臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第4044號原 告 丙○○訴訟代理人 楊金順律師
游朝義律師庚○○被 告 丁○○
戊○○甲○○乙○○共 同訴訟代理人 簡啟煜律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國97年10月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1項前段定有明文。經查，依兩造簽訂之不動產買賣契約書第10條規定，同意以本院為第一審管轄法院，是本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告主張：原告係以開發土地、建築房屋及銷售獲利之建商，前經訴外人即統一地產開發有限公司（以下簡稱統一地產公司）仲介人員鄧素霞、辛○○及己○介紹，獲悉被告所有坐落在台北市○○區○○段5小段第94地號土地（以下簡稱系爭土地）可為開發標的，系爭土地雖為袋地而無投資開發之利益，然己○向原告稱：「可與鄰地第95地號併同開發，即可解決系爭土地無鄰路之問題」，並稱：「鄰地地主定會允諾加入本開發案」云云，致使原告誤信為真，而於民國95年5月17日與被告簽訂「不動產買賣契約書」，詎鄰地地主竟告知從未有人就併同開發一事與之進行磋商，原告如知鄰地地主不願意共同開發當無買受系爭土地之可能，顯係受詐欺而購買，被告對於仲介所言「鄰地地主願併同開發」亦知之甚稔，原告遂於95年12月15日依民法第92條第1項規定，以律師函通知被告撤銷本件買受系爭土地之意思表示，並依民法第179條規定請求返還原告已給付之價金新臺幣（下同）400萬元。縱法院認為原告無法撤銷此意思表示，因被告亦已通知原告解除本件買賣契約，而原告係受詐欺始購買系爭土地，且銀行以袋地為由拒絕貸款，原告無法給付全部價金顯屬不可歸責，被告亦未受有損害，或損失極為輕微，爰依民法第252條之規定，請求減少違約金，並聲明：（一）被告應返還原告400萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，按週年利率5％計算之利息，（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於簽立係爭買賣契約時，已知買賣標的物為袋地，訴外人壬○○、辛○○及己○亦未為原告指訴之詐欺行為，遑論被告對於仲介人員之詐欺行為有所知悉。另原告係以開發土地、建築房屋及銷售以獲利為業之建商，對於不動產之買賣、投資等素有專精並有相當之經驗，實無可能僅因「鄰地地主定會允諾加入本開發案」，即不加思索簽訂本件買賣契約。又價金之支付本為原告之義務，原告復為有資力、經驗之建商，不得以未籌得資金而減輕或免除其支付之義務，而依買賣契約書第7條「融資貸款」第（二）項約定可知，原告不得藉故推諉或遲延辦理貸款，故原告歸責情節嚴重，且被告已因本件買賣支付相關費用，亦無法與其他買價進行交易，違約金不應酌減，爰聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回，（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告係從事開發土地、建築房屋及銷售以獲利為業之建商。
（二）兩造於95年5月17日簽訂「不動產買賣契約書」。
（三）買賣標的物：臺北市○○區○○段五小段第94地號土地為袋地，原告於簽訂買賣契約時，已知系爭土地為袋地。
（四）系爭土地目前無法與鄰地即臺北市○○區○○段五小段第95地號土地合併開發。
（五）原告於95年12月15日以意思表示被詐欺為由，依民法第92條規定向原告撤銷意思表示。
（六）系爭買賣契約於96年3月28日經被告解除，並沒收原告已支付之400萬元價金。
四、本件爭點為：
（一）原告有無民法第92條第1項受詐欺而為意思表示情形。
（二）被告沒收之違約金是否過高，應予酌減。
五、得心證之理由：
（一）按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之」，民法第92條第1項定有明文。本件原告雖主張於購地之初，即知系爭土地為袋地並無投資開發之利益，然因仲介人員己○佯稱與鄰地地主相熟，可處理土地合建或買賣事宜，致其陷於錯誤，始與被告簽訂不動產買賣契約書，並舉證人己○、壬○○、辛○○為證云云，惟查：證人己○於本院審理中證稱：並未向原告表示與鄰地地主很熟、可處理土地合建事宜；本來是另一位洪先生要買系爭土地，後來變成原告要買，但只見過原告兩次，並無接觸，也未談及任何有關土地或開發之事等語，證人辛○○亦證稱：本件簽訂買賣契約書、討論售價都由伊負責，與己○、壬○○無關；簽約前有帶原告至現場看地，原告知道系爭土地為袋地，還說可以先買下來，再看是否與前面的地主談合建之事；並未向原告表示鄰地地主會答應一起開發云云，反告知原告袋地不易向銀行辦貸款，原告表示她知道等語，證人壬○○則證稱：只有在簽約後第二次付款時見過原告，之前並未因推銷土地而有接觸等語（以上均見本院97年10月14日言詞辯論筆錄），原告復於本院審理中自承本件買賣過程主要接洽者係證人己○，簽約者則為辛○○，不認識壬○○，但無證據證明己○有施用詐術，亦無證據可證被告與己○共同串謀等語明確（見同上言詞辯論筆錄）。綜上所述，原告既自承係從事開發土地、建築房屋及銷售以獲利之建商，對於投資土地所應注意之相關事項本較常人專業與熟稔，且亦明知系爭土地為袋地，是否可等同一般土地狀況向金融機構辦理貸款、進而開發獲利等市場行規，更應知之甚詳，豈可能單憑仲介人員1人片面之詞，而於投資前不多方探聽有無與鄰地合建、共同開發之可能，即貿然出資購買系爭土地，此要與常情有違，遑論證人己○、辛○○、壬○○皆已證稱並未出言匡騙，原告復無從舉證以實其說，原告據此以被詐欺為由，主張依民法第92條第1項規定撤銷買受系爭土地之意思表示，再依民法第179條規定請求返還已支付之價金400萬元，均屬無據。
（二）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文；復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252條固有明文，此規定乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。經查：
１、系爭不動產買賣契約書第9條第1項、第2項後段約定：「雙方其中一方如未按本契約條款履行，經他方定相當期限催告通知後，仍不履行時，他方得逕行解除本契約」、「如甲方（即原告）毀約不買或其他違約情事時，乙方（即被告）於解除本契約後得沒收甲方已給付之全部款項」，有買賣契約書附卷可稽（見本院卷第94頁），自該約定文字內容觀之，顯係規範原告有違約情事，經被告解除契約時，有關已付價金之沒收問題，上開約定係以確保原告債務之履行為目的，應屬違約金之約定甚明，參諸民法第250條第2項前段規定：「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額」，兩造既未約定上開違約金係懲罰性違約金，而係就發生原告債務不履行情事，被告無庸舉證其所受損害係因債務不履行所致及損害額多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付，自屬損害賠償額預定性之違約金。本件買賣契約既經被告催告原告履行未果，而於96年3月28日經被告解除，此為兩造所不爭執，被告依約沒收原告已給付之款項，核屬有據。
２、至違約金是否過高等情，經查，兩造就系爭不動產之交易價金總額為3112萬元，被告等支出仲介報酬40萬元、土地印花費、閱覽謄本費及撤銷案件費共計2萬2160元，有應收帳款明細單、統一地產公司收據在卷可稽（見本院卷70、71頁），又被告因原告未能遵期給付價金，致受有未能享有如期取得價金、喪失及時收取價金之週轉利益及孳息收入之損害，是被告因此所受損害自非少數。再查，依系爭買賣契約第9條第2項之約定，雖載明於原告有違約情事時，被告得於解除契約後沒收原告已付之全部款項充作違約金，然該約定之違約金是否過高，仍應依原告實際已付之價金為何，以及被告因此所受損害之情形判斷，若原告已幾近給付全部價金，而被告所受損害不多，此時悉將原告所給付之價金全部沒收以充作違約金，甚不合理，反之，若原告所給付之價金尚屬不多，而被告已受有損害者，即令由被告全部充作違約金，亦非不公平時，即無核減餘地。本件原告於簽訂系爭買賣契約時，所給付之第1期簽約款及第2期備證款合計400萬元，僅占總價金之12.85％，參酌內政部公告頒行（經行政院消費者保護委員會通過）之「成屋買賣契約書範本」第10條第2項規定，買方如逾期不付期款，經賣方催告仍不履行，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但所沒收之已付價款以不超過房地總價款15％為限，是即令被告將原告給付之價金400萬元全部沒收充作違約金，其比例亦較上開規定之總價款15％上限為低，可見被告以買賣總價金12.85％充作違約金，尚未高於一般交易慣例。復查，本件原告於言詞辯論終結前，皆未就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任，提出任何事證或系爭房屋所在相關之市場價格、被告因解除系爭房屋之可能損失、轉售成本支出、出售系爭房屋可能得獲致之預期利益等等資料，以利本院斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益，作為系爭契約解除後，系爭土地違約金是否過高之參考。是本件原告就其所主張系爭契約解除後，被告所沒收之違約金過高一節，尚不能證明，並無可取，則被告按上開約定將原告所交付之價金充作違約金，自屬有據。
３、綜上，本院審酌被告所沒收之價金400萬元僅佔總價款12.85％，並未高於一般交易慣例，且被告因原告違約在先，而合法解除系爭買賣契約並受有損害、原告迄未舉證被告所沒收之違約金過高等情，認被告將原告已繳價金400萬元沒收充作違約金，並無過高之情形，核無酌減之必要。
六、綜上所述，原告主張撤銷被詐欺之意思表示，並依民法第179條請求被告返還400萬元價金，復主張被告沒收違約金過高，應予酌減云云，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 31 日
民事第三庭 法 官 孫正華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 10 月 31 日
書記官 林秀娥