臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第2146號原 告 甲○○
號訴訟代理人 陳明宗律師被 告 丙○○
乙○○丁○○上 一 人訴訟代理人 戊○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於中華民國96年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○、乙○○應將門牌號碼台北市○○路三百二十二號五樓及頂樓增建物房屋騰空遷讓返還原告。
被告丙○○、乙○○應自民國九十六年八月三十日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣陸仟捌佰叁拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○、乙○○負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。
但被告丙○○、乙○○如以新台幣伍拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實與理由
一、本件被告丙○○、乙○○、丁○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：門牌號碼台北市○○路○○○號5樓與頂樓增建房屋及其所占土地應有部分，係原告向本院94年度民執宇字第35307號拍賣抵押物強制執行事件拍定取得，並經本院於民國（下同）95年11月27日發給不動產權利移轉證書。而台北市政府警察局萬華分局於95年1月27日函覆本院執行處稱系爭房屋使用情形為，被告丙○○及乙○○向屋主即被告丁○○承租，但未提出租約，95年5月3日本院執行處到場調查執行時，債權人丁○○稱系爭房屋為訴外人黃翠桃向原所有權人廖鍾龍承租。原告於取得所有權後，經訪查發現訴外人黃翠桃已遷離並未占用，系爭房屋係由被告等人占有使用，被告等既未提出租約，且丁○○為上開執行事件之債權人，並非系爭房屋之原所有權人，並無權出租，被告等應屬無權占有，原告自得依民法第767條規定請求被告返還房地。又被告等無權占有系爭房地可能獲得相當於租金之利息，原告得依不當得利法律關係請求返還，而系爭土地申報地價每平方公尺為48,960元，土地面積為338平方公尺，原告之權利範圍為3380分之129，土地價額計為631,584元（48,960x338x129/3380=631,584）。而系爭房屋之價值以拍定價額計算為540,000元，則被告每月應給付原告相當於租金之不當得利為9,763元（(631,584+540,000)x10%÷12 =9,763）等情，求為判決：㈠被告應將門牌號碼台北市○○路○○○號5樓及其頂樓增建房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自95年11月28日起至履行前項義務之日止按月給付原告9763元。㈢第一項聲明願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：本院94年執字第3537號拍賣公告附表記載「一、本件標的物由債務人出租予第三人黃翠桃，租期自87年2月20日至97年2月19日止，租約訂立於查封前，拍定後不點交」，故原告雖依強制執行程序取得系爭房屋，但因債務人於執行程序前，業已於87年2月20日將系爭房屋出租予黃翠桃，依最高法院60年台上字第4615號判例意旨，原告應繼受黃翠桃與執行債務人間之租賃關係，且本件係適用修正前民法第425條買賣不破租賃之規定，而黃翠桃於97年2月19日前均為合法承租人，其是否居住於該房屋，並不影響其為合法承租人之地位。黃翠桃為被告丙○○、乙○○之舅媽，其出於愛護晚輩之情，允許被告丙○○、乙○○使用系爭房屋，亦經執行債務人之同意，被告丙○○、乙○○非無合法之占有權源。又被告丁○○並未居住使用系爭房屋，亦無出租，原告以非現占有人之丁○○為被告，依最高法院29年度上字第1061號判例意旨，其訴為不合法等語，資為抗辯。其答辯聲明為：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，請准供擔保宣告免予假執行。
四、本件原告主張其經由本院94年度民執宇字第35307號拍賣抵押物強制執行事件拍賣程序拍定取得門牌號碼台北市○○路○○○號5樓及其頂樓增建房屋及其所占土地應有部分所有權，經本院執行處於95年11月27日發給不動產權利移轉證書，並已辦妥土地及建物所有權移轉登記之事實，業據其提出不動產權利移轉證書、土地及建物所有權狀、土地及建物登記簿謄本為證（見本院卷第6至9頁、第12至13頁），並為被告所不爭，自堪信為真實。被告並自陳系爭房屋現為被告丙○○、乙○○占有使用等語（見本院卷第43頁）。惟原告主張被告無權占有系爭房屋，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件兩造之爭點厥為：㈠被告丁○○有無占有系爭房屋？㈡系爭房屋原所有權人廖鍾龍有無將系爭房屋出租予訴外人黃翠桃，租期自87年2月20日至97年2月19日止？黃翠桃有無將系爭房屋借予被告丙○○、乙○○居住使用？㈢如有，系爭租賃契約是否業已終止？㈣被告有無占有系爭房屋之合法權源？原告可否請求被告謄空遷讓並按月給付相當於租賃之不當得利？其數額以多少為相當？
五、茲就上開爭點，析述本院得心證之理由如下：
（一）被告丁○○有無占有系爭房屋？
１、原告主張系爭房屋為被告丁○○所占有，惟為被告丁○○所否認，辯稱其從未住於系爭房屋等語。查被告丁○○之戶籍設於台北市○○○路○段○○巷○號5樓，未設籍於系爭房屋，有戶籍謄本在卷可稽（見本院卷第25頁），而系爭房屋台北市○○路○○○號5樓房屋及樓頂增建物，目前係由被告丙○○居住，樓頂增建物係由乙○○居住等情，亦有台北市政府警察局萬華分局95年1月27日北市警萬分警萬分刑字第09530607500號函在卷足憑（見本院卷第10頁），被告丁○○既未於系爭房屋設籍，台北市政府警察局萬華分局於回覆本院民事執行處函請查明系爭房屋占有使用情形之覆函，亦未提及被告丁○○有占有使用系爭房屋之情形，被告丁○○抗辯其未占有使用系爭房屋，應堪信取。
２、原告雖以被告丁○○於本院民事執行處到場履勘時均有到場，且持有系爭房屋之鑰匙而得逕行進入，主張被告丁○○有占有使用系爭房屋云云。查被告丁○○為上開強制執行事件之執行債權人，為原告所自陳（見本院卷第4頁），則執行債權人於法院到場履勘時到場，本屬常情，又其於本院執行處到場履勘時雖持鑰匙開啟系爭房屋，惟其自陳此乃因「債務人房屋出租予黃翠桃，她今天要上班，所以鑰匙給我自己開門進來」等語，有執行履勘筆錄在卷可稽（見本院卷第45頁），則被告丁○○當日用以開啟系爭房屋之鑰匙，顯非被告丁○○所有，而係居住於系爭房屋之人因外出工作，無法配合本院民事執行處履勘時間，而將鑰匙交予被告丁○○，委其開門讓本院民事執行處人員進入，是自難僅以被告丁○○於本院民事執行處履勘時，持有系爭房屋鑰匙，即認被告丁○○有占有使用系爭房屋。原告主張被告丁○○占有系爭房屋，應非可取。
（二）系爭房屋原所有權人廖鍾龍有無將系爭房屋出租予訴外人黃翠桃，租期自87年2月20日至97年2月19日止？黃翠桃有無將系爭房屋借予被告丙○○、乙○○居住使用？
１、查系爭房屋之原所有權人廖鍾龍與訴外人黃翠桃曾於87年2月10日簽訂房屋租賃契約書，將系爭房屋出租予黃翠桃，每月租金6500元，租賃期間自87年2月20日至97年2月19日止，有房屋租賃契約書影本在卷可稽（見本院卷第135至138頁），黃翠桃亦到庭證稱：「系爭房屋是我跟廖鍾龍租的，有定租賃契約，剛開始是沒有租賃契約，後來廖鍾龍要去大陸，先跟我調80萬元，我們就訂契約，由房屋扣除，租期10年，沒有訂約前租金是每月9千元，以借款抵扣租金就比較便宜，每月6500元。」等語（見本院卷第102頁背面），且廖鍾龍嗣確於87年4月14日出境未再入境，亦有其入出境資料在卷足憑（見本院卷第134頁），經核均相符合。證人黃翠桃並陳稱：「（後來）因為買房子，就搬離開了，我目前沒有住在系爭房屋，系爭房屋我是無償給丙○○、乙○○住，住到租期滿的時候，在系爭房屋拍賣之前我有跟他們說。（為何給丙○○、乙○○住？）因為他們二人是我先生的外甥」等語（見本院卷第102頁背面），被告抗辯系爭房屋原所有權人廖鍾龍已將系爭房屋出租予訴外人黃翠桃，租期至97年2月19日止，黃翠桃並將系爭房屋提供予被告丙○○、乙○○居住使用，非無可取。
２、原告雖以台北市政府警察局萬華分局95年1月27日北市警萬分警萬分刑字第09530607500號函稱該房屋係被告丙○○、乙○○向被告丁○○承租，因租賃未續約，故無法提出租賃契約證明等語，主張系爭租賃契約為虛偽不實，否認被告丙○○、乙○○是經黃翠桃允許使用系爭房屋云云。惟查，證人黃翠桃確將系爭房屋無償提供予被告丙○○、乙○○使用，已據證人黃翠桃結證在卷，證人黃翠桃並能清楚描述系爭房屋內部狀況，繪製屋內房間、廚廁相關位置圖，肯定回答頂樓有加蓋，並說明頂樓水電來源（見本院卷第103頁、第104頁），其證稱有向訴外人廖鍾龍承租系爭房屋，並曾居住其中，應屬非虛。而系爭房屋並非丁○○所有，且被告丁○○與被告丙○○、乙○○為母子、母女關係，上開台北市政府警察局萬華分局覆函內容，與實情容有出入，被告丁○○亦陳稱系爭房屋出租人是廖鍾龍，承租人是黃翠桃等語（見本院卷第27頁背面），是自難捨租賃契約、證人黃翠桃之證言及當事人之陳述，僅憑台北市政府警察局萬華分局之函文，即遽認廖鍾龍未將系爭房屋出租予訴外人黃翠桃，或黃翠桃未將系爭房屋借予被告丙○○、乙○○居住使用。
（三）系爭房屋原所有權人與訴外人黃翠桃之租賃契約是否業已終止？
１、查黃翠桃與廖鍾龍間之房屋租賃契約書第10條約定：「乙方（即黃翠桃）未經甲方（即廖鍾龍）同意不得私自將房屋之全部或一部出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用」，其第17條並約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」，有房屋租賃契約書在卷可稽（見本院卷第．．頁），查系爭房屋目前黃翠桃已不居住，而將系爭系爭房屋無償借予被告丙○○、乙○○居住使用，已據被告所陳明，並經證人黃翠桃結證在卷。被告未據舉證黃翠桃將系爭房屋借予被告居住使用，業經出租人廖鍾龍同意，而出租人廖鍾龍於與黃翠桃簽訂租賃契約後即於87年4月14日出境迄今未歸，亦有其入出境資料在卷足憑，則原告主張其已因拍定而繼受系爭租賃契約出租人之地位，承租人承租人黃翠桃違反租賃契約之約定，其得終止租賃契約，尚無不合。
２、又查原告已於96年8月27日以台北長春路郵局第02816號存證信函向黃翠桃為解除契約之意思表示，有存證信函及回執影本在卷可稽（見本院卷第108至110頁），則原告主張租賃契約已依法終止，應為可取。
（四）被告有無占有系爭房屋之合法權源？原告可否請求被告謄空遷讓並按月給付相當於租賃之不當得利？其數額以多少為相當？
１、租賃契約既已終止，訴外人黃翠桃已無占有使用系爭房屋之權利，亦無將系爭房屋借予被告居住使用之權利，則被告丙○○、乙○○雖經黃翠桃同意而占有使用系爭房屋，惟對於房屋所有權人原告而言，仍屬無權占有，被告復未舉證證明其有如何占有系爭之合法權源，原告主張被告丙○○、乙○○為無權占有，應為可取。
２、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及建物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條定有明文。又土地法第97條規定之土地價額，係指法定地價而言，法定地價為土地所有權人依土地法所申報之地價，土地法施行法第25 條、土地法第148條亦有明文。故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價而言。查系爭房屋基地坐落台北市○○區○○段三小段393地號土地上，面積為338平方公尺，93年之申報地價為每平方公尺48,960元，原告就該土地之應有部分為3380分之129，有土地登記簿謄在卷可稽（見本院卷第12頁），是系爭土地價額計為631,584元（48,990x338x129÷3380=631,584）。又有關土地法施行法第25條所規定建築物價格之估定，依該法第161條及土地建築改良物估價規則第2條之規定，原應由該管市縣地政機關於規定地價同時估定之，惟台北市政府地政處因囿於編制，並無建築及土木工程方面之專職人員，致土地法第4編第2章有關「改良物價」之查估從未曾辦理等情，有台北市政府85年3月15日85府地二字第85015486號函在卷足憑（見本院卷第144頁），而系爭房屋經本院民事執行處送請世聯不動產估價師事務所估價結果，其價值為472,960元，有估價報告在卷可稽（見本院卷第139至143頁），而系爭房屋經強制執行拍定之價格為54萬元，亦有不動產權利移轉證書在卷足憑（見本院卷第6頁），應可採為認定房屋價額之依據，原告陳明願以較低之拍定價格做為房屋價額，憑以計算相當於租金之不當得利，自屬可取。又系爭房屋建築完成日期為70年7月24日，坐落於鋼筋混凝土造5層之第5層及頂樓，有建物登記簿謄本在卷可稽，而系爭房屋位於萬華火車站旁，距火車站約5到10分鐘路程，有多線公車經過，附近有市場、西園國小，亦經原告陳明在卷（見本院卷第126頁）。本院審酌系爭土地附近繁榮程度，系爭土地利用情形等一切情狀，認系爭不動產占有人所獲得相當於租金之利益，以按房地總價年息百分7計算為相當。準此，被告丙○○、乙○○每月應返還之不當得利金額為6,834元（(631,584+540,000)x7%÷12=6,834，小數點以下四捨五入）。
３、又原告雖於95年11月27日拍定取得系爭不動產所有權，惟其前手廖鍾龍已於87年2月20日將系爭房屋出租予訴外人黃翠桃，租賃期限至97年2月19日止，已如前述，而原告於拍定取得系爭房地所有權而繼受上開租賃關係後，係於96年8月27日始發函終止租賃契約，經承租人黃翠桃於86年8月29日收受，有台北長春路郵局第2816號存證信函及回執在卷足憑（見本院卷第107至110頁），而被告丙○○、乙○○係經承租黃翠桃同意而占有使用系爭房屋，於租賃契約有效存續期間為有權占有，非無法律上之原因而受利益，原告不得請求被告丙○○、乙○○給付相當於租金之不當得利。至於96年8月30日租賃契約終止後，承租人黃翠桃已無占有使用系爭房屋之權源，自亦無權將系爭房屋借予被告丙○○、乙○○使用，被告丙○○、乙○○於上開租賃契約終止後，即屬無權占有，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付96年8月30日租賃契約終止後相當於租金之不當得利，即非無據。
六、綜上所述，被告丁○○並無占有系爭房屋，又系爭房屋原所有權人廖鍾龍已於87年2月20日將系爭房屋出租予訴外人黃翠桃，租期至97年2月19日止，被告丙○○、乙○○雖經黃翠桃同意借住系爭房屋，惟系爭租賃契約業於96年8月29日經原告終止，被告丙○○、乙○○自96年8月30日起已無占有之合法權源，原告得請求被告丙○○、乙○○給付相當於租金之不當得利之數額為每月6,834元。從而，原告本於無權占有不當得利之法律關係，請求被告丙○○、乙○○將系爭房屋騰空遷讓返還原告，並自96年8月30日起至返還系爭房屋之日止按月給付6,834元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、兩造就遷讓房屋部分均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 20 日
民事第三庭 法 官 張靜女右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 12 月 20 日
書記官 陳素卿