臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第4174號原 告 丙○○
9訴訟代理人 陳和貴律師
陳君慈律師馮馨儀律師被 告 太平洋房屋仲介股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國97年5月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，係基於其與被告太平洋公司間簽立之居間契約法律關係，被告太平洋公司有未向原告說明所購入涉及停車位之應有部分權利等，有不及於所坐落房屋其餘共有建物持分之情形，已影響原告成立買賣契約之決定，有債務不履行行為，依民法第第567條第1項、第216條第1項等規定，請求被告賠償新臺幣（下同）553,773元及法定遲延利息，嗣於96年9月27日，就前開賠償金額另追加依民法第184條第1項前段、第188條規定為請求，並另追加依消費者保護法第7條、第51條規定，擴張請求被告太平洋公司以其所受損害之2倍即1,107,546元之懲罰性賠償金，且加計法定遲延利息者，以其所指民法第184條第1項前段、第188條，及消費者保護法第7條、第51條等規定所據之基礎事實，同為被告有前述債務不履行之行為，原告追加所據基礎事實尚屬同一，依前揭規定意旨說明，自應准許之。
二、又依民事訴訟法第255條第1項第5款規定，於訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人之情形，雖然係在訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴。本件原告於提起訴訟時，僅以被告太平洋房屋仲介股份有限公司為被告，對被告太平洋公司之請求權依據，亦僅涉及民法關於債務不履行之損害賠償責任，嗣於民國96年9月27日原告具狀追加被告丁○○及戊○○為被告，並請求被告太平洋房屋仲介股份有限公司與其餘被告就下述請求之第一項金額負連帶賠償責任，雖係主張依民法第184條第1項及第188條之規定，但其所指之基礎事實仍係關於起訴時所指被告太平洋公司在履行與原告間之居間契約時，有無未告知原告所買入標的物不包括下述系爭二建號，及系爭停車位有瑕疵等情，僅係就追加被告所參與該居間契約履行之部分為補充，而依民法第184條第1項前段關於侵權行為之規定，追加丁○○、戊○○為被告，請求其等與被告太平洋公司連帶給付其553,773元及法定遲延利息部分，依原告形式上所主張之內容，尚堪認與前述被告太平洋公司應否負僱用人侵權行為責任者，屬連帶債務而有合一確定之必要，依前揭規定意旨說明，亦應准許之，惟其對追加被告丁○○、戊○○追加之訴部分，已另經本院認顯無理由而駁回其追加之訴，併予敘明。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）原告經由被告太平洋房屋仲介股份有限公司（下稱太平洋公司）仲介，向訴外人蔡文欽買受基地坐落臺北市○○區○○段4小段43地號土地（應有部分計62/10,000）、其上建物（建號第41410）門牌號碼為臺北市○○○路○段○○○○○號2樓（包括共用部分之同地段小段之建號第41424號應有部分390/10,000，而此主建物相對於所坐落基地之權利為46/10,000，下稱系爭房地）及地下停車場第10號車位（下稱系爭停車位），而被告太平洋公司當初所提供之不動產說明書內所附之土地登記謄本所有權部分中，關於系爭停車位部分之「其他登記事項」係記載「41431、41521、41563、41593建號基地之應有部分」，原告因而認購買標的物包括上開各建號基地之應有部分，並進而與訴外人蔡文欽簽訂買賣契約並已辦理系爭房地之移轉登記完畢，原告並支付仲介費用180,000元與被告，惟原告於遷入後參加系爭停車位所在停車場管理委員會時始發現，原告所購買表彰系爭停車位之所有權及專用權，雖然包括建號41521建物應有部分163/8,152（此相對於所坐落基地即系爭土地之權利則為16/10,000）之共有權利範圍，但另二筆建號41563、41593之持分相對於所坐落基地可得之應有部分3/10,000權利（下稱系爭二建號持分），既已列在被告所提供不動產狀況說明書所附之土地登記謄本中而原屬出賣人蔡文欽所有，系爭二建號持分自應一併作為買賣契約之標的物範圍，此由系爭停車位所在停車場之其餘停車位共有及專用權人，所登記之建號均包括系爭二建號一事，目前僅原告部分未享有系爭二建號持分即可明，則斯時系爭二建號持分並未列入買賣契約標的範圍一事，被告斯時實知悉且應負有告知義務，被告明知此事實卻未向原告說明，已違反交易上之「誠實信用」及「告知義務」，更影響原告購買前開買賣標的物之決定（若原告事前知情，當不會購入系爭房地），對原告造成實質損害。
（二）關於原告所受損害部分，以本件標的物價額為18,320,000元，雖未就建物、土地分別定價，若以保守方式計算土地價格為成交價之六成，土地價格即為10,992,000元，若系爭停車位屬於正常車位，出賣人所應給付之土地持分（建物加車位）為36.621平方公尺（以基地面積5634㎡×（46/10,000+19/10,000）＝36.621㎡），則土地之每平方公尺價格約為300,155元（10,992,000元÷36.621㎡＝300,155元），因系爭車位短少3/10,000之土地持分，原告所受損害即為此短少之土地價值，並有違反建築法規使用之通常效用減少瑕疵，原告因此瑕疵所受損害應為507,92 1元（5634㎡×3/100 00＝1.6902㎡，300,155×1.6902㎡＝507,321），再加計因被告未誠實履行居間任務，原告所交付仲介費亦應按比例退還，且以系爭車位體第持分為16/10,000，所占全部標的物（房屋加車位）之土地持分則為46/10,000之比例計算，被告應退還其中46,452元（180,000×16/62＝46,452），是請求被告賠償之金額共計為553,773元（507,921＋46,452＝553,773）。
（三）又被告有故意違反消費者保護法，致原告受有損害，依消費者保護法第7條、第51條規定，應給付懲罰性賠償金，原告僅請求2倍之懲罰性賠償金即1,107,546元，並加計法定遲延利息。並聲明：⑴被告應給付原告53,773元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑵被告應給付原告1,107,546元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⑶願供擔保，請准為假執行宣告。
（四）對被告抗辯之陳述略以：
１、雖然就系爭停車位土地持份，在買賣契約上僅記載建號41521（相對於所坐落土地可得持分為16/10,000），而不及於建號「41563」、「41593」之持分（系爭二建號相對於所坐落土地之持分應為3/10,000），惟原告所買受之系爭停車位所在停車場之其他停車位專用權人皆有取得系爭二建號持分，應非如被告所辯稱訴外人蔡文欽未出賣之系爭二建號持分，僅涉及訴外人蔡文欽所擁有之另一車位之應有部分問題，且經原告向訴外人蔡文欽洽詢後，訴外人蔡文欽亦告知其向前出賣人購買10號車位時，亦經前出賣人明確告知該車位部分之土地持分不擬移轉，斯時此事務本即由被告所僱用之仲介人員丁○○、代書戊○○負責辦理，被告於仲介時卻未對原告為任何說明，致使原告受有車位所有權持分短少萬分之三之損害，被告太平洋公司違背據實告知義務，確有構成居間契約之債務不履行行為。
２、依最高法院87台非字第100號判決意旨可知，對於未熟闇不動產法規以及不動產交易概念之消費者，透過房屋仲介購買房地與車位，自係仰賴房屋仲介之說明與清楚揭露車位是否為法定停車位以及相關產權情形等交易上重要之事項，憑以決定是否購買房屋，出賣人或房屋仲介違背前述揭露與說明之義務者，自應構成居間契約之違反，而在系爭房地之買賣契約中，係載明系爭停車位為法定停車位，然根據市政府所核准使用執照上之系爭大樓停車位，入口處卻未劃有車位，系爭停車位應非原使用執照所規劃之法定停車位，而屬於違法變更使用之情形，依行政院消費者保護委員會所公告有關預售停車位定型化買賣契約書，實可知系爭停車位非獎勵停車位，乃屬自行增設之非法停車位，被告應告知買方自行判斷是否願意接受非法停車位之風險，然而被告不但隱瞞甚且在契約書上註明法定停車位，同時因住戶公約上明白記載車位為非法定停車位及須擁有系爭二建號之持分，被告為避免原告發現又故意記載無住戶公約，以停車位性質、產權狀況、使用情形，均應屬訂約之重要事項，被告應負有據實告知之義務，且內政部對於仲介業者應為之調查範圍，縱使未包含須調閱使用執照等，本件系爭車位既非法定停車位，實屬於有辦理產權登記之自行增設停車位，則是否係有登記之車位編號，應為自行增設車位買賣契約之重要事項，被告竟未據實告知或進行調查，致使原告買受違法使用之具有瑕疵之停車位，被告仍有就居間契約之債務不履行之情形，以原告所買受非法增設之停車位，將來恐有受主管機關命令拆除之危險，目前亦已發生車庫前的馬路瓦斯漏氣，瓦斯管與電線管線復埋在同一地方，漏氣瓦斯沿著電線流入電線匯集的地下停車場入口的電氣箱並大量散發出來匯集在地下停車場入口，管委會怕發生氣爆還緊急張貼公告於地下停車場入口處，尚未完全修復，原告所購得之系爭停車位號因緊靠入口，更致原告充滿恐懼，
３、系爭停車位之市場交易價值應當低於一般正常之合法停車位，故原告雖享有建號41521之持分而得專用系爭停車位，惟在使用上仍欠缺通常交易所具備之效用及品質，構成瑕疵，原告因此受有損害，而原告購買系爭停車位並未單獨列出價格，若以前手購入時之交易價格為2,600,000元，並以所有權及使用權各佔該價值一半為計算，則原告購買系爭使用權有瑕疵之車位所受之損害即為130萬元。又縱認該損害係屬一般人心理因素而產生之「交易上貶值」，而非屬「技術性貶值」，惟不知情購得者，其所受之損害，係履行利益在交易上之嚴重貶損，而非實質上「回復原狀」之相關費用，因該等交易上之價值貶損，在市面上並無此類客觀行情存在時，則原告顯難再具體證明損害數額，尚請法院審酌一切情況，依所得心證定其數額。
４、一般消費者委由仲介業者處理買賣事宜，而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，本件兩造間既存有居間關係，被告以居間為業，自應就停車位之性質、範圍、限制等情狀，盡主動、積極之調查義務，並將調查結果告知原告，以確保其提供仲介服務無財產交易安全上之危險，而消費者購買之不動產是否有土地面積短少、停車位面積是否與同大樓其他停車位相當、停車位是否有違反建築技術規則等情事，均為影響消費者購買意願之重要指標，如購買之停車位屬於違法之停車位，將來恐有遭主管機關下令拆除或回復原狀之危險者，其價格自與一般合法停車位不同，而構成減價之情事，應為決定是否要購買不動產之重要判斷資訊，被告故意未向原告說明系爭二建號持分並非買賣標的範圍，復於買賣契約中載明系爭車位為「法定停車位」，造成原告買受市場客觀價值有所減損之瑕疵標的物，則被告提供之服務，顯難認已具備通常可合理期待之安全性，被告自應給付懲罰性賠償金。
二、被告則以：
（一）原告所主張未一併取得之系爭建號持分屬於獨立產權，並非另一獨立產權車位之共用部分，兩者並無主物與從物之關係，本無隨同一併移轉之可能與必要，由系爭二建號與停車位間無任何通道相接，與停車位之使用上無任何關連，系爭二建號之建物復有獨立進出口，與系爭停車位所在建物可分離等，即可知系爭二建號之持分與表彰系爭停車位之所有權者實得各自獨立移轉，以本件原告有完整取得系爭停車位之所有權及專用權，實無因欠缺系爭二建號持分而受有任何損害之問題。況且，系爭二建號持分既未約定於買賣契約中銷售，原告對此持分自無支付任何買賣價金，就此而言對原告並無造成任何損害。
（二）關於原告所提出系爭房地區分所有權人會議結論，係於95年11月10日原告已買受系爭房地後，擔任管理委員會一般委員後始做成之決議，被告對此並無所悉，尚難以做成在後之決議，謂被告先前之仲介行為有何不當，且依公寓大廈管理條例第4條：「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」之規定來看，該決議亦不產生任何之拘束力；同條第二項：「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」亦見此為分離不相關連之部分。
（三）原告所稱系爭停車位實屬增設停車位，並非法定停車位者，所謂「法定停車位」，係指依建築技術規則第59條、第59之1條、第59之2條的規定，按建築物所區分的用途，以及總樓地板面積達到一定標準最少所應設置的停車位，即為法定停車位，而所謂「增設停車位」，係指在法定停車位之外，建商或起造人自行增加規劃之停車位而言，兩者之區別，僅在於前者為依法律規定所必須具備之最低數量，後者為自行規劃增加，並不具強制性，以系爭建物於74年3月20日完工並於同年8月9日完成登記，依當時建築法規及土地登記規則規定，法定停車位已得由所有權人取得所有權狀登記而登記有獨立產權，系爭停車位即屬此類可獨立於建物之外單獨讓與移轉者，此由停車位具備獨立建號之所有權狀即可證明，該車位為系爭房地社區內其中僅
62 戶有車位者擁有，其餘住戶並未擁有此一獨立建號內之持分，於斯時該停車位所在建號之共有人成立分管協議對車位予以區分使用並製圖，被告之仲介人員帶領原告查看時，原告亦清楚知悉其所使用之車位位置、大小等資訊，系爭停車位不論屬法定停車位或增設停車位，均無礙原告使用停車空間，亦無礙其日後單獨轉讓之完整所有權權利，原告所主張短少之情形並不存在，其實未受有任何損害，且原告於購屋前業已充分瞭解系爭房地現狀，並親至地下室停車場瞭解其所購買停車位之位置為何，買賣契約亦清楚記載所移停車位之建號，其對「所購買者為何一停車位」，並無任何誤認，更無陷於錯誤之情事。
（四）原告於95年9月24日簽約時，系爭不動產買賣契約書上買賣不動產標的物標示中如實記載，並如土地、建物登記謄本上所載，勳依約定移轉予原告，而原告依民法第216條第1項所請求之損害賠償，其計算方法亦不足採，按系爭房地之買賣標的與對價既詳載於不動產買賣契約書中，以假設方式拆算土地與建物在本件房地之比例計算損失之部份並不適當，且系爭車位之面積約為50.58平方公尺，遠大於建築技術規則所需，被告接受訴外人蔡文欽之委託辦理銷售，復已將範圍明白詳述如不動產買賣契約書、不動產重要事項說明書，其後亦如數過戶登記與原告，原告並未有任何權利上之不妥或受損，其於現今仍得合法使用、收益、處分，亦可見系爭停車位實屬正常車位，原告應無任何損害可言；再依不動產估價技術規則第6條之規定，其日後是否產生交易損害本就於法令上因太多之經濟、物件等變數而無法確定、無從比較，且即便為相同物件，是否加以裝潢、屋況之維持、外在環境如交通之變遷、周邊變化等等因素所產生之綜合影響，如何主張其日後交易會受損害，或此損害可謂子虛烏有而本不存在，更遑論其獨立建號之獨立產權與其他充作會議室等用途之獨立建號產權本無權利與使用上之相關。
（五）被告並無故意不法侵害他人之權利，縱認本件被告存有過失，惟依民法第213條、第216條之規定，原告所稱有短少3/10,000而計算出被告應賠償507,321元者，原告實際上並無法證明有短少，而其所指服務報酬依上述之比例所應退還46,452元，因被告所收之服務報酬係因契約與居間關係而來，被告依內政部規範所製作不動產說明書已交付予原告、詳載於不動產買賣契約書上之買賣標的並已如數過戶且交付予原告合法、無任何權利與物之瑕疵的自由使用、收益、處分，原告所指『買不足』之理由復不足採，被告亦無須依比例計算退還服務報酬之問題，且無論為媒介居間或報告居間，均在使當事人訂立契約或使之知悉訂約之機會為其任務之完成要旨，被告既已履行，應無退還服務報酬之理。另原告主張得適用消費者保護法請求2倍懲罰性賠償金1,107,546元部分，亦無理由。並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請；如受不利之判決，並願供擔保請求免為假執行。
三、本件兩造並不爭執：
（一）原告為購買房屋，曾於95年6月7日經由被告居間仲介，於95年9月24日與訴外人蔡文欽簽訂買賣契約書，購買系爭坐落臺北市○○區○○段4小段第43地號土地之應有部分62/10000所有權，其上門牌號碼臺北市○○○路○段○○○○○號2樓（建號為同地段第41410，另包含公共設施部分之同地段第41521建號應有部分390/10000所有權），及地下停車場第10號停車位之應有部分所有權，約定總價款為18,320,000元，原告依約付清價款後，訴外人蔡文欽亦已依約移轉登記並交付系爭房地與原告。
（二）兩造間所約定原告應給付之居間報酬180,000元，原告已依約如數交付，而斯時被告所交付不動產狀況說明書後之訴外人蔡文欽所有之系爭土地登記謄本影本其他登記事項中，有載及訴外人蔡文欽斯時亦享有同地段建號41431、41521及系爭二建號之應有部分，而被告處理仲介事務時，並未特別告知原告所簽立買賣契約之標的範圍不包括系爭二建號持分。
（三）系爭停車位所在之該地下層樓，用途為防空避難室及停車場，並經獨立編定為同地段建號第41521號而辦理登記場，依使用執照記載劃設之平面停車位計46個，而系爭停車位並非使用執照所劃設之停車位，而係於91年10月30日經建號第41521之全體共有人成立分管契約而約定劃設之停車位之一，且其等自行劃設之位置及數量均與使用執照所載不同。
上情並有原告所提出系爭房地登記謄本、不動產狀況說明書暨後附土地、建物登記謄本、使用執照、中銀山莊地下室區分所有權人共同協議書等影本各一份為證，自堪信屬實。
四、而被告既以前詞置辯，則本件所應審究之爭點即為⑴原告自訴外人蔡文欽處所買入之標的範圍除系爭房地及系爭停車位所屬建號第41521號者外，其未同時購入系爭二建號持分一事，是否足致原告對系爭停車位之所有權及專用權遭減損或無法使用？被告未告知該情，是否已使原告受有其所指坐落基地應有部分權利價值短少之損害？⑵被告未告知系爭停車位與使用執照所載不同，是否係可歸責於被告之事由？其應否對原告負不完全給付之損害賠償責任？此損害額若干？⑶被告上開行為，是否得適用消費者保護法第7條、第51條規定，給付原告2倍之懲罰性賠償金？其金額若干？⑷被告上開行為，有無須依民法第188條規定，對原告負僱用人侵權行為損害賠償責任之問題？其金額若干？茲就上開爭點分述如下：
（一）原告雖未於簽立系爭房地之買賣契約時一併購得系爭二建號持分，此仍不妨原告對系爭停車位之所有權及專用權，自難認原告受有何購入基地價值短少之損害：
１、本件原告主張其未同時購得系爭二建物持分，致其對系爭停車位之所有權暨專用權不完整一節，已為被告所否認，而觀諸系爭停車位所載之停車場均位於獨立編定為建號第41521號之建物（門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號地下樓）內，原告所購入之主建物即同地段建號第41410號建物中，所登記之共同使用部分則不包括系爭停車位所在之建號第41521號，有各該建號之建物登記謄本及建物測量成果圖等影本各一份附卷可稽，原告對此亦不爭執，顯然系爭停車位所在部分已經單獨登記而並非原告所購入主建物之共用部分，由系爭停車位所在建物之第一次登記時間為74年8月9日，係在內政部於80年9月18日以臺內營字第8071337號函文限制法定停車位僅得登記為區分所有建物之共用部分，不另發給所有權狀前所登記，系爭停車位所在建物得經獨立編建號後發給登載為共有人之建物所有權狀，則只須取得系爭停車位所在建號第41521號建物之共有權，即屬享有系爭停車位之所有權；再者，關於該建號建物之使用情形，既曾於91年10月30日經全體共有人訂立分管契約，將該建物之特定部分區分為不同停車位後，再約定各該共有人所得專用之特定部分停車位，亦有原告所提出中銀山莊地下室區分所有權人共同協議書影本一份（即原證7，下稱系爭分管協議）在卷可按，該建物共有人既有就停車位之管理使用依民法第820條規定成立分管契約，而原告所購入之系爭停車位即為該分管契約所約定第10號車位之位置，原告既不爭執買入時已知悉該分管契約約定而屬善意受讓人，以該分管契約對該建號建物之全體共有人均有拘束力而論，原告自得對其他共有人主張已取得系爭停車位所在之建號第41521號建物該特定部分專用權，亦即原告經被告居間而成立買賣契約時，就所給付停車位價金之對價標的物即系爭停車位所在特定部分之共有及專用權，均為其所取得。
２、其次，訴外人蔡文欽與其訂立系爭買賣契約時，除原告已購入部分外，尚享有系爭二建號持分權利一節，固為兩造所不爭執，惟原告主張其若未享有系爭二建號持分權利，已涉及系爭停車位所有權暨專用權所表彰之土地持分短少，故其受有此土地持分短少之損害者，則為被告所否認，依民事訴訟法第277條前段關於當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任之規定，原告自應就此說明並證明之；然而，原告雖提出95年11月10日經該建物地下室區分所有權人會議之記錄影本一份中，有記載系爭停車位之所有權未完整移轉一事，但其亦稱系爭二建號建物之地下室，即為其所提出系爭分管協議書第二點之（一）中所指A、B棟地下室，該地下室用途為會議室，並不涉及約定為停車場使用之範圍，此由該分管協議書第二點之（一）中，亦有記載參與締約者（即訴外人王朝明）並非該二建物共有人之情況即可明，再參諸系爭停車位所在之建號第41521建物之共用部分，復僅包括建號第41522者，並不涉及系爭二建號，有建號第41521建物登記謄本一份在卷可考，均可見原告取得系爭二建號持分與否，要屬其因未共有系爭二建號建物，對各該建號建物得否專用之問題，與其依建號第41521號建物共有權及該建物共有人間之分管契約，得專用系爭停車位一事，並不相涉，至於原告所提出95年11月10日區分所有權人會議之記錄影本所載原告未取得完整車位所有權者，其依據為何並未見說明，且如前述，亦與各該建物用途及所登記共有之狀況不符，尚難據此謂原告確實有未取得系爭停車位之所有權暨專用權之事實。
３、又以，原告所指其未取得系爭二建物持分而受有土地持分短少之損害部分，以原告對系爭停車位之所有權僅係基於建物所有權而來，與停車位之建物所在基地之持分多寡絲毫無涉，本無原告所謂因其所有基地之持分短少而影響其對系爭停車位之所有權暨專用權等問題，而原告所指其實際所取得建物坐落基地之持分，較買賣契約約定者短少3/10,000者，觀諸該買賣契約之土地標示部中，記載其所購入之系爭土地應有部分所有權為62/10,000，而其實際上依約取得之該土地應有部分，就主建物即建號41410者所據之基地應有部分為46/10,000，就系爭停車位所在之建號第41521建物所涉之基地應有部分則為16/10,000，二者合計所取得之土地應有部分權利即為約定之62/10,000，有買賣契約書影本（原證2）及系爭土地登記謄本（原證3第2頁）各一份在卷可資對照，原告已取得之系爭土地應有部分並無短少，反而由原告所指短少土地3/10,000之計算說明，均係針對其未取得系爭二建號，該二建號應有部分權利所伴隨而來之基地應有部分其自亦未持有之狀況，顯然原告係認其買賣契約所購入之標的物尚包括系爭二建號之應有部分權利，但系爭二建號持分權利並非該買賣契約之標的物內容，有該買賣契約書影本一份附卷可查，如前述，更與該買賣契約所載主建物及系爭停車位所有權無關，原告所指受有土地持分短少之損害云云，實屬無稽。至於所指出賣人蔡文欽出賣前所享有之系爭土地登記謄本中，於其他登記事項欄有載明訴外人蔡文欽尚持有系爭二建物持分者，有該土地登記謄本影本一份附卷可稽，以訴外人蔡文欽所有之土地及其上之區分所有建物範圍，本得大於其同意出賣與原告者，此土地登記謄本之事項欄記載僅足以說明此情，系爭二建物持分係因訴外人蔡文欽不欲出賣而未列入買賣契約範圍，原告雖未取得但亦未就之計價給付，實無何原告因之受有土地短少損害可言，則原告主張被告斯時未告知其所購入標的物不包括系爭二建號持分一事，以此既無妨於原告所欲購入系爭停車位之所有權暨專用權，已難認係重要事項而屬被告依居間契約負有告知義務者，而原告所稱其因而受有價值507,321元之土地短少損害，謂被告應依債務不履行之規定對其負損害賠償責任者，更不足採認。
（二）被告於締約前雖未告知所購入系爭停車位與使用執照所載不同一事，尚難認係可歸責於被告，亦難認原告受有何損害：
１、次按，因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，而依民法第226條第1項關於給付不能之規定，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。本件原告復主張其所買入系爭停車位並非該建物之使用執照所劃設之位置者，且目前停車場實際存在之停車位數量為61個，亦多於使用執照所劃定之46個平面停車位，系爭停車位並非法定停車位性質，固有系爭分管協議書及使用執照影本各一份供核對屬實，被告對此亦不爭執，且被告基於居間人地位所提供原告與訴外人蔡文欽締約之買賣契約書中，係記載系爭停車位屬於法定停車位性質，亦有該買賣契約書影本一份在卷可按（參原證2第5頁），固足見被告就系爭停車位為法定停車位之記載，確有錯誤，但如前述，系爭停車位與一般建商擅自增設停車位後再出售者之不同處，在於系爭停車位係經所在建物全體共有人另以分管契約約定後所增設者，縱使系爭停車位非屬法定停車位，基於私權自治原則，該建物共有人本得自由對共有物之使用為約定，亦即依全體共有人所簽立系爭分管協議內容，原告實際上所取得之系爭停車位所有權暨專用權，尚不致因此記載與事實不符而得造成何損害。
２、再關於系爭停車位所在停車場有未依使用執照所載實際使用之部分，雖有因違反建築法第73條，遭主管機關依同法第91條第1項第1款規定，對停車場之全體共有人、使用人裁處罰鍰之風險，惟此屬於違章使用之問題，以訴外人蔡文欽並未提供使用執照等資料而有核對可能，被告居間時對系爭停車場之使用有無違反行政法規定等情是否足以查悉，本有疑問，且參諸同法第73條第2項亦有關於事後得申請變更使用執照，甚或依臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執照管理辦法第5條規定，只須不違反建築技術規則建築設計施工編第60條、第61條及第114條第2款第3目規定，亦可免辦理變更使用執照，顯然此違章風險並非不能去除，則縱使被告由系爭分管協議書之記載，應得查悉系爭停車位係使用執照申領後後所增設者，但於居間時對於該停車場之使用，是否必然仍存在前開違反建築法規定之情況，依民法第567條第1項前段所規定居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人之內容，亦須被告有知悉卻未告知之情形，始得謂被告有未依居間契約履行之行為，而原告既未能證明該停車場之共有人有何曾遭裁處行政罰鍰，或訴外人蔡文欽亦知悉並曾告知被告此情，在系爭停車位出售時係屬於有所在建物之應有部分所有權登記證明文件，實際使用情形亦屬出買人所專用之情況下，實難認被告基於仲介業者地位所得查悉之資料或自出賣人處所得之資訊中，係明知或可得知系爭停車位之使用有違反使用執照記載之情形，卻未據實告知原告；另原告所主張被告依居間契約應履行之義務中，尚包括代原告調閱系爭停車位之使用執照部分，復為被告所否認，原告對此亦不能證明之，實均不足認被告未能查知以告知原告系爭停車位未依使用執照使用一事，係可歸責於被告而有不完全給付之情形。況且，縱使被告有如原告所稱應查知而未查知系爭停車位違反使用執照記載而使用，且該停車場之目前使用狀態，因車道寬度等違反建築技術規則建築設計施工編第60條等規定，亦有遭行政裁處可能等情，但原告所主張損害之內容，則係謂系爭停車位之市價將較約定為低，但就此情是否足以造成價值較低及金額若干等情，並未據原告證明之，且若如其所稱系爭停車位因存在違章使用之情形，系爭停車位實際價值低於其所購入價格之損害，亦屬原告得依買賣契約向出賣人請求之問題，被告未能告知其此情，至多僅造成原告因此須與出賣人處理此糾紛時，增加勞費之費用負擔問題，原告執屬於買賣契約方加以擔保之購入物品價值有無較低之利益損害一事，謂即為被告未依居間契約履行查證告知義務所造成之損害，二者間亦顯無相當因果關係，其請求被告應對其負損害賠償責任，自非可採。
３、至於原告另指被告在買賣契約書所附之標的物現況說明書中，未告知原告該建物有住戶公約存在，並提出該契約節本影本一份（即原證12）為憑者，以其所提出被告締約前所交付之不動產狀況說明書影本（即原證1第6頁）中，就此事項已有記載該處有住戶公約存在，顯然被告於締約前亦曾告知住戶公約存在，縱使原告於買賣契約在該欄係登載為否，究係指無住戶公約或僅係說明出賣人未檢附住戶公約，尚有不明，且以被告事前曾有告知之狀況，亦難認其就此漏未告知，遑論此情有何足以對原告造成何損害，及其所稱此損害額應按一定比例退還其所交付被告之部分報酬款計算之依據等，均未見原告具體說明並證明之，其據此謂被告應賠償其46,452元，亦難認可採。
（三）被告上開行為，並無消費者保護法第7條、第51條規定之適用，其請求被告給付2倍之懲罰性賠償金，並無理由：又按，消費者保護法第7條係規定，從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，參諸該規定，既係以商品或服務有安全或衛生上之危險為責任要件，並致生損害於消費者或第三人之生命、身體、健康、或財產之結果，亦即，消費者因使用商品或接受服務而受有進一步固有利益之損害部分，方屬消費者保護法第7條規範之內容，若單純係商品或服務本身有瑕疵者，所導致價值或效用減損之經濟利益受損，商品或服務並無安全或衛生上危險之情形，自應適用民法一般債務不履行或瑕疵擔保責任規定即已足。本件姑不論如前述，本件原告所主張受有土地短少之損害，或系爭停車位實際價值低於市價之損害等，被告就此應負損害賠償責任者，已難認有據，且依其所主張受害者，亦屬於服務本身有瑕疵所導致價值減損之經濟利益受損，被告提供之服務並無任何安全或衛生上之危險存在，依前揭規定意旨說明，自難認被告所指之損害有消費者保護法第7條、第51條規定之適用，原告此部分主張，亦無理由。
（四）被告上開行為，亦難認有須依民法第184條第1項前段、第188條規定，對原告負僱用人侵權行為損害賠償責任之問題：
再按，民法第188條第1項前段固規定，受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，但依同法第184條第1項前段規定，仍須受僱人即行為人有因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，若僅屬於債權履行利益之受害，尚難認有民法第184條第1項前段規定之適用，且不法侵害他人權利之侵權行為，雖屬於所謂違法行為之一種，但債務不履行為債務人侵害債權之行為，因法律另有關於債務不履行之規定，關於侵權行為之規定，於債務不履行亦不適用之，最高法院亦著有43年台上字第752號判例意旨可資參照。而本件原告雖又主張被告上開未告知所購入買賣標的物不包括系爭二建號持分，及未查知系爭停車位有未依使用執照記載使用以告知原告等情，係故意不法侵害其權利，應依民法第184條第1項前段、第188條規定，對其負損害賠償責任者，如前述規定意旨說明，被告縱有原告所指故意不告知或未查證之行為，亦僅屬債務不履行之問題，且原告所指受損害之土地短少價值之損失或溢付居間報酬等，亦屬其純粹之經濟上損失，亦不得依民法第184條第1項前段規定對被告為請求。況且，關於原告主張所受短少土地價值之損害者，如前述，其經被告居間而向訴外人蔡文欽所購買之標的物範圍，既不包括系爭二建號持分，則因系爭二建物持分所伴隨而來之基地權利自亦非被告居間之該買賣契約中，原告得據之取得之利益，其因而未取得，自無受損害可言；另原告所指系爭停車位或有因違反建築法等行政規定而有價值減損者，如前述，原告並不能舉證以實其說，且縱有此價值減損之可能，亦屬其與訴外人蔡文欽間買賣契約所擔保之範圍，仍非其與被告居間契約所擔保之利益，其與被告居間契約所擔保之履行利益，僅屬原告得與他人成立買賣契約以購得其所願意購買之物品，並非謂屬於居間人地位之被告亦須與出賣人負相同之物品價值擔保責任，是原告此部分主張之損害內容，亦與其所主張被告未依居間契約善加查證履行之行為間，並無因果關係存在，是原告請求被告賠償此部分損害，仍無理由。
五、從而，原告基於被告間居間契約之法律關係，依民法關於債務不履行、僱用人侵權行為，及消費者保護法第7條、51條等規定，請求被告給付其53,773元、1,107,546元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦因而失所附麗，亦不應准許之。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 5 月 22 日
民事第五庭 法 官 林麗真以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 5 月 22 日
書記官 李承翰