臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第2888號原 告 富地不動產仲介經紀有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○
乙○○被 告 戊○○訴訟代理人 徐志明律師複 代理 人 黃坤鍵律師被 告 丁○○
12號訴訟代理人 白德孚律師當事人間請求履行契約等事件，經本院於中華民國96年10月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告戊○○應給付原告新台幣叁拾玖萬元及自民國九十六年一月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戊○○負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告戊○○如以新台幣叁拾玖萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告丁○○於民國95年4 月22日前來委託原告帶看位於台北
市○○區○○路二段之「台北觀星」一帶房屋；而被告戊○○則於95年7 月6 日委託原告銷售「台北觀星」社區內坐落台北市○○區○○路二段109 巷100 弄12號7 樓房屋及其基地即台北市○○區○○段三小段65地號、公訓段三小段265地號土地（下稱系爭房地），原告與被告戊○○並簽有委託銷售總價為新台幣（下同）9,750,000 元之銷售契約書，委託期限自95年7 月6 日至同年11月20日止。嗣原告遂帶被告丁○○前往看系爭房屋，但被告丁○○卻以須和配偶商量為由，幾經催促均未與原告簽約；其後，被告戊○○則先於95年7 月28日以存證信函通知原告，表示欲將系爭房地委託銷售總價提高為11,000,000元，經原告拒絕後，被告戊○○隨即自行更換系爭房屋門鎖，更於95年8 月8 日以律師函向原告為終止委託銷售契約之意思表示，實則被告戊○○所為終止契約意思表示與委託銷售契約第十四條關於本契約非經雙方書面同意，不得任意終止之約定有違，不生終止契約之效力。詎被告竟仍於95年9 月12日自行就系爭房地以買賣為登記原因，辦妥所有權移轉登記。
㈡被告丁○○、戊○○均為原告不動產仲介委買與委賣當事人
，其等在原告仲介完成後私下成交，顯已違反兩造間委託銷售、承買契約之約定。被告丁○○應據內政部公布之要約書第六條內容及依與原告間契約，按其與被告戊○○間買賣總價金2 ﹪給付買受人一方之仲介報酬。至於被告戊○○則應依委託銷售契約第十二條第一款約定，就其在委託期間內自行將委託買賣標的出售；及依同條第三款約定，就其在委託期間內將委託標的出售予原告曾經仲介之客戶即被告丁○○等行為，按其與被告丁○○間買賣總價金4 ﹪計付報酬與原告。而被告戊○○既曾表示欲提高系爭房地委託銷售總價為11,000,000元，故以此計算仲介報酬費用後，被告丁○○、戊○○應各給付原告仲介報酬440,000 元、220,000 元，屢經催討，均置之不理。為此本於與被告戊○○間委託銷售契約、與被告丁○○間委託承買契約，即居間契約之法律關係，請求被告給付仲介報酬及法定遲延利息等語。
㈢並聲明：
⒈被告戊○○應給付原告440,000 元、被告丁○○應給付原告
220,000 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息。
⒉願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告方面抗辯：㈠被告丁○○部分：
⒈被告丁○○與原告間並未存有委買契約或其他任何委託關係
；實際上被告丁○○係委託訴外人永慶房屋仲介股份有限公司公司（簡稱永慶房仲公司）仲介買受系爭房地，並已交付仲介費用即被告間買賣總價1%與該公司，原告僅曾帶看系爭房地，被告丁○○並非原告仲介之買方，原告無由依委買契約請求被告丁○○給付仲介報酬。
⒉並聲明：原告之訴及假執行聲請駁回。
㈡被告戊○○部分：
⒈被告戊○○與原告就系爭房地所簽訂之委託銷售契約，係屬
民法委任契約性質，被告戊○○已於95年8 月8 日終止委託銷售契約，至於委託銷售契約第十四條約定違反民法第五百四十九條強制規定，更違反內政部公布之房地產委託銷售契約書範本第十條所載委託人得終止委託銷售契約，僅在可歸責於委託人之事由而終止時，得由受託人請求必要仲介銷售費用之內容，依消費者保護法第十二條、第十七條及消費者保護法施行細則第十四條規定，自屬顯失公平而無效，被告戊○○與原告間委託銷售契約關係業經被告戊○○終止而消滅。據此，被告並無在委託銷售期間內自行將系爭房地出售之情事。
⒉又被告戊○○完全不知情被告丁○○係原告曾經仲介過之客
戶，且原告亦未曾告知被告戊○○曾經帶看系爭房地之客戶名單，被告戊○○並未有委託銷售契約第十二條第三款之違約情事。
⒊並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（詳見本院96年8 月27日、96年10月9 日言詞辯論筆錄，卷第164 頁、第206 頁背面）：
㈠被告戊○○於95年7 月6 日委託原告銷售坐落台北市○○區
○○路二段109 巷100 弄12號7 樓房屋，及其基地即台北市○○區○○段○○段○○○號、公訓段三小段265 地號土地（下稱系爭房地），系爭房地所在建案名稱為「台北觀星大樓」，而與原告間存有委託銷售契約。原告與被告戊○○約定委託原告銷售期間自95年7 月6 日起至95年11月20日止，委託銷售總價為9,750,000 元，若原告受託出賣系爭房地成立買賣契約者，則被告戊○○應按買賣成交總價4 ﹪給付服務報酬與原告。
㈡被告戊○○於95年7 月28日寄發存證信函與原告表明變更委
託銷售契約所約定之委託銷售總價為11,000,000元（不包含仲介服務費），但原告並不同意此項變更。
㈢被告戊○○於95年8 月8 日寄發律師函，對原告表示因另有
打算，故欲提前終止與原告間委託銷售契約，該終止契約之意思表示於95年8月10日到達原告。
㈣被告戊○○、丁○○於95年8 月18日就系爭房地成立買賣契
約，由被告丁○○向被告戊○○買受系爭房地，並於95年9月12日辦妥所有權移轉登記。
㈤被告丁○○有於95年7 月17日委託永慶房屋仲介股份有限公司居間仲介承買系爭房地。
㈥被告間就系爭房地所訂買賣契約之買賣價金為10,100,000元。
四、本件經兩造於本院96年8 月27日、96年10月9 日言詞辯論期日整理後（見本院卷第164 至165 頁、第206 頁背面），兩造爭執之重點在於：
㈠原告公司人員曾帶被告丁○○看系爭房地，但其與被告丁○
○之間是否因此即存有委託買屋契約關係？原告請求被告丁○○給付買受人一方之仲介報酬，是否有據？㈡被告戊○○95年8 月8 日終止契約之意思表示是否有效？原
告與被告戊○○間委託銷售契約第十四條限制委託人終止權之行使，有無消費者保護法第十二條、第十七條規定所列情形而無效？㈢原告主張被告戊○○在委託銷售契約之委託期間內，自行將
委託買賣標的物出售被告丁○○，而應依委託銷售契約第十二條第一款約定按買賣成交總價4 ﹪給付其仲介報酬，有無理由？另被告戊○○有無委託銷售契約第十二條第三款之情形，應否按買賣成交總價4 ﹪給付原告仲介報酬？
五、現就兩造爭執之重點，分述如下：㈠原告公司人員曾帶被告丁○○看系爭房地，但其與被告丁○
○之間是否因此即存有委託買屋契約關係？原告請求被告丁○○給付買受人一方之仲介報酬，是否有據？⒈原告就此再主張：被告丁○○經原告帶看系爭房地後，確有
與原告以言詞達成委買契約之合意，並留有帶看資料表細填寫相關資料，依一般經驗法則，不動產委買人若無表明委買意思，豈會將聯絡電話、住址等個人資料留給仲介業者；況仲介業者亦係在確認委買人之委買意思表示後，始進一步帶看房屋；足認，原告與被告丁○○間之委買契約業已成立生效，且被告丁○○更經由原告報告得知系爭房地買賣機會，而與被告戊○○訂立買賣契約，原告自得請求給付居間仲介報酬等語。
⒉按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又居間人於契約因其報告或媒介而成立時，得請求報酬，民法第五百六十五條、第五百六十八條第一項定有明文。至於民法第五百二十九條係規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。準此，居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者在於：⑴居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則；⑵居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限；⑶居間人所支出之費用非經約定，不得請求償還（民法第五百六十九條第一項）。從而，居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用。
⒊原告陳稱其自95年3 月14日開幕時起即將仲介服務報酬計收
標準公布於公告欄上迄今乙節，有其提出之照片在卷可稽（見本院卷第181 至182 頁），為被告所不爭執。依原告所定仲介報酬計收標準，在不動產買賣情形，須按實際買賣成交價金向買方收取2 ﹪報酬，報酬則須俟買賣雙方成交後簽訂不動產買賣契約時一次收足。就此亦經證人己○○即原告公司業務，在本院96年10月9 日言詞辯論期日結證稱：「如果客戶到店中說要買房子的時候並不需要給付費用，必須等買賣成交時才需要給付仲介費用」等語相符（見本院卷第205頁）。甚者，兩造對於市場上房屋仲介目前習慣係在委買及委賣雙方成交簽訂買賣契約時，方會向當事人收取報酬之事實均不爭執（見本院卷第204頁背面）。
⒋次查，依證人己○○證稱：「…12號7 樓（即系爭房地）是
我們公司另外一個同事接洽進來的房子，12號7 樓是我主動約丁○○來看屋的，在帶看當時我有跟丁○○說帶看成交後必須支付服務費，當天看完房屋後丁○○跟他太太覺得房子還蠻不錯的，問我說你們這間房子是專任合約嗎，我說是的是專任合約，我還告訴他我們公司的服務費要百分之二，…」等語（見本院卷第205 頁背面），足見，原告倘欲向委託其仲介買屋之當事人收取2 ﹪仲介報酬者，須俟原告仲介買賣雙方成交後方可。
⒌惟查，原告在帶被告丁○○看完系爭房地後，即未再接續媒
介被告丁○○、戊○○締結買賣契約，被告間買賣契約係由永慶房仲公司仲介促成者，有永慶房仲公司提出之被告間不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第183 至189 頁），就此為原告所肯認者（見本院卷第204 頁），更為兩造所不爭執之事實（見三之㈤所載被告丁○○有於95年7 月17日委託永慶房仲公司居間仲介承買系爭房地等內容）。
⒍按房屋仲介委買契約主要係以協調買賣雙方之供給需求，並
覓得買賣雙方都能接受之條件，待雙方簽訂契約，契約成立之際，始得請求報酬，為兩造所不爭執，已如前述。暫不論原告與被告丁○○間是否存有委買契約關係，然因被告間就系爭房地所成立之買賣契約，並非因原告居間仲介議價而達成買賣雙方意思表示合致者，職是之故，原告自無由請求被告丁○○給付仲介報酬220,000 元。
㈡被告戊○○95年8 月8 日終止契約之意思表示是否有效？原
告與被告戊○○間委託銷售契約第十四條限制委託人終止權之行使，有無消費者保護法第十二條、第十七條規定所列情形而無效？⒈經查，原告與被告戊○○間契約係原告預定用於同類委託銷
售契約之條款而訂定之契約，此有委託銷售契約在卷足憑（見本院卷第9 至18頁），亦為兩造所不爭執，性質上自屬於定型化契約。
⒉然而，定型化契約並非無效之契約，而係在契約有顯失公平
之情形時，法律定有種種調整契約當事人間關係、彌補締約地位弱勢之一方，以達衡平之機制，或於該當法律規定之要件時，該部分約定無效（消費者保護法第十一條至第十七條、民法第二百四十七條之一規定參照）。是以，定型化契約條款非即必對消費者明顯不利或違反誠信原則，仍須就個案為具體審查，不可遽謂定型化契約當然等同不利消費者或違反誠信之契約。
⒊原告與被告戊○○間委託銷售契約為居間契約之性質：
⑴承前開㈠之２關於居間契約所為說明，原告與被告戊○○間
委託銷售契約第五條約定：「買賣成交者，乙方（即原告）得向買賣雙方收取成交總價款百分之六之服務報酬。其中甲方（賣方，即被告戊○○）同意給付乙方成交總價款百分之四之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清。」（見本院卷第10頁），及兩造前所不爭執之市場上房屋仲介目前習慣係在委買及委賣雙方成交簽訂買賣契約時，方會向當事人收取報酬之事實，可知，原告仲介服務報酬之請求，以買賣契約因其媒介而成立者為限。
⑵次查，原告對被告戊○○則負有提供近三個月買賣房屋市場
成交行情，及將買方簽立之要約書立即轉交被告戊○○，另則須向被告戊○○報告銷售狀況等，以促成媒介系爭房地買賣成交之義務（委託銷售契約書第七條約定，見本院卷第10頁）。
⑶又原告與戊○○並在委託銷售契約第七條第三項就原告得否
請求被告戊○○償還所支出之仲介銷售相關費用等情詳為約定。
⑷綜觀原告與被告戊○○間權利義務，其等所成立之委託銷售契約性質應屬於前開㈠之２所述居間契約，洵堪認定。
⒋再者，居間契約關係之消滅原因，民法並無特別規定，故應
依一般原則決定，在契約終止之情形，因居間契約為勞務契約之一種，未規定之事項，自應回歸適用民法委任相關規定，因此，居間契約當事人之任何一方均得隨時終止契約（民法第五百四十九條參照）。至於民法第五百四十九條任意終止權得否預先特約拋棄，在委任不獨以委任人之利益為目的，受任人就其事務之處理而有正當之利益關係，而有處理完畢之必要時，如許委任人自由終止委任，將使受任人蒙受不測之損害，故應認為此情形下當事人終止權拋棄之特約為有效，尚無須認本條規定概均為強制規定。準此，在居間契約之情形，居間人與委託人得否就任意終止權特約加以限制，亦應同此標準而審視。
⒌卷查，原告與被告戊○○間委託銷售契約第十四條固然約定
：「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更或終止之」（見本院卷第11頁），而就委託銷售契約之終止，特約須以合意方式為之，限制委託人即被告戊○○得依民法第五百四十九條行使任意終止權。但相對而言，原告亦同時受本條約定之限制，非經被告戊○○書面同意，不得任意終止委託銷售契約。據此，本條約定尚難認為有消費者保護法第十一條、第十二條所定違反平等互惠、誠信原則而顯失公平情事。
⒍次查，原告為促成媒介買賣雙方成立契約，須投入相當之成
本，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等費用，此觀諸委託銷售契約第七條第三項約定即明。是在原告投入相當之費用而進行買賣雙方交涉過程中，如許委託人即被告戊○○自由終止委託銷售契約，將使原告蒙受不測之損害，揆諸前開４關於民法第五百四十九條規定任意終止權得否拋棄之說明，委託銷售契約第十四條約定，亦無消費者保護法第十二條第二款所謂與其所排除之民法第五百四十九條規定立法意旨相矛盾之處。
⒎被告戊○○雖抗辯：委託銷售契約第十四條約定違反內政部
公布之房地產委託銷售契約書範本第十條記載事項，依消費者保護法第十七條規定自屬無效等語。但查，內政部公布之房地產委託銷售契約書範本第十條係記載：「本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更之；如尚未仲介成交前因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人應支付受託人必要之仲介銷售服務費用，本項費用視已進行之委託期間等實際情形，由受託人檢據向委託人請領之。但最高不得超過第五條原約定服務報酬之半數。」（見本院卷第95頁），觀之本條全文，係就⑴委託銷售契約內容之變更須經當事人雙方書面合意，及⑵委託銷售契約係因可歸責於委託人之事由而終止時，委託人需對受託人支付相關費用等兩事項為規範；亦即，本條並非係就委託銷售契約之終止事由所為規定，自無被告戊○○所謂本契約範本有賦予委託人得終止委託銷售契約之權一事。被告戊○○此項所辯，尚無足取。
⒏綜此，委託銷售契約第十四條所為契約終止須經原告與被告
戊○○雙方書面同意之約定，應屬有效，原告與戊○○均應受此約款之拘束。再查，被告戊○○雖於95年8 月8 日寄發律師函，對原告表示因另有打算，故欲提前終止與原告間委託銷售契約，該終止契約之意思表示於95年8 月10日到達原告（見兩造不爭執之事實㈢）；但該項終止並未經原告同意，自與委託銷售契約第十四條約定方式有間，所為終止契約之意思表示不生效力，原告與被告戊○○間委託銷售契約關係並未因此而消滅。
㈢原告主張被告戊○○在委託銷售契約之委託期間內，自行將
委託買賣標的物出售被告丁○○，而應依委託銷售契約第十二條第一款約定按買賣成交總價4 ﹪給付其仲介報酬，有無理由？另被告戊○○有無委託銷售契約第十二條第三款之情形，應否按買賣成交總價4 ﹪給付原告仲介報酬？⒈依原告與被告戊○○間委託銷售契約第十二條第一款約定：
「委託銷售期間內，甲方（即被告戊○○）自行將委託買賣標的出售…者，甲方應給付委託總價額4 ﹪與乙方（即原告）」（見本院卷第11頁）；又原告與被告戊○○約定委託原告銷售期間自95年7 月6 日起至95年11月20日止，委託銷售總價為9,750,000 元等節，均為兩造所不爭執（見三之㈠記載）。
⒉被告戊○○於95年8 月8 日所為終止委託銷售契約之意思表
示不生效力，已如前述；再者，如兩造不爭執之事實㈣所載，被告戊○○、丁○○係於95年8 月18日就系爭房地成立買賣契約，由被告丁○○向被告戊○○買受系爭房地，並於95年9 月12日辦妥所有權移轉登記。是以，被告戊○○確實係在委託原告銷售期間內，自行將系爭房地出售與被告丁○○無訛。
⒊原告固然主張此部分仲介報酬應按被告間買賣成交總價4 ﹪
計算，但此與委託銷售契約第十二條第一款所為應按原告與被告戊○○間所定之委託總價額計付之約定不合，所述自不足採。承前所述，原告與被告戊○○就系爭房地約定之委託銷售總價既為9,750,000 元，是按4 ﹪計算後為390,000 元，原告請求被告戊○○給付440,000 元，超逾部分，不應准許。
⒋兩造其餘關於被告戊○○有無委託銷售契約第十二條第三款
違約情形之攻擊防禦方法暨所提證據，因與前開認定結果無影響，無須再予論述。
六、綜上所述，原告並無為被告丁○○媒介與被告戊○○締結買賣契約之情，自無從請求被告丁○○給付仲介報酬；又被告戊○○單方終止與原告間委託銷售契約，因與契約第十四條約定有違，故不終止之效力，其在委託原告銷售期間內將系爭房地出售予被告丁○○，自應依約給付4 ﹪仲介報酬。再者，依民法第二百二十九條第二項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、同法第二百三十三條第一項前段規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」，原告主張被告戊○○應自起訴狀繕本送達翌日即96年1 月26日起給付法定遲延利息，自屬有據。
七、從而，原告本於與被告戊○○間委託銷售契約之法律關係，請求被告戊○○應給付390,000 元，及自96年1 月26日起至清償日止，按年息5 ﹪計算之利息，為有理由。至超逾部分，則難謂有據，應予駁回。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、假執行之宣告：原告、被告戊○○陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，因本件所命被告戊○○給付之金額未逾500,000 元，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款規定應依職權宣告假執行；被告戊○○聲請免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 11 月 2 日
民事第三庭 法 官 賴錦華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 11 月 2 日
書記官 林桂玉