臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第5869號原 告 戊○○訴訟代理人 劉宏邈律師被 告 丁○
乙○○丙○○上列二人共同訴訟代理人 甲○○ 住臺北市
李淑寶律師上列當事人間返還房屋事件，本院於中華民國96年12月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丁○應將台北市大安地政事務所登記日期為民國八十八年二月八日、登記原因為買賣、收件字號為八十八年大安字第０三六八七０號、登記次序為三三之土地所有權移轉登記，以及登記次序為四之房屋所有權移轉登記塗銷。
被告乙○○應於原告給付新台幣貳佰叁拾萬元時，應將坐落於台北市○○區○○段二小段三六五地號、面積為四百零二平方公尺、權利範圍為一萬分之五十三土地所有權以及坐落於同段二小段一０五四建號、權利範圍為全部，建物門牌號碼為台北市○○區○○○路二段一一一巷七號一樓之建物所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○、乙○○負擔三分之二，餘由原告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分
一、被告丁○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體部分
一、原告主張：伊於民國87年間委託訴外人胡亦慧、周玉萍2人出售伊所有坐落於台北市○○區○○段2小段365地號、面積402平方公尺、權利範圍千分之53之土地，及同段2小段1054箭號、權利範圍全部、建物門牌為台北市○○區○○○路○段○○○巷○號7樓之建物（下稱系爭建物，與前揭土地合稱系爭不動產），並交付伊之銀行存摺及印章由周玉萍保管以收受買賣系爭不動產之款項。嗣周玉萍與被告乙○○簽定買賣契約（下稱系爭契約），由乙○○以新台幣（下同）1,600萬元買受系爭不動產，並約定以交付200萬元之支票、現金4,511元及代墊支付土地增值稅465,489元、餘款則以銀行貸款方式支付前開價金。而乙○○因無法支付餘款，胡亦慧及周玉萍復於88年1月11日與乙○○簽定買賣無效協議書，同意返還已收價金250萬元，周玉萍並於當日交還20萬元。詎料，周玉萍因無法返還前開已收價金予乙○○，竟與訴外人周文展以偽造文書方式偽造買賣契約、印鑑證明等文件，將系爭不動產移轉登記予被告丁○，伊乃於95年10月13日以中和中山路郵局第568號存證信函告乙○○及丙○○解除系爭契約。丁○與乙○○間並無真實之買賣關係存在，其僅係周玉萍與乙○○簽定買賣無效契約書後，周玉萍將原應移轉予伊之系爭不動產以通謀虛偽意思表示及違反強制或禁止規定之行為移轉至丁○名下，依民法第71條及第87條之規定，伊與丁○之間之法律關係應屬無效；前開移轉行為既屬無效，而伊與乙○○間之系爭契約又已解除，乙○○及丙○○占有系爭不動產即無法律上原因，為此依民法第767條之規定請求乙○○返還系爭不動產予伊。又系爭不動產坐落於復興南路熱鬧繁華之處，不僅交通便利，且生活機能完備，每月租金行情至少有21,000元以上，丙○○無法律上原因占有伊所有之系爭不動產，顯受有相當於租金之利益，且致伊受有損害，為此依民法第179條之規定，請求丙○○給付伊自95年10月17日起至96年4月16日止及自96年4月17日起至遷讓返還系爭建物之日止相當於租金之不當得利，並聲明：㈠丁○應將台北市大安地政事務所登記日期為88年2月8日、登記原因為買賣、收件字號為88年大安字第036870號、登記次序為33之土地所有權移轉登記，以及登記次序為4之房屋所有權移轉登記塗銷；㈡乙○○應將系爭不動產之所有權移轉登記予原告；㈢丙○○應自系爭建物遷出，並返還系爭建物予原告；㈣丙○○應給付原告126,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈤丙○○應自96年4月17日起至遷讓系爭建物日止，按月給付原告21,000元；㈥前開第3、4、5項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告丙○○及乙○○則以：系爭契約之解除乃屬可歸責於原告之事由所致，原告不得主張沒收其已支付之230萬元價金；且原告既自承委任胡亦慧、周玉萍代為出售系爭不動產，則渠等所為之代理行為，應直接對原告發生效力。原告、丁○及胡亦慧明知乙○○與丁○間無實際買賣系爭不動產之行為，為使原告利於向銀行貸款，而與周玉萍、周文展於88年2月3日將已登記於乙○○名下之系爭不動產登記於丁○名下，此業經台灣高等法院以94年度上更㈠字第206號判決周文展、原告、胡亦慧及丁○有罪在案。是本件糾紛均屬可歸責於原告之事由所致，況其因買賣系爭不動產已支付230萬元價金，故依民法第264條之規定主張同時履行抗辯：即於原告給付其230萬元及法定利息後同時返還系爭不動產予原告等語資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告丁○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告於87年間委託胡亦慧、周玉萍2人代為出售原告所有之系爭不動產，並於87年6月26日與乙○○簽訂系爭契約，約定價金1,600萬元，並由乙○○先行交付200萬元支票、現金4,511元、代墊支付土地增值稅465,489元之方式支付250萬元價金。嗣因乙○○無法配合銀行貸款作業而與周玉萍於88年1月11日簽訂買賣無效協議書，約定乙○○應配合原告辦理系爭不動產移轉登記之撤件事項，而原告應開立230萬元之支票予乙○○，周玉萍並於該日交還20萬元予乙○○。
（二）原告前於89年6月14日、89年8月6日以台北郵局第39支局第1235號及第1685號存證信函催告乙○○給付買賣系爭房屋之買賣價金餘款1,400萬元，然乙○○未為給付，原告乃另於95年10月13日以中和中山路郵局第568號存證信函解除兩造間之系爭契約。
（三）乙○○及丙○○嗣以偽造文書為由向本院提出以戊○○、丁○、周文展及胡亦慧為被告之自訴案件，本院以88年度自字第473、923號判決戊○○、丁○、周文展及胡亦慧無罪，嗣乙○○及丙○○向臺灣高等法院提出上訴，然遭臺灣高等法院以90年度上訴字第1021號判決駁回其上訴；經乙○○及丙○○向最高法院提出上訴後，最高法院以94年度台上字第1507號判決廢棄前開判決後發回臺灣高等法院審理，而臺灣高等法院以94年度上更㈠字第206號判決改判周文展處有期徒刑1年6月；戊○○、胡亦慧及丁○處拘役50日，如易科罰金均以300元折算1日。
五、兩造之爭點及論述：原告主張周玉萍於88年1月11日與乙○○簽定買賣無效協議書後，與訴外人周文展以偽造文書方式偽造買賣契約、印鑑證明等文件，將系爭不動產移轉登記予丁○，周玉萍將原應移轉予伊之系爭不動產以通謀虛偽意思表示及違反強制或禁止規定之行為移轉至丁○名下，依民法第71條及第87條之規定，伊與丁○之間之法律關係應屬無效；前開移轉行為既屬無效，而伊與乙○○間之系爭契約又已解除，乙○○及丙○○占有系爭不動產即無法律上原因，為此依民法第767條之規定請求乙○○返還系爭不動產，並依據不當得利之法律關係，提起本件訴訟。被告乙○○、丙○○則分別以前揭情詞置辯，故本件之主要爭點厥為：㈠丁○與乙○○間並無真實之買賣關係存在，而得由原告訴請塗銷不動產之移轉登記；㈡乙○○是否得執同時履行抗辯，在原告未返還230萬元前拒絕將系爭不動產移轉登記予原告；㈢原告是否有權訴請丙○○返還系爭建物及給付相當租金之不當得利。現就本件之爭點析述如后：
（一）關於原告是否得訴請丁○塗銷移轉登記部分：關於系爭不動產移轉登記之經過，係由胡亦慧、周玉萍受原告之託出售，及至87年6月26日，由周玉萍代原告與乙○○簽訂上開房地買賣契約，總價1600萬元，周玉萍並於87年8月8日將該不動產所有權移轉登記與乙○○。後乙○○以上開房地無法貸得約定款項，乃於88年1月11日與胡亦慧、周玉萍簽訂買賣無效協議書，雙方同意由原告返還乙○○250萬元，並辦理該不動產撤件事宜。後原告、胡亦慧等人等推由周文展以代理人身分，於88年2月3日將登記為乙○○所有之上開不動產，以乙○○與被告丁○間買賣名義，向臺北市大安地政事務所申請移轉所有權於被告丁○名下，並於88年2月8日完成登記等情，業據被告胡亦慧、戊○○、丁○及周文展於刑事案件偵審坦承不諱，復有土地登記申請書件、土地及建物登記簿謄本等附於刑事案件卷宗可稽，此部份事實堪予認定。又周玉萍與乙○○簽定買賣無效契約書後，周玉萍將原應移轉予原告之系爭不動產以通謀虛偽意思表示移轉至丁○名下，依民法第87條之規定，該移轉登記既屬無效，乙○○本得訴請丁○將台北市大安地政事務所登記日期為88年2月8日、登記原因為買賣、收件字號為88年大安字第036870號、登記次序為33之土地所有權移轉登記，以及登記次序為4之房屋所有權移轉登記塗銷。又前開移轉登記，已屬侵害原告原本得訴請乙○○依據兩造所簽訂之「買賣無效協議書」而使系爭不動產回復登記於其名下之權利，原告自得依據侵權行為法則，訴請丁○為前揭塗銷登記。
（二）關於乙○○是否主張同時履行抗辯，暫時拒絕為原告辦理塗銷登記：
按兩造互負有給付之義務者，除一方有負先為給付之義務外，本應由兩造同時履行，如一造並未履行其債務，自不得以對造未先履行，請求賠償損害。又契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。最高法院20年上字第1277號、44年台上字第702號判例著有明文可參。 經查：
⒈依據兩造於88年1月11日所簽訂之「買賣無效協議書」所
載內容略以：「因甲方（即乙○○）無法配合銀行貸款作業，以致無法順利將房屋尾數繳交乙方（即原告），故約乙方辦理手續歸還房屋予乙方。雙方協議於簽訂本協議書之同時甲方須備齊印鑑章、印鑑證明2份，戶口名簿影本1份、身份證影本1份交予乙方並配合乙方辦理撤件之一切事項。而乙方須開立新台幣250萬元之支票予甲方。」另有手寫註記「尚欠支票一張面額為新台幣230萬元」（見本院卷第15頁）。前開協議書雖載明為「買賣無效協議書」，然兩造間既僅因房屋貸款事宜致無法繼續履行原先之買賣契約，並無民法上之無效原因，應屬兩造合意解除買賣契約之約定，先予敘明。又原告既自承於簽立協議書時，僅由周玉萍有交付20萬元，其並未給付其餘之230萬元等情，乙○○自得執前開協議書為同時履行抗辯，於原告交付230萬元前拒絕將系爭不動產回復為原告名義之移轉登記。
⒉原告雖否認胡亦慧、周玉萍二人為其代理人，故認定周玉
萍代其簽署之買賣無效協議書對其發生效力云云。然查，原告於刑事案件一審中原審坦承：原係委由胡亦慧出售，胡亦慧再介紹周玉萍處理，後來胡亦慧說房子有狀況買不成，要再過回來，我就交付權狀等所需證件給胡亦慧，胡亦慧說房子不要再過回我名下比較好，我當時缺錢，就說用丁○的名義好了等語（見刑事一審卷㈡第201頁）；顯見原告對於系爭不動產之交易經過，知之甚詳。原告既依胡亦慧建議，將系爭不動產以買賣方式移轉登記於丁○名下等情，業據刑事案件認定原告與丁○二人有使公務員登載不實之犯意聯絡，而構成使公務員登載不實文書之犯行。且胡亦慧亦於刑事案件一審中供稱：戊○○是我介紹給周玉萍認識的，我是介紹人，我向周玉萍請款買賣總價金
3 ％，後面是周玉萍在辦的，戊○○賣給乙○○我知道，但因價款尚未付清，我沒拿到佣金，過給丁○我也知道，是周玉萍跟戊○○說有問題，退款時我們4人相約要交付證件，周玉萍未到，丁○先走，他把資料留下來，剩我在等戊○○，後來戊○○、周玉萍有到，戊○○將丁○的證件交給周玉萍處理，當時已經退20萬元給乙○○，因為戊○○是我介紹的，我要出面給一個交待等語（見原刑事案件一審卷㈡第233頁），均顯示原告確實有授權胡亦慧、周玉萍等人出售系爭不動產及簽署買賣無效協議書，自應認原告應受該協議書內容之拘束。
⒊原告雖以其於95年10月13日依據買賣契約第11條第2項規
定以乙○○遲未依約支付買賣價金尾款為由，函告乙○○解除買賣契約並沒收已繳納之款項作為損害賠償金，認乙○○對原告已無230萬元之價金返還請求權云云。然查，系爭買賣契約既已於88年1月11日經兩造合意解除後，已不存在，兩造僅有互負回復原狀之義務，原告自不得執一已不存在之契約，訴請乙○○交付尾款，進而主張乙○○有違約之情事而沒入已繳之價金。
⒋原告復主張系爭不動產買賣契約經解除後，被告即溯及無
占有、使用系爭房屋之法律上原因，其占有、使用系爭房屋即受有相當於租金之不當得利，依據民法第179條規定，原告既可主張抵銷，經抵銷後，被告對原告已無任何價金返還請求權可言云云。然按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334條第1項定有明文。復按，債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。最高法院18年上字第1709號判例定有明文可參。查，本件原告主張占用系爭不動產者係為丙○○，然系爭不動產買賣契約及協議書則為原告與乙○○所簽訂，殊不論原告對丙○○是否有不當得利請求權存在，自不得據此抵銷其應返還乙○○之買賣價款，自應認原告此部分之抵銷主張為無理由。
（三）原告是否有權訴請丙○○自系爭房屋遷出，並返還系爭房屋予原告及給付相當租金之不當得利：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條定有明文。次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。查，原告於未為對待給付時，乙○○並無將系爭不動產移轉登記予原告之義務，亦不因占用系爭建物致使原告受有損害。從而，原告在並未回復其為系爭不動產之所有權人前，依據所有物返還請求權及不當得利之法律關係，訴請丙○○將系爭建物返還予原告及給付相當租金之不當得利，均為無理由。
六、綜上所述，丁○與乙○○既無買賣之意思卻對系爭不動產辦理移轉登記，原告自得訴請塗銷登記。另原告與乙○○簽署買賣無效協議書後，並未返還230萬元，自應於給付230萬元後，乙○○方有將系爭不動產移轉登記予原告之必要。至於原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、又原告請求假執行宣告部分之請求均受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
書記官 楊湘雯