依民法第56條第1項但書規定，原告嗣後不得執此訴請撤銷等語。經查，觀之系爭會議記錄並未記載高慶源就此有提出異議之情事，又由原告所提出系爭會議開會錄音譯文內容，亦未見高慶源就此有當場提出異議，再由原告自承係因議題表決時，會議當場宣布之同意人數為56票，未超過出席人數之3/4以上，應為當然不通過，故未加以當場爭執區分所有權比例等語，堪認高慶源並未於會議當場就系爭議案之決議方法有表示異議，此外原告復無法舉他證足以證明其就此有當場表示異議之事實。揆諸首揭說明，原告嗣後自不得執此訴請撤銷系爭會議決議。
（三）原告備位之訴，請求確認系爭會議就提案二、四之決議無效，是否有即受確認判決之法律上利益？按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開條件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。查原告主張系爭會議決議通過修改住戶規約，調漲商場管理費收費標準，及決議通過修改停車場辦法，增列某種車輛不得進入地下停車場等議案無效等語，既為被告所否認，自已影響身為商場區分所有權人之原告之權益，且原告因上開決議之法律關係之存否不明確，已致其私法上之地位及權利有不安之狀態存在，該不安狀態延續至今，又得以本確認判決予以除去，揆諸上開說明，原告提起本件確認之訴即有受確認判決之法律上利益。
（四）系爭會議就提案二「調整住戶規約第二十五條第二項（其他）收費標準」及提案四「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」之決議，是否有權利濫用或違反公序良俗而無效？
1、按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固定有明文。惟該條規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號判例參照）。又權利之行使是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利之行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年台上字第737號判例參照）。是權利人若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條項規定之適用。而且權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。至何謂「利益極少」、「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者，負舉證之責，亦即應由原告負舉證之責。再者，民法第72條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效，乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。而法律行為是否違反公序良俗，則應就法律行為之內容，附隨情況，以及當事人之動機、目的及其他相關因素綜合判斷之（最高法院69年台上字第2603號判例、最高法院83年度台上字第1530號判決參照）。
2、次按公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項（公寓大廈管理條例第1條、第3條第12款參照）。又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，係以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗。
3、經查：
（1）有關系爭提案二決議部分：①按商場與住宅混合之大廈，與一般純住宅之大廈不同，
若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務，及對社區住宅環境品質之影響（含有形及無形之影響）程度明顯不同。基於為增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治，非不得經由區分所有權人會議決議，對於商場與住戶採管理費不同之收費標準。查景美金棧大廈為地下3層、地上18層之建物，其經主管機關核准之各層用途，其中地下1層、第1至3層為一般零售業，第4至9層為一般事務所，其餘10至18樓為綜合住宅。依原住戶規約第25條第2項規定，管理費之收費標準為，住家每坪60元、辦公室每坪80元、停車位每位500元、其他依台北市政府發布之消費場所意外險實施辦法所規定之行業每坪100元；又住戶規約第27條第2項規定，管理費之收費標準得視實際情況之需要，經管理委員會之決議隨時增減之等情，為兩造所不爭執，並有住戶規約在卷可稽。足見景美金棧大廈為一商場與住宅混合之大廈，其規約按住家、辦公室、停車位及其他依台北市政府發布之消費場所意外險實施辦法所規定之行業不同，採不同之收費標準，依上說明，為法之所許。
②次按上開依台北市政府發布之消費場所意外險實施辦法
所規定之行業達11種之多，此有被告所提出該辦法在卷可稽。觀之該各行業性質不同，進駐商場與住宅混合之大廈營業，勢必對社區生活環境造成不同程度之影響，，乃眾所周知之事實，則基於為增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，並考量上開各行業對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治，社區住戶經由區分所有權人會議多數決議，對於上開商場類別採管理費不同之收費標準，亦非法之所不許。本件被告辯稱：系爭提案二決議，起因原告甲○○○將其所有2樓房屋出租他人經營「恆愛老人養護所」，該養護所成立後全天24小時營運，連夜間都有車輛進出，影響住戶安寧，增加管理維護上負擔，本來依規約管理委員會即可決議是否調整其管理費，然為慎重並考量多數住戶意見，就住戶規約第25條第2項所定其他消費場所類別重新作通盤考量，依其行業使用性質不同作不同的收費標準，其中所列場所類序（七）（九）管理費收費標準仍維持原訂每坪100元，而類序（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（八）、（十）、（十一）管理費收費標準則提高為每坪150元，並非針對原告個別戶而來，亦非單就「恆愛老人養護所」為調整，此由系爭提案之討論過程，及就原告另出租他人經營補習班或辦公室之房屋部分，並未一併調整可知等情，業據其提出該辦法、系爭會議記錄為證，並有原告所提出系爭會議錄音帶之譯文可參（見卷一第26 2-266頁），又原告亦不否認其另出租他人經營補習班或辦公室部分未受調整等情。準此，堪認被告所辯系爭提案二決議係通案考量而作調整，並非針對原告個別戶而來，非以損害原告為主要目的等語，應屬可信。
③又被告辯稱：「恆愛老人養護所」係全天候24小時營運
，隨時有人員及車輛進出，服務人數眾多，不僅影響住戶居住安寧及品質，且勢必加派人力巡邏監控以維護安全管理，增加管理上之負擔。又在垃圾處理上，養護所曾有醫療廢棄物與一般廢棄物混同丟棄，致需再做垃圾分類之情事，亦增加額額外之管理需要，且因該醫療廢棄物常常有病毒、病菌殘留，一般人多不願從事該工作或事務，增加管理上之困擾。再該養護所雖有獨立之出入門戶及通道，專用電梯，惟仍有相關公共設施使用及管理維護上之共通，例如保全、消防、污水處理、化糞池、公共水電、收受信件、電梯保養等，此均增加管理維護上之負擔，是對住戶而言，類如神壇、殯儀館、棺材店、陰廟、葬儀社、養護所、酒店、夜店等等，為嫌惡行業，多不希望該等行業進駐社區，因其常增加管理上需要及居住之不安感。另消費場所意外險實施辦法所定消費場所之行業，皆屬強制應投保公共意外險之行業，此係各該行業多具公共性之人數眾多，危險性大，應從嚴管理監督。景美金棧大廈多數住戶基上因素考量，認為應按行業類別之不同，採不同之收費標準，以維護居住品質及安寧等情，已據其提出老人養護所廣告、照片等件為證，原告亦不否認「恆愛老人養護所」係全天候24小時營運等情。準此，景美金棧大廈基於因「恆愛老人養護所」之進駐營業對大廈住戶造成不同以往之生活環境影響，為維護大廈住戶全體共同權益，認為有重新通盤檢討住戶規約第25條第2項（其他）收費標準之必要，考量商場類別不同（如行業較不單純、營業時間較長、進出人數較多等）會對社區生活環境品質造成不良影響程度，及增加管理維護上之負擔，採取不同之收費標準，應有其必要性，而作出對上開商場類序（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（八）、（十）、（十一）之行業調漲管理費之差別待遇，應屬合法正當。又系爭決議所調漲管理費之幅度，係衡酌「恆愛老人養護所」24小時營運，為一般辦公室營業時間（8小時）之3倍情形下，約按住戶規約所定辦公室管理費每坪80元之2倍即按每坪150元計算之，亦屬公平適當。此外，原告復無法舉證系爭調漲管理費之決議，致使其無法繼續出租他人經營「恆愛老人養護所」，或出租他人經營該等行業將造成其重大損失之情事，自難謂系爭決議係以損害原告為主要目的，而屬權利濫用或有何違反公序良俗而無效。
④ 原告另主張被告未舉證目前所收取之管理費，有何不足
支應共用部分之修繕、管理、維護等，或因「恆愛老人養護所」之進駐而有增加其修繕、管理、維護等費用支出，而有調漲管理費之必要云云。惟查，被告目前尚有多少管理費結餘，是否足以支應共用部分之修繕、管理、維護等，與系爭管理費之調漲是否合法正當，核屬兩事。又上開商場類序（一）、（二）、（四）、（五）、（六）、（八）、（十）、（十一）之行業進駐，是否增加其修繕、管理、維護等費用支出乙節，雖與系爭管理費調漲是否合理不無關連，惟參以該等行業屬較不單純、營業時間較長、進出人數較多等情，自對社區生活環境品質造成一定程度影響，及增加管理維護上之負擔，而此種影響及負擔包括有形及無形，尚難僅以實際管理維護費之支付加以衡量，是不能以被告未能舉證所增加支出之費用，即認其調漲系爭管理費之決議，係屬權利濫用。又縱認大廈多數住戶主觀上嫌惡上開類序行業，不希望其進駐大廈營業，亦難認其所為調漲系爭管理費，係以損害他人為主要目的。再者，原告並非經濟或社會弱勢者，其在實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務比一般純住戶多之情況下，並相對對社區生活環境品質造成不良影響（含有形及無形之影響）比一般純住戶多之情況下，理應對社區有所回饋以共同維護良好生活環境品質，豈可謂系爭決議即屬多數暴力侵害其個人權益，而要求全體住戶犧牲共同利益，造就其最大利益？此外，原告復無法舉證系爭決議有何權利濫用或違反公序良俗之情事，揆諸首揭說明，原告主張系爭提案二決議，有權利濫用或違反公序良俗而無效云云，尚無可採。
（2）有關系爭提案四決議部分：①如前述，按商場與住宅混合之大廈，與一般純住宅之大
廈不同，若客觀上，商場與住戶之實際用益狀態及實際享受管委會所提供之管理服務，及對社區住宅環境品質之影響（含有形及無形之影響）程度明顯不同。基於為增進住宅社區共同利益，確保住宅社區環境品質，並考量商場與住戶對公共設施使用之消耗程度差異及增加修繕、管理、維護費用之必要，基於私法自治，非不得經由區分所有權人會議決議，對於大廈共用地下停車場之車輛進入作合理之管制。
②查景美金棧大廈之地下停車場為整棟建物之共同部分，
車場車位為約定專用，其定有地下停車場管理辦法加以規範等情，為兩造所不爭執，並有該地下停車場管理辦法在卷可稽。依該停車場管理辦法第貳之三規定：「本大廈地下停車場進入車輛，設有坡道及機械昇降停車，車輛停放設有平面及機械昇降兩種。為了維護汽車昇降機之安全，本大廈地下停車場，限停汽車，貨車、機車不得進入，車輛進入需憑證通行，一證限一車。」，系爭提案四決議僅增訂「救護車、特種營運用車及其他之車輛」不得進入。
③原告雖主張：系爭決議係針對原告甲○○○將2樓出租
他人經營「恆愛老人養護所」而來，少數住戶為反對該出租事宜，想盡辦法惡意阻撓該安養中心進駐，因該安養中心日常營業需配置救護車隨時待命，故刻意決議救護車等特種營業用車不得使用地下停車場，屬利用「多數暴力」而為「權利濫用」云云。惟被告辯稱：系爭議案係基於維護住戶居家安寧，免於恐懼自由所作成之決議，因景美金棧大廈之大門、地下停車場皆有門禁管制，應屬刑法306條侵入住居罪所規定之住宅、建築物，而地下停車場常為竊賊利用外車假藉洽公而遂竊盜之實，經由地下停車場即可到達大廈各戶各樓層，白天住戶上班工作不在家，難防竊賊，夜間則又恐竊賊危及住戶人身安全，且本即得拒絕大廈外之人車進入。又景美金棧大廈地下1樓、地上1至3樓之住戶，如有外車送貨，皆可於地上1樓停靠卸貨，由電梯運抵各該樓層，無須繞遠路經由地下停車場進入，對原告之權益亦無影響。
再因管理警衛係駐紮於大廈大門後門，雖有巡邏，然地下停車場入口非位於同處，任由車輛24小時進出，將增加管理上之負擔，且難防不無漏洞，對全體住戶居家安寧、身體安全皆造成危害或恐懼，系爭決議係基於住戶共識而作出，並無違法不當等語。經查，觀之系爭停車場管理辦法第貳之三原規定「本大廈地下停車場，限停汽車，貨車、機車不得進入，車輛進入需憑證通行，一證限一車」，可見其僅限住戶汽車可以進入，除此之外，其餘車輛一概管制進入，準此，系爭決議增訂「救護車、特種營運用車及其他之車輛」不得進入等用語，不過用以強化原先規定而已，難謂有增限他種車輛不得進入之管制，原告就此不無誤解。又縱認系爭決議係針對「恆愛老人養護所」進駐後，其救護車任意進入地下停車場之原故，社區住戶基於當初設置系爭停車場，為維護汽車昇降機之安全，係僅供住戶停放汽車之本旨，及為維護社區住戶居住安全，並避免管理維護上增加困擾，決議限制救護車或特種營運用車等之進入，有其必要性及正當性。此外原告亦未舉證系爭禁止外人車輛進入之決議，致使其無法繼續出租他人經營「恆愛老人養護所」，或或出租他人經營該等行業將造成其重大損失之情事，自難謂系爭決議係以損害原告為主要目的，而屬權利濫用。
④再者，審酌原告將其停車位出租（借）予他人使用之際
，應同時考慮大廈住戶全體共同權益，參酌公寓大廈管理條例第5條規定意旨，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，足見區分所有權人共同利益之行為，為不可忽視之考量因素。原告既為大廈地下室停車位之所有人，依公寓大廈管理條例規定，自應遵守區分所有權人會議之決議內容，非謂系爭決議即當然致其本於所有權所得行使之權利即受有侵害，而要求全體住戶犧牲共同利益，造就原告之最大利益。又原告將其所有之停車位外租（借），導致非社區住戶者得以進入社區，使大廈出入人員趨於複雜，社區安全管理上之威脅必然增加，被告必需加派人力巡邏及安全維護，外來車輛進入停車場後還要加強監控。是被告辯稱外來車輛進入，造成社區安全的威脅增加、生活不便，而且增加管理維護上負擔等語，合乎情理，應屬可信。況外來車輛進入社區地下停車場，亦使用到社區其他公共設施（例如車道、通往室外的通路等），然社區住戶除了同樣繳交停車位管理費以外，仍須負擔社區公共設施的管理費，是以外來車輛使用公共設施造成公共設施加速耗損，原告及外來車輛使用者卻無須繳付社區管理費，形成不公平之現象，益見系爭決議，應有其必要性，且係為維護大廈社區多數住戶的公共利益所必需。自無原告所指系爭決議以損害原告權利為主要目的之情形。此外，原告復無法舉證系爭決議有何權利濫用或違反公序良俗之情事，揆諸首揭說明，原告主張系爭提案四決議，有權利濫用或違反公序良俗而無效云云，亦無可採。
五、綜上所述，原告先位之訴訴請撤銷系爭會議決議，及備位之訴訴請系爭會議就提案二「調整住戶規約第二十五條第二款（其他）收費標準」及提案四「變更住戶規約停車場辦法第貳之三」之決議無效，均無理由，應予駁回。
六、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並六所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 1 月 8 日
民事第六庭 法 官 曾部倫以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 1 月 9 日
書記官 謝梅琴