臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第3021號原 告 乙○○訴訟代理人 徐滄明律師被 告 甲○○訴訟代理人 林瑑琛律師上列當事人間返還定金事件，本院於民國97年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰萬元及自民國九十六年四月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾萬元供擔保後，得假執行。但被告以新台幣貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國95年10月22日經由柏邑不動產仲介經紀有限公司
（以下簡稱柏邑公司）經紀營業員江佳彥之協調、溝通，原告以新台幣（下同）4350萬元，購買被告坐落台北縣三重市○○○段中興小段96-3號土地，及其上門牌號碼三重市○○路○段○○○巷○○號之7房屋（以下簡稱系爭不動產），原告於當日交付100萬元支票乙紙作為定金，系爭不動產買賣契約確已成立，被告即負有移轉不動產標的所有權予原告，並協同辦理移轉登記之義務。因系爭房屋業已由被告出租予第三人，原告為維護自己權益，乃告知被告應先提供其與第三人就系爭房屋之租賃契約，雙方再擇日簽訂書面契約，詎料被告於收受定金後，終不願提出完整的租賃契約，且在單方決定簽定書面契約時間後，以原告無法履行，逕自沒收原告交付之定金，並隨即以一屋二買之方式轉賣予第三人，並辦妥所有權移轉登記在案。系爭不動產買賣契約業因被告惡意不履約並移轉系爭不動產標的與第三人而歸於給付不能，依不動產買賣斡旋書第5條第4、民法第249條第3款「契約因可歸責於受定金當事人之事由，至不能履行時，該當事人應加倍返還其所付之定金」之規定，原告自得請求於訂約後惡意反悔不賣之被告應加倍返還定金計200萬元及其利息。
㈡對於被告抗辯之陳述：
1.原告與柏邑公司簽訂之不動產買賣斡旋/承諾契約書（下稱斡旋契約書）約定之承購價款記載為4320萬元，嗣經柏邑公司業務員江佳彥之溝通、協調，原告於95年10月22日當日同意授權江佳彥變更為4350萬元，雖未為書面記載變更，惟江佳彥業經原告同意變更，則兩造就價金4350萬元及買賣標的物此二不動產買賣契約必要之點意思表示一致。
2.兩造間之不動產買賣契約於95年10月22日成立，而原告之斡旋契約書之委託期間至95年10月24日止、被告之委託銷售契約書之委託期間至95年10月31日止，自無兩造委託期間已過致影響本件契約是否合法成立之情。
3.本件契約當事人為原告而非黃勇義，而契約當事人是否曾謀面，並不影響契約之成立，因此被告以其在臺灣臺北地方法院檢察署96年度他字第1585號96年3月14日偵訊前未曾與原告或黃勇義謀面，辯稱兩造契約未成立，並不可取。且查被告是在柏邑公司之江佳彥之斡旋下與原告達成出賣協議乙事，由被告在確認並簽署以4350萬元出賣系爭不動產之書面文件時，被告可以清楚看見書面上載委託柏邑公司代理承購者為「原告乙○○」，而非黃勇義。被告既於該書面文件上簽名，依一般經驗法則論，其自對何人始為契約當事人當有所認識。是被告事後以不知契約當事人為何人，顯為推拖之詞而不可信。
4.原告並未決定不買而拒不簽訂買賣契約書，反而係因被告一屋二賣而無法履行，故系爭契約「非」可歸責於原告致不能履行：
⑴兩造原訂定95年10月23日下午3點至3點半之簽定系爭不
動產買賣契約，因原告於當日另有要事，故曾於同日電請被告延後簽約，經被告同意擇日再簽在案，此可見被告所提原證二存證信函第二頁倒數第一行為憑，故原告絕非反悔不買而故不簽約。
⑵被告未依原告請求提供其與第三人間就系爭房屋之「完整」租賃契約。
⑶被告以原告曾詢問江佳彥如決定不買，最嚴重之後果為
何等語，逕行認定原告係決定不買而故意未依約簽訂買賣契約書云云。惟查：被告所據純屬原告向江佳彥為法律見解詢問之詞，並非客觀上已發生之事實，其所據自無理由。
⑷本件爭議始末實乃因被告未依約提供其與第三人完整之
租賃契約於先，雙方又尚未明定何時簽約，始至今未為書面契約簽立。
5.被告所寄存證信函不生催告通知之效力：⑴被告所稱催告之存證信函係通知黃勇義，顯屬通知對象
錯誤，黃勇義亦未經原告授權代收存證信函，則該存證信函對原告亦不生效力，被告自不得憑該存證信函逕以認定催告期間屆滿而沒收定金。
⑵被告無權單方決定簽約時間、地點，亦無權「命」原告
需負「約定時間」簽定書面契約之義務，而應由雙方協商、達成共識，始能確定履行期，而確定履行期後，始有履行之問題。被告豈可以一紙存證信函「命」原告需於三日內達成簽約時間約定之事，即予免責？兩造履約期日尚未特定，並非原告違約，被告無權逕自沒收原告交付之定金。本件原告並無任何可歸責致不能履約之事由，被告主張依民法第249條第2款規定沒收即無理由。
⑶本件兩造就履行書面締約之時點尚未明確，已如前所述
，則原告自無遲延給付情事發生，被告當無權以此先主張民法第249條第2款規定沒收定金，復主張其已不負移轉、交付系爭房屋予原告之義務，而可一屋二賣獲取不法利益。再被告催告原告履行訂定書面契約義務之催告期間乃以「三日」為限，衡以本件買賣標的金額之巨、買賣不動產書面契約內容涉及產權移轉方式、稅費負擔、擔保責任、違約責任、特別約定等複雜且涉及重大權益之條款，實需數日慎重考量，被告催告期間顯屬過短，依民法第254條規定，被告所為催告，不具相當期限，不符解除權要件，自不生合法解除效力。
㈢綜上，系爭不動產買賣契約原、被告雙方既已就價金、標的
物意思表示一致，兩造買賣契約業已成立，被告即負有移轉系爭房地所有權予原告之義務。書面契約之簽訂僅為使本契約日後有所憑據，並不影響兩造業已成立之買賣契約之效力，另斡旋契約書、委託銷售契約與本件不動產契約屬三個不同之契約，其效力各異，被告泛指稱已過二份契約書之有效期間，故其自可依法沒收定金等語，實係對於契約效力之誤解；本件被告所為催告通知並不生合法效力，亦無因可歸責於原告致不能或遲誤簽訂書面契約之事。反觀被告於契約存續期間，先不依原告請求提供其與第三人之系爭房屋租賃契約於先，後又將系爭房地移轉所有權予他人，本件買賣契約實乃因被告之行為而告給付不能，原告自得依斡旋契約書第五條第四項、民法第249條第3款規定請求加倍返還定金共計200萬元。
㈣聲明：1.被告應給付原告200萬元及自96年3月9日（即訴狀繕本送達之翌日起）至清償日止按週年利率5%計算之利息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告於95年9月底委託柏邑公司銷售系爭不動產，委託銷售
價款為5600萬元，委託銷售有效期間至95年10月31日止。嗣該公司業務員江佳彥於95年10月中旬告知有買主黃勇義欲購買，但價款約4000萬元，經幾度輾轉傷議，江佳彥於95年10月22日持原告乙○○簽署之「不動產買賣斡旋/承諾書」購屋人之契約書由被告簽名，特別約定買賣價款為4350萬元，有效期間至95年10月24日止；當日被告並收受由郭枝芬開立之100萬元定金支票乙紙，當時江佳彥亦告知乙○○係黃勇義之代理人，而郭枝芬為黃勇義之配偶。不料，江佳彥約定雙方於95年10月23日下午簽訂正式買賣契約書，買方卻藉詞不來，此後數日經江佳彥向買方催促亦無結果，經於95年10月26日寄存證信函，嗣於催告期間及兩造與柏邑公司之委託書之有效期間已過，被告乃依法沒收定金，因需用錢，乃將上列不動產於95年11月3日出售予訴外人張紹勳及林秀娟二人。
㈡原告對本件買賣另向本院檢察署提出詐欺告訴（案號為96年
度他字第3021號平股），在該署96年3月14日偵訊前兩造均未曾謀面，因此原告是否為買受人有疑問。如原告為買受房屋之人，因在其簽署之原證一承諾契約書有效期間已明白記載至95年10月24日24時止，其為何不依約定期限簽訂正式之買賣契約書並給付一成之價金？而其若稱對被告另有擇期再簽約之請求或另有其他要求，至少亦須舉證證明被告有無收到此項訊息及對其請求有無同意？或若其稱被告故意一屋二賣，則由上述被證三，亦可證明被告係在被證一及原告所提原證一兩份契約書有效期限均已過期後才另行銷售。何況，訴外人江佳彥在上述地檢署作證時，證稱在原告未按時前來簽訂正式買賣契約後之接洽期間，原告曾詢問江佳彥如其決定不買，最嚴重之後果為何？當時江佳彥已告知定金將會被沒收，則顯然原告係決定不買而故意未依約簽訂買賣契約書。
㈢原證一第二條之承購總價係4320萬元顯即與被告同意之價金
不符，付款方式與時間等重要內容亦均未經兩造以書面約妥，始會另約定在有效期間95年10月24日前一日下午簽訂正式買賣契約書，但原告故意不前來簽約，依民法第249條第2款規定，被告自得不返還已收受之定金100萬元。至於原告嗣以被告不提供系爭房地租與第三人之租約，更顯現兩造必須儘速簽訂正式買賣契書之重要性。本件被告在原告遲誤簽約日期後既已盡催告之責，其有效期間既已超過，即不得再謂被告有可歸責之處，原告提出本件請求應無理由。
㈣再查被告固曾在原告簽署之「不動產買賣斡旋/承諾契約書
」之第13條特別約定事項欄所載之同意出賣價額及仲介服務報酬等文字下方簽署，但由該欄下方括號（本條特別約定事項部分須經雙方另行簽章始行生效）文義觀之，原告並未如被告已在95年10月22日晚間8:30完成簽署，而縱認訴外人江佳彥或柏邑不動產仲介經紀有限公司可認係原告之代理人，由其代為簽署，但因上述原證一第三條明定該份契約書有效期間至95年10月24日晚上24時止，且兩造均不否認原約定於
95.10.23下午簽訂正式買賣契約書，故充其量原證一之約定或兩造對不動產標的與價金之合意，均尚屬「預約」性質，依最高法院61年度台上字第964號判例、80年台上字第1883號判決、93年台上字第441號判決及台灣台南地方法院89年度訴字第931號判決、台灣高等法院90年度再字第10號判決等實務上之見解，兩造間對於付款方式、時間等重要內容仍未談妥，以被告當時急於銷售而願自委託銷售之5600萬元降為4350萬元，惟原告違約不來簽訂「本約」，即令被告陷於財務上之困境，此可歸責於原告之事由，被告沒收系爭之預約定金，實無不合。
㈤另查，訴外人黃勇義號稱「房產界郭台銘」，「除非是菜鳥
，做房仲業沒看過黃勇義，起碼要聽過，不會寫黃勇義，起碼要知道怎麼講」，本件買賣之始，被告即一直認為買方乃黃勇義，而為仲介之江佳彥或柏邑公司表示其一直在跟黃勇義聯繫相關事宜，故仲介人書寫完妥之郵局存證信函，係以黃勇義為收件人，其對於被告另起訴請求給付仲介酬金，亦以黃勇義為買方，原告僅係代理人，因原告與黃勇義為郎舅關係，系爭100萬元定金支票之發票人為黃勇義之妻，如仲介人係代理人身分，其認知買方卻係黃勇義，原告又如何因代理之關係而與被告成立買賣契約？茲因原告告訴被告詐欺之刑事部分業經檢察官不起訴，其聲請再議亦已被駁回，由該二份處分書理由足見原告係違約在先，則被告沒收定金，並非無據。
㈥至於原告稱斡旋書及委託銷售契約書所列之有效期限因兩造
同意售價後已然脫勾，顯有刻意誤導之嫌，蓋由上述被證六之起訴狀中，柏邑公司已敘明買賣雙方係經其於一段時間內多次協商後才簽署上列之斡旋書及委託銷售契約書，而何以又效期間如此之短，實因被告急於籌得資金之故，否則，豈會倉促到約於95年10月23日下午即要簽訂正式契約，且日期均在二份文件有效期間之前？此外，原告一方係事後向江佳彥表示如售價不能降至4000萬元則決定不買，此即江佳彥代被告書妥催告之郵局存證信函之由來，原告竟在其96年6 月22日補充理由（一）狀稱被告同意延期則日再簽約，並將先提供被告與第三人間系爭房屋之完整租賃契約列為簽約之條件，凡此均屬原告片面之詞。而由原告同一書狀二之（三）所載事實，原告並不否認其在95年10月23日下午爽約後曾詢問如決定不買之最嚴重之後果，以黃勇義及原告在台北縣市買賣房地產之經驗及資力，損失100萬元定金與買受後不動產滯銷之損失或資金壓力比較，並非不可能刻意違約不簽訂正式買賣契約書，以避免更大之損失。至於被證二之郵存證信函係江佳彥所書寫，以其為仲介人尚認為黃勇義係買方，而若非黃勇義之告知，原證一上並無乙○○之住址，為何被證二郵局存證信函上之地址，恰與本件乙○○提出起訴狀之地址相同？另原告辯稱催告期間三日太短，卻可在95年10月22日同意售價後約在隔日95年10月23日下午簽訂本約，甚至，自認系爭買賣複雜且涉及重大權益條款需在正式買賣契約書約定或考量，如此前後矛盾之說詞，被告認係原告刻意違約不簽正式買賣契約書，又有何不合？由於原告事後得知系爭不動產被告已另售予他人，其藉詞恫嚇更多次派人當面或電話危言嚇阻，使被告與第三人之買賣契約尚需簽署切結書及延後收受價款（見本院卷第70、71頁），始能完成交易，故如准原告違約在先，卻可要求返還定金，似有令惡行反受保障之嫌等語資為抗辯，㈦聲明：原告之訴駁回。若不利判決，願供擔保而免假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於與柏邑簽訂斡旋契約書，委託其居間仲介承購系爭房
地，承購總價款為4320萬元，委託期間至95年10月24日24時止，同意支付受託人斡旋金支票一紙面額100萬元（發票人：郭枝芬，見板橋地院卷內原證一、二）。
㈡被告於柏邑公司簽訂系爭房地委託銷售契約書，委託其居間
仲介出售系爭房地，委託期間95年10月31日止。委託銷售價格5600萬元。
㈢兩造同意柏邑公司為買賣雙方代理人。兩造經柏邑公司江佳
彥居間協調，於95年10月22日議定買賣價金為4350萬元，被告當天收受上開訴外人郭枝芬簽發之系爭斡旋金支票作為定金，該支票已經被告提示兌現。
㈣兩造原訂95年10月23日下午簽訂書面買賣契約，經原告事先電告而取消。
㈤被告於95年10月26日以三重中山路郵局第1626號存證信函通
知訴外人黃義勇，通知其應於文到三日內約定時間到訴外人江佳彥之營業處所簽約，否則被告將依契約第五條第五項沒收定金，該存證信函經黃義勇同日收受。
㈥被告於95年11月3日以4800萬元將系爭房地出售訴外人張紹勳、林秀娟，並於95年12月1日辦妥所有權移轉登記。
四、原告主張兩造就系爭不動產成立買賣契約，被告已收受定金100萬元，依約應移轉系爭房地給原告，詎被告違約將系爭房地移轉第三人，致不能履行系爭不動產契約，原告自得請求被告加倍返還定金；被告則以前詞置辯。是兩造爭點在於兩造就系爭不動產之買賣契約是否成立？被告沒收定金有無理由？系爭不動產買賣契約是否因可歸責於被告之事由，致不能履行？爰審酌如下：
㈠兩造就系爭不動產之買賣契約是否成立？
原告主張兩造就系爭不動產之買賣契約已經成立，被告則以系爭不動產之買受人是訴外人黃義勇，兩造就價金並未合意，兩造未曾見面簽約，且兩造僅成立預約，尚未成立本約等語，予以否認，經查：
1.原告為系爭不動產之買受人。原告就所主張其為系爭不動產之買受人，業據提出系爭不動產買賣斡旋/承諾契約書為證，參以仲介者江佳彥於臺灣臺北地方法院檢察署訊問其是否有仲介購買系爭不動產時，江佳彥回答：「是，當初乙○○有意要購買上開房屋，後來於95年10月22日晚上在遠企飯店約定買賣該屋的價金4350萬元，．．．」（見臺灣臺北地方法院檢察署96年度他字第1585號偵查卷96年4月13日筆錄）。且原告與柏邑公司簽訂之斡旋契約書第13條特別約定事項下方「被告簽署承諾」欄簽名等，而被告簽名下方緊接有「立契約書人乙○○」字樣（見臺灣板橋地方法院96年度訴字第391號卷內原證一），其上並無被告所辯稱之黃義勇之簽章，依一般經驗法則，被告應已知悉原告為買受人，被告雖被告辯稱仲介者江佳彥於被告收受100萬元定金支票時，告知系爭不動產之買受人為黃勇義，原告係黃勇義之代理人，惟其並未舉證，復核與前揭不符，被告空言辯稱原告非為系爭不動產之買受人，為不可採。
2.兩造就系爭不動產非僅成立預約。⑴按不動產買賣契約為諾成契約，不以書面簽訂為要件。
且買賣契約之成立僅需雙方就契約必要之點，亦即價金與標的物之意思表示一致即可，縱付款方式、時間等其他細部契約條件尚未經雙方約定，亦不得據此謂契約未成立，此有最高法院判例20年上字2202號「買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立。」、22年上字第914號「不動產買賣之未立書面者，固不生物權移轉之效力，惟當事人若已就標的物及其價金互相同意，則其買賣之債權契約即為成立，買受人對於出賣人自有請求履行之權利。」可資參照。次按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248條亦有明文。
⑵查被告之委託銷售價格原為5600萬元，嗣於95年10月22
日晚間8時變更為4350萬元，有被告在原告與柏邑公司間之簽署斡旋承諾書上載「賣方同意以新台幣肆仟參佰伍拾萬元整售出本標的物。並支付新台幣陸萬元做為仲介之服務報酬。甲○○10/22 PM8:30」等（見板橋地院卷內原證一）；原告委託承購價格原為4320萬元，經江佳彥協調，同意變更為4350萬元，而兩造不爭執柏邑公司為兩造代理人，且有原告與柏邑公司之斡旋契約書、被告與柏邑公司之委託書附卷可稽，故原告雖未即時為變更斡旋契約書之金額，惟此不影響原告同意承購價格變更為4350萬元之效力，故兩造就系爭不動產之買賣價金為4350萬元已經達成合意；被告同時收受100萬元定金支票；倘原告之承購價格為4320萬元，兩造就價金尚未合意，被告殊無收受定金之可能，因此，被告以原告上開承購為4320萬元而非4350萬元，抗辯兩造就價金未合意不足採信。
⑶被告所舉80年台上字第1883號判決、93年台上字第441
號判決及台灣台南地方法院89年度訴字第931號判決、台灣高等法院90年度再字第10號判決，均屬個案判決之認定，對本件並無拘束力。
⑷查被告同意買方付款方式為簽約金含定金為總價款10%
、交屋款90 %；原告亦同意付款方式亦為簽約金含定金為總價款10%，交屋款90%，賣方同意配合買方協辦金融機構貸款，此一貸款視同交屋款部分，此有兩造各與柏邑公司簽訂之契約書附卷可稽（見臺灣板橋地方法院卷內原證一、本院卷第18頁銷售契約書），足證兩造就付款方法已有約定。房地買賣之稅負包括土地增值稅、契稅及移轉規費，其中有關土地增值稅應由土地出賣人負擔，契稅則應由房屋買受人負擔，即有關稅費何人為繳納義務人，均法有明文，除非當事人另有約定，故此非屬買賣契約必要約定事項，況被告亦已同意「於買賣成交時，稅捐稽徵機關所開具以甲方（即被告）為納稅義務人之稅費，均有甲方負責繳納。」（見本院卷第18頁反面第六條）。有關點交兩造同意原告交付交屋款即總價90%時，被告交付房屋鎖匙及水電、瓦斯、管理費收據等，此觀諸原告與柏邑公司簽訂之契約書第二條、被告與柏邑公司簽訂之銷售契約書第四條即明。至於產權移轉，兩造均同意在買賣契約成立後，共同或協商指定地政士辦理所有權登記及相關手續，若無法共同或協商指定時，則以東森房屋特約地政士辦理，此觀諸原告與柏邑公司簽訂之契約書第九條「產權移轉約定」、被告與柏邑公司簽訂之銷售契約書第十一條「產權移轉約定」即明（見臺灣板橋地方法院96年度訴字第391號卷內原證一斡旋承諾書、本院卷第18頁銷售契約書）。足徵雙方除就買賣標的物及價金合意之外，就付款方法、標的物之交付之買賣具體內容，亦已約定。
⑸依上述，本件買賣契約既已成立，兩造自得依據契約內
容請求履行，至於兩造同意買賣契約成立後，應於七日內至受託人指定處所簽訂不動產書面契約，僅係兩造約定履行買賣契約之方式，並非系爭買賣關係成立之要件，與約定將來訂立買賣契約本約之預定契約有別，尚未簽訂書面並不影響兩造業已成立之買賣契約之效力，故被告抗辯兩造僅成立買賣預約為不可採。
3.按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立，有最高法院68年台上字第1504號判例可參。是被告以其未曾與原告謀面，辯稱兩造買賣契約尚未成立，依上揭判決意旨，被告抗辯委不足取。
4.查被告與柏邑公司簽訂之委託銷售契約書第八條約定「授權代理與定金效力甲方（即被告）同意乙方（即柏邑公司）為買賣雙方之代理人。甲方承諾買方之要約條件或買方提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合本契約之委託條件者，買賣契約即為成立。」，而原告與柏邑公司簽訂之斡旋承諾書第五條約定「授權代理與定金效力買方同意受託人得為買賣雙方之代理人。甲方承諾買方之要約與定金效力買方之承購條件於本約有效期間經賣方同意，或買方提出之承購總價、付款方式及其他承購條件已符合賣方之委託條件者，買賣契約即為成立，受託人得全權代理將買方將斡旋金充為定金交付予賣方，本契約即視為定金收據，買方絕無異議。」，足徵兩造買賣條件意思合致；被告同意以4350萬元出售系爭不動產時，其聲明「本人已詳閱本『不動產買賣斡旋/承諾契約書』並同意買方之承購條件。」，參以被告自原告受有定金，被告抗辯買賣契約尚未成立云云，殊無足採。
5.查兩造係於95年10月22日合意由原告以4350萬元買受系爭不動產，兩造間之不動產買賣契約於95年10月22日成立，而原告委託柏邑公司之期間至95年10月24日止、被告委託銷售之期間至95年10月31日止，被告抗辯系爭不動產契約非於委託之有效期間內達成意思表示合致，影響系爭不動產契約之效力，亦不足取。
6.綜上所述，原告主張兩造就系爭房地之買賣契約之本約已經成立，為有理由。
㈡被告主張依民法第249條第2款得不返還已收100萬元定金有
無理由？被告以江佳彥約定雙方於95年10月23日下午簽訂正式書面買賣契約書，原告卻藉詞不來，經被告於95年10月26 日以存證信函催告，並在催告期間及兩造與柏邑公司之委託契約書之有效期間屆滿，被告乃依249條第2款規定沒收定金，並無不合云云，惟查：
1.系爭房地之買受人為原告，而非黃勇義，已如前述，而被告於95年10月26日所寄之存證信函係以訴外人黃勇義為催告對象（見本院卷第20頁），被告所寄存證信函既非以原告為催告對象，對原告不生催告通知之效力；原告否認收到系爭存證信函；縱然黃勇義收受該存證信函，因該存證信函非以原告為催告對象，對原告不生效力，被告自不得以此無效催告逕行沒收原告交付之定金。
2.關於兩造簽訂書面契約之時、地：⑴查兩造均委託且同意以柏邑公司為買賣雙方之代理人，
兩造在買賣契約成立後，「買賣雙方應於七日內至受託人指定處所簽訂不動產買賣契約書。但簽約之期日或處所另有約定者，從其約定。買賣之一方無正當理由推諉拖延，經催告後不履行者視為違約。」，此觀諸原告與柏邑公司簽訂之契約書第五條「授權代理與定金效力」、被告與柏邑公司簽訂之銷售契約書第八條「授權代理與定金效力轉約定」自明。依上開約定，兩造簽訂書面契約之時、地應由兩造受託人指定，要無疑問。
⑵依上開約定，被告本無權單方決定簽約時間、地點，再
觀之被告存證信函內容「…於函到三日內約定時間到江佳彥之營業處所。簽定不動產買賣契約書。若台端無法履行時，本人將依據契約內容中第五條第五小項沒收台端定金。」等語，既未明確指出簽約時間，而雙方前亦無所謂約定時間存在，自難認係原告反悔不買或因可歸責於原告之事由，致無法完成簽約。
⑶查原告於95年11月24日委由律師致函第三人張紹勳、林
秀娟內容「依民法第348條第1項規定，吳德桓負有交付系爭房屋予本人，並負移轉房屋所有權至本人名下之義務。豈詎，吳德桓至今仍故意不履行上開義務．．．」（見本院卷第70頁），原告主張被告應依約移轉，足證其非未反悔不買。
3.綜上述，兩造受託人指定兩造於95年10月23日下午簽訂書面契約，原告當天以被告尚未提出系爭房地之租賃契約、另有要事等為由，向兩造受託人指定之經紀營業員江佳彥表示其無法到場，被告並未反對，自應由兩造受託人另訂期日。惟兩造受託人於95年10月23日以後並未再另定期日，而被告之催告不生效力，已如前述，自不符合原告與柏邑公司之斡旋承諾契約書第五條第五項之約定，即買方「反悔不買或因可歸責於買方之事由致無法完成簽約時，賣方得將定金沒收。」情形，或認被告有解約權，亦不足以認定契約因可歸責於原告之事由，致不能履行，被告主張得不返還定金，要無可取。
㈢系爭不動產買賣契約是否因可歸責於被告之事由，致不能履
行？
1.按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，民法第348條第1項及第249條第3款分別定有明文。而賣方於契約成立後「反悔不賣或因可歸責於賣方之事由致無法完成簽約者，應加倍返還定金予買方。」，此觀之原告與柏邑公司簽訂之契約書第五條第四款、被告與柏邑公司簽訂之銷售契約書第條第五款自明。
2.查兩造於95年10月22日合意原告以4350萬元購買被告所有之系爭房地，原告並已交付被告定金100萬元，兩造就系爭不動產之買賣契約本約已經成立，已如前述。惟被告已於95年11月3日將系爭房地以4800萬元即高於本件買賣價金4350萬元之價格出賣予第三人張紹勳、林秀娟（見本院卷第24頁），被告並於95年12月1日移轉所有權登記完畢，是系爭房地已非被告所有，被告有給付不能之情事，此有系爭房地記謄本為憑（見板橋卷內原證三、本院卷第24頁），復為被告所不爭執。被告既將系爭房地所有權移轉與第三人，系爭買賣契約因可歸責於受定金之被告之事由，致不能履行移轉系爭房地所有權予買受人義務，原告主張是被告反悔不賣且因可歸責於被告之事由致無法完成簽約，為可採信。揆諸前揭說明，原告請求被告加倍返還其所受之定金，即有理由。
五、綜上所述，原告主張兩造買賣契約成立，而被告再將系爭不動產出賣他人已構成違約為可採，被告所辯俱無可取。從而，原告依兩造買賣契約規定及民法第249條第3款，請求被告加倍返還定金即被告應給付原告200萬元及自起訴狀繕本送達翌日（96年4月24日）起至清償之日止，按年息5%計算之利息，即屬正當，應予准許。兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免予假執行，均核無不合，爰分別酌定擔保金額併准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與本案之結論，不生影響，爰不一一贅述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 25 日
民事第五庭 法 官 林妙黛以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 3 月 25 日
書記官 陳怡君