臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第2229號原 告 臺灣金聯資產管理股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 陳丁章律師複 代理 人 周良貞律師
丁○○被 告 乙○○
號當事人間請求返還無權占有等事件，經本院於中華民國96年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應自附表所示中建物遷出，將前開建物返還予原告。
被告應給付原告新台幣捌萬元，及自民國九十六年四月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國九十六年十月十八日起至返還附表所示建物之日止，按月給付原告新台幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣叁拾叁萬元或同面額之臺灣中小企業銀行無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面：原告法定代理人原為王榮周，嗣於訴訟繫屬後變更為丙○○，法定代理人丙○○遂於民國96年9 月12日提出書狀聲明承受訴訟（見本院卷第119 至122 頁），經核與民事訴訟法第一百七十條、第一百七十五條、第一百七十六條規定相符，應予准許。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：㈠原告於本院93年度執字第40405 號給付票款強制執行程序中
，經公開拍賣取得執行債務人即訴外人甲○○所有如附表之土地、建物所有權，並在取得本院發給之95年5 月23日不動產權利移轉證書後，於同年7 月19日辦妥所有權移轉登記。
惟被告在上開強制執行程序中主張其係基於與甲○○間租賃契約而占有附表所示土地及建物，依其等間租賃契約約定，租金為每月新台幣（下同）10,000元，租期自89年5 月1 日起至109 年2 月1 日止，租賃契約並經公證，而因被告占有係在本院強制執行程序查封前，故原告並未獲點交附表所示土地建物之占有（就建物部分，下稱系爭建物）。
㈡先位之訴部分：
⒈被告與甲○○間租賃契約雖經公證，但以系爭建物坐落地段
、價值，市場上每月租金行情絕無可能僅有10,000元，因此，其等間所為租賃之意思表示為通謀虛偽意思表示，應屬無效，被告為無權占有系爭建物，原告自得依民法第七百六十七條規定，請求被告自系爭建物中遷出，將占有返還予原告。
⒉再者，被告無權占有系爭建物，獲有使用建物之利益，自應
依民法第一百七十九條規定給付原告相當於租金之不當得利，而依土地法第九十七條第一項規定，按系爭土地、建物申報總價年息10﹪計算後，被告應返還不當得利之數額如下：
⑴自95年5月23日起至95年11月23日止，為726,024元：
系爭土地申報地價為每平方公尺26,320元，按面積219 平方公尺計算後，為13,648,080元；至於附表所示2257、2258、2259、2260建號建物評定現值各為410,800 元、179,200 元、164,300 元、118,100 元，合計為872,400 元。是以，土地及建物申報總價為14,502,480元。按上述期間年息10﹪計算後，為726,024 元（計算式為14,502,480×10﹪×6/12＝726,024 元）。
⑵自95年11月24日起至被告返還系爭建物占有為止，應按月給付之數額為每月120,854 元（14,502,480×10﹪÷12）。
㈡備位之訴部分：
若被告與甲○○間租賃契約為有效，依民法第四百二十五條第一項規定，該租賃契約對於建物所有權受讓人即原告仍繼續存在，然因被告未經原告同意擅將系爭2260建號建物轉租予第三人使用，違反兩造間租賃契約第四條第二項約定；又被告尚積欠原告自95年6 月起至96年1 月止，共八個月租金80,000元未給付，亦違反租賃契約第三條所為應於每月5 日前給付租金之約定。原告爰以起訴狀繕本之送達催告被告於七日內給付租金，被告逾期仍未給付，遂再於96年10月7 日以存證信函依租賃契約第六條第一項約定為終止契約之表示，經被告於同月17日收受。據此，被告除應在租賃契約終止後返還系爭建物外，尚應依租賃契約第六條第二項約定支付按租金一倍計算之違約金即每月20,000元，迄至其返還系爭建物之日止。
㈢為此先位之訴本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係
，請求被告遷讓房屋及返還不當得利所受之利益；備位之訴則本於租賃契約之法律關係，請求被告給付契約終止前之租金，及在契約終止後返還租賃物並給付違約金等語。並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告應自附表所示建物中遷出，將前開建物返還予原告。
⑵被告應給付原告726,024 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止按年息5 ﹪計算之利息；另應自95年11月24日起至返還前開建物之日止，按月給付原告120,854 元。
⑶願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告應自附表所示中建物遷出，將前開建物返還予原告。
⑵被告應給付原告80,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止按年息5 ﹪計算之利息；另應自起訴狀繕本送達翌日起至返還前開建物之日止，按月給付原告20,000元。⑶願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠系爭建物目前仍由其占有使用，惟因甲○○欠其15,000,000元債務，遂以對甲○○之債權與租賃契約之租金抵銷。
㈡並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告主張其於本院93年度執字第40405 號給付票款強制執行
程序中，經公開拍賣取得執行債務人甲○○所有如附表之土地、建物所有權，並在取得本院發給之95年5 月23日不動產權利移轉證書後，於同年7 月19日辦妥所有權移轉登記之事實，業據其提出不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖為證（見本院卷第15至17頁、第41至50頁），為被告所不爭執，自堪信為真實，亦即，原告自取得不動產權利移轉證書後，即為系爭土地、建物所有權人（強制執行法第九十八條第一項規定參照）。
㈡又原告陳稱：被告在上開強制執行程序中主張其係基於與甲
○○間租賃契約而占有附表所示土地及建物，依其等間租賃契約約定，租金為每月10,000元，租期自89年5 月1 日起至
109 年2 月1 日止，租賃契約並經公證，而因被告占有係在本院強制執行程序查封前，故原告並未獲點交附表所示土地建物之占有等節，亦有其提出之公證書、房屋租賃契約在卷可稽（見本院卷第18至21頁）；另經本院依職權調閱前開強制執行卷宗，查明甚詳，有拍賣公告附卷可佐（見本院卷第71至86頁）；被告對此亦不爭執，故堪採信。
㈢再者，被告迄今仍占有使用系爭建物，做為倉庫使用，期間
並未曾再加蓋乙節，除經其在本院96年11月27日言詞辯論期日自認無訛外，另由本院至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄足參（見本院卷第67至68頁），復據台北市建成地政事務所測量後，查得附表所示2434建號建物現狀面積確仍為98.42 平方公尺綦詳（見本院卷第102 頁，台北市建成地政事務所96年7 月10日函），兩造就此俱不爭執。
四、原告主張被告與甲○○間租賃契約為通謀虛偽意思表示而無效，被告為無權占有系爭建物；縱然租賃契約仍有效存在，惟被告未依約給付租金達二期以上，經原告定期催告給付未果，其遂於96年10月7 日以存證信函終止兩造間租賃契約關係，被告除應給付契約終止前租金外，尚應返還租賃物並按月給付違約金等語。但為被告所否認，並以前開情詞置辯。
是以，本件兩造爭執之重點在於：
㈠先位之訴部分：
⒈被告與甲○○間租賃契約是否有民法第八十七條所定通謀而
為虛偽意思表示無效情事？被告是否自始為無權占有系爭建物？應否依民法第七百六十七條規定返還系爭建物與原告？⒉原告主張被告自始為無權占有，應依民法第一百七十九條規
定負不當得利返還責任，有無理由？㈡備位之訴部分：
⒈原告以被告違約轉租、未按期給付租金達二期以上為由，依
租賃契約第六條第一項約定終止兩造間租賃契約，是否發生效力？被告應否返還租賃物與原告？⒉原告請求被告給付契約終止前積欠之八個月租金80,000元本
息，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物之日止，依租賃契約第六條第二項約定按月給付原告20,000元違約金，是否有據？
五、現就先位之訴部分，兩造爭執之重點分述如下：㈠被告與甲○○間租賃契約是否有民法第八十七條所定通謀而
為虛偽意思表示無效情事？被告是否自始為無權占有系爭建物？應否依民法第七百六十七條規定返還系爭建物與原告？⒈依民法第八十七條第一項前段規定：「表意人與相對人通謀
而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。」，本項所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人相互明知為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。此項規定要件之該當，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之。又主張通謀而為虛偽意思表示之當事人，應就此有利於己之事實負舉證責任（民事訴訟法第二百七十七條前段規定參照）。
⒉被告與甲○○間就系爭土地建物訂有租賃契約乙節，為兩造
所不爭執，已於前述及。原告雖謂：被告與甲○○間約定之每月租金數額10,000元顯低於市場行情，而有通謀虛偽之情等語；但就系爭建物坐落附近之合理租金市場行情如何，並未舉證以為證明。況按當事人間約定之租金數額多寡，端賴租賃契約當事人間之合意，本於契約自由原則，應予尊重，亦有因當事人間有特殊情誼而約定較低或較高之租金者；據此，縱使被告與甲○○間租金之約定較市場行情為低，亦不足推論被告與甲○○間有無欲成立租賃契約等非真意之表示。再查，被告確實現實使用系爭建物，做為倉庫使用，此經本院至現場勘驗屬實，另有照片在卷足佐（見本院卷第105至114 頁），而有使用租賃物之行為。且被告與甲○○締結租賃契約係在89年5 月間（見本院卷第21頁公證書），早於本院93年度執字第40405 號給付票款強制執行事件93年12月
6 日進行查封程序之前，故甲○○應非係為圖免其當時所有之附表土地、建物遭拍賣而與被告為虛偽締結租約者。
⒊此外，原告就被告間就租賃契約之締結，確係通謀而為虛偽
意思表示之事實，未能再舉證以實其說，所為之主張自不足採。因此，原告依民法第七百六十七條規定訴請被告返還系爭建物，難謂有據。
㈡原告主張被告自始為無權占有，應依民法第一百七十九條規
定負不當得利返還責任，有無理由？依民法第一百七十九條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，原告先位之訴係以被告與甲○○間租賃契約為通謀虛偽意思表示為據，承前所述，原告此項所憑既無理由，則被告與甲○○所簽立之租賃契約即屬有效，被告占有系爭建物為有權占有，並具有法律上原因，其係本於租賃契約關係而占有者，顯不該當於不當得利之要件，原告主張被告應就使用系爭建物所獲得之利益，負不當得利返還責任，洵無足取。
㈢準此，原告先位之訴主張被告與甲○○間租賃契約係通謀而
為虛偽之意思表示為無效，且被告應返還系爭建物及給付不當得利等，為無理由，應予駁回。原告先位之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、原告先位之訴部分既經判決駁回，本院即應就其備位之訴予以裁判，現就兩造備位之訴部分所爭執之重點，分述如下：㈠原告以被告違約轉租、未按期給付租金達二期以上為由，依
租賃契約第六條第一項約定終止兩造間租賃契約，是否發生效力？被告應否返還租賃物與原告？⒈按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，租賃契約對於受讓人既然仍繼續存在，則在承租人與租賃物所有權受讓人間，自無須另立租賃契約，其二人於受讓之時當然發生租賃關係（最高法院23年上字第3092號判例參照）。卷查，如三之㈡所載，被告與甲○○間租賃契約期限超逾五年，但業經公證；而原告係於95年
5 月23日經由強制執行程序取得系爭土地建物之不動產權利移轉證書，為原告所自陳者，是依民法第四百二十五條規定，自95年5 月23日起，被告與甲○○間就系爭建物之租賃契約關係，對受讓人即原告仍繼續存在。換言之，兩造間自95年5 月23日起即存有租賃契約關係，依租賃契約第三條之約定，被告自負有於每月5 日前給付原告10,000元租金之義務。
⒉原告再主張被告自95年6 月起至96年1 月止，共已積欠八個
月租金80,000元未給付；被告就此雖抗辯：其業以對甲○○之15,000,000元債權與所負租金債務抵銷等語。按請求履行債務之訴，原告就其所主張債權發生原因之事實，固有舉證之責任，若被告自認此項事實而主張該債權已因清償而消滅，則清償之事實，應由被告負舉證之責任，此觀民事訴訟法第二百七十七條之規定自明，另有最高法院28年上字第1920號判例可資參照。經查，被告前開所辯，為原告所否認，被告就此迄未能再提出相關證據舉證以實其說，所辯自無足信取。
⒊次查，依兩造間租賃契約第六條第一項約定：「乙方（即被
告）…拖欠租金達兩期以上，經甲方（即原告）催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。」（見本院卷第20頁），被告積欠租金已達八個月，經原告於起訴狀定期催告被告於七日內給付（見本院卷第11頁），被告於96年4 月6 日收受該催告之意思表示後（見本院卷第31頁），迄未依約清償，原告遂再於96年10月7 日以存證信函對被告為終止契約之意思表示，經被告於同月17日收受該存證信函，有存證信函及回執附卷足稽（見本院卷第136 、137 頁）；是兩造間租賃契約業經原告於96年10月17日終止而消滅，洵堪認定。
⒋依民法第四百五十五條規定：「承租人於租賃關係終止後，
應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。」，兩造間租賃契約關係既經原告合法終止，業如上述，則被告就系爭建物，已無合法占有之正當權源，原告依租賃物返還請求權請求被告自系爭建物遷出並返還占有予原告，為有理由。
⒌原告雖再以被告有違約轉租乙節，而為其終止契約之事由，
惟因被告未依約繳納租金，原告業已取得契約終止權，是此部分兩造所為攻擊防禦，因與前開認定結果無影響，自無須再逐一論述。
㈡原告請求被告給付契約終止前積欠之八個月租金80,000元本
息，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭建物之日止，依租賃契約第六條第二項約定按月給付原告20,000元違約金，是否有據？⒈承前㈠之３所論，被告確實積欠原告自95年6 月至96年1 月
共八個月租金未清償，是以，原告請求被告給付租金80,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年4 月7 日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之法定遲延利息（民法第二百二十九條第一項、第二百三十三條規定參照），應予准許。
⒉且依兩造間租賃契約第六條第二項約定：「乙方於終止租約
或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租一倍計算之違約金」，兩造間之真意實係謂：承租人即被告倘未於租賃契約終止後履行返還租賃物之義務時，出租人即原告自得請求被告按月給付以租金一倍即20,000元計算之違約金，至被告返還租賃物時為止。因兩造間租賃契約嗣至96年10月17日始由原告終止，是原告主張被告應自起訴狀繕本送達翌日起即96年4 月7 日起，按月給付其20,000元之違約金，因96年4 月7 日至同年10月17日期間租賃契約關係仍有效存在，原告此部分所為請求，自與契約約定有別，無由准許。至其餘請求被告自租約終止之翌日即96年10月18日起至返還系爭建物之日止，按月給付20,000元之違約金部分，則與契約約定相符，洵屬有據。
七、綜上所述，因原告未能證明被告與甲○○就租賃契約之成立有通謀虛偽之情事，是其先位之訴本於所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告遷讓房屋及返還不當得利所受之利益，為無理由。備位之訴部分，因被告拖欠原告租金達二期以上，違反租賃契約第六條第一項之約定，經原告定期催告後未獲給付，原告於96年10月17日終止租賃契約，自屬有據，被告於契約經終止後即負有返還租賃物之義務，並應按月給付違約金至返還系爭建物之日止。從而，原告備位之訴本於租賃契約之法律關係，請求被告返還系爭建物並給付租金80,000元，及自96年4 月7 日起至清償日止，按年息
5 ﹪計算之法定遲延利息，並自96年10月18日起至返還系爭建物之日止，按月給付違約金20,000元，為有理由，應予准許，至超逾部分，則難謂有據，應予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
丙、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其如主文第一項所示勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；又本判決主文第二項部分，因所命被告給付之金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款規定應依職權宣告假執行。原告其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
丁、結論：原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 14 日
民事第三庭 法 官 賴錦華附表：
一、坐落基地即土地部分┌────────────────┬────┬────┐│土 地 坐 落 │面 積│權利範圍│├────────────────┼────┼────┤│台北市○○區○○段三小段387地號 │ │ ││ │219 平方│全部 │├────────────────┤公尺 │ ││地目：建 │ │ │└────────────────┴────┴────┘
二、建物部分：┌──┬────────┬────┬────┬────┐│建號│門牌 │基地坐落│樓層面積│權利範圍││ │ │ │（平方公│ ││ │ │ │尺） │ │├──┼────────┼────┼────┼────┤│2257│臺北市萬華區西園│萬華區雙│1層樓： │全部 ││ │路二段281 巷10之│園段三小│41.89 │ ││ │1號 │段687地 │ │ ││ │ │號 ├────┤ │├──┤ │ │陽台： │ ││ │ │ │18.33 │ ││ │ │ │地下層：│ ││ │ │ │110.05 │ │├──┼────────┴────┴────┴────┤│備考│含共同使用部分2261建號之應有部分 │├──┼────────┬────┬────┬────┤│2258│臺北市萬華區西園│萬華區雙│2層樓： │全部 ││ │路二段281 巷10之│園段三小│41.62 │ ││ │1號2樓 │段687地 │陽台： │ ││ │ │號 │20.46 │ │├──┼────────┴────┴────┴────┤│備考│含共同使用部分2261建號之應有部分 │├──┼────────┬────┬────┬────┤│2259│臺北市萬華區西園│萬華區雙│3層樓： │全部 ││ │路二段281 巷10之│園段三小│41.62 │ ││ │1號3樓 │段687地 │陽台： │ ││ │ │號 │20.46 │ │├──┼────────┴────┴────┴────┤│備考│含共同使用部分2261建號之應有部分 │├──┼────────┬────┬────┬────┤│2260│臺北市萬華區西園│萬華區雙│4層樓： │全部 ││ │路二段281 巷10之│園段三小│29.20 │ ││ │1號4樓 │段687地 │陽台： │ ││ │ │號 │16.12 │ ││ │ │ │露台： │ ││ │ │ │16.75 │ │├──┼────────┴────┴────┴────┤│備考│含共同使用部分2261建號之應有部分 │├──┼────────┬────┬────┬────┤│2434│臺北市萬華區西園│萬華區雙│⑴地面層│全部 ││ │路二段281 巷10之│園段三小│增建部分│ ││ │1號1樓至4 樓增建│段687地 │70.22 │ ││ │部分（鐵皮屋） │號 │⑵第2 層│ ││ │ │ │增建部分│ ││ │ │ │：9.40 │ ││ │ │ │⑶第3 層│ ││ │ │ │增建部分│ ││ │ │ │：9.40 │ ││ │ │ │⑷第4 層│ ││ │ │ │增建部分│ ││ │ │ │： │ ││ │ │ │9.40 │ ││ │ │ │ │ ││ │ │ │合計： │ ││ │ │ │98.42 │ │├──┼────────┴────┴────┴────┤│備考│未辦保存登記 │└──┴───────────────────────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 14 日
書記官 林桂玉