臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第5675號原 告 甲○○訴訟代理人 李振燦律師複 代理人 陳志誠律師
陳豪杉律師被 告 安泰商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○被 告 丙○○前列 2人共同訴訟代理 游孟輝律師人上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國96年12月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○應給付原告新台幣貳佰零肆萬陸仟零捌拾肆元，及自民國九十六年七月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之四十六，餘由原告負擔。
本判決第一項所命給付，於原告以新台幣陸拾捌萬元為被告丙○○供擔保後，得假執行；但被告丙○○如以新台幣貳佰零肆萬陸仟零捌拾肆元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）伊為坐落臺北市○○區○○段2 小段137 地號土地（以下稱系爭土地）所有人，系爭土地面積41平方公尺，伊之持分比例為全部。伊於77年10月9 日與訴外人新偕中建設股份有限公司（以下稱新偕中公司）簽訂「合作興建大廈契約書」（以下稱系爭合建契約），伊並與訴外人李慶鐘等人出具土地使用權同意書，嗣伊與李慶鐘簽訂補充條款，合意由訴外人李慶鐘承受前開合建契約新偕中公司之地位，負責規劃、設計、領照及建築合建大廈之工程。後李慶鐘向臺北市政府申請使用執照，因建物與執照不符而未獲核准，致遲遲無法交屋予伊，後系爭房屋更遭李慶鐘之債權人東怡營造工程股份有限公司（以下稱東怡營造公司）聲請查封、拍賣，強制執行系爭建物，由被告丙○○於86年8 月6 日拍定得標，伊乃以存證信函向李慶鐘為解除合建契約之意思表示。
（二）被告安泰商業銀行股份有限公司（以下稱安泰銀行）為坐落臺北市○○○路○ 段○○號地下1 至3 樓及地上1 至11樓建物（以下稱系爭建物）之信託登記名義人，被告丙○○則為委託人，系爭建物所坐落之土地包括系爭土地全部。系爭建物占有系爭土地並無合法之權源，伊自得請求被告給付相當於租金之不當得利，而系爭土地經泛亞不動產估價師事務所鑑價結果，其年租金為每年新台幣（下同）4,481,614 元，是伊請求被告給付自起訴日起前1 年相當於租金之利益即4,481,614 元，於法洵屬有據。而被告安泰銀行、丙○○就占有系爭土地分別為直接占有人與間接占有人，並就上開相當於租金之利益，對伊負有不真正連帶之返還義務，故如有一人已為給付，另一人於同額範圍內即免為給付義務，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告安泰銀行應給付原告4,491,614 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。⒉被告丙○○應給付原告4,491,614 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
⒊被告安泰銀行、丙○○如有1 人已為給付，另1 人於給付範圍內免給付義務。⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則略以：
（一）坐落於臺北市○○區○○段2 小段131 、132 、132-1 、
133、134 、135 、136 、137 、138-3 、138-4 地號等10筆土地上之系爭建物，係本院民事執行處85年度執字第4876號拍賣抵押物強制執行事件，於86年8 月6 日進行拍賣時，由被告丙○○以151,115,000 元拍定得標，本院民事執行處並於94年11月間核發不動產權利移轉證書及囑託塗銷建物查封登記，而被告丙○○隨即向臺北市政府都市發展局申請核發使用執照，而於95年11月間取得系爭建物使用執照，完成建物保存登記在案，並於96年5 月15日信託登記予被告安泰銀行。
（二）原告於合建之初，曾於79年3 月21日與訴外人李慶鐘、邱創池、劉醒名等人各別出具土地使用權同意書，載明同意原告、李慶鐘、邱創池、劉醒名在系爭土地上興建房屋，其4 人復為該欲興建房屋之起造人；嗣原告又出具被證9號之土地使用權同意書供作申請系爭建物建築執照之用，足認伊等在系爭建物可堪使用之期限內，均得合法坐落於原告所有系爭土地上，並非無權占有；且因伊等並非合建契約之當事人，原告縱有對訴外人李慶鐘發函主張解除合建契約，但其解除合建契約之意思表示效力不及於伊等，系爭建物仍屬有權占有原告所有之系爭土地，而非無法律上之原因。
（三）依土地法第105 條準用同法第97條之規定，土地租金以不超過該土地申報價額年息10% 為限，原告主張系爭土地權利之年租金為4,481,614 元，與前開規定相違等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於77年10月9 日與訴外人新偕中公司簽訂系爭合建契約，原告並出具土地使用權同意書，嗣原告與訴外人李慶鐘簽訂補充條款，合意由訴外人李慶鐘承受前開合建契約新偕中公司之地位，負責規劃、設計、領照及建築合建大廈之工程。
（二）訴外人李慶鐘之債權人東怡營造公司聲請查封、拍賣系爭建物，由被告丙○○於86年8 月6 日以151,115,000 元拍定得標。
（三）被告丙○○於96年5 月15日將系爭建物信託登記予被告安泰銀行。
四、本件之爭點為：
（一）被告占有使用系爭土地是否構成不當得利？
（二）若是，則原告請求之不當得利金額是否合理？
五、本院得心證之理由：
（一）關於被告占有使用系爭土地是否構成不當得利之部分：⒈按地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無不
以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得「無償使用」土地？則應以合建契約之約定為斷。倘地主預期將於合建房屋「出售或處分」後獲得土地之對價或利益，應認其原出具交予建商之土地使用權同意書，至合建房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，該取得使用合建房屋權利之人，如未再取得使用坐落基地之合法權利，即難謂非「無法律上原因而受利益」（參照最高法院93年度台上字第577 號判決意旨）。
⒉本件原告與訴外人新偕中公司於77年10月9 日曾簽訂系爭
合建契約，其中第1 條、第2 條、第7 條約明由原告提供系爭土地，新偕中公司則負責規劃、設計、領照及建築建物所需之資金，興建完成後由原告分得地面第壹層面積18.4 坪 ，地面第拾層面積61.89 坪，地下第貳參層車位乙個（第1 號車位），另附屬乙個車位（但以公開銷售價折讓予新偕中公司），其條件須以地下一層做商場使用，否則此附屬車位不賣與新偕中公司，有該契約書在卷可按（見本院卷第100 頁至114 頁），顯見原告與新偕中公司簽訂系爭合建契約，並出具土地使用權同意書使新偕中公司享有無償使用系爭土地以興建房屋之權利，其目的在於將來合建之系爭房屋興建完成並出售或處分後，可獲得前開之利益，俟由訴外人李慶鐘承受系爭合建契約新偕中公司之地位，負責規劃、設計、領照及建築合建大廈之工程，嗣系爭建物興建完成後，李慶鐘之債權人東怡營造公司聲請查封、拍賣該建物，由被告丙○○拍定得標，則揆諸前開說明，應認原告原出具之土地使用權同意書，至系爭房屋建造完成將所有權移轉登記或交付取得人時，已失其同意之效力，而被告丙○○既未舉證證明其於拍得系爭建物後，有另行取得使用坐落基地之合法權利，即難謂非「無法律上原因而受利益」，是原告依不當得利之規定請求被告丙○○給付相當於租金之利益，即有理由。
⒊至被告丙○○於拍得系爭建物後，雖於96年5 月15日將之
信託登記予被告安泰銀行，然縱使被告安泰銀行因此而占有使用系爭建物及土地，乃基於其與被告丙○○間之信託契約關係而占有使用，其與被告丙○○間之信託契約既仍有效存在，自非無法律上原因，是原告基於不當得利之法律關係請求被告安泰銀行給付相當於租金之利益，為無理由，不能准許。
（二）原告請求之不當得利金額是否合理之部分：⒈按建築房屋之基地租金，以不超過該土地申報價額年息百
分之十為限，土地法第105 條準用同法第97條固定有明文。惟城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，此有最高法院94年度第2 次民事庭會議決議、最高法院95年度台上字第13
8 號判決意旨可資參照。同理，若係城市地方供營業用之土地，承租人亦得以營商而享受商業上之特殊利益，其租金自亦應不受土地法第97條規定之限制，方為合理。
⒉查系爭建物之主要用途為一般零售業，有建物第二類謄本
在卷可稽（見本院卷第11頁至22頁），顯見系爭土地係供營業用之土地。而系爭土地位於大安區，北側距SOGO百貨公司忠孝館及微風廣場購物中心分別約50及450 公尺，東北○○○區○○街、頂好廣場及頂好名店城分別約100 、
200 及350 公尺，西側距SOGO百貨公司復興館約150 公尺，鄰近SOGO商圈；縱向幹道主要有復興南路、敦化南路，橫向道路主要有忠孝東路、仁愛路，區域內於忠孝東路及復興南路上普設聯營公車停車站，東北側距捷運板南線忠孝復興站3 號出口約20公尺、西側距捷運板南線忠孝復興站2 號出口約150 公尺等情，此有泛亞不動產估價師事務所出具之估價報告書可佐，是系爭土地附近之商業景象十分繁榮，交通亦至為便利，本院斟酌系爭土地之使用情形、附近環境及繁榮程度，認本件應以按系爭土地申報地價之年息20% 計算相當於租金之不當得利為適當。而系爭土地93年1 月之申報地價為每平方公尺249,522.4 元，此有土地登記第二類謄本在卷可按（見本院卷第9 頁），而系爭土地遭占用之面積為41平方公尺，依此計算被告丙○○於起訴日前1 年之不當得利數額為2,046,084 元（計算式：249, 522.4×41×20% ＝2,046, 084元，元以下四捨五入）。至原告雖提出鑑價文件1 份為證（見本院卷第23、24頁），主張系爭土地權利之年租金為4,481,614 元，惟證人即出具該鑑價文件之泛亞不動產估價師事務所所長丁○○證稱：該文件並非正式的報告書，只是試算，第1 點關於整棟大樓之租金依據是採用比較法來計算，伊是蒐集市場上其他相近似標的之價格進行比價等語（見本院卷第
141 頁正面），而前開試算文件是依基地素地單價、建物營造單價等為依據計算出土地權利價值比率，再以整棟大樓租金乘以土地權利價值比率及系爭土地所有權比率得出4,481,614 元之價額，惟該試算報告並未詳列基地素地單價、建物營造單價之計算過程，亦未檢附所謂市場上其他相近似標的之價格之證明，是前開試算報告尚不足為憑，附予敘明。
六、從而，原告依不當得利返還請求權請求被告丙○○給付2,046,084 元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年7 月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及陳述主張，對於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第85條第1 項後段、第390 條第2 項、第
392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
民事第一庭法 官 蔡和憲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
書記官 吳文雄