臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第5250號原 告 乙○○
甲○○共 同訴訟代理人 丙○○
周滄賢律師被 告 戊○○訴訟代理人 張曼隆律師複 代理 人 徐家福律師上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國96年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段二小段五三０、五三三地號土地上建號三五一四建物（即門牌號碼臺北市○○區○○街二段七三號二樓之十二）房屋騰空返還原告。
被告遷讓前開房屋之履行期間為叁個月。
被告應給付原告新臺幣捌仟元，及自民國九十六年五月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國九十六年七月一日起至騰空返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾肆萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣壹佰零肆萬元為原告預供擔保，而免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國96年3 月15日經本院95年度執字第4402
2 號強制執行事件，得標買受坐落臺北市○○區○○段2 小段530 、533 地號土地及其上3514號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○街2 段73號2 樓之12），並於96年3 月25日取得系爭房屋權利移轉證書，辦妥所有權移轉登記。雖上開執行事件拍賣公告所載使用情形為「據警局查報建物由現住人戊○○（即被告）自93年8 月間起，以每月新臺幣（下同）8000元承租，惟未定租約」，惟依民法第425 條第2 項後段，被告應不得向伊主張租賃契約繼續存在；又被告本擁有與系爭房屋同樓層之臺北市○○街○ 段○○號2 樓之1 房屋，於
95 年8月17日始另行移轉第三人丁勝輝，被告捨自有房屋不住，反而向訴外人己○○購屋，嗣轉為租屋，被告既無實際居住之事實，兩者間之租約及買賣契約應屬通謀虛偽而無效，被告與系爭房屋前所有權人己○○並無租賃關係存在，即無買賣不破租賃之適用；退步言，該租賃關係發生於設定抵押權之後，執行法院得依強制執行法第98條第2 項除去之，殊無由拍定人承受之理；倘被告認伊應承受上開租賃關係，因被告自伊取得所有權後，即未給付租金，屢經催告，仍未給付，並以起訴狀繕本送達作為終止租約之意思表示。被告既無權占有系爭房屋，依社會通念，可獲得相當於租金之利益，致伊受有損害，爰依所有權及不當得利法律關係，請求被告返還系爭房屋及相當於租金之不當得利等語。併聲明：㈠如主文第1 、3 項所示。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於93年8 月8 日與訴外人即原屋主己○○簽訂租賃契約，以每月租金8000元承租系爭房屋，雙方約定租賃期間為1 年，嗣租賃契約屆期，伊出於繼續承租意思，按月給付租金8000元予己○○，上開租約之房租受付款明細欄並詳細記載自94年8 月7 日起至96年4 月7 日止支付租金之事實，應認伊與訴外人己○○已成立定期租賃契約；又上開租賃期間，訴外人己○○於95年7 月20日將系爭房屋以120 萬元出售予伊，伊並支付40萬元定金，詎訴外人己○○在外積欠債務，系爭房屋於95年9 月17日經法院查封，訴外人己○○無力償還定金，乃同意將已收受之定金轉為抵繳租金，由伊繼續承租使用系爭房屋，更於96年3 月1 日補訂書面租賃契約，約明租賃期限自95年8 月8 日起至99年10月7 日止，本件伊與訴外人己○○間租賃關係始於93年8 月8 日，原告於96年3 月25日辦妥所有權移轉登記成為系爭房屋所有權人，依民法第425 條第1 項，其租賃契約應繼續對原告存在，且該租賃契約並非不定期租賃契約，租賃期限復未逾5 年，即使未經公證，仍可適用買賣不破租賃原則，是被告繼續占有租賃物並非無權占有等語置辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠訴外人己○○於94年7 月28日將系爭房地設定最高限額抵押權予上海匯豐銀行。
㈡本院95年9 月20日北院錦95執黃字第44022 號函查封系爭房地，經建成地政事務所於95年9 月21日辦峻登記。
㈢本院95年12月18日及96年2月13日北院錦95執黃字第44022號
拍賣公告，就系爭房屋使用現況均記載：「據警局查報建物由現住人戊○○自93年8月間起，以每月8000元承租，惟未定租約。不點交」等詞。
㈣原告於96年3月15日經由本院95年度執字第44022號強制執行
事件，以173萬1100元得標買受系爭房地，於96年3月25日取得權利移轉證書，辦妥所有權移轉登記。
㈤原告於96年3 月30日、96年4 月27日以存證信函分別通知被
告應返還系爭房屋、催告給付租金，嗣於96年5 月2 日起訴請求返還系爭房地。
四、本件爭點如下：㈠本件有無民法第425條第1項買賣不破租賃原則適用？㈡原告請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？㈢原告可否終止租約，請求返還系爭房地？
五、法院之判斷；㈠就爭點一部份：
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件原告所有系爭房屋現為被告占用，被告抗辯：其前向系爭房屋之所有權人己○○承租，租賃期間自93年8 月至94年8 月，嗣雙方口頭約定繼續承租，每月租金8000元，不定期給付租金，已付至96年4 月7 日，復因己○○積欠40萬元未還，遂以上開債務抵償租金，並於96年3 月1 日補訂租約，租期自95年8 月
8 日至99年10月7 日止云云，固據提出房屋租賃契約書2 份、定金收據及存摺影本為憑（見本院卷第11至17頁、第23頁、第28至31頁、第134 頁）。惟為原告所否認，則被告應就其占用系爭土地有租賃關係之正當權源負舉證之責。
⒉被告抗辯：訴外人己○○將系爭房屋出租等情，固提出租賃
契約及定金收據，證人己○○亦附合被告證稱：「自93年8月起將系爭房屋出租被告居住至94年8 月7 日，租期屆滿並未重新簽訂書面契約，僅口頭承諾續租，沒有講租期，後來才補簽1 份租賃契約」云云（見本院卷第126 頁反面至第
127 頁），然為原告所否認，被告與證人己○○曾有夫妻關係，雙方於87年8 月24日離婚，被告原住臺北市○○街○ 段○○號6 樓，經臺北市萬華區第一戶政事務所於96年3 月16日核准逕為住址變更登記至萬華區第一戶政事務所；被告於85年5 月4 日購入與系爭房屋所在大樓同樓層之臺北市○○區○○街2 段73號2 樓之1 房屋（建號○○區○○段○○○○號），嗣於95年8 月17日出售第三人丁勝輝各節，有戶籍謄本、建成地政─跨所查詢資料可佐（見本院卷第54頁、第76至77頁），復為被告所不爭執，應信屬實，則被告何需捨自有房屋不住，卻向前夫承租系爭房屋居住；況證人己○○曾於94年4 月30日與訴外人丁○○就系爭房屋簽署房屋租賃契約書，租賃期間從94年5 月1 日至95年5 月1 日，有該契約書為憑（見本院卷第80至84頁），且經本院調閱95年度執字第44022 號拍賣抵押物執行卷附該契約書查閱屬實，系爭房屋既已出租他人使用，被告如何使用系爭房屋，質以證人己○○雖稱：「曾向地下錢莊借錢，要我簽租賃契約書作為保障，並無實際租賃之意，也無租賃行為」（見本院卷第126 頁反面），惟稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約（民法第421 條第1 項參照），除以租金抵償債務外，並無擔保債務清償功能，則證人己○○上開證述是否屬實，茲有疑慮。
⒊又被告辯稱：己○○於95年7 月20日將系爭房屋以120 萬元
出售，並已支付定金40萬元云云，然被告所提出之存摺影本充其量僅能證明被告於95年7 月3 日及同年7 月18日各提領
30 萬 元、11萬5000元，不能證明該2 筆款項係用於支付購屋40萬元定金之用，且依卷附訂金收據所載證人己○○係於95年7 月20日始收受該筆40萬元定金，若被告確有給付40萬元定金，衡情僅需於約定交付定金當日或數日前一次提領即可，何需於交付定金前10餘日即提領30萬元，且區分2 次提領，實屬異常，況上開訂金收據載明：「…雙方另行約定時間委請有執照之地政士（代書）簽約」等詞，倘被告與證人己○○真有買賣系爭房屋合意，己○○復因經濟狀況不佳需款孔急，豈會延宕2 月，迄95年9 月20日系爭房屋遭查封前，仍未完成交付尾款並辦妥所有權移轉登記，是上開存摺影本及定金收據亦難作為己○○確有收受被告40萬元定金之認定。再者，被告雖抗辯：其自93年8 月8 日起至94年8 月7日止向己○○承租系爭房屋，嗣租約屆期，仍出於繼續承租系爭房屋之意按月給付8000元租金，並提出房租受付款明細欄詳載自94年8 月7 日起至96年4 月7 日止己○○按月收取租金8000元之紀錄，己○○復因系爭房屋遭查封而未能返還40萬元定金，雙方約明以租金抵償債務，倘若被告所辯為真，何以將己○○積欠應返還之40萬元據以抵充租金之始期訂為95年8 月8 日，而非接續從96年5 月起算，遑論如此計算等同己○○自95年8 月8 日至96年4 月7 日之期間，每月受領2 次租金，顯悖於常情，是被告上開抗辯，非無可疑。⒋雖本院民事執行處為查知系爭房屋使用情形，函請臺北市政
府萬華分局派員按址查覆結果略以：系爭房屋現住人為被告，指稱該房屋係於93年8 月間向所有權人己○○以8000元承租迄今惟均未訂定契約等語，本院95年12月18日及96年2 月13日北院錦95執黃字第44022 號拍賣公告並依上開查訪結果，在系爭房屋拍賣公告房屋使用現況載明：「據警局查報建物由現住人戊○○自93年8 月間起，以每月8000元承租，惟未定租約。不點交」等詞，此有臺北市政府警察局萬華分局95年10月13日北市警萬分刑字第09541080900 號函及拍賣公告可憑（見本院卷第15至16頁、第85頁），並經本院調閱上開執行卷宗核閱屬實，被告亦辯稱：確有實際居住系爭房屋云云，並提出本院執行處執行（調查）筆錄、各金融機構、保險公司及電信公司寄交信函為憑（見本院卷第19至20 頁、第35至47頁）。惟查：上開警局函文僅能證明警員查訪當日被告確有出現上址並主張與系爭房屋所有權人己○○有租賃關係，且拍賣公告係循警上開查訪結果，作為執行法院進行拍賣是否點交系爭房屋點交之依據，從形式認定被告就系爭房屋主張與訴外人有租賃關係存在，並非從實體上確認被告與訴外人己○○間就系爭房屋存在租賃關係，尚難驟認被告確有實際居住之事實；又系爭房屋經訴外人香港商香港上海匯豐商業銀行股份有限公司於95年9 月14日聲請強制執行後，經執行書記官督同執達員於95年9 月27日製作查封筆錄記載：「…現場為西門大亨大樓，據蔡姓警衛先生稱，2F之12自今年2 月起就欠繳管理費至今，現無人居住，久按門鈴無人回應」（見本院卷第24至25頁），系爭大樓警衛工作地點即在系爭房屋所在大樓，且經常與大樓住戶接觸，應較管區員警更瞭解系爭房屋實際居住使用情況；微論依原告提出系爭房屋用水情形，於95年7 月至8 月實用度數為0 度，95年9 月至同年10月為2 度，95年11月至96年2 月為0 度，96年3 月至4 月為2 度，96年5 月至6 月為3 度，96年7 月至
8 月為2 度，有臺北自來水事業處用戶繳費（水費）基本明細資料可稽（見本院卷第102 頁），益徵被告並無實際居住系爭房屋之事實；被告雖提出95年8 月及96年8 月份各414元721 元之電費收據與相關洗衣費收據，佐證其用水量雖少但確有居住之事實（見本院卷第112 至113 頁、第114 至
117 頁），惟家庭用水並非侷限洗衣，舉凡盥洗、浴廁、煮飯、飲用及清掃等，在在需要一定用水，是上開洗衣單據不足作為被告用水甚少之佐憑；而上開電費充其量僅能證明系爭房屋在95年7 至8 月及96年7 至8 月有人用電之事實，且經本院至系爭房屋現場勘驗，被告自稱系爭房屋並無再出租或供他人使用，屋內有床、冰箱、微波爐、洗衣機、電視機等傢俱，有勘驗筆錄可參（見本院卷第138 至139 頁），並有照片為證（見本院卷第142 至143 頁），以當時夏季一般用電高峰，查封後96年7 至8 月系爭房屋之用電量遠高於查封前95年7 至8 月之用電量，且對照系爭房屋於查封前之95年7 至8 月份用水情形為0 度，倘被告於系爭房屋查封前真有實際居住系爭房屋，豈會僅用電而不用水，可見系爭房屋係查封後始有人進住，則被告上開所辯，不足採信。
⒌末按通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1 項之規定當然無
效，而民法第425 條第1 項買賣不破租賃之適用，應以租賃關係確實存在為前提。本件被告於系爭房屋查封前既無實際居住之事實，難認其與訴外人己○○確有締結租賃關係之真意，原告主張被告與訴外人己○○通謀虛偽意思表示，應屬可取。被告與訴外人己○○間締結租賃契約之意思表示既屬無效，則被告抗辯：訴外人己○○基於租賃關係將系爭房屋交付被告占有中，系爭房屋始遭法院拍賣，應有民法第425條第1 項之適用云云，殊無可取。
㈡就爭點二部份：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767 條前段定有明文。本件被告與系爭房屋前手己○○間之租約，既係雙方通謀虛偽意思表示，自屬無效，而無民法第425 條第1 項買賣不破租賃原則之適用，從而被告於原告取得系爭房地所有有權後，仍占有系爭房屋，對原告而言即屬無權占有。而無權占用他人之物，自占有人方面，依社會通念可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1675號判例參照）。
⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息百分之十為限。土地法第97條規定之土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。土地法第97條、土地法施行法第25條分別定有明文。而土地法第148 條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地及建築物申報價額，即指該土地之申報地價、建築物為地政機關估定之價額而言。另爭房屋位於臺北市○○區○○街2 段與昆明街交界口附近，交通便捷，系爭房屋類型屬樓高12層住宅大樓之第2 層套房住宅，屋齡約11年，全天候警衛管理，外觀及維護狀況尚稱完好，有育德國際不動產估價師事務所製作之鑑定報告附本院調閱上開執行卷內可考，茲審酌系爭房屋所在位置、工商業繁榮程度，與被告利用系爭房屋之經濟價值，系爭房屋拍賣底價166 萬元，原告以173萬1100元得標買受，亦有不動產權利移轉證書可參（見北簡卷第11至12頁），原告請求被告給付系爭房地每月相當於租金之不當得利8000元，應未逾越土地及其建築物申報總價年息百分之十，應屬合理。
㈢本件被告與系爭房屋前所有權人己○○間既不存在租賃關係
，兩造間更無租賃關係，原告自無終止租約可言，本院即無庸再就審究原告可否終止租約請求被告返還系爭房屋，附此敘明。
六、綜上所述，原告本於民法第767 條及民法第179 條規定，請求被告自系爭房屋遷出並返還原告，及請求被告給付8000元及自起訴狀繕本送達翌日即96年5 月9 日起（見北簡卷第24頁送達證書）至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自96年7 月1 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付8000元，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396 條第1 項定有明文。本件被告占用系爭房屋固屬無據，惟審酌被告返還房屋非立時可就，需有稍長之時間始克履行等情，就有關其返還房屋部分，爰酌定其履行期間為3 個月，併此敘明。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390 條第2 項、第392 條第2 項、第396 條第1 項，判決如
主文。中 華 民 國 96 年 12 月 21 日
民事第五庭 法 官 胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 12 月 21 日
書記官 曾寶生