臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第595號原 告 台北市政府財政局法定代理人 甲○○訴訟代理人 古明峰律師被 告 雄獅造漆股份有限公司法定代理人 乙○○○上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國96年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣柒拾捌萬玖仟玖佰陸拾元，其中新台幣參拾玖萬肆仟玖佰捌拾元自民國九十四年七月一日起；其餘新台幣參拾玖萬肆仟玖佰捌拾元自民國九十五年七月一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾陸萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
一、程序方面：被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告所有門牌號碼台北市○○街○○○號之建物（下稱系爭建物）占用台北市○○區○○段1小段656 地號及同段688地號土地面積分別為37及364平方公尺，上開2筆土地（下稱系爭土地）為台北市與他人共有，台北市就系爭土地之應有部分各為2分之1，原告為系爭土地之管理機關，雖被告與原管理機關景美鎮公所間就系爭土地訂有租約（下稱系爭租約），約定每年6月30日繳納當年度租金，被告本於不定期租賃契約有權占有系爭土地，惟依系爭租約約定，系爭租約租款每年由原告公平核定，因系爭土地租款依民國49年訂立之租約為每坪每年新台幣（以下同）1.8元，共269元3角，顯然偏低，原告乃依系爭租約約定，並依土地法第101條準用同法第97條之規定，公平核定94、95年度之租款各為39 4,980元（計算式詳如附件1、2），依系爭租約之約定，被告應給付租款之期限為每年6月30日，被告均未依約給付，為此，爰依租金給付請求權，請求被告給付自94年1月1日起至95年12月31日止，總計789,960元之本息等語。
並聲明：(一)被告應給付原告789,9 60元，其中394,980元自94年7 月1日起；其餘394,980元自95年7月1日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息；(二)願供擔保，請准宣告假執行。
三、經查：被告所有系爭建物分別占用系爭土地之面積分別為37及364平方公尺，系爭土地為台北市與他人共有，台北市就系爭土地之應有部分各為2分之1，原告為系爭土地之管理機關，被告與原管理機關景美鎮公所間就系爭土地訂有系爭租約，約定每年6月30日繳納當年度租金，被告本於不定期租賃契約有權占有系爭土地，依系爭租約約定，系爭租約租款每年由原告公平核定，系爭土地租款依49年訂立之租約為每坪每年1.8元，共269元3角，原告依系爭租約約定，及土地法第101條準用同法第97條之規定，公平核定94、95年度之租款各為394,980元（計算式詳如附件1、2），被告除就94年度之租金向本院提存所提存270元外，均尚未給付等情，有系爭土地之土地登記第2類謄本2份、公有土地租約書、原告94年4月26日函暨掛號郵件查單、原告94年12月30日函暨回執，並經本院依原告之聲請調本院89年訴字第4573號卷 (含台灣高等法院90年度上字第913號、93年度上更一字第32號、95年度上更二字第2號，及最高法院92年度台上字第279
4 號、94年度台上字第2108號卷）可憑，且被告於96年1月22日收受本院之開庭通知，此有本院之送達證書可憑，迄本院96年5月21日言詞辯論期日，已有相當時期，惟未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項規定，應視同自認，是堪信原告此部分之主張為真正。
四、本件爭點：
（一）原告有無調整系爭租約租金之權？
（二）如認原告有無調整系爭租約租金之權，則原告所核定之金額，是否公平？
（三）被告於94年度所提存之270元，是否有清償效力？爰分別述之如下：
（一）原告有無調整系爭租約租金之權？
１、按不動產租賃契約就增減租金所為之約定，並不因民法第442條已有得聲請法院增減租金之規定而失其效力，或認於定期租賃不能有此約定，果有合於增減租金約定之情事發生時，當事人即得直接依該約定方法增減租金，殊無待雙方當事人之另行協議（最高法院64年台上字第1579號判例意旨參照）。又未定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上字第2446號判例意旨參酌）。
２、經查：本件兩造於系爭租約約定之租期屆滿後，已更新為不定期限租賃契約，已如上述，其中有關租款之約定為：每坪年當1. 8元，共269元3角整，每年由甲方（即原告）公平核定乙方（即被告）不得藉故異議，有系爭租約（本院卷第7頁）在卷可按，依系爭租約所訂前開之租金，每坪每年僅1.8元，共269元3角，以今日之土地出租標準觀之，顯然偏低，則依上開說明，原告依系爭租約租款之約定核定調整租金，自屬有據。
（二）如認原告有無調整系爭租約租金之權，則原告所核定之金額，是否公平？
１、按「第97條、第99條及第101條之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」、「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」土地法第105條準用土地法第97條第1項定有明文。又土地法第97條第1項規定之土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，同法施行法第25條定有明文，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價重新定地價時，土地所有權人在公告申報期間內自行申報之地價，如未於公告期間內申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦詳有明文。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。另92年11月4日修正之台北市市有土地出租租金計收基準第1條規定：「台北市市有出租基地，自82年7月
1日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金」(見台灣高等法院95年度上更 (二)字第2號卷第70頁)。
２、經查：系爭土地，93年度之申報地價每平方公尺為39,400元，有台北市土地登記第2類謄本在卷可憑（本院卷第5至6頁），本院爰審酌系爭建物位於水源快速道路高架橋下，現場建物為鐵皮屋，前半部為1層樓，係儲存物品的地方，後半部為2層樓，係造漆工廠及辦公室 (詳本院89 年訴字第4573號卷第45、第46頁之勘驗筆錄)，及上開之台北市市有土地出租租金計收基準等情，認按年息5%計收租金尚稱適當，是原告依租金給付請求權，請求被告依上開標準所為之核定，給付自94年1月1日起至95年12月31日止2年之租金789,960元（計算式：39,400元× (37平方公尺＋364平方公尺)×持分1/2×年息5%×2年＝789,96 0 元，詳如附件1、2），應屬可採。
（三）被告於94年度所提存之270元，是否有清償效力？
１、按債權人受領遲延，或不能確知孰為債權人而難為給付者，清償人得將其給付物，為債權人提存之；非依債務本旨或向無受領權人所為之清償提存，其債之關係不消滅，民法第326條、提存法第18條定有明文。是以，於債權人受領遲延時，債務人所為之提存，始生清償之效力。次按債權人預示拒絕受領之意思者，債務人固得不為現實提出，惟仍須以準備給付之事情通知債權人，以代提出，此觀民法第235條但書規定自明，倘債務人不為現實提出，亦不以準備給付之事情通知債權人，以代提出，自不生提出之效力，若因而遲延給付，尚難謂因不可歸責於債務人之事由，致未為給付而不負遲延責任（最高法院87年度台上字第2592號民事裁判意旨參照）。
２、經查：依原告94年4月26日函文（本院卷第8頁)所示，被告固依系爭租約原約定之金額，自94年1月1日起至94年12月31日止，共計270元，於94年1月3日向本院提存所辦理提存，惟被告上開提存之時間係在94年1月3日，顯係於清償期（94年6月30日）前所為提存，且亦無任何證據證明被告於提存前曾以準備給付租金之事情通知原告，是原告所為之前開提存，尚難謂係依債務本旨所為之提存，依前揭之說明，自不生清償之效力。又系爭租約約定每年6月30日繳納當年度租金，系爭租約約定之每年租金均有確定之給付期限，被告於各期給付期限屆滿時即負遲延責任。是以，原告請求被告給付789,960元，其中394,980元自94年7月1日起；其餘394,980元自95年7月1日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，洵屬有據。
五、綜上所述，原告本於系爭租約之法律關係，請求被告給付789,960元，其中394,980元自94年7月1日起；其餘394,980元自95年7月1日起，均至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 6 月 4 日
民事第一庭 法 官 陳邦豪以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 96 年 6 月 4 日
書記官 薛德芬