臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第3390號原 告 庚○○被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○被 告 二十一世紀房地產有限公司兼 法 定 戊○○代 理 人 25號共 同訴訟代理人 錢裕國 律師
王一翰 律師複代理人 辛○○被 告 丁○○被 告 泛太不動產仲介經紀股份有限公司兼 法 定 丙○○代 理 人共 同訴訟代理人 己○○當事人間請求返還價金等事件，本院於中華民國96年6月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告丁○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告庚○○之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：㈠被告二十一世房地產有限公司（下稱二十一世紀公司）為
被告泛太不動產仲介經紀股份有限公司（下稱泛太不動產公司）之加盟公司，被告丁○○為二十一世紀公司雇用之業務員，皆以售屋為業，對於房屋結構安全法規、房屋瑕疵類型及法律要求之業務上揭露義務知之甚詳。被告甲○○於民國95年7月間與二十一世紀公司簽訂契約，委託該公司代為銷售其所有坐落臺北市○○區○○段一小段323地號土地及其上門牌臺北市○○街○○○巷○號3樓房屋 (下稱系爭房屋)；同年月間原告委託二十一世紀公司代為尋覓適當房屋，經與丁○○洽談後，丁○○為推銷系爭房屋，偕同原告至現場看屋，當時客廳舖設木質加高地板，廚房及後陽台則為磁磚地板，客廳與廚房地板有高度落差，原告即問丁○○其原因，丁○○告以係因老式建築風格所致。原告嗣於95年7月28日至二十一世紀公司與甲○○簽訂買賣契約，簽約前向甲○○詢問為何客廳與廚房地板有高低落差，甲○○答稱係因裝潢拉水平所致，原告為從事金融業務人員，從小至大未有買賣房屋經驗，對於建築結構從未有涉略，為怕風險特別選擇二十一世紀公司，且經丁○○及甲○○出示屋況說明書，該說明書記載系爭房屋無建築傾斜問題，而相信渠等說詞，遂簽訂買賣契約，當日並交付新臺幣（下同）20萬元作為定金，其後又分次支付54萬元及74萬元，於交屋前共交付148萬元，並被要求付清8萬元之仲介服務費，雙方約定同年九月底前交付尾款。
㈡原告於95年9月中旬委託室內設計公司裝潢，經該公司設
計師丈量後，告知原告系爭房屋有傾斜狀況，翌日原告即前往二十一世紀公司告知丁○○，希望能解除買賣契約，被告等表示系爭房屋並無瑕疵，如欲解約原告需付出大筆解約金，且先前支付之款項，需經相當長時間的法律程序才有可能取回，因原告支付之款項，係多年積蓄加上借貸所得，若一夕之間付諸東流，不僅不能見諒於岳父、岳母及新婚妻子，亦讓年邁父母擔憂，更怕因長期訴訟，心力交瘁而影響工作，因此在被告等言語脅迫原告需付出數十萬元違約金之情況下，不熟悉買賣法律規定之原告，只得無奈告訴被告等若系爭房屋無傾斜情事與安全顧慮，即無解除契約想法，希望在確定房屋安全後再付尾款，其後雙方委任尹晟工程顧問有限公司（下稱尹晟公司）對房屋傾斜度進行檢測，檢測結果系爭房屋傾斜率最大值達到1/47，依臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊之說明，已達需重建之程度。
㈢原告得知檢測結果，向被告表示希望解除契約，惟被告卻
以當初簽約時，原告對買賣契約書中勾選現況交屋並無異議，因此只能接受系爭房屋目前之狀況，若欲解除契約需支付數十萬元之違約金，且需很長的法律程序方可能取回前所交付之款項，被告兇惡地利用原告對於法律要件的不熟悉及已支付大筆款項，強要原告與被告達成和解協議，否則將付諸法律行動，請求原告支付違約金，利用原告急迫、輕率且無經驗之情形下，使原告心生恐懼，迫於無奈，接受被告和解要約，而締結不公平和解契約，減少價金20萬元交付尾款，並進行產權移轉登記。原告爰依民法第92條規定，以起訴狀繕本送達為撤銷上開和解之意思表示。又系爭房屋之瑕疵在契約成立前即已存在，並達嚴重程度，原告於簽約前不知該瑕疵存在，且該瑕疵並非一般人能輕易得知，爰依民法第354條、第359條規定請求減少價金，系爭房屋之傾斜率已達危樓程度，依84年12月出版之臺北市工務局審定之臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊第40頁說明，房屋傾斜率超過1/50，不論損壞程度如何，已達重建標準，可見系爭房屋之交易價值已歸零，參考實務上相近案例之見解，謹以折價32.13%為計算標準，應減少價金250萬元，甲○○應依民法第179條規定返還所減少之價金及自95年10月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。再丁○○與甲○○之行為對原告構成侵權行為，而二十一世紀公司與泛太不動產公司在形式上足以使人信渠等有合夥關係，且二十一世紀公司所使用廣告、招牌及文件均足以令人相信交易相對人為泛太不動產公司，爰依民法第184條、第185條及第188條規定，請求被告等連帶賠償250萬元及自95年10月11日起至清償日止按年息5% 計算之利息。若原告請求返還價金為有理由，原告亦得依與二十一世紀公司簽訂之仲介契約，請求返還仲介服務費25,000元。
㈣聲明：
⒈甲○○應返還原告250萬元及自95年10月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒉二十一世紀公司、丁○○及泛太不動產公司應返還原告
250萬元及自95年10月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒊前二項請求，於其中一被告清償時，其他被告於清償範圍內，免除給付義務。
⒋二十一世紀公司及泛太不動產公司應連帶返還原告25,0
00元及自95年10月11日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒌願供擔保請准宣告假執行。
三、被告答辯意旨：㈠甲○○部分：其於95年7月28日簽約時，已告知原告系爭
房屋傾斜，簽約後原告以傾斜為由要求解除契約，其以買賣契約書第7條第2款及第3款之約定請求原告負違約責任，並無不當，其與原告間接透過仲介公司交涉，從未使用脅迫方式。雙方於95年9月間合意若系爭房屋鑑定為危樓，則當然解除契約，若非危樓，則原告應依約履行，如原告未依約履行，再商討違約事宜，原告在商討期間，曾諮詢法務人員，亦將網路上搜尋之相關資料提出討論，在看過尹晟公司之報告後，雙方及二十一世紀公司再次討論及協議，合意減少20萬元，並於買賣契約書第13條第3項目中註明。本件交易經過二個月餘之時間, 足見原告有相當之思慮及考量，何來受危害或迫於無奈做出不自由之意思表示。聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
㈡二十一世紀公司及戊○○部分：原告透過被告仲介購買甲
○○所有之系爭房屋，雙方原約定以現況交屋，因原告認為系爭房屋有傾斜之情事，故由被告委請尹晟公司測量，因確有傾斜，賣方與原告協議折價20萬元以補償原告，原告亦表同意，雙方於買賣契約第13條第3項即載明其事，其後於95年10月15日買賣雙方完稅並完成交屋手續，三方於結算表上註明日後，不再以任何理由，要求他方補償。原告主張受被告脅迫簽訂和解約定，並撤銷和解之意思表示，原告就受到脅迫之事實，應負舉證責任。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
㈢泛太不動產公司及丙○○部分：本件之被告二十一世紀公
司為泛太不動產公司之松仁加盟店，公司名稱為福華房屋仲介有限公司 (下稱福華公司)，泛太不動產公司與福華公司間為加盟授權關係，雙方均為獨立之法人，無從屬或控制關係，福華公司亦非泛太不動產公司之子公司，原告與福華公司間買賣議價委託關係之效力並不及泛太不動產公司，且原告與泛太不動產公司間無任何契約關係，泛太不動產公司並非適格之當事人。再福華公司以自己名義與原告簽訂買賣議價委託書，並非泛太不動產公司名義為之，顯與代理之概念未合，既非代理，亦無表見代理之問題。又泛太不動產公司雖授權福華公司使用二十一世紀不動產商標，但未授權福華公司使用二十一世紀不動產名義或泛太不動產公司名義，從事相關仲介業務。縱退步言之，原告亦明知或可得而知福華公司無代理權，仍無表見代理之適用。泛太不動產公司於本件交易中，並無獲取任何報酬或費用，對原告並無不當得利及侵權行為存在，原告請求泛太不動產公司及丙○○負連帶賠償責任，並無理由。原告與甲○○就系爭交易達成和解，原告讓步之權利，相當於拋棄，發生消滅之效力，原告之瑕疵擔保請求權已經消滅，原告稱受福華公司之脅迫而簽訂和解契約，即應就其事實負舉證責任。聲明：原告之訴駁回。
㈣被告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、得心證之理由：經查，原告主張其於95年7月間經被告二十一世紀公司業務員丁○○之仲介，與被告甲○○簽約購買其所有系爭房屋，嗣發現系爭房屋有傾斜瑕疵等事實，業據其提出買賣議價委託書、不動產標的現況說明書、不動產買賣契約書、尹晟公司數值成果報告書（卷第8至19頁)在卷可稽，並為被告所不爭執，應堪信為真實。次查，原告主張甲○○及丁○○隱瞞系爭房屋有傾斜之瑕疵，並趁其急迫、輕率、無經驗，且在被告等人之脅迫下與渠等和解，減少價金20萬元等事實，則為被告甲○○、二十一世紀公司、戊○○、泛太不動產公司及丙○○所否認，並以前開情詞置辯。因此，本件之爭點當在於原告與甲○○就系爭房屋傾斜之瑕疵是否曾達成和解，被告等人是否趁原告急迫、輕率及無經驗情況下，與原告達成和解，或原告所為之和解意思表示，是否在受脅迫下所為？茲判斷如下：
㈠被告辯稱原告就系爭房屋傾斜之瑕疵與甲○○達成和解，
並以系爭房屋買賣契約第13條第3項之約定 (卷第13頁)及結算表一份 (卷第81頁)為證。觀諸系爭房屋買賣契約第13條第3項約定：「針對房屋傾斜情形，經双方協議同意，由賣方自買賣總價款中折價新台幣貳拾萬元整予買方，買方保証日後不得再以任何理由向賣方求償。且買方應於民國95年10月13日前代償賣方貸款。双方並各執房屋鑑定之數值成果報告書乙份。」原告及王美借並於其上簽名、蓋章，其約定文字淺顯易懂，事項又具體特定，足見原告與甲○○確已就房屋傾斜之瑕疵達成和解，被告上開所辯，堪予採信。
㈡按因被被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示
，民法第92條第1項前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦定有明文。因此，主張受脅迫而為意思表示者，自應就其受脅迫之事實，負舉證責任（最高法院21年上字第2012號判例意旨參照）。本件原告主張其受甲○○及丁○○及戊○○等人脅迫而為上開和解意思表示，為被告等人所否認，按諸上揭說明，自應由原告負舉證責任，惟其並未舉證以實其說，即難採信。且所謂被脅迫而為意思表示，係指因相對人或第三人以故意告以言語或舉動告以危害，致意思表示人生恐怖而為意思表而言，且此項脅迫必以不法之危害為限。本件觀諸原告所述甲○○及丁○○所述之脅迫方法為渠等稱：原告若解約需付出數十萬元之違約金，且需很長之法律程序方可能取回所交付款項等語，並利用原告對法律程序之不熟悉，致原告心生恐懼等情。按解除契約，有可歸責之一方，應依約支付違約金，得為當事人所約定，亦為法律所明定，依甲○○等人之立場，自認渠等無違約，故而主張原告應支付違約金，此乃人情之常，實難以此認甲○○或丁○○有告以不法危害之情事，且甲○○有無違約，究非由甲○○等人所能決定，當由法院判斷，原告自承為研究所畢業，對此應有認識，再因目前各法院案件數量龐大，如當事人執意依訴訟程序解決，必耗費相當時日，始可確定並實現其權利，此亦為一般民眾所預見，甲○○等人係告知以目前訴訟實務之現況，亦難以之認為有何脅迫原告之情事。又原告主張丁○○打電話至原告辦公處所騷擾、需另支付仲介服務費云云，除其未舉證以實其說外，該等事項，亦難認丁○○有何脅迫原告之情事。另原告所陳95年12月24日晚間10點多至原告住處所樓下按門鈴一事，則在雙方95年10月間簽訂和解契約之後，並不得以之認定丁○○脅迫原告簽訂和解契約之事實；至於原告陳稱其有無法面對岳父等、令父母憂心等、所租房屋已屆期、官司纏身將影響公司對其信任、無瑕處理其他事務等等不得已之情況，而簽訂系爭房屋買賣契約，亦均非得認為受脅迫之事由。此外，原告復未能提出其他證據以資證明其受甲○○及丁○○等人之脅迫，而為和解之意思表示，其依民法第92條第1項前段規定主張撤銷上開和解意思表示，洵無足採。
㈡再按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為
財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1項亦著有明文。惟上開撤銷權，須以訴之形式向法院請求為撤銷其行為之形成判決，始能發生撤銷之效果，倘僅於給付之訴訴訟中主張行使此項撤銷權，以之為攻擊防禦方法，自不生撤銷之效力，其法律行為仍不因此而失其效力（最高法院86年度台上字第2521號判決意旨參照）。原告於本件訴訟中主張被告等人趁其急迫、輕率、無經驗而締結不公平和解契約云云，按諸上揭說明，並不生撤銷之效力。且原告於95年7月27日與二十一世紀公司簽訂買賣議價委託書，雖於翌日即與甲○○簽訂不動產買賣契約書，然因系爭房屋傾斜問題，遲未履約，嗣經尹晟公司鑑定後，繼續磋商，於95年10月間於買賣契約書中加入和解條款，同年月15日交屋，再觀諸原告支付款項之紀錄，原告於95年7月28日支付20萬元、95年8月2日支付54萬元、95年8月14日支付74萬元、95年10月11日支付630萬元，依其磋商及繳款歷程，實難謂有急迫、輕率之情事，至於有無經驗，係指處理一般事物之經驗而言，非指特定具體事物之經驗，原告自承為從事金融業務人員，又具碩士學歷，難謂無處理一般事物之經驗。本件雙方在自由意識下為終止爭執，各做讓步而為和解之意思表示，不能因原告嗣認和解條件對其不公平，即認被告等人係趁其急迫、輕率或無經驗之情況下所為，其上開主張，亦非足採。
㈢第按稱和解者，謂當事人約定，互相讓步，以終止爭執或
防止爭執發生之契約；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第736、第737條分別定有明文。本件原告與甲○○就系爭房屋傾斜之瑕疵，既已達成和解，而該和解之意思，復無得撤銷之情事，則原告已拋棄主張物之瑕疵之權利，自不得再依民法第354條、第359條規定請求減少價金250萬元，並依不當得利之規定請求甲○○返還該250萬元。
㈣復按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，負損
害賠償責任，民法第184條第1項後段固亦定有明文。惟就其事實，按諸民事訴訟法第227條前段舉證責任分配原則，應由主張該事實之原告負舉證之責，本件原告未能證明甲○○、丁○○及戊○○有何脅迫其為和解之意思表示，已如前述，此外，原告亦未能舉證證明甲○○等人有何以背於善良風俗之方法，損害其權利或利益，其主張被告等人，應依民法第184條、第185條、第188條連帶負侵權行為損害賠償責任，即非可採。更何況其中，泛太不動產公司僅係授權二十一世紀公司使用其商標而為其加盟店，亦難因之認泛太不動產公司須與二十一世紀公司負連帶侵權行為損害賠償責任，原告主張泛太不動產公司應對其負侵權行為損害賠責任，實乏所據。
㈤末查，本件原告主張甲○○應負物之瑕疵擔保責任，經其
減少價金250萬元部分，並無理由，已如前述，則其主張二十一世紀公司、泛太不動產公司應依仲介服務契約減少仲介服務費25,000元，並依民法第179條不當得利法律關係請求返還上開25,000元，亦乏所據，難以准許。㈥綜上所述，本件原告主張甲○○應負物之瑕疵擔保責任，
經其減少價金後，應依不當得利之規定返還250萬元，被告等人連帶負侵權行為損害賠償責任，被告二十一世紀房地產有限公司、泛太不動產仲介經紀股份有限公司應連帶返還仲介服務費25,000元，均無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，甲○○聲請訊問證人莊粵華及莊士桂，本院認無必要，又兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，亦認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論駁，併此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 7 月 12 日
民事第四庭法 官 劉坤典以上為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 7 月 12 日
書記官 楊勝欽