臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第4693號原 告 林國彥（即祭祀公業林永利管理人）訴訟代理人 甲○○被 告 乙○○上列當事人間請求調整租金等事件，本院於民國96年10月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟元。
被告就坐落臺北市○○區○○段二小段五一四之五地號土地租賃權之應付年租金，應自九十七年一月一日起調整為依如附表所示被告占用比例，按該土地當年度申報地價百分之六計算。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠原告為臺北市○○區○○段二小段514-5 地號土地所有權人
，被告乙○○所有應有部分1/2 之建物（門牌號碼：臺北市○○○路4 段136 巷6 弄31號）坐落其上，並與原告約定承租系爭土地以為上述建物之基地使用。兩造雖無簽立書面租賃契約，惟口頭約定被告應於每年年初給付當年度之租金，被告亦依約每年給付租金新臺幣（下同）7000元，多年均未調整。然因近年地價上漲甚多，原告每年應納之地價稅即近
5 萬元，所收取之租金尚不足地價稅之一半（即被告部分每年7000元，其餘建物共有人吳玉女每年3500元、許人祝每年6500元），如不予調整，顯失情理之平。
㈡原告因此將上情通知被告，詎被告表示反對，並拒付95、96
年度之租金共計1 萬4000元，為此依民法第四百四十條第一項規定，給付95、96年度租金；再者，系爭房地雖於巷道內，惟位於公館商圈旁，近公館捷運站、台灣大學，交通便利，生活機能良好，併依土地法第九十七條、第一百零五條之規定，按被告占用土地之比例，請求自97年度起調整租金為當年度申報地價百分之6 ，應屬合理。
三、證據：提出地籍圖謄本、被告占用情況簡圖、土地登記謄本、現場照片、地價稅繳款書為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：㈠調整租金除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌承租人利用
基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定關於都市土地租金計價，並非全然以百分之10為計算基準。系爭房屋自日據時代即已建造完成，屋齡已7 、80年，被告係於94年5 月4 日向前手林魏螺承買，且僅持有1/2持分，用以自家居住使用，並未作出租使用。至系爭房屋之共有人吳玉女、許人祝則均將其等使用部分，轉而出租他人使用，享有房屋租金收入，因此方分別同意原告調整後續之租金基準。
㈡原告將二樓未占用土地之雨遮亦計入計算基準，並不合理。
此外，原告以年息百分之6 之比例請求調整地租部分，顯然超過原告應付之地價稅額。且致被告每年應付高達13餘萬元之高額租金，被告無力負擔，僅能同意支付每年1 萬元之租金。
。
三、證據：提出買賣所有權移轉契約書、印鑑證明、房屋價金收據為證。
丙、本院依聲請勘驗現場，並囑託古亭地政事務所派員實施測量並繪製複丈成果圖。
理 由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一款、第三款、第二項分別定有明文。原告起訴請求「被告應給付原告7000元及自起訴狀繕本送達翌日起按年利率5％ 計算之利息，及自97年度起，按其占用土地之比例，調整租金為當年度申報地價百分之6 計算」，嗣於96年10月4 日具狀擴張訴之聲明為「被告應給付原告95年度租金7000元，及自96年度起按其占用土地之比例，調整租金為當年度申報地價百分之
6 計算」，再於96年10月15日當庭表示訴之聲明為「被告應給付原告95、96年度租金共1 萬4000元，及自97年度起，按其占用土地之比例，調整租金為當年度申報地價百分之6 計算」，所為核屬擴張（租金部分）、減縮（利息部分）應受判決判決事項之聲明，且被告就此並無異議而為本案之言詞辯論。故原告所為前開變更應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張其為臺北市○○區○○段二小段514-5 地號土地所有權人，被告所有應有部分1/2 之系爭建物坐落其上，並與原告約定承租系爭土地以為上述建物之基地使用，租金應於每年年初給付，被告亦依約每年給付租金7000元；嗣因地價上漲，所收取之租金總額尚不足地價稅之一半，乃通知被告調整租金，詎被告表示反對，且未付95、96年度之租金共計
1 萬4000元等情，為被告所同陳，並有地籍圖謄本、土地登記謄本、現場照片、地價稅繳款書、買賣所有權移轉契約書及古亭地政事務所繪製之複丈成果圖為證，堪信為實在。而按：
㈠承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百三十九條定有
明文。本件被告於96年9 月17日言詞辯論時，自認並未依約給付95、96年度租金各7000元，從而，原告請求被告給付租金共計1 萬4000元，洵無不合。
㈡至原告主張租金應自97年度起予以調整，則經被告以上詞置
辯。從而，本件爭點厥為本件租金可否調整？如可，調整租金依當年度申報地價百分之6 是否合理？
二、按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項定有明文。次按民法第四百四十二條亦規定：租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。查，本件建物屋前係羅斯福路4 段136 巷
6 弄，而136 巷交叉口即為東南亞戲院，至屋後196 巷15衖之巷底對面則係台電大樓，有本院勘驗測量筆錄及照片可按，所處係公館、台大商圈，商業活動熱絡，鄰近並有捷運站、公車停靠站，交通便利，系爭土地之經濟價值及被告利用系爭土地所受利益，確有變動，而屬上述情事變更之情事。兼查原告就其所有臺北市○○區○○段二小段514-5 地號土地，每年原定收取租金僅1 萬7000元（即含被告每年7000元，其餘建物共有人吳玉女每年3500元、許人祝每年6500元），惟應付之地價91年至94年均為4 萬7459元、95年度亦達2萬8476元，有地價稅課稅土地清單可稽；而以本件建物所占土地面積比例達94/105，有複丈成果圖在卷足按，詎租金總額尚不足繳付地價稅，如不予調整，確有顯失公平之情。從而，原告主張與被告間之基地租賃，原約定租金7000元，業因基地周邊環境，工商及交通繁榮之程度，有所變更，致租金依原約定金額計算顯失公平，請求調整租金，尚無不合。再按臺北市政府等公家機關，向來對無權占用不動產請求相當於不當得利之租金，均以被占用基地之公告地價年利率百分之5 計算，足見一般而言按百分之5 計算乃偏低而較不易滋生疑義之方式；然本件土地所處位置甚為繁榮，堪認被告利用系爭土地建築房屋使用所獲經濟價值及所受利益甚高，業經本院敘明在前，是綜合上情，另復考量系爭建物屋齡已久等情，乃認原告主張本件依被告占用比例（即94/105《平方公尺》×1/2 《應有部分》），按當年度申報地價百分之
6 計算地租，尚屬合理，應予准許。
三、至被告抗辯其屋係供自住，未出租他人云云，實無礙其受有相當於租金之利益，尚無從遽為其有利之認定。此外，系爭建物面積91㎡、雨遮3㎡ ，有複丈成果圖足稽，而雨遮乃助建物之效用，性質上屬從物，自應列入被告占用本件土地面積之計算，被告抗辯應予扣除云云，難謂可採，均附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 31 日
民事第四庭 法 官 王幸華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 10 月 31 日
書記官 江虹儀附表：
被告占用比例：94/105（平方公尺）×1/2（應有部分）