臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第4094號原 告即反訴被告 丁 ○訴訟代理人 郭瓔滿律師複 代理人 陳豪杉律師被 告即反訴原告 甲○○
丙○○訴訟代理人 錢裕國律師複 代理人 王一翰律師
戊○○被 告 乙○○訴訟代理人 張淑敏律師
錢裕國律師複 代理人 王一翰律師
戊○○上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國96年
10 月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段一九○地號土地上、位置如附件複丈成果圖所示、面積八平方公尺之土地，返還予反訴原告甲○○。
反訴被告應給付反訴原告甲○○新臺幣壹萬貳仟玖佰貳拾柒元，及自民國九十六年六月二十九日起至返還主文第三項所示土地之日止，按月給付反訴原告甲○○新臺幣參仟柒佰肆拾肆元。
反訴被告應給付反訴原告丙○○新臺幣壹萬陸仟玖佰壹拾伍元。
反訴原告丙○○其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之九十九，餘由反訴原告丙○○負擔。
本判決第三項於反訴原告甲○○以新臺幣肆拾捌萬元供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹佰肆拾肆萬元預供擔保，得免為假執行。
本判決第四項於反訴原告甲○○以新臺幣玖仟元供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣貳萬柒仟元預供擔保，得免為假執行。
本判決第五項於反訴原告丙○○以新臺幣陸仟元供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣壹萬陸仟玖佰壹拾伍元預供擔保，得免為假執行。
反訴原告丙○○其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由被告甲○○、丙○○於言詞辯論終結前，以與本訴防禦方法相
牽連之訴訟標的對原告提起反訴，核與民事訴訟法第260 條之規定相符，應予准許。
本訴部分兩造之聲明及陳述：
㈠原告起訴主張：
⒈伊於民國95年8 月25日向訴外人中央信託局股份有限公司
（下稱中央信託局）標購臺北市○○區○○段2小段189地號土地及坐落其上1191建號、門牌為台北市○○區○○街○○巷○ 號房屋（下稱系爭房地），並於同年10月18日完成所有權移轉登記。伊於取得系爭房地所有權後方發現系爭房屋有部分坐落於臺北市○○區○○段2小段190地號土地上（下稱原190地號土地），占用面積為8平方公尺。原
190 地號土地嗣於96年5月3日分割為190（下稱現190地號土地）、190-1 地號土地，系爭房屋占用之部分基地即位於現190地號土地上。
⒉系爭房屋與現190 地號土地前皆屬中華民國政府所有，嗣
分別轉讓予伊及被告乙○○，依民法第425條之1之規定，伊與乙○○間推定有租賃關係存在。又依土地法第104 條規定，伊對現190 地號土地有優先承買權，而乙○○於95年10月19日將該土地售予被告丙○○並辦妥所有權移轉登記，丙○○復於96年3月9日以夫妻贈與為名，將該土地所有權移轉登記予被告甲○○。前開所有權移轉登記之原因關係因無法對抗伊而歸於無效，各該登記均應予塗銷。
⒊伊業以本件起訴狀繕本之送達對乙○○為行使優先承買權
之意思表示，伊與乙○○間就現190 地號土地即有買賣契約存在，乙○○負有將現190 地號土地所有權移轉登記予伊之義務。因乙○○怠於對丙○○、甲○○行使民法 767條物上請求權，請求彼等將就現190 地號土地所為之所有權移轉登記塗銷，伊為乙○○之債權人，爰依民法第 242條規定，代位乙○○行使民法767 條物上請求權，請求丙○○、甲○○塗銷就現190 地號土地所為之所有權移轉登記；另依伊與乙○○間之買賣契約，請求乙○○移轉登記現190地號土地之所有權。
⒋退步言之，縱鈞院認伊訴請塗銷被告間所有權移轉登記為
無理由，然系爭房屋與現190 地號土地原均屬中華民國政府所有，伊買受系爭房屋，依民法第425條之1規定，伊與現土地所有權人甲○○間就該土地有租賃契約存在，爰依土地法第102 條、民法第422條之1規定，請求甲○○協同辦理地上權設定登記。
⒌先位聲明為：
①被告甲○○應就坐落臺北市○○區○○段2小段190地號
土地（面積16平方公尺），於96年3月9日以夫妻贈與為登記原因而為之所有權移轉登記予以塗銷。
②被告丙○○應就坐落臺北市○○區○○段2小段190地號
土地（面積16平方公尺），於95年10月19日以買賣為登記原因而為之所有權移轉登記予以塗銷。
③被告乙○○應將臺北市○○區○○段2小段190地號土地（面積16平方公尺）辦理所有權移轉登記予原告。
⒍備位聲明為：
被告甲○○應協同原告就臺北市○○區○○段2小段190地號土地（面積16平方公尺），辦理地上權設定登記。
㈡被告則抗辯：
⒈本件並無民法第425條之1之適用：
⑴乙○○於95年10月間向財政部國有財產局北區辦事處申
購原190 地號土地時，該土地所有權人為中華民國，而當時系爭房屋所有權人為中央信託局，足見該土地及其上房屋非同屬一人所有，無本條適用之餘地。且系爭房屋使用現190 地號土地，並未經土地所有權人同意，足證原告與乙○○間並未存有推定租賃關係。
⑵乙○○於95年10月13日出售原190 地號土地予丙○○時
，該土地登記謄本並未登載地上存有任何建物。另依系爭房屋登記謄本顯示，該建物僅坐落於189 地號土地，並未坐落於原190 地號土地，財政部國有財產局臺灣北區辦事處亦未告知乙○○有關原190 地號土地有部份遭系爭房屋占用之情事。故本件不論原、被告或國有財產局、中央信託局均不知系爭房屋有越界之事實，更遑論有默認系爭房屋得使用原190 地號土地，而推定有租賃之可能，被告亦不可能於出售原190 地號土地時對原告通知是否主張優先購買權。更何況，乙○○於95年10月13日取得原190 地號土地所有權後，旋即於同日將該土地售予丙○○，當時原告尚未取得系爭房屋所有權。原告於同月18日始取得系爭房屋所有權，無權依本條及土地法第104條之規定，主張以承租人身分優先購買現190地號土地。且依土地法第43條登記之絕對效力，丙○○因信賴登記而取得原190 地號土地所有權應受保護，不因登記原因之無效或得撤銷而被追奪。更庸言，其登記原因並無無效或得撤銷原因。
⑶原告申購189 地號土地時，中央信託局招標文件之附件
上便已寫明「地上木造房屋一棟已老舊腐蝕無法使用」，嗣後原告亦打算將此不堪使用之木造房屋拆除重建，並無民法第425條之1立法意旨所稱之促進房屋所有權安定性下，推定有租賃關係存在之必要。縱有推定之租賃關係，該租賃關係存在期限亦因系爭房屋無法使用而消滅。租賃關係既歸於消滅，不因事後加以修復或整修而重行發生，否則無異強求土地所有人須容忍房屋所有人及其繼受人一再重新修建房屋而無法收回土地，有失公平。原告以一即將拆除之日治時代木造房屋，先是主張其對鄰地享有租賃權，又進而主張其有優先承買權，無疑係權利濫用，有違民法第148條之規定。
⒉本件並無土地法第104條之適用：
⑴承前所述，原告與乙○○間既無租賃關係存在，原告亦從無繳納租金之意思，自無主張優先承買權之餘地。
⑵土地法第104條第1項旨在使基地與基地上之房屋合歸一
人所有，以盡經濟上之效用。惟本件原告購買系爭房屋便已打算拆除重建，無建物與基地所有人相異之問題存在，不符本條之立法目的。且系爭房屋佔用鄰地之事實，係乙○○將原190 地號土地賣與丙○○時所不知（原告當時亦不知悉），自無通知原告其有優先承買權之可能。若謂原告於知悉後可以此一事實加以主張優先承買權，不但未能達到土地法第104 條之規範意旨，亦嚴重侵害丙○○及其後手之權利及不動產登記之安定性。
⑶又乙○○係以每平方公尺新臺幣（下同）321,905 元之
價格出售原190 地號土地予丙○○，縱認原告有權請求乙○○將現190 地號土地辦理所有權移轉登記，乙○○亦得主張同時履行抗辯權，在原告給付價金 5,150,480元之同時方配合辦理。
⒊本件並無土地法第102條之適用：
土地法第102 條適用之前提在於租賃關係之成立，然本件租賃關係不成立已如前述，自無適用該條之餘地。且該條規定之「租用基地建築房屋」，並未包括民法第425條之1之情形。又本條規定意旨在調和房屋所有人與基地所有人間之關係，促進房屋所有權之安定性，本件系爭房屋已老舊不堪、拆除在即，實無適用本條之必要。
⒋聲明為：原告之訴駁回。
反訴部分兩造之聲明及陳述：
㈠反訴原告主張：
⒈反訴被告已自承其所有之系爭房屋占用反訴原告甲○○所
有之現190地號土地，占用面積為8平方公尺，反訴被告並無占有使用現190 地號土地之合法權源，反訴原告甲○○自得依民法第767 條規定，請求反訴被告返還土地。
⒉自系爭土地95年10月19日移轉登記至反訴原告丙○○名下
起，至96年3月9日移轉至另一反訴原告甲○○名下止，反訴被告侵占系爭土地141 日；自移轉至反訴原告甲○○名下起至96年6 月22日提起反訴止，反訴被告侵占系爭土地105日。反訴被告無權占用現190地號土地，受有相當於免付租金之利益，致反訴原告受有無法使用系爭土地收益之損害，爰依民法第179 條之規定，請求反訴被告返還所受相當於租金之不當得利。現190 地號土地申報地價為每平方公尺新台幣（下同）56,160元，且位於臺北市○○區○○○○段，依土地法第97條、第105條規定，以年息10%為租金之計算基礎應屬妥適。故反訴被告應給付反訴原告丙○○17,356元相當於租金之損害（計算式：56,160×8÷10＝44,928；44,928×141÷365＝17,356），給付反訴原告甲○○12,927元相當於租金之損害（計算式：44,928×105÷365＝12,927）。另因現190 地號土地尚在反訴被告占有中，反訴原告甲○○持續受有每月3,744 元之損害（計算式：44,928÷12＝3,744 ），反訴被告自應按月返還此相當於租金之不當得利至返還土地止。
⒊聲明為：
⑴反訴被告應將臺北市○○區○○段2小段1191 建號建物
侵佔臺北市○○區○○段2小段190地號之土地8 平方公尺返還予反訴原告甲○○。
⑵反訴被告應給付反訴原告丙○○17,356元，給付反訴原
告甲○○12,927元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至返還侵佔系爭土地之日止，按月給付3,744元。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
㈡反訴被告則抗辯：
⒈依民法第425條之1規定，兩造間就占用部分既有推定租賃
關係之合法權源存在，反訴原告主張依民法第767 條、第
179 條規定請求反訴被告拆屋還地及返還不當得利即無理由。又反訴被告占有部分面積極微，使用價值不高，反訴原告主張依土地申報地價年息10%計算租金亦無理由。
⒉聲明為：
⑴反訴駁回。
⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事實：
㈠系爭189地號土地與原190地號土地相鄰，於95年間分屬中央
信託局、中華民國所有。原告於95年8 月25日向中央信託局購得系爭房地，並於同年10月18日辦妥房地所有權移轉登記；乙○○則於95年10月13日登記成為原190 地號土地之所有權人。
㈡嗣乙○○將原190 地號土地售予丙○○，並於95年10月19日
辦妥所有權移轉登記；丙○○復以夫妻贈與為名，將該土地所有權於96年3月9日移轉登記予甲○○。
㈢原190地號土地於96年5月3日分割為現190、190-1 地號兩筆土地。
㈣原告所有之系爭房屋，於建物登記謄本上記載之基地為 189
地號土地，然該屋尚有部分坐落於現190 地號土地上（占用面積、位置詳如附件複丈成果圖所示）。
兩造爭執要旨：
㈠本件是否有民法第425條之1之適用，而可認為原告就現190
地號土地，與乙○○間有租賃關係？㈡原告所有之系爭房屋占用部分現190地號土地，是否構成不
當得利？本院之判斷：
㈠本訴部分：
⒈本件並無民法第425條之1之適用，原告就現190 地號土地，與乙○○間無租賃關係：
①按土地與建築物為個別獨立之不動產，係不同之所有權
客體，然建築物性質上不能脫離土地而存在，使用建築物必須同時使用該建築物之基地，建築物對其基地自須具有使用權方可。此於建築物與基地同屬一人所有，土地所有人本於其土地所有權得為土地之用益，興建建築物而使其具有土地之使用權者，固不生問題，但土地與建築物分屬不同人所有時，建築物如就土地未取得使用權，勢必造成無權占有土地，導致須拆除建築物，因而有害社會經濟及公共利益之結果，故而民法對此設有相關規定試圖解決之。民法第425條之1第1 項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，即為適例。
②針對本案相關房地之所有權歸屬變動情形，兩造均一致
主張：系爭房屋與坐落原190地號土地上、建號1292 號、門牌為台北市○○街○○號房屋原為同一建築物，為日據時代興建之木造房屋，臺灣光復後該屋及坐落基地為國民政府接收並登記為所有權人。該建築物於69年3 月10日分割為建號1191號、1292號建物，坐落之基地亦於69年5 月15日因土地重劃分別登記為189、190地號等情，並有土地及建物登記謄本在卷可稽（本院卷第 11-19頁參照），堪予信實。由上情以觀，該等土地於69年間之重劃，乃為配合其上建物之分割，俾各該房屋與土地之利用關係合一而為。而依兩造所陳，系爭房屋於日據時代建成後即未經更動，亦即系爭房屋於69年間即有部分坐落於原190 地號土地上，然69年間建物分割後，系爭房屋之建物登記謄本僅記載該屋之坐落基地為189 地號土地（本院卷第19頁參照），而未及於原190 地號土地，由是亦可推知，69年間土地重劃及建物分割時，針對土地之使用狀況並未經過精確測量，方才發生前述登記與實際狀況不符之情事，則能否執此認定原190 地號土地所有權人有默許系爭房屋繼續使用該土地之意思，即非無疑義。
③況迄至92年7 月18日，中央信託局因國有財產之撥用登
記成為系爭房地之所有權人，有卷附建物異動索引表可佐（本院卷第47頁參照），此時原190 地號土地仍屬中華民國所有，是此時原190 地號土地與系爭房屋之所有權人已非同一，而原190 地號土地之所有權人於95年間將該土地讓與乙○○，中央信託局亦於同年間將系爭房地讓與原告，於前開房地所有權讓與之時，顯無民法第425條之1第1 項所指之「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情況，該法於本件自無適用餘地。原告執此規定，主張其與乙○○間就現190 地號土地有推定之租賃關係存在，於法不合，自非可採。
④再者，民法第425條之1推定之租賃關係旨在保護房屋，
避免其因無土地使用權而遭拆除，影響社會經濟，是以應限於欲受保護之房屋有相當經濟價值始有適用，最高法院85年度台上字第384 號判決亦採相同見解。查系爭房屋興建於日據時代，長年無人居住，門窗、屋頂均有多處破損，屋況不佳，除經本院履勘現場查明外（本院卷第98頁勘驗測量筆錄參照），亦可由中央信託局於標售系爭房地時在公告上載明：「地上木造房屋一棟已老舊腐蝕無法使用」等語得證（本院卷第51頁拍賣公告參照）。況原告亦坦認其於買受系爭房地後，隨即在96年
3 月28日以訴外人百世達開發股份有限公司名義，向主管機關申請拆除系爭房屋之建造執照（本院卷第54頁申請案件申請作業查詢表、第73頁言詞辯論筆錄參照），益證系爭房屋已無相當經濟價值，原告空言主張系爭房屋稍經整修仍可使用、其仍有使用系爭房屋之計畫各云云，欲作為系爭房屋仍具相當經濟價值之佐證，為本院所不採。系爭房屋已無相當經濟價值，揆諸前開說明，民法第425條之1於本件並無適用餘地，原告自無由以該規定為據，主張其與乙○○就現190 地號土地有租賃關係存在。
⒉按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權；出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，固為土地法第104條第1項前段、第2 項後段所明定，惟得主張前開優先承買權者，以基地之地上權人、典權人及承租人為限。原告對乙○○就現190 地號土地並無租賃關係存在，如前述，其自無從對乙○○主張前開優先承買權，更無由主張乙○○與丙○○就現190 地號土地所訂立之買賣契約，對其不生效力；且原告與乙○○間就現190 地號土地並無買賣契約存在，乙○○亦無移轉現190 地號土地所有權予原告之義務。乙○○將原190 地號土地售予丙○○、丙○○復將該土地贈與甲○○，並分別辦妥所有權移轉登記，均為合法權利之行使，非原告所得干涉，則原告主張其為乙○○之債權人，代位乙○○行使對甲○○、丙○○之物上請求權，請求該二人塗銷就現190 地號土地所為之所有權移轉登記，自屬無據；其另依約訴請乙○○移轉登記現
190 地號土地之所有權，亦無理由，均應予駁回。⒊又按租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立
後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記；租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記，土地法第102 條、民法第422條之1分別著有規定，惟前引法條須以租地建屋為適用前提。原告對乙○○就現190 地號土地並無租賃關係存在，如前述，更遑論其與甲○○間就同筆土地有租賃關係存在。則原告以前引法條為據，訴請甲○○協同辦理地上權設定登記，即屬於法不合，不應准許。
㈡反訴部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條定有明文。反訴被告並無占有使用現190 地號土地之合法權源，如前述，則其所有之系爭房屋部分坐落於現190 地號土地上，即屬無權占有，則土地之所有權人即反訴原告甲○○依前開法條規定，請求反訴被告返還如附件複丈成果圖所示占用部分之土地，為有理由，應予准許。
⒉反訴被告所有之系爭房屋占用部分現190 地號土地，構成不當得利：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。經查：
①反訴被告並無使用現190 地號土地之合法權源，前已詳
論，則其所有之系爭房屋部分坐落於該土地上，其因此受有使用該土地之利益，致土地所有權人受有損害，該等利益依性質不能返還，該土地所有權人自得請求其返還相當於租金之價額。
②按土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，
以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，該項規定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第
105 條規定甚明。反訴原告請求反訴被告返還相當於租金之價額，未能證明現190 地號土地出租建屋之合理租金數額，其乃主張參酌前開土地法之規定以定之，此項主張為反訴被告所不爭執，堪可採取。而現190 地號土地坐落於台北市中正區靜巷內，地處台北市○○○段，另參酌被告陳稱：此土地於95年底交易價格每平方公尺高達321,905 元等情，本院認反訴被告應返還相當於租金之價額，應按土地法第97條規定，以土地及建築物申報總價年息百分之10計算為當。
③查現190 地號土地於93年1月、96年1月之公告地價分別
為每平方公尺66,800元、70,200元，有北市公告土地現值及公告地價查詢資料可考，依平均地權條例第16條規定，申報地價為公告地價80﹪，則前開期間之申報地價分別為每平方公尺53,440元、56,160元，而系爭房屋占用現190地號土地之面積為8平方公尺，基此計算，反訴被告於95年10月19日至96年3月8日期間，應返還反訴原告王人杰相當於租金之數額為16,915元（計算式：53,440×8÷10＝42,752； 42,752×74÷365＝8,668；56,160×8÷10＝44,928； 44,928×67÷365＝8,247；8,247＋8,668＝16,915）；其於96年3月9日至96年6 月22日期間，應返還反訴原告甲○○相當於租金之數額為13,048元（計算式：44,928×106÷365＝13,048），甲○○僅請求其中之12,927元，自屬有據。又反訴被告所有之系爭房屋現仍持續占用現190 地號土地，其持續受有每月3,744 元之不當得利（計算式：44,928÷12＝3,744 ），自應按月返還此數額予甲○○至返還系爭土地止。
④綜上所述，反訴原告依民法第179 條規定，請求反訴被
告給付王人杰16,915元；給付甲○○12,927元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日即96年6 月29日起至返還系爭房屋占用之土地日止，按月給付3,744 元，為有理由，應予准許；逾此數額之請求，為無理由，應予駁回。
⑤兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，
就反訴原告原告勝訴部分，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之；至反訴原告丙○○敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
㈢本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，於茲不贅。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 96 年 10 月 16 日
民事第六庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 10 月 16 日
書記官 詹雪娥