臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第3090號原 告 甲○○訴訟代理人 趙元昊律師被 告 乙○○訴訟代理人 何榮源律師上列當事人間請求房屋所有權移轉登記事件，本院於中華民國97年2月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告起訴主張方面：㈠緣坐落於台北縣新店市○○段○○○○號之土地及其上台北縣
新店市○○段1325建號即門牌號碼台北縣新店市○○路○段○○○巷○○弄○○號4樓之房屋（整編後門牌號碼現為台北縣新店市○○路○段○○巷○號4樓）與其頂樓增建而未辦保存登記之房屋（下稱系爭不動產）為被告所有，現供被告之母丙○○○及其家人居住。按被告就系爭不動產委由其母丙○○○代理出售，丙○○○於民國（下同）95年12月12日中午至原告任職之新店市公所找人詢問是否有人願意購買系爭不動產，俟原告經他人告知此事後乃與其當場在新店市公所商議，並立即前往看屋，而原告於看屋後表示有購屋之意，且於當日下午3點由友人王玲陪同再查看系爭不動產，當時丙○○○之女丁○○及其子曾詠翔均在場，最後雙方商議細節談妥價金，原告並曾詢問簽約時被告是否到場，丙○○○及丁○○均表示被告不必到場，因為被告已授權丙○○○出售系爭不動產，而丁○○之子亦表示該系爭不動產，事實上係其外婆丙○○○以被告名義所購買，被告同意出售之。故雙方就買賣細節談妥後，即至「大信聯合代書事務所」簽定不動產買賣契約書（下稱系爭契約書），原告並當場支付部分價金新台幣（下同）30萬元，在簽約過程中承辦之代書戊○○詢問丙○○○是否係經被告授權賣屋，丙○○○告知確實經被告授權無誤，丁○○與其子亦加以證實，代書戊○○除作上述確認外，更要求丙○○○必須提出委託書，其表示可先簽約，伊可提出被告之委託書給代書，是代書戊○○方才辦理該買賣之簽約事宜。在簽約後，原告曾向丙○○○詢問交屋事宜，其表示在該系爭房屋中之沙發及酒櫃渠等均不要，可以全部給原告，但希望就其中1裁縫機，原告能補貼伊3,000元，原告亦加以答應，並當場給付之。然95年12月12日晚上，丙○○○以電話向原告表示被告認為簽約金30萬元太低，希望原告於第2天能再給付30萬元，原告亦同意，故雙方於95年12月13日早上又至戊○○代書處，原告再交付30萬元，由丁○○之子點收，丙○○○則交付被告戶籍謄本及委託書給戊○○，至於印鑑證明及所有權狀，丙○○○表示被告回台後會去請領印鑑證明，再連同所有權狀一併交給代書。惟簽約數日後，丙○○○及被告以電話向原告表示若其不同意增加買賣價金，伊即無法履約且不承認授權之事，雙方並再於代書事務所經代書王文佐出面協調。足見兩造確實就系爭不動產訂有買賣契約，依法被告自應將系爭不動產移轉登記予原告等語。並聲明：⑴被告應將坐落台北縣新店市○○段1325建號房屋及其基地即同段630地號土地持分移轉登記予原告，並將該房屋及頂樓未辦保存登記之房屋遷讓交付予原告。⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
⑴系爭不動產為被告之母丙○○○以被告名義所購買，為借名登記：
按訴外人丁○○之子曾詠翔於系爭不動產簽約前即向原告表示該系爭不動產係被告之母丙○○○以被告名義所購買，另依證人丁○○之證詞及郭敬君證稱：「房子本來是我兒子的，我在住，房子是他父親買給他的。」等語，可知被告抗辯系爭不動產為其所購買，顯非屬實，實際上應為丙○○○等借用被告名義購屋，為借名登記無誤。
⑵被告有授權其母丙○○○代理出售系爭不動產：
系爭不動產買賣契約於簽約過成中，承辦代書戊○○曾詢問丙○○○是否係經被告授權賣屋，其告知確實經被告授權無誤，且丁○○及其子亦加以證實確定。又若被告未授權其母丙○○○簽約出售系爭不動產，何以被告一開始不否認伊授權之事而僅要求原告再提高買賣價金？退一步言若被告之母丙○○○係無權代理，然被告事後表達希望原告多給付價金，此意思表示亦可認原告對丙○○○之無權代理行為加以承認。
⑶若丙○○○所為之行為係無權代理，被告亦應負表見代理責任：
被告之母丙○○○持有被告之委託書及印章並交付予承辦代書戊○○，此顯係被告由自己之行為表示以代理權授與丙○○○，伊對於原告即應負授權人之責任。又被告在丙○○○代理伊簽約後又透過其要求提高簽約金再給付30萬元，若伊未授權丙○○○，則此亦顯係知丙○○○表示為其代理人而不為反對之表示，而應對原告負授權人責任甚明。
⑷證人丙○○○、丁○○及其子曾詠翔之證詞內容相互矛盾
，且與證人代書戊○○之證述不符，顯見上開證人為虛偽之陳述，而不足採信。
二、被告則以下列等語資為抗辯：㈠系爭不動產為被告所購買，非被告之母陳郭靜君以被告名義所買：
系爭不動產係被告於64年10月15日以自己名義訂約買入，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書可資為證。被告之母所稱係被告之父買給被告及被告之妹丁○○稱係被告之母買給被告等語，容因時間久遠記憶錯誤，而非屬事實。
㈡被告未授權被告之母陳郭靜君代理出售系爭不動產：
⑴被告之母與原告於代書事務所簽定系爭不動產買賣契約時
，代書戊○○固曾詢問被告之母是否經被告授權賣屋，惟被告之母、丁○○及丁○○之子亦僅回應：「被告不必到場，被告有說伊可以處理」、「系爭房屋係被告之母以被告名義所購買」等語，均未表示被告有授權被告之母出售系爭不動產。又被告未以書面或口頭方式授權被告之母出售系爭不動產，被告對被告之母所為與原告簽訂系爭不動產買賣契約之行為，不但未予承認且已向原告表明拒絕承認，則依民法第167、170條第1項及最高法院17年上字第917號、85年度台上字第963號判例之規定，本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即對本人不生效力。
⑵依證人戊○○之證詞，可知系爭不動產買賣契約之簽定，
有違常態，蓋證人戊○○為專業代書，既已獲被告之母告知被告當時人在國外，竟未依一般委託他人出售不動產之慣行，在未有本人出具經駐外單位認證之委託書，即草率為代辦系爭買賣契約書，甚且由其或原告指示被告之母代刻被告印章方式，事後補立委託書，並在買賣契約書上補蓋被告印章，並在付款條件不具備之情況下完成第1期款及第2期款之價金給付，殊違常情。另原告主張95年12月12日晚上，被告之母以電話向原告陳稱被告認為簽約金30萬元太低，希望原告於第2天能再給付30萬元，原告亦加以同意等語。惟除95年12月12日14時21分51秒時，原告以其手機主動與被告之母聯絡外，當日並無被告之母主動連絡原告之通聯紀錄，有中華電信股份有限公司通聯紀錄查詢系統查詢結果資料在卷可憑，是原告主張顯非事實。
㈢並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項：㈠系爭台北縣新店市○○段1325建號房屋及其頂樓未辦保存登
記之房屋與其基地即同段630地號土地持分（下稱系爭不動產）為被告所有，現供被告之家人居住使用。
㈡被告之母丙○○○於95年12月12日，以被告代理人名義與原
告於「大信聯合代書事務所」由代書戊○○承辦，簽定不動產買賣契約書，原告並於95年12月12日及13日各支付303,000元及300,000元予被告之母丙○○○。
㈢被告於95年12月22日以台北古亭郵局第2432號存證信函，告
知原告及代書王文佐，其拒絕承認系爭不動產買賣契約，並於96年1月2日將被告之母所收取之價金附加利息共計606,000元提存於本院提存所。
四、得心證之理由：原告主張被告授權其母丙○○○簽定系爭不動產買賣契約，故請求被告移轉系爭不動產予原告等語；但為被告所否認，並以前開情詞置辯。是以本件之爭點即在於：㈠被告是否授權其母丙○○○代理出售系爭不動產? ㈡被告是否應負表見代理之責任? 茲分述如下：
㈠被告是否授權其母丙○○○代理出售系爭不動產?
⑴按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任」，民事訴訟法第277條前段定有明文，是「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」（參照最高法院17年上字第917號判例意旨）。又按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第167條定有明文。
⑵本件原告主張丙○○○有權代理被告訂定系爭不動產買賣
契約，兩造間存在買賣法律關係，此有利於己之事實，既為被告所否認，則原告就兩造間買賣成立之事實，有舉證之責任。經查，原告至系爭不動產查看時，及簽訂系爭買賣契約時，被告本人並未出面，原告亦未向被告本人求證，且買賣款項並非被告所收受等情，為原告所不爭執，縱丙○○○與被告為母子，然被告當時為成年人，彼等間並無當然之代理關係存在，而證人丙○○○證稱：「（是否有把乙○○的房子賣給原告？）他看我是老人很好騙，來我家就說要買房子，我不能賣他房子，房子是我兒子的」、「（有無向原告說你兒子同意賣房子？）我沒有這樣講」、「（去代書事務所時，代書問你你兒子有無授權？）我回答說我兒子沒有同意我賣房子」（見本院卷第101頁、背面），而否認有經被告授權。再者，依系爭買賣契約第3條第1、2款規定：「本契約簽訂之同時，甲方（即原告）給付第一期款（乙方應將權狀正本交予簽約地政士保管）」、「乙方備齊一切過戶證件資料（印鑑證明、戶籍資料、稅單等資料及簽妥移轉登記書表之同時甲方應給付第二期款）」，然證人即代書戊○○證稱：「當時沒有收權狀正本，簽約時也沒看到權狀正本，我從頭到尾沒有看到權狀正本」、「（按照合約書第三條第二款，有無交付這些證件？）沒有」（見本院卷第78頁背面），再參酌證人曾詠翔證稱：「代書說必須要有印鑑證明，否則沒辦法辦理，原告跟代書就叫我們刻印章」（見本院卷第138頁），證人丁○○證稱：「（在代書事務所時乙○○的印章是何人提供？）是原告及代書說你們沒有的話可以去刻，我小兒子就去刻，是我媽媽交代他的」（見本院卷第100頁背面），證人丙○○○證稱：「（簽約時你兒子的印章如何得來？）原告叫我去刻的，我拜託我孫子去刻的」（見本院卷第102頁），若被告確實授權丙○○○出售系爭不動產，豈有未將權狀正本、印鑑證明、印章等交給丙○○○辦理之可能？足見被告辯稱並未授權丙○○○簽訂系爭買賣契約等情，應堪採信。又被告已於95年12月22日以存證信函向原告表示拒絕承認丙○○○之無權代理行為，是該無權代理行為對被告不生效力，原告主張兩造間就系爭不動產有買賣契約存在，並請求被告移轉登記云云，即無理由。
⑶至證人戊○○雖證稱：「（辦理買賣契約時，有無問過賣
方，是否經過被告授權？）有，他們說，他們有權處理這個房子」（見本院卷第76頁背面），惟證人丁○○證稱：
「（到代書事務所證人戊○○有問你媽媽是否有被授權賣房子，你們如何回答？）我不知道」（見本院卷第100頁背面），證人曾詠翔證稱：「（代書詢問你外婆有無得到乙○○授權賣屋，你外婆如何回答？）他說有得到授權，代書說必須要有印鑑證明，否則沒辦法辦理，原告跟代書就叫我們刻印章」、「（知否外婆有無得到被告授權？）不知道」（見本院卷第138頁、背面），是縱使丁○○、曾詠翔確實向戊○○表示丙○○○有權處理系爭不動產，然對於被告是否確實授權丙○○○簽訂系爭買賣契約之待證事實，證人丁○○與證人曾詠翔均未親眼見聞被告授與代理權，自無從以此認定被告確實有授權丙○○○之事實。再者，證人丁○○證稱：「（你母親為何可以賣掉乙○○的房子？）因為我媽媽腳不方便，因為房子是媽媽買給哥哥的，所以我媽媽以為房子他可以賣」（見本院卷第99頁背面），證人丙○○○既誤認其有處分系爭不動產之權限，則其向他人佯稱經過被告授權，亦無法認定被告有授權之事實。
⑷此外，原告以被告要求提高價金而主張有授權之事實，然
證人戊○○證稱：「（兩造為何會突然到事務所談提高價錢的事？）他們那天來我們事務所才知道」、「（當場被告有無承認他有授權丙○○○賣房子？）不記得，因為是王代書幫他們協調」（見本院卷第77頁、78頁），無法證明被告有承認無權代理之事實。被告辯稱其已先向原告表明未授權丙○○○出售系爭不動產，若原告欲購買則願以650萬元出售，並有存證信函為證（見本院卷第46頁），被告既已拒絕承認該買賣契約之效力，則丙○○○之無權代理行為即對被告不生效力，縱使被告另向原告提出總價650萬元之主張，亦僅得認乃被告對原告所為另行訂定買賣契約之要約意思表示，尚不得認為係對無權代理行為之承認，故原告上開主張並不足採。
㈡被告是否應負表見代理之責任?
⑴按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為
其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。民法第169條本文規定甚明。又民法第169條關於由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人之責任之規定，原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設，故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件（最高法院40年臺上字第1281號判例）。另民法第169條所謂知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人知此事實者，應負舉證之責（最高法院68年臺上字第1081號判例）。準此可知，主張表見代理之本人應負授權人責任，應舉證證明本人使無權代理人訂約時，有足致他人誤信行為之事實，或本人知他人表示為其代理人而不為反對表示之事實。
⑵查本件自原告看屋至簽約交付二期價金，均未與被告本人
接洽，且被告並未交付其印鑑證明、權狀正本予丙○○○等情已如前述，又證人戊○○雖證稱丙○○○於簽約隔日提出委託書，然原告或代書並未要求丙○○○提出印鑑證明或其他公證書以求證該委託書之真實性（見本院卷第77頁背面），自難認被告有足使他人誤認為授與代理權之行為，又原告亦未舉證證明被告有知丙○○○為其代理人而不為反對之意思表示，則原告以被告應依表見代理規定，負授權人責任為由，訴請被告履行系爭不動產買賣契約出賣人責任，即有未合。
五、綜上所述，本件被告並未授權丙○○○簽訂系爭不動產買賣契約，且已拒絕承認丙○○○之無權代理行為，又本件亦無表見代理之適用，是以兩造間並無買賣契約存在，原告依買賣契約之法律關係，請求被告移轉系爭不動產所有權予原告，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條規定，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 2 月 27 日
民事第五庭 法 官 蔡如琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 2 月 27 日
書記官 林孔華