臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第3178號原 告 戊○○訴訟代理人 黃德賢律師被 告 丙○○
丁○○兼共同訴訟代 理 人 己○○被 告 甲○○
之1乙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年8月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告乙○○於民國94年11月30日將訴外人家瓏建設股份有限
公司所有，位於台北市○○區○○○路○段99之5、15及16號房屋出租與被告己○○，租期自95年1月1日起至95年12 月31日止，租金為第1至3月每月新台幣（下同）10萬元，第4至6月每月15萬元，第7至12月每月25萬元。被告己○○同時簽立切結書，若未按期給付租金，將以門牌號碼台北市○○街○○○巷42之7及之8號之房屋兩戶（下稱系爭房屋，此二屋均屬未辦理所有權登記之房屋，原房屋稅籍登記人分別為丙○○、丁○○）作價125萬元抵充租金，被告丙○○、丁○○並書立授權書，授權己○○全權處理房屋所有權移轉事宜。詎被告己○○於簽署租約後即未繳納租金，遂依前揭切結書，於95年7月4日與被告乙○○簽訂不動產買賣契約書，將系爭房屋以125萬元作價出售，並將房屋稅籍變更登記為被告甲○○，嗣被告己○○、丙○○、丁○○復出具點交書，同意於95年8月20日將房屋按現況點交甲○○使用，被告乙○○並授權被告甲○○全權處理上述二戶房屋之所有權移轉事宜。惟其後被告己○○、丙○○、丁○○未依約履行遷讓房屋。被告甲○○復於95年11月28日以其名義與原告訂立房屋買賣契約，將系爭房屋以610萬元售予原告，並將房屋稅籍登記變更為原告，惟因被告己○○、丙○○、丁○○迄未遷讓房屋，且被告乙○○、甲○○迨於行使對被告己○○、丙○○及丁○○之請求遷讓房屋之權利。原告為被告乙○○、甲○○之債權人，為確保原告之權利，爰依民法第242 條規定，代位請求被告己○○、丙○○及丁○○將系爭房屋遷讓交付被告乙○○、甲○○，並由原告代位受領。
㈡被告己○○於95年9月27日以存証信函通知被告乙○○解除
租賃契約，而依被告己○○與乙○○所訂不動產房屋租賃契約第18條第1項「因提前遷離，應賠償一個月租金絕無異議」之約定，被告己○○應給付自95年1月1日起至10月31 日止，共計10個月之租金175萬元（1至3月共30萬元，4月至6月共45萬元，7月至10月共100萬元），扣除以系爭房屋買賣價金125萬元抵沖後，仍積欠50萬元之租金。另依被告己○○與乙○○所訂之房屋買賣契約書第10條：「如乙方（即己○○）不照約履行應盡義務（即拒不辦理點交），另加倍賠償所收價款同額之損害金」，被告己○○迄今仍未自系爭房屋遷出，應賠償與房屋作價同額125萬元之違約金與被告乙○○、甲○○，又被告乙○○、甲○○嗣於與原告所訂前揭房屋買賣契約書之第14條第2項約定，同意將上開租金債權及違約金債權讓與原告，爰依民法第297條第1項規定，以本件起訴狀繕本之送達代替通知，被告己○○給付原告175萬元（即部分租金50萬元、違約金125萬元）予原告。
㈢聲明：⒈被告丙○○、己○○應自門牌號碼台北市○○街○○
○巷42之7號之房屋遷讓，交還被告乙○○、甲○○後，再由被告乙○○、甲○○轉交原告。⒉被告丁○○、己○○應自門牌號碼台北市○○街○○○巷42之8號之房屋遷讓，交還被告乙○○、甲○○後，再由被告乙○○、甲○○轉交原告。⒊被告己○○應給付原告175萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒋請准供擔保宣告假執行。
二、被告部分：㈠被告甲○○、乙○○答辯稱：被告乙○○將上開研究院路房
屋出租與己○○後，因己○○遲未給付租金，遂將系爭房屋作價125萬元售予乙○○，因系爭房屋未為保存登記，乙○○遂將房屋稅籍登記於甲○○名下，並由甲○○負責處理，嗣甲○○將系爭房屋以610萬元之價格售予原告，然被告己○○、丙○○及丁○○迄未遷出系爭房屋等語。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告己○○、丙○○及丁○○答辯稱：
⒈被告己○○係受詐欺始與被告乙○○簽訂系爭租約：
被告己○○於簽約時已表明承租房屋係為經營補習班之用，詎被告乙○○明知系爭房屋所在之大樓之消防安全設施已於89年象神颱風及之後納莉颱風淹水導致全毀，迄今仍未修復，如欲修復需花費近千萬元等情，卻故意隱瞞此重大瑕疵，且於租賃契約上約定消防安全設施由被告己○○自行負責，並向鍾彩情解釋其係指消防逃生梯的燈、消防指示燈之損壞，不影響補習班之開設等語，致被告己○○誤信而向被告乙○○承租系爭房屋。且締約後被告己○○多次向乙○○及家瓏建設負責人詹益桂請求交付申請調閱前揭文件之授權書均遭拖延，且乙○○亦未將租賃物之鑰匙交予被告己○○，致被告己○○無法順利進行開設補習班之計畫。
⒉被告己○○就系爭房屋與乙○○所簽立買賣契約，為通謀虛偽意思表示而無效：
94年6月間詹益桂向被告鍾彩表示欲投資被告己○○之補習班，並稱可將其女即被告丙○○及丁○○所有之系爭房屋暫過戶至乙○○名下，可替被告己○○向銀行貸得四、五百萬元，而詹益桂亦願以相同金額投資補習班。被告己○○遂於
95 年7月4日與乙○○簽訂虛偽之買賣契約，被告己○○並無取得任何買賣價金，其後乙○○之代理人甲○○復向被告己○○表示，為申請貸款需要房屋點交書，被告己○○及丙○○、丁○○方於95年8月20日簽立點交書。嗣於同年9月間，被告己○○認為情形有異，遂於95年9月27日解除租賃契約。未料之後甲○○及原告多次帶人要求被告己○○、丙○○及丁○○搬離系爭房屋，並表示系爭房屋已賣給原告，被告己○○始知受騙。系爭買賣契約價金僅125萬元，與嗣後售予原告之價額610萬元相差甚鉅，足顯被告己○○與乙○○就系爭房屋所為之買賣契約係屬通謀虛偽意思表示之假買賣，而為無效。
⒊原告與甲○○間就系爭房屋之買賣契約應亦為通謀虛偽之意
思表示而為無效，其係為使原告立於善意第三人之地位向被告己○○、丙○○及丁○○行使交付系爭房屋之合法權源，實際上並未實際交付買賣價金等語，並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告乙○○於94年11月30日將訴外人家瓏建設股份有限公司
所有，位於台北市○○區○○○路○段99之5、15及16號房屋出租與被告己○○，租期自95年1月1日起至95年12月31日止，租金為第1至3月每月10萬元，第4至6月每月15萬元，第7至12月每月25萬元。被告己○○同時簽立切結書，若無法給付租金，將以台北市○○街○○○巷42之7號、之8號兩戶未辦理所有權登記之房屋（稅籍登記名義人分別為其女兒，即被告丙○○、丁○○），作價125萬元抵充租金，並經被告丙○○、丁○○授權同意被告己○○全權負責辦理系爭房屋所有權移轉登記事宜。
㈡被告乙○○於95年7月4日授權甲○○出面，就系爭房屋為標
的，與被告己○○簽立不動產買賣契約書。被告己○○、丙○○及丁○○並簽立點交書，同意於95年8月20日將系爭房屋現況點交與被告甲○○使用，乙○○並全權委託被告甲○○處理系爭房屋所有事宜。
㈢被告甲○○於95年11月28日與原告訂立不動產買賣契約，將
系爭房屋以610萬元之價格出售原告，並已辦理房屋稅籍變更登記手續。
㈣被告己○○、丙○○及丁○○現仍占有使用系爭房屋。
四、得心證之理由原告主張其有權代位被告乙○○、甲○○，向被告己○○、丙○○及丁○○等人請求交付系爭房屋，且其已受讓乙○○、甲○○對原告之租金債權50萬元及違約賠償金債權125萬元等情，為被告己○○等所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠原告代位請求被告己○○、丙○○及丁○○遷讓房屋部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。最高法院17年上字第917號判例可資參照。原告主張被告己○○將系爭未保存登記之房屋出賣與被告乙○○，並將房屋稅籍登記於被告甲○○名下，原告復向甲○○買受系爭房屋，惟被告己○○等人迄今仍占有使用系爭房屋，原告得請求被告交付系爭房屋與被告乙○○、甲○○，並由原告代位受領云云，既為被告己○○等人否認，則原告就此有利於己之事實自應負舉證之責。原告固提出簽署時間分別為95年7月4日、95年11月28日之不動產買賣契約書2份為證（見本院卷㈠第17頁至20頁、第28至32頁），然依系爭2份契約所示，前者之契約主體係載明：「立買賣契約書人買方：乙○○；賣方：己○○（以下簡稱甲、乙方）…」、後者則係：「立買賣契約人買主：戊○○；賣主：甲○○（以下簡稱甲、乙方）」等內容，是系爭2份契約僅能證明被告乙○○就系爭房屋對被告己○○有民法第348條規定之買賣標的物交付請求權，及原告對被告甲○○就系爭房屋有交付請求權，尚無從證明原告與被告乙○○間就系爭房屋有買賣契約而對其有交付請求權，或被告甲○○對己○○就系爭房屋有交付請求權。原告雖另提出被告丙○○、丁○○、己○○於95年8 月20日所出具，同意於該日點交系爭房屋與被告甲○○使用之點交書3份（見本院卷㈠第22頁至24頁），主張被告甲○○得請求渠等交付系爭房屋云云，然觀諸此點交書係被告己○○等3人單方書立，表明示同意點交系爭房屋以履行前述被告己○○與乙○○於95年7月4日簽署之買賣契約等內容，尚無從證明被告甲○○對被告己○○等人有買賣標的物交付請求權。又原告雖另主張被告甲○○自稱，其係受被告乙○○委任處理系爭房屋等語，是原告係向被告乙○○、甲○○2人購買系爭房屋，得情求其交付房屋云云，然上開原告於95年11月28日簽署之買賣契約書上所示之出賣人僅有被告甲○○，並非被告乙○○、甲○○2人，已如前述，且其上亦未表明甲○○係代理乙○○簽署系爭買賣契約之字樣，自難認被告乙○○亦為系爭買賣契約之當事人，及原告有權請求被告乙○○交付系爭房屋，是原告此部分主張亦無可採。從而，原告既未證明其對乙○○就系爭房屋有民法第348條之交付請求權，或被告甲○○對己○○就系爭房屋有民法第348條之交付請求權，或證明被告乙○○有將其對被告鍾彩情等人之交付請求權讓與被告甲○○，則原告主張其得代位被告乙○○、甲○○，向被告己○○、丙○○及丁○○行使買賣標的物交付請求權，自非足採。
㈡請求被告己○○給付租金50萬元部分：
原告主張被告己○○於95年9月27日發函解除其與乙○○簽訂之租賃契約，而依系爭租賃契約第18條第1項「因提前遷離，應賠償一個月租金絕無異議」，是被告己○○自應給付自95年1月1日起至10月31日止，10個月之租金共計175萬元，扣除以系爭房屋買賣價金125萬元抵沖後，仍積欠50萬元之租金，然被告甲○○已於與原告簽署之買賣契約第14條第2項約定，同意將上開租金債權讓與原告，故原告得請求被告己○○給付租金50萬元云云。然查，系爭租賃契約係由被告乙○○與己○○所簽訂，為兩造所不爭執，已如前述，則縱使原告主張被告己○○有未依約給付租金之情形屬實，此所生之租金債權亦係歸屬於出租人即被告乙○○所有。是原告與被告甲○○簽訂之房屋買賣契約中第14條第2項雖載有：「乙方（即甲○○）和原所有權人所簽訂之租賃契約，乙方原可向第三人己○○可要求之租金新台幣一百萬元及賠償金之權利，悉數轉移甲方（即原告）承受所有之請求權」之約定，然被告甲○○既非系爭租賃契約之出租人，且原告亦未舉證被告乙○○有將此租金債權讓與被告甲○○，應認被告甲○○對己○○並無租金債權存在，則被告甲○○於上開買賣契約中約定將被告乙○○對己○○之租金債權讓與原告，自不生債權移轉之效力，是原告主張其得依租賃契約及債權讓與之法律關係請求被告己○○給付租金50萬元，應非可採。
㈡請求被告己○○給付違約金125萬元部分：
原告另主張被告己○○與乙○○所訂之房屋買賣契約第10條約定：「如乙方（即己○○）不照約履行應盡義務（即拒不辦理點交），另加倍賠償所收價款同額之損害金」，故被告己○○應賠償與房屋作價同額125萬元之違約金，且被告乙○○已簽署授權書，授權李甲○○處理系爭房屋，而被告甲○○已於與原告簽署之買賣契約第14條第2項約定，同意將上開違約金債權讓與原告，故原告得請求被告己○○給付12
5 萬元云云。然查，上開原告主張之房屋買賣契約既係由被告乙○○與己○○所簽訂，則被告己○○雖未依約交付房屋，然此所生之違約損害賠償金亦係歸屬於買受人即被告乙○○所有。是原告與被告甲○○簽訂之房屋買賣契約中第14條第2項雖載有：「乙方（即甲○○）和原所有權人所簽訂之租賃契約，乙方原可向第三人己○○可要求之租金新台幣一百萬元及賠償金之權利，悉數轉移甲方（即原告）承受所有之請求權」之約定，然被告甲○○既非上開乙○○與己○○所簽買賣契約之當事人，且原告所提乙○○書立之授權書亦未表明將系爭賠償金債權讓與甲○○，自難認被告甲○○對己○○有何賠償金債權存在，則被告甲○○在其以自己名義與原告簽署之買賣契約中將被告乙○○對己○○之租金債權讓與原告，自不生債權移轉之效力，是原告依債權讓與之法律關係請求被告己○○給付違約賠償金125萬元，亦無理由。
五、綜上所述，原告並無代位被告乙○○、甲○○，向被告己○○、丙○○及丁○○等人請求交付系爭房屋之權利，且縱使被告乙○○對原告有租金及違約賠償金債權存在，原告亦未受讓此權利。從而，原告依民法第242條規定，請求被告己○○、丙○○及丁○○等人自系爭房屋遷讓返還與被告乙○○、甲○○並由原告代位受領，及依租賃契約、買賣契約及債權讓與之法律關係請求被告己○○給付租金及違約金175萬元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌後認均無礙判決之結果，又本院既認原告之請求無理由，則是否罹於時效而消滅等其餘爭點，已不影響結論，爰不予一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 9 月 16 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 陳文正法 官 莊書雯以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 9 月 16 日
書記官 謝梅琴